第一章：项目概况 

第二章：春熙路商圈现状/政府规划

        一、春熙路商圈概况（图示）

        二、春熙商圈现有商业概况

        三、春熙商圈商业简析

        四、市政府关于春熙商圈的规划

第三章：春熙商圈商业地产调查

        一、春熙商圈商业楼盘简要分析

        二、租售状况

        三、推广模式调查

        四、商业规划组合分析

第四章：类似案例分析

        一、利都广场一期

        二、钱江·铂金时代

第五章：产品入市姿态

        一、SWOT 

        二、入市姿态

第六章：入市价格建议

        一、类比项目价格分析

        二、价格对比建议

        三、最终入市价格建议

第七章：商业规划建议

        一、本案发展商业的可行性分析

        二、物业业态组合规划

        三、商业发展建议

第八章：风险分析

        一、春熙商圈未来发展前景

        二、投资回报周期

        三、风险判断

第一章：项目概况

群光大陆广场项目位于该广场用地西靠春熙路南段，北至阳光酒店，南至东大街，东至城守街。整个项目占地约23.84亩，建筑总面积为14万平方米。

项目是由台湾蓝天集团群光大陆实业（成都）有限公司开发的一个集旗舰精品馆规模的一流国际品牌、时尚流行百货品牌、超大型生鲜超市以及结合餐饮美食新开地、休闲娱乐会所的大型综合商业项目。

项目于去年4月动工，目前已经完成土方开挖工作。项目由地下5层，地面10层组成。其中负5到负2层是停车场，规划车位1200个。一层到八层是综合性的商业购物中心。顶上两层为写字间。

 

第二章：春熙路商圈现状/政府规划

一、春熙路商圈概况（图示）

二、春熙商圈现有商业概况

目前这里已聚集了王府井百货、太平洋百货、伊藤洋华堂、时代广场、春熙新馆、名嘉ＳＨＯＰ、第一商业广场、春禧时代、春熙大厦、金开时代等近５０家大型商业网点。在建和拟建的项目有利都广场2期（百货）、和黄的大慈寺地块（拟建大型百货）、财富第三街（服装批发）。

三、春熙商圈商业简析

自1993年太平洋百货入驻，随后百盛、伊藤洋华堂、王府井、春熙新馆先后抢滩，2001年春熙路夜市拆除，尤其随着市政改造工程的进一步加强，春熙路商圈进一步扩张至红星路步行街、东大街和大慈寺片区，使东大街以北，南新路、中新路、北新路以东，总府路沿线及其以南，红星路三段以西，总面积约300亩的区域都纳入了春熙路商圈势力范围。被冠以西南第一商业步行街，与北京的王府井、上海的南京路等著名的商业街区齐名。春熙路商圈是一个集商贸、餐饮娱乐于一体的老牌商业区，商圈内常驻人口仅2.4万人，日流动人员超过40万人/次。

四、市政府关于春熙商圈的规划

根据市政规划，春熙路商圈、盐市口商圈 “二圈合一”升级打造工程将实施。商圈整合工程首批项目包括实施旧城改造新建步行街、春熙路商圈往西向盐市口商圈延伸、新建商业区。根据初步规划春熙路商圈向西将通过地面、地下立体步行系统与盐市口商圈融为一体，向东拓展红星路步行街与大慈寺文化旅游商业区连成一片。“春熙路商圈三益公片区项目”：该项目西至北新街，东至春熙路北段，面积约1.6万平方米。根据规划，这一片将出现两条商业步行街：一条东西向，宽17米，长135米，打通春熙路北段和北新街，另外一条步行街南北向，宽9米，长152米。

群光大陆广场处于该区域的核心位置。也将会成为该区域的地标性建筑物之一。

第三章：春熙商圈商业地产调查

一、本案附近商业楼盘简要分析

1、第一商业广场位于春熙核心地域——东接红星路步行街，西连正科甲巷，南靠伊藤洋华堂，北邻时代广场，伊藤洋华堂、太平洋春熙新馆、王府井百货、名嘉·shop四大卖场环绕四周。在春熙商圈主力卖场聚合的消费核心里，创造立体步行街空间体系，以罕见的集群式全临街独立商铺形式和独立产权、自主经营、统一管理的现代经营模式首现春熙。总建筑面积约68048㎡，其中商业建筑面积约20411㎡

2、紫微酒店·银座酒店紧邻主楼，与主楼相比，设施设备更加齐全，除共享主楼的大堂等公共配套之外，更新增众多娱乐、休闲、商务功能。

紫微酒店银座共18层，使用面积达33000平方米，各型客房271间/套。它包括三部LG高速电梯，二部消防梯和一部商场专用货梯。与主楼相比新增的—2F地下停车场和地面的立体式机械停车库，共能停泊机动车辆150辆，大大缓解了城市静态交通的压力。 -1F至5F是太平洋百货春熙新馆---女人世界，为春熙路商圈更添光彩。6F增设了400平方米室内恒温游泳馆、120平方米的全功能健身房以及经营全国各地名小吃、茶点的1000平方米春熙食街

3、成都名嘉SHOP就位于春熙商圈商业中心区，面对太平洋和王府井百货，总建筑面积约31500平方米，其中商业面积约15000平方米，定位为集休闲、美容美体和购物于一体的女性消费中心。

4、正兴堂百货底层和二至五楼是商业铺面的形式，商场以经营高档品牌女装和儿童用品为主，另兼备休闲吧、美容美发、健身等功能。

二、租售状况

目前该区域已经营业的商业楼盘的空置率都在10％以下。

 三、推广模式调查

 核心商圈一般百货零售企业都占据着城市黄金口岸，商业发展前景良好，大多数商业楼盘的1～6楼都规划为大型的百货，加上部分写字间和独立商铺组成。最能够聚集人气的就是大型百货和大型的超级市场，因此聚集人气和招商是多数楼盘推广的重点。

四、商业规划组合分析

各个楼盘商业都以组合商业的模式呈现，底层由步行街、主力店、折扣店、精品购物或大型超市等为主；二楼多以服务类行业为主，包括洋快餐、咖啡店、超市等等；3楼及以上以服务行业为主，包括美容、休闲等为主。

物业组合多以小户型住宅＋临街小商业；写字楼＋商铺；小户型＋大型卖场等为主。

第四章：类似案例分析

一、利都广场一期

利都广场是邱永汉集团——永利成、永利都（成都）房产开发有限公司独资开发，公司于1993年元月注册成立，注册资金1200万美元，总投资4000万美元，利都广场的项目占地近20亩地，位于自古以来就是成都繁华商业中心的春熙路，项目分为一、二期开发，一期工程为地下三层地面八层，总建筑面积44000平方米，是集百货商场、娱乐、餐饮美食、办公为一体的综合性大楼，外形气派宏伟，体现了崭新的建筑风格。其中地下三层、地下二层为210个车位停车场，负一层至五层为商场，由日本知名流通业“伊泮华堂株式会社”，于1997年成立“伊藤洋华堂有限公司”入驻利都广场，成都伊藤洋华堂有限公司自开业以来广受政府及市民发评及爱戴，六层及七层为专业写字间，八层为该集团公司驻成都的办公地点。

二、钱江·铂金时代

钱江·铂金时代雄踞骡马寺商圈的中央腹地，坐落在“家乐福”与“太平洋全兴店”之间，占据铂金级的商业口岸，交通便利。置身成都显耀的“金融大道”旁，周边各大银行中心、高档商务楼和星级酒店林立。钱江铂金时代为城市中心复合建筑群，底部1-5楼规划为商业步行街。整体建筑集合智能化、人性化、前瞻性设计，并采用新型建筑材料，其丰富的建筑语言、复合体空间造型富于时代气息，以重金打造出汇集名品、名企、名流的城中之城，成为成都新一代商业地产的代表之作。

从这两个项目可以看出，但凡在商圈核心区域的汇水湾位置，做商业地产都是相当成功的，本项目的位置也处于汇水湾，也就是说有一些好的可以借鉴的经验。同时由于本项目体量过大，所以在操盘过程要注意规避空置的风险。

第五章：产品入市姿态

    一、SWOT分析

    1、优势

    处于春熙路商圈的中心位置，未来发展前景良好

项目体量大，容易形成规模效应

开发商背景实力雄厚，能够给投资者足够的信心

台资企业开发在政策方面会有一定的倾斜

处于三路合围处，人流到达量充足

2、劣势

开发商是IT厂商出身，对百货行业得了解程度不够

经营规模过于庞大，经营失败可能性大，业态可持续发展不强

3、机会

成都市政府启动三圈合一，将大大加强整个商圈的商业氛围

成都这个国际化都市的逐渐形成，将会带来大量的游客和商机

4、威胁

利都2期与和黄地块的即将启动，都会在人气上给本项目带来一定的威胁

春熙路现在已经出现东偏的势头，以后能否守住这个黄金地块，值得研究

同类项目：伊藤洋华堂、王府井等项目在前期已经打下良好基础，消费者不会轻易改变购物习惯。

    二、入市姿态

群光大陆广场作为蓝天集团在成都最大的一个项目，也是春熙商圈在建的最大的项目，而且占据春熙商圈的黄金地段。那么在入市的前期，项目的市场定位，业态规划，招租原则将会本项目的主要卖点。这个项目本身作为该区域内的一大地标性建筑，以高姿态入市，才能够更好的吸引投资者的目光，在广告和营销推广上应该突出地段的绝对优势。所以前期的包装、商业规划是引起市场注意的关键因素。

第六章：入市价格建议

一、类比项目价格分析

第一商业广场（土地公拍取得）：项目1层售价从3～11万元/m²不等，2层售价为2～5万元/m²，3、4、5层不对外销售，塔楼住宅均价为4500元/m²。商业项目推出“587”投资模式，指开发商5年市场经营保证，为投资者提供保底8％的稳定年投资回报，保底超额部分的70％又将回馈给投资者。
    春熙路西段，“金开时代”（土地公拍取得）的由空中连廊连接起的两座大厦已经在2002年1520万元/亩拍出的土地上拔地而起。1、2层为独立商铺，以服装销售为主，只租不售，月租金大概在700～800元/m²。3层起开始出售，均价为1万元/m²。
    时代广场（土地非公拍取得）：时代广场项目一层只有两间商铺进行出售，价格在9万元/m²，其余一至五层将整租给一个大商家进行经营，不出售。塔楼的写字间7400元/m²起价，每增高一层售价增加80元，目前已销售90％。
    春禧时代（土地非公拍取得）裙楼商业引入ＣＥＰＡ概念，重在吸引投资客，投资回报为8％，签约12年。一楼商铺售价为5.6万元至6.7万元/m²，二楼2万元至3.5万元/m²，三楼约1.5万元/m²，三楼以上办公用房的销售均价为4300元/m²，目前已销售一空。
    紫薇银座（土地非公拍取得）商业项目，该项目1～4层以2～6万元/m²进行销售，月租金在100元/m²～300元/m²之间，目前已完成销售。王府井百货、太平洋百货、伊藤洋华堂均未对外出售。

二、价格对比建议

鉴于本项目的定位是高档百货为主，那么参照王府井百货、太平洋百货、伊藤洋华堂的模式，建议采取只租不售的模式，因为在该区域的租金处于一个比较高的水平，而且本项目有相当大一部分将会由开发商自主经营，所以可以采取竞拍的方式来对本项目一楼的部分进行招租，这样可以得到较好的收益。该区域的平均租金水平在400～1000元/月.平方米。

三、最终入市价格建议

至于项目最终的入市价格，可根据项目前期的客户积累和出租情况调整。就一般商业项目的运作来讲，商业的最大价值在于区域口岸和周边人流以及消费水平，本案三者均足够具备，考虑到项目诸多优势，可以适当上浮租金。

第七章：商业规划建议

一、本案发展商业的可行性分析

前面阐述到：商业的最大价值在于区域口岸和周边人流以及消费水平，而本案三者均足够具备，因此，项目先天的口岸优势决定了商业的可行性很强。

二、商业业态组合规划

过多方讨论和求证：我们认为：商场＋写字楼的组合方式是群光大陆广场组合的最佳模式，下面阐述具体方案以及成立原因：

1、充足的车位能够保证商场＋写字楼的模式运作下大量的车流量

2、高达14万平方米的建筑体量不可能全部做成卖场，那么做写字楼的收益肯定是大大超过酒店的投资收益

3、本项目的设计理念对于写字楼而言，不会降低品质

    三、商业发展建议

招租问题可首先排到所有工作的最前面来解决，招租到位，对于商业氛围的培养至关重要，招租对象以一、二层外围以独立商铺为主，一～八层大型百货配以家居、美容院、医院、以及其他主力店为主。

第八章：风险分析

一、春熙商圈未来发展前景

    春熙路商圈规划为成都市大规模、高标准、特色突出的西南第一商业中心步行街，其将代表成都城市历史，象征城市历史文化品格，负载城市价值和精神情感归宿和城市形象窗口。成都市政府将会把春熙路作为城市的一张名片推向世界，从长远来看，春熙路的生命力是很强劲的，年商业零售总额突破100亿人民币。春熙路商圈引领潮流的核心地位，不仅是凭借寸土寸金的黄金地理位置，更重要的是正在进一步发挥着的文化凝聚功能——百年的悠久历史文化传承和现代都市文明的混合体是春熙路商圈强盛的背景。

二、投资回报周期

鉴于本项目将由蓝天群光集团自主经营一大部分，所以收益分析主要测算投资回报周期，包括商场利润、车位、部分出租商铺等收益组成。根据太平洋百货提供的一份资料显示，在其10周年庆时，其20天的营业额突破一亿元人民币，年利润高达亿元。照此估计保守估计每年群光百货的利润在0.8亿人民币左右，加上出租部分商铺和写字间，估计总利润在9000万人民币左右。投资回报率为12％左右，这样投资回报周期就为8年。（这里的利润是除开所有费用的估计）

    预计成本：8亿元人民币

三、风险判断

组合上述分析：群光大陆广场由于其本身的优势，在前期几乎不用包装推广，但是随着包装的不断呈现、口岸优势的发挥、物业组合和商业业态的组合优势以及推广的不断深入，项目优势将逐步发挥；同时，政府对春熙商圈无论是硬件或软件的大力支持，将是项目成功的催化剂。

当然，项目成功由以下重要因素决定，否则，项目启动的风险又将大大增加。

1、精确的资金预算和强大的资金后盾；

2、精确的项目市场定位和物业定位、以及商业运营定位；

3、贯穿始终的推广和包装。