（一）产品概况

１.项目名称：花样年·花郡

２.项目地址：成都市成华区双庆路９９号

３.开发商：成都花万里置业投资有限公司

４.设计单位：香港华艺设计顾问（深圳）有限公司

５.承建单位：四川东益建筑工程有限公司

６.物管单位：深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司

７.占地面积：108亩

８.建筑面积：30万㎡

９.物业形态：高层电梯公寓

１０.建筑结构：剪力墙

１１.楼层：18~32层

１２.户型结构：套二、套三

１３.容积率：4.2

１４.绿化率：25%

１５.公摊率：13%~15%

１６.开盘时间：2006.7.8

１７.交房时间：一期2007年10月，二期2008年3月

１８.车位数：1870个

１９.总套数：4000套

２０.联系电话:028-89966666

（二）地理环境

１.地块分析

该项目位于成都城东万年场核心地段，周边的配套已比较完善，南临双庆路，西临二环路，北临庆华路，与华润东地王项目仅一墙之隔。项目占地108亩，建筑面积30万平方米。是成都规划的大型综合性居住中心。

２.片区分析

根据成都市2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照“向东向南”的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。成都市政府于2003年10月全面启动东部新区的建设工作，并力争在3至5年的时间内将东部新区打造为初具规模的集办公、综合性商业服务、大型金融设施为一体的综合性居住中心。东部新区规划是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主，具有历史、人文特色的生态型城市新区。区内有地铁Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ号线经过，以缓解交通压力。

受市政规划及土地条件的影响，成都市房产开发近年主要发展方向是城南、城西，城东自2006年东调加速以来也已成为重点。随着城南、城西开发用地的相对饱和，并得益于城东、城北市政规划与路桥基本建设的快速发展，城东区域在2007年将以便捷的交通、配套条件和相对经济的土地成本成为房地产开发与购房置业的热点区域。

3.政策分析

2006年以来，政府推出一系列政策措施对房地产市场进行调控。

（1）2006年3月5日，国务院总理温家宝所作《政府工作报告》明确提出，要继续解决房地产投资规模过大和房价上涨过快问题，表明了中央政府对于06年至07年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

（2）2006年5月17日，国务院常务会议中提出了《促进房地产业健康发展的六项措施》（即“国六条”），涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，从而正式拉开了调控序幕。

（3）2007年2月1日，国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知指出，将从2007年2月1日起正式向房地产开发企业征收30％—60％不等的土地增值税。

（4）2007年3月16日全国人大审议通过《中华人民共和国物权法》，将会在“住宅建设用地使用权届满自动续期”、“征收补偿”、“业主的建筑物区分所有权”3个方面对房地产市场产生影响。

（5）2007年5月19日，中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点至6.57%，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点（五年以上贷款利率4.86%），同时，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行第一季度调息0.27%之后第二次加息。

（4）2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发通知，批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。 

今年1月---4月的各项数据显示：成都商品房供应量大幅增长；成交量保持稳步增长；供求关系全面缓解，住房可销售面积持续增大；中小户型住房供应量增长迅速；而房价涨幅在逐步回落……

４.配套设施

楼盘内配套有“中央生活公园”，包括四大法式主题庭院。一、以休闲运动为主题、感情热烈的“巴黎春天”。三大休闲运动场：花式篮球场、游乐广场、竞技运动场，四大水上抒情场所：金色池塘、绿色港湾、香颂左岸、希望喷泉。二、以“湖”为造园主题、气质宁静的“月亮湖畔”。四大湖景休闲场所：假日游泳池、儿童游泳池、休闲水吧、水上SPA。三大生态休闲场所：撒野公园、翡翠大道、枫丹花园。三、以中央河景为造园主题、天生浪漫的“多瑙河畔”。三大水上抒情场所：水岸新天、奥林匹克竞技游泳池、廊桥风月。三大休闲游乐场所：露天茶座、莫奈花园、亲子乐园。四、以水岸生态为造园主题、风度优雅的“浅水湾畔”。四大水岸假日场所：水映长湾、滨河木栈道、浅水湾畔、抒情广场。五大休闲游乐场所：露天茶座、游园春色、香颂广场、狄安纳花坛、亲子乐园。

５.交通分析

该项目位于城东万年场，南临双庆路，西临二环路，北临庆华路，沿双林路、蜀都大道、从二环路过建设路可进入市中心。项目紧邻双桥客运站、五桂桥客运站、五桂桥公交站， 98、2、20、8、112、80、402、5、341、97、85路等公交车途经项目，可到达各区域。根据规划，未来地铁4号线，西起温江，东至西河，途经万年场。

６.餐饮分析

周围有狮子楼、四方阁、新天府、阳光酒店。

７.购物分析

周围有利华农贸市场、国美电器、永乐电器、苏宁电器、五星电器、SM国际时尚购物广场、家乐福、北京华联等，购物极为方便。

８.医疗分析

周围有第二人民医院、第六人民医院、新鸿医院、新华人民医院。

９.教育分析

周围有联合试验幼儿园、双林小学、双庆小学、成华小学、电子科技大学。

10.金融分析

周围有中国农业银行、中国建设银行、成都市商业银行。

11.休闲公园

周围有新华公园、成都市游乐园、猛追湾游泳场、沙河客家主题公园、塔子山公园。

二、项目SWOT分析

（一）优势分析

项目所处的万年场片区发展潜力较大，地理位置稀缺,住宅需求较为旺盛, 未来呈现震撼的社区环境，周边配套极为完善，交通十分方便，物业服务细致周到, 此外，“小户+大盘+名企”的市场特色一方面满足理想自住型消费者的基本宜居要求，符合政策导向，同时也能通过高品质的楼盘质量和房产品牌，满足消费者提高生活品质以及保障房产价值的附加需求。花样年实业发展(成都)有限公司隶属深圳十大品牌发展商花样年集团，有较高的知名度，自2001年进驻成都以来，其在成都投资开发的项目有“锦上花”、“艺墅·花乡”、“花样年·别样城”。2007年，该公司将同时上马5个项目,除在建的花郡、别样城外,温江项目、武侯区武青路项目、东大街项目将同时展现在成都市民的眼前。

（二）劣势分析

城东万年场附近有四个受到相当关注的楼盘—华润置地二十四城、花样年花郡、正成沙河明珠、千居朝阳，它们被统称为“城东四盘”。环境优美是城东四盘的卖点，那“美丽沙河”成了城东四盘最好的名片。但是花样年·花郡周边存在噪音大、治安隐患多、空气污染严重等问题。在建中的花样年·花郡距离一条货运铁路相当近，噪声很大；而且傍边有一条双庆路，路上过往的外地车辆相当多，来往的大型车辆“呼呼”急驰的声音很远都能听到。另外，周围密密麻麻排满了各种人力三轮车、电动三轮车，噪音源非常多，晚上很难入睡。“城东四盘”周边的空气浑浊，主要原因就是周边有嘉陵、国电、华能热电厂的高烟囱，全部在城东四盘地块的东北部500米范围内，粉尘、二氧化硫含量自然比其他地方高，这些高烟囱排出的浓烟污染了周边空气。不少周边的居民提起去年那场让成都遭遇“黑尘雨”袭击的事件，心有余悸。

花样年·花郡外墙使用涂料材料，这是深圳的通用做法，但不适合成都地区，容易脱落、老化，不好看。外观立面效果不好，各种颜色混杂，不耐看，主要还包括栏杆的选择。房间隔墙一般的用100mm可以理解，但是主卧隔墙也是用100mm，显得太吝啬了。

花样年·花郡土地使用期限是2000年到2070年，使业主平白无故少了至少8年使用权。

花样年·花郡开盘前宣传说一期房价3700—4200元/平方米，结果开盘时均价已达4200元/平米，让购房者失去了信任。

（三）机会分析

2006年4月28日，成都热电厂关停。2007年6月16日，华能成都电厂关停，较规定日期6月30日提前了14天。这次关停将大大削减烟尘和二氧化硫排放，城东又减少一个污染源。

2007年6月7日,成都成为“新特区”，成都的城市地位将有所提高，经济商贸影响力将大大增强，吸引的外来投资也将大幅增加，新特区将成为西部冒险家的乐园，外来人口规模将极速增长，楼市供需规模都将成倍上翻，外来购买力大幅度超过本土需求，成为市场主导，将会带动房价的快速上涨。

对东二环的开发商而言，由于花样年拿地较早，开发得也早，地皮成本较有优势。2005年7月，中泽置业以以211万/亩的价格竞得二环路东二段60亩土地，2005年12月16日，花样年实业以246万元/亩竞得成华区双庆路银河动力公司地块(即花郡)，2005年12月6日，华润置地以255万元/亩竞得成华区双桥子420厂地块,2006年3月31日，首创以380多万/亩竞得建设路102亩2号地块,2006年9月8日，龙湖以616万/亩竞得虹波地块，2006年12月15日,万科以715万/亩竞得建设路70亩1号地， 2007年3月30日，龙湖以815万/亩再次出手竞得建设路69信箱地块， 2007年4月20日，深圳合能和成都万科均以810万/亩的价格分别将东二环82信箱地块和二环路东二段6号地块收入囊中。短短两年的时间内，单亩地价涨幅达到近四倍，楼面地价也从2005年的791元/平方米上涨到2445元/平方米，上涨约200%。

（四）威胁分析

东二环是今年最火的板块，建设路的万科、首创、龙湖，万年场的花样年、华润，东二环将上演颠峰对决。这里有太多的老大，中国的老大万科、北京的老大首创、重庆的老大龙湖、资本老大华润，相比之下，花样年·花郡的品牌处于劣势。

三、竞争对手分析

花样年·花郡处于万年场地块，主要有以下两个竞争对手：

1.华润置地二十四城

华润置地·二十四城项目在花样年·花郡对面，仅一街之隔，是花样年·花郡的最大竞争对手。华润置地于2005年12月6日以人民币21.4亿元竞得420厂土地项目。项目建设净用地面积约840亩，总建筑面积达260万平方米，其中包括约20万平方米的商业面积，市政道路2条。开发完成后可为2万个家庭5-6万人提供舒适生活空间。未来将在城市核心区域形成配套完善的大型社区。华润置地致力于将420项目建成中国最具城市氛围，对原生态环境和建筑保留较好的城市生活社区。在开发中，通过建造高层住宅的规划方法，降低住宅密度，从而有效保留工厂内原生态景观、树木和部分工业厂房、工业机床、瞭望塔等原地块历史特征，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围，引领城市新型生活方式。420地块目前市政、生活配套比较完善。项目紧邻国美和成百永乐两家大型家电商场，附近有家乐福、北京华联等大型卖场，以及建设中的西部最大的集购物、休闲、文化、会展于一体的综合广场—菲律宾SM城市广场。华润置地·二十四城于2007年5月10日开放临时接待处，传言一期将于今年9月开盘，均价5600元/平米左右。

２.千居朝阳

千居朝阳项目位于成华区双庆路26号，与花样年·花郡也是仅一街之隔，与华润置地二十四城相邻。总建筑面积28万平米，总户数为2103户，分两期开发。总绿地面积上万平米，有充足的停车位。户型面积布局合理，结构紧凑，精美实用，从80-130平方米共四十余种户型可供选择。不过，该项目于2006年3月23日开盘，一期均价3850元/平方米，二期均价4700元/平米，已经基本售完，仅剩120平方米左右的大房子，对花样年·花郡影响不大。

四、目标消费对象

根据调查资料显示，2005年成都市区土地出让主要集中在城东、城北和城东北区域，在城东的区域市场上，840亩东地王已被华润地产鲸吞，另外，随着亚光厂、国光厂、刃具厂等众多老厂区的搬迁，区域待开发土地充足，不少发展商也是跃跃欲试，根据资料分析，花样年·花郡项目所在的城东正是未来几年成都楼市的热点区域之一。
　　然而，城东房地产项目05年时的辐射范围仍然较小，第一辐射层级的客户主要以城东本地客户为主，其购房主要目的解决基本的居住问题，改善居住质量，他们看重区域交通环境、户型和价格以及未来发展潜力 ，他们的职业主要为事业单位职工、技术人员、中高级管理人员、个体户、办公室普通职员、教师等。但是，随着供应量的激增，区域的影响力也逐渐扩大，第二辐射层级的客户将会辐射到城中、城南等区域。未来区域的客户群体主要是跟本区域有一定业缘、地缘关系的人群，主要看到本区域未来发展，愿意在本区域购房的人士、投资客、外地客户来蓉客户等。这种类型的客户有一定群居的效应。
　　契合市场需求的花郡一期产品线是比较丰富的，81-87平米的两房、100平米左右的小三房和125平米左右的中三房，面积适中、成熟适用、公摊小，基本上都是市场上热销或者市场上的稀缺产品；围合式组团布局为基地提供了更多集中绿化的面积，法式风情园林以“大绿洲”的方式贯穿东西，双景观泳池、网状的水系、各类休闲娱乐场地将成为景观的最大卖点；再加上在建筑立面的处理上，线条明快简洁，大方而时尚，是比较典型的现代建筑风格，也能从片区破败的形象中脱颖而出，形成鲜明的优势。

从年龄上看，“80后”将渐成为该项目的消费生力军。“80后”是特殊的一代，受独生子女的影响，他们一般都较为自我。他们快速地接受新鲜事物及现代观念，超前消费意识强烈，急于实现置业的梦想，小户型成了他们的首选。200７年异常热闹的楼市氛围刺激着每一个急需买房的人，也刺激着“80后”的每一个细胞。正是他们的热烈参与，进一步搅热了成都楼市，而这种势头还将随着时间的推移越来越强大。

五、总结

成都作为西部重要的特大城市，中国的“新特区”，近年GDP保持每年13%以上高速增长，人均收入显著提高，城市宜居指数名列全国前矛，城市化进程逐步加快，总体上可以预见成都房地产将继续保持稳定、上升的市场发展趋势。花样年·花郡项目得益于这个大趋势，尽管自身有一些小弱点，同样会获得较好的表现。该项目一期去年7月8日开盘当天即清盘,二期一批次382套房源12月9日开盘，在短短三个小时内即告售磬，由此可见一斑。