一、项目基本情况：

万通·金牛新都会位于成都市金牛区金府路88号，由成都万通时尚置业有限公司(万通地产全资子公司）投资开发，中国建筑西南设计院研究有限公司设计（建筑设计），广州市科美都市景观规划有限公司成都分公司设计（景观园林设计），中国建筑第六工程局有限公司承建，杰力恩品牌策动机构营销推广，后期物业管理由成都蜀信物业服务有限公司负责。项目总占地面积约28亩，规划总建筑面积约18万㎡，绿化率：30%，共有4栋建筑，立面采用红灰两色面砖为主材料，板楼塔楼超高层，框架剪力墙结构。

万通.金牛新都会推出70-140㎡公园华宅，35-1850㎡的写字楼，买一层送一层的4.9m层高LOFT，以及临街130-300㎡的临街金铺。其中1号楼为写字楼，140m高，建筑面积64169.45㎡，8部客用电梯，2部货用电梯，单层总面积约1850㎡，分割成40个小间(35-58㎡)，部分小间之间可以打通。平层：层高3.1m，共880套。LOFT：层高4.9m，共480套。2—4号楼为住宅带底商，共784户。其中3-37层为标准层，建筑面积72354.90 ㎡， 小于90 ㎡的户型，总建筑面积62854.80 ㎡，占比86.87%；大于90 ㎡的户型，总建筑面积9500.10 ㎡，占比13.13%。其中3号楼38层，两梯7户，共259户，有68㎡、78㎡、82㎡、98㎡4种户型， 2号楼37层，两个单元，2梯6户，有79㎡、83㎡、84㎡等六种户型，共420户。4号楼为16层的小高层住宅，板式结构，南北通透，三个单元，共120户，主要是套三和套四的中、大户型。1、2单元1梯三户，有84㎡、147㎡、120㎡3种户型，3单元1梯2户，全是125㎡的户型。项目配套机动车位：897个，非机动车位：1293个。小区物业费用：写字楼4.6元/月/平米， 商铺4.5元/月/平米，住宅2.2元/月/平米。

二、片区规划与交通状况：

万通·金牛新都会位于成都城西二、三环之间的2.5环，与三环路平行的金府路内侧，在成都市金牛区“七大产业功能板块规划”之一的“金牛城市中心”内，并且紧邻“中央欢乐区”和“西部科技商务中心” ，项目所在区域发展潜力巨大，比较适合居住。地块西南面临50000㎡金牛公园，环境资源好，北面和东面临待拆迁的汽配城。

1、交通便捷，出入自如：

地铁2号线、7号线；公交：43路茶店子西口， 86路茶店子西口 339路金府路西 ，100路茶店子西口， 403路茶店子西口金府路西 ，63路茶店子西口 金府路西等十多条公交线路以及茶店子汽车站的几十条长、短途汽车线路通向四面八方。自驾车更是便捷，由二、三环、金府路与蜀汉路、金牛大道和交大路所构成的“三横三纵”的立体交通网络，通达各区。

2、购物、餐饮、休闲、娱乐、储蓄一步到位：大商圈拥戴+内置式商业街区,繁华配套一步即享：

当别人为家门口多了一家便利店而欢呼雀跃时，你已拥有城西购物天堂。万通·金牛新都会，与华侨城商务休闲区、一品天下餐饮区、沙湾顶级商务休闲区、茶店子品质休闲生活区毗邻，衣食住行购物，步行即能满足；规划1万㎡内置式商业街，高端会所、休闲娱乐、咖啡西点等全能配套，精彩一步到位。

周边购物广场有美国沃尔玛（交大路）、法国欧尚（羊西线与二环路交汇处）、家乐福、北京华联、摩尔百盛、人人乐、好又多、圣马可广场（交大路）、国美电器城（二环路北一段）、成百家电城（二环路北一段）、红旗连锁超市（银河路、交大路）、互惠超市（金府路、交大路）等商业配套，车程在半小时以内。

一品天下美食一条街（羊西线与黄忠大道交汇处）、锦西餐饮美食一条街（银河路）、交大路餐饮休闲、娱乐、饮食一条街；金牛公园（金府路，与本项目一墙之隔）、锦西老年公园（花照小区）、金牛体育公园（营门口路）、华侨城欢乐谷、成都青少年科技公园（九里提）北路）、成都国际会议展览中心（沙湾），金牛文化艺术中心（茶店子），金牛电影娱乐中心（茶店子）等时尚配套让居住环境升级。为业主宴请宾客、度假、休闲、娱乐提供了绝佳场所。

银行：农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、成都农商银行、邮政储蓄银行、深圳发展银行。

3、人文城西，名校林立，10余所名校就在家门口，全程式教育铺就孩子美好明天：

幼儿园：交大智能幼儿园（交桂路）、锦西外国语幼儿园（智能2期）、金苹果幼儿园、花照实验幼儿园、格林幼儿园、跃进村幼儿园；小学：茶店子小学、沙湾小学、西藏军区八一学校；中学：二十中（茶店子横街）、交大附中（交大路）、金牛中学、金牛区振兴学校、成都磨石外语学校；大学：西南交通大学、四川师大影视学院、成都大学师范学院、成都大学金牛校区，以及全国有名的西南财经大学等组成的全程教育体系能满足小区小业主的教育需求。

4、医疗配套：

金牛区人民医院（茶店子）、西区医院、四川省妇幼保健院、成都新生堂妇产、四川天祥骨科医院（茶店子）、成都市四九医院（五里墩路）、成仁眼科医院为业主的健康、日常体检保驾护航。

三、项目swot分析

1、优势分析：

本项目位于上风上水的城西，自然环境优良，人文气息浓厚。拥有得天独厚的先天优势，优享城西成熟高尚的生活配套。与金牛公园无缝对接，约50000㎡城市森林就在脚下，同时原金牛区政府的历史积淀又为用地周围保留了众多的高大名贵树木，形成了“城市原生树林”这样独一无二的生态景观。另有市政公园、锦西公园环侍左右，天然氧吧与极致景观，自然繁华随意转换彰显健康生活品质，完美生活从此起步。右邻成熟的金府6号，多层花园洋房和叠加别墅、小高层电梯公寓，对视野和光线没有太大影响。

万通地产以“站在未来安排现在”的前瞻性眼光，在西2.5环金牛新城的核心区域，打造一个集140m的高端商务写字楼，缤纷主题商业，城市公园华宅于一体的领航级城市中心综合体，填补该区域内无核心城市坐标的历史空白，为区域发展营造崭新的格局。

以5700元/㎡的抄底价，买2.5环公园华宅，绝对的价格优势，独领同环线楼盘性价之王，超高性价比。16%超低公摊率，一样的空间更少的价格。

2、劣势分析：

由于宏观调控政策层层加码；开发商捉襟见肘不再称自己“不差钱”，各种优惠活动和促销手段层出不穷；房贷利率准时地周期性上调；保障性安居工程进行得如火如荼，一系列调控政策促使楼市发生变化，让投资者不敢进入房市，刚性需求的客户也一再观望。

由于该项目距九里堤商圈和城北商业圈约15分钟路程，火车北站位于成都正北方向，靠近荷花池批发市场，而城北客运站则离火车北站步行仅10分钟不到；机电城主要分布于西北方向三环内侧九里堤——金府路片区。按照整体位置而言，金府商圈是以“机电城”而著称。该小区一侧的金府路两边有成都市金府西部五金机电城、金府汽配城、金府汽配中心，以及金府路与交大路交汇处的万贯五金机电城、金府机电城、长久机电城、金府灯具城、金府钢材城，经营范围包括汽配、机械以及灯具等行业。与人们的日常生活并没有太大和直接的联系。该小区另一侧的茶店子路向三环外延伸出去，连接老成灌路，是成都通往犀浦、郫县的主要通道，来往的车辆当然不在少数。金府路上的车流量亦不比茶店子路的逊色，每天出门，眼前穿梭的都是一辆辆大大小小的货车。到了夜里，对面那排市场，漆黑一片，走在路上都感觉提心吊胆。整个片区整体交通较为拥堵，噪音灰尘污染大，上下班高峰期尤为突出。且看一排高高低低、大大小小的广告牌以及所处环境，可以用“脏、乱、差”来形容，建筑杂乱，没有固定的消费群体，流动人员复杂，必要的生活配套欠缺，相对城西板块，发展滞后。该楼盘自身规划商业及写字楼，朝向金府路方向。但今后该楼盘商业以什么为主？是作为机电市场还是其它？如果是其它类型的商业，金府路的现状是否会对其经营环境造成影响？另外交通可以说是关系着楼盘的“命脉”，从“地铁效应”就能很清楚的明白这个道理。交通方便的楼盘，价格往往都比同等级的楼盘高，而地铁附近的楼盘，价格更是疯涨。即使遇到房地产市场波动的情况，交通便捷的楼盘，其保值效果都是很惊人的。地铁2号线1期工程明年下半年即可通行，其西延线工程也将于明年年底通车。该楼盘与2号线相隔两条街，想要步行到达地铁站不太现实。但规划中的地铁7号线，将从茶店子驶向交大路，相对2号线会稍近一点。另外，有车一族出行则主要依靠茶店子路、金府路、交大路、三环路等，可以用“四通八达”来形容。不过，据观察，金府路段容易出现堵车的状况。总之，本地段大型商业配套有待提升。生活环境有待改善，以目前情况看，对以后居住在这里的业主面临一定的困难，很有可能降低生活质量。

本小区机动车位：897个，非机动车位：1293个， 写字楼1360套以及临街商铺无车位配置，住宅784户，所以本小区人多，车位少，整个小区实际车位比只有1：0.4；容积率高，绿地率低，楼间距窄，建筑密度高，私密性差，部分房间光照差。其次，140米高的写字楼，只有8部客用电梯，2部货用电梯，在上、下班高峰期越显拥挤，数据如下：

户数：1360户，约计3人/户，共：3×1360＝4080人；

电梯承载：15人/次，共：4080/15＝272次；

电梯数量：8梯，每梯承载次数：272/8=34次；

电梯速度：2.5秒/层，35层，往返一次时间：2.5×35×2＝175秒；

每梯一共需要的时间：175×34＝5950秒＝99分钟；

也就是说在上、下班高峰时间，所有电梯要不停的运转，不能间歇，每次必须载满15人，才能在1.5小时内满足所有业主的需求。所以写字楼的上班一族会存在堵车、停车难、乘电梯难的尴尬局面。

3、机会分析：

未来，城市化进程将从高速运行到稳步推进，投资方向也将从单纯的商品住房延伸到高端写字楼，黄金旺铺与住宅地产。当城市发展的速度超越了投资者的预见性，把握未来的战略性眼光和准确地出手机会，将是决定未来胜负的首要因素。如果说在被《财富杂志》评为中国内陆投资环境标杆城市的成都还有机会的话，那么成都未来的“白金十年”将属于金牛。这里将是续城南双楠之后又一个新型的高速成长板块。

在成都未来新的十二五规划中，金牛区被誉为“天府明珠”。 金牛区的十二五规划”两核一天地”,已经初具规模，其中金牛新城作为全区的形象升级工程,在未来的发展中,承担了升级财富金牛,宜居金牛的历史重任。“两核”指人民北路枢纽商务区和沙湾政务区，“一天地”即是茶店子品质休闲生活区。在全区的功能规划里，“一心二园三城”将成为城市向上的重点和突破口，其中“三城”(金牛新城、凤凰新城、北部商贸城) 规划的出台将为金牛西拓带来了一个新的价值生力点。可以预见，未来金牛区将形成崭新的高端商住区域。厚积薄发的新金牛在原有的完善配套与便捷的交通基础上，即将通车的地铁2号线和明年开工的地铁7号线，将为区域未来加速。核心区域，自古重镇，繁荣昌盛，历史发展的必然，未来金牛新城的入住率和繁华程度，投资回报率将高于城南沿线板块和双楠片区。

万通·金牛新都会是万通地产与蓉相融的一个鸿篇巨著，一张城市名片。据守西2.5黄金环线，集中国房地产TOP10品牌企业——万通地产20年之大成，集140m高的国际标杆写字楼，黄金旺铺户户临街，79—140㎡公园华宅，优享双地铁、3大公园、16%低公摊，以2.5环抄底价定义成都同环线地标性楼盘性价之王。立足未来，地铁2号线和7号线的规划，为本项目的物业提供了升值空间。投资门槛低，预期收益高，依托金府路商圈---五金机电交易百亿的财富支撑，近百亩的金牛公园与万通·金牛新都会连成一体，另有市政公园，锦西公园环侍左右，天然氧吧与极致景观，自然繁华随意转换彰显健康生活品质，在城市综合体大行其道，财富中心坐标商圈辐射巨变的未来，西2.5环领航级城市综合体万通·金牛新都会，是一个拥有无限增值潜力而尚未启动的“黄金矿区”，恭候智者发掘，为错过了城南双楠之后的投资者开启了一个崭新的创富机遇。

4、威胁分析：

西西里二期“公园前”位于城西羊西线2.5环上。临地铁2号线，10余路公交线路交集，出入四通八达；距一品天下大街仅百步之遥，数百米半径内家乐福、人人乐、欧尚等风尚生活地标星罗棋布，缤纷生活，近在方寸之间；约70亩市政公园、金牛公园、锦西公园环绕，周边金融、教育、医疗设施一应俱全。项目由4栋34层高层建筑围合而成，户型约为46—114㎡不等。优惠后均价约为9300元/㎡，最高优惠19%，目前推出10套特价房，7790元/㎡起。而作为一期的升级版，二期“公园前”不仅离约70亩的市政公园更近，不仅拥有社区景观游泳池、羽毛球场，在建筑品质上还得到了全面的提升。

除此之外，金沙御苑对本楼盘4号楼的销售也构成一定威胁。位于金沙核心区域，黄忠路与黄苑街交汇处，占地20余亩，容积率2.8，车位比：1：0.9，由1栋多层和4栋小高层组成，欧式简约的建筑风格，小区内部配套3000平米的中西园林景观，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。距地铁2号线出口约500米，出行，购物等都十分方便。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。其自然资源得天独厚，人文气息厚重深远，生活配套繁华。销售均价10200元/㎡，2013年3月交房，全款优惠96折，按揭优惠97折，户型面积区间为84-115㎡。推出10套特价房，全款91折，按揭92折。

四、项目产品分析

户型一：3室2厅1厨一卫 83平米

从户型图上看，

1.方正、适用，布局紧凑、合理，私密性好，空间利用率大；

2.明厨明卫，通透性好，采光好；

3.做到动静分区；

4.干湿分区，卫生间离厨房很近，管道布局方便，利于节能。

5.交通流线顺畅；主人流线和访客流线没有交叉，家务流线顺畅方便。

6.从功能区间来看，打开入户门，首先映入眼帘的玄关，给人以凝神聚气的感觉，增加了整个房间的私密性，进门右手靠墙边，是鞋柜，方便实用，干净整洁；通过玄关是餐厅，餐厅左边推拉门进去是厨房和生活阳台，进出操作方便，无干扰；餐厅的右边是客厅，客厅有一个景观阳台，可以在阳台和客厅之间做一个推拉门，放置一把休闲沙滩椅供休息、看报、观景。餐厅与客厅之间有一条过道进入卧室，卫生间在过道的左侧，紧邻餐厅，邻生活阳台有一个窗户采光通风，卫生间在餐厅、客厅、卧室之间，使用方便；过道右侧是书房（会客室，也可是小卧室）带飘窗；再往里走，左侧邻卫生间是主卧室，右侧邻书房是次卧室带飘窗。据销售代表介绍，主卧和次卧外侧有一个可变空间，可以用钢架搭起来使用，可以增加很多使用面积。

此户型临街，实用性强，非常适合收入不高的家庭：两口之家和父母一起住，新婚夫妇，三口之家以及三代同堂。

户型二：2室2厅1卫1厨 82㎡

从户型图上看，

1.方正、适用，布局紧凑、合理，空间利用率大；

2.明厨明卫，通透性较差，采光好；

3.没有做到动静分区，私密性较差；

4.干湿没有分区，卫生间离厨房较远，管道布局较长，不利于节能。

5.交通流线不顺畅；主人流线和访客流线交叉，主卧室门正对客厅，私密性差；家务流线顺畅方便。

6.从功能区间来看，打开入户门，映入眼帘的是独立的餐厅，入户门位置太窄，玄关和鞋柜不好做，右边是厨房和生活阳台，进出操作方便，无干扰；通过餐厅进入客厅，客厅有一个景观大阳台，正对金牛公园，可将客厅和阳台打通，让客厅空间更大气，阳台上放置一把休闲沙滩椅供休息、看报、观景。紧邻客厅是主卧室，据销售代表介绍，主卧窗户外侧有一个可变空间，可以用钢架搭起来，增加一个7㎡观景阳台，正对金牛公园。可以在主卧室和阳台之间做一个推拉门，里面摆放一台电脑，放置一把休闲沙滩椅供休息、看报、观景，代替书房。进入户门的左手边有一个过道，过道的左侧是储藏室，紧邻次卧室，次卧室的采光通风欠佳，在储藏室与次卧室的外侧是电梯井，所以有噪音影响；过道的右侧是卫生间，有一个窗户采光通风，卫生间与主卧室相连，离厨房较远，管道布局较长，不利于节能。

此户型紧邻金牛公园，非常适合两口之家，新婚夫妇，三口之家，老年人。

五、价格分析：

一期房源：2011年9月17日开盘，推出3号楼259套，开盘最低价格约6480元/㎡，最高单价8000元/㎡，成交均价比同区域产品低了近千元，即一套100平米的房子让利幅度高达10万。除此之外，9月17日当天认购成功的客户，在享受正常总价的同时，再享总价额外1.5％的房款优惠，凸显超高性价比。仅4个小时，就创造了成交180套，成交额近2亿的销售佳绩，再次创造了逆势热销的楼市传奇，开盘期间热销逾九成，目前3号楼所剩无几。

二期房源：2011年10月28日，2期应势加推2号楼420套，三天劲销200余套，A2、A5户型两天售罄，再创销售传奇。以5700元/㎡绝对的价格优势，独领同环线楼盘性价之王，销售均价7500元/㎡，一次性优惠3%，按揭优惠1.5%。目前销售房源逾8成。

三期四号楼还在蓄水期，估计开盘价格在10000元/㎡左右。

在销售现场所见，2号楼可销售户型：A1、A3、A4、A6，1单元A1三室两厅一卫 84㎡37层：6868元/㎡，35-36层：7183元/㎡31-34层：7273元/㎡； 2单元A4 两室两厅一卫 78.61㎡37层：7067元/㎡；20层：7848元/㎡；10-13层：7838/㎡。

从前期销售情况分析，从楼层来看，20层的价格高于其他楼层，两头的价格阶段性递减，1层和37层最低；从朝向来看，邻金牛公园的价格比邻金府6号的价格高；从户型来看，舒适三居室的户型比两居室的小户型价格高；从位置来看，邻山墙的价格比中间的价格高。均价7500元/㎡。

六、去化（销售状况）分析：

2011年8月17日起正式接受客户咨询，为展示期；一期房源（3号楼259套）：2011年9月17日晚19点开盘，仅4个小时，就创造了成交180套，成交额近2亿的销售佳绩，再次创造了逆势热销的楼市传奇，开盘期间热销逾九成；二期房源（2号楼420套）：2011年10月28日下午4时提前开盘（原定于10月30日上午10时开盘），2期应势加推420套房源，三天劲销200余套，再创销售传奇，目前销售逾八成。商铺所剩无几，写字楼持续销售中。

七、客源（目标客户群体）分析：

万通·金牛新都会的区位和品质决定了目标客户群：商业部分主要是投资客；住宅部分的投资客占15％（一部分是炒房的，一部分是买来出租给附近机电城做生意、打工的），纯居住的占85％（周边15公里以内的居民占80％，其他的占20％）。

1、在周边居住或者工作，只需满足居住条件，首次置业，处于过渡期阶段，对楼盘的配套和品相没有特殊要求，只在乎价格的人群；

2、年龄在25～50岁之间，收入稳定且处于上升期；还包括一部分喜欢公园物业的老年人。

3、家庭结构复杂（单身、二人世界、三口之家、四世同堂等）。

八、企划（推广）分析：

万通·金牛新都会处于中偏低档次，但开发商将重点放在营销推广、包装方面，以城市代表作之地标物语，作为中国地产TOP10企业——万通地产，以自身的品牌效应，“站在未来安排现在”的前瞻性眼光瞄准了金牛区未来的发展潜力，以差异化产品赢得市场的营销理念竖起了一个标杆性的领航级城市综合体，并没有对产品本身做过多的推广，从而提升了产品的品相、价格和销量，所以说营销推广是做得相当成功的。

售楼部：高大、醒目、宽敞、大气。

楼书：长条形，绿色为主（环保色），有质感；用画面、语言和风格展示出楼宇的高度、品位和气势，给人一种无限遐想的空间。

户型图：黑白，直观。

广告、媒体：宣传力度大。

网络：宣传力度大。

分销：与多家品牌中介代理商（伊城、美联、1+2房产等）合作，推广力度大，涉及面广。

发传单：专业的派单公司聘请大量的“小蜜蜂”分片区发放楼书、传单、拉客户。

开盘活动：热闹非凡（好吃好看、快乐好玩、惊喜抽奖），奖品多样化，最高优惠可达9%，正常优惠外还有豪车、油票等大礼相送。

九、业务分析：

销售代表专业、热情、主动、忙碌。

总体评价：

   与周边楼盘相比，万通·金牛新都会在产品功能方面以差异化产品赢得市场。处于中偏低档次（地段、面积、规模、价位），没有周边环境和小区环境的优势，楼宇的间距很窄，通透性差，产品本身没有留给我们什么想象空间。但是，这就要求在塑造万通·金牛新都会的时候，必须附加产品以外的价值。比如：未来规划的发展潜力（双地铁：2号线、7号线，金牛新城）；开发商的品牌效应（中国地产TOP10企业——万通地产20周年）；高端领航级城市综合体（科技住宅，复合地产，集140米的高端商务写字楼，缤纷主题商业，城市公园华宅于一体）；天然的绿化配套（0距离独享50000㎡金牛公园，还有市政公园、锦西公园环侍左右）；超高的性价比（起价低而吸引人，以5700元/㎡的抄底价，买2.5环公园华宅，定义成都同环线楼盘性价之王）；公摊低（16%超低公摊）等，进而丰富项目的创作素材，唤起目标客户群的关注度。经过反复宣传，让目标客户群对万通·金牛新都会耳熟能详。在推广方面，用“万通·金牛新都会”作为案名，直奔主题，掩盖了本楼盘的不足，用画面、语言、风格、独树一帜来展示它的高度和环保，留给人们无限的遐想空间，买未来生活想象。