目    录

 

一   项目情况简介

二  08年成都房地产市场动态

三    国家宏观调控展望及未来三年成都房地产走势分析

四  区域规划及功能定位

五  区域重点项目调查分析

六  项目SOWT分析

七  产品定位

一  项目情况简介

本项目位于一环路北三段25号（一环路与人民北路交叉口），占地8642.4平米。现有5幢职工住宅和1幢4层楼的办公楼，住宅104户共11000平米。

二  08年成都房地产市场动态

     （一）08年前三季度成都住房供应与销售情况

1、前三季度主城区商品住宅供应概况

2、前三季度主城区商品房成交概况

可以看出今年第三季度，供应量持续上升，而成交量在“金九”反而下降。在调查中发现九月因为临近房交会，所以众多项目都赶在本月开盘，开盘的项目数量较多，大多数区域都出现了新开盘项目，而众多楼盘难销已成实事，购房者观望仍在持续。

2、主城区商品住宅交易价格情况

   传统的城南城西依然处于一个较高的价位，城南达到了6550元/平米，但是面对无人问津的市场，片区的价格或将进一步的调整，以此来吸引客户。由于各区域的项目都盛行打折降价风，因此，各个区域的价格环比上月都有不同程度的下调。

　  主城区成交均价5575元/平米较之上月下降了1200元/平米；预计第四季度各个区域，各个项目的价格战还将继续，因此就项目价格来说还有可能出现下跌，进而导致区域价格继续下跌。

三、国家宏观调控展望及未来三年成都房地产走势分析

在国家上半年货币从紧、人民币升值和国际金融危机等因素影响下，9月份GDP增速回落，CPI与PPI实现了双降，财政税收增速也双回落。

国家继“9.16”降息后，“10.22”、“10.29”再次出台房地产利好政策，不断释放救市信号，保增长意图明显。

10月22日财政部决定，从2008年11月1日起，执行如下政策：（1）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；（2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税；（3）对个人销售住房暂免征收土地增值税。（4）地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；（5）金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为总房款的20%；（6）下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点；（7）汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

财政部还强调了需加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

10月29日央行决定从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率由现行的3．87％下调至3．60％，下调0．27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6．93％下调至6．66％，下调0．27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

房地产业面对双重的压力（需求萎靡和资金短缺），恢复的原动力不是政府救市的诸多政策，而是消费者的信心，政策的出台只是避免楼市崩盘。虽有诸多利好政策的出台，但房地产企业资金困难的情况短期内是无法改观的，需求也不可能马上反弹，行业的恢复需要较长周期。预计在四季度楼市将会继续“惨淡经营”，09年难以回暖，至少也要09年下半年才会有所好转，2010年成交量会上扬，但价格不会大幅上涨。

四、区域规划及功能定位

（一）交通：成都新的火车客运站两年后将迁至沙河堡，未来的北站将是地铁一号线、地铁五号线、成灌快速客运专线、成温邛轨道线、成绵乐轨道线的交汇点，是成都最重要、最集中的城际客运交通枢纽，将彻底改变目前的混乱局面。就这一点吸收了一港资集团收购出站左侧的万通商城和九洲宾馆，打造为集高档写字楼、五星级酒店、超大地下商城为一体的现代商业城，这将成为城北的新地标。

（二）荷花池将变为现代商住区

荷花池市场是成都商贸业的一张名片，在全国都有很高的知名度。但由于其设施落后，配套不齐全，从人民北路入口开始，整个市场就拥挤不堪，沿街摆满了各种商品，车辆进入更是十分困难，已经不适应现代商业的需要了。根据规划，荷花池日用百货市场群除保留新建的大成市场、大正市场、金荷花、荷花金池、盛世荷花5个市场外，其余市场将逐步搬迁至成都国际商贸城，现址规划建设为“荷花池现代商住区”。

荷花池市场不搬迁的将提档升级，其功能以洽谈、展示、零售交易为主，并引入电子商务等新型交易形式，带动金牛区现代服务业的发展

（三）五块石日用百货市场群也将搬迁至成都国际商贸城，城隍庙电子电器市场整体外迁。一环路西门生资市场群、二环路建材市场群、成灌路石材市场群也将逐步外迁至二圈层（绕城路外）。

（四）北站铁路职工居住区（北站西二路至人民北路二段这间）将整体改造成现代居住、商业区，是成都市和成都铁路局改造铁路职工居住环境的重点项目之一。

综述：未来五年的城北将告别“人员混杂、交通拥挤”的局面，逐渐变成现代商住区。

五 区域重点项目调查分析

（一）在售楼盘

1、天合凯旋港：位于人民北路府河边，24层40-75平米精装小户，约350户，物业管理1.2元/平米。临府河一侧均价8000元/平米，其他均价7000元/平米，目前已封顶，看房人少，销量低。

2、锋尚阳光：位于三友路与一环路北四段交叉口，24层40-75平米小户，约350户，全清水房，物业管理1.2元/平米，售价多数集中在5200—5500元/平米。目前看房人少，但销量好，现仅是尾盘销售。

3、财富又一城：位于府青立交，2000多户的大盘，全清水房，户型产权面积70-108平米，另赠送20-30%的面积，实得面积90-135平米，物业管理1.6元/平米，售价多数集中在6200—6600元/平米。看房人气旺，成交量一般。

几个楼盘的商铺均还未销售。

（二）宾馆酒店经营状况

城北的宾馆酒店虽多数比较陈旧，但因为特殊的地理位置和中低的价位，入住率都较高，淡季在60%左右，旺季在90%以上。以下是我们调查的10家酒店中的6家基本情况：

1、宇豪金荷花酒店：位于局25号院旁边，准三星，13层，客房约200间，标间执行价280元/天，该酒店外观和内装修都较城北大多数酒店新，所以人气旺，入住率高。

2、攀钢大厦酒店：位于梁家港路口，准三星，15层，客房约180间，标间价228元/天，虽外观较旧，但入住率也较高，特别是会议接待多。

3、明珠国际：位于梁家巷路口，三星，18层，4—10层为写字间，多为水电七局自用办公，11-18层为客房，约200间，标间价280元/天。外观一般，配套完善，入住率高。

4、铁道大酒店：位于人民北路二段9号，准四星，配套完善，外观和内装修较好，客房约200间，标间价390元/天。人气旺，会议接待多，入住率高。

5、喀秋莎大饭店：位于解放路二段，三星，13层，约170间客房，标间价208-248元/天，外观和内装修尚可，入住率高。

6、小憩驿站酒店（府青店）：纯住宿小酒店，5层，客房100间，标间价148元/天，装修精美，入住率非常高，达到90-120%。

（三）写字间经营状况

25号院周边无高档写字楼，中低端也很少，人民北路林业厅的“林叶大厦”，共6层，属中低端写字楼，租金30元/平米，出租率较高，仅两间房空置。

以上物业位置分布图如下：

六、项目SOWT分析

（一）优势

1、本项目所在区域交通便利，坐拥一环路及人民北路两大城市主干道，公交线路众多，以及建设中的地铁1号线和规划的6号线经过该区域，火车北站将是成灌客运专线、成温邛轻轨、地铁1、5号线、成绵乐轨道交通的中转站，出行条件非常便捷。

2、随着荷花池和火车站的外迁以及铁半城的改造，该片现代商住区将逐渐形成，是集居住、经商、娱乐于一体的高档商住区。

3、本项目在市场低迷期入市，建材价格不会大幅上涨，政府对各种费用都有一定程度的减免，有利于项目降低造价。

（二）劣势

虽然近几年城北的大规模的旧城改造，是经商的好地方，但其人居环境仍无法与城南和城西相比。

七、产品定位

随着经济社会的发展和消费习惯的变化，成都的酒店业逐步向“高档酒店”和“经济型酒店”发展，类似三星级的中档酒店将面临残酷洗牌。经济的快速增长注定要催生“高档酒店”的发展，而普通消费者更亲睐精美装修、中端价位的“经济型酒店”。城北现在的经济型酒店极少，即使有也是外观陈旧、档次极底。

城北的写字楼少，新建的根本没有，而需求量在不断增长，特别是随着新城北的逐步形成，中高楼写字楼有较大市场。

结合上面的分析可以得出结论，我局25号院的商业定位为“经济型酒店”或“中高档写字楼”。经济型酒店要有时尚的外装，精美的内装，一定的功能配套，出租价定位25元/平米.月。中高档写字楼要造型独特、外观新颖，出租价定位50元/平米.月。

住宅定位为经济适用的小户型，35-50平米的一居室，60-75平米的两居室。