调查说明

一、调查时间：
2008年11月27日——2008年12月9日
二、调查目的：
1、通过对在销楼盘实地调查，收集望江橡树林信息；
2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；
3、通过案例研究，提高素质。
三、调查范围：
瑞升（成都）开发的望江橡树林项目
四、调查方法：
采用实地查看、询问与网上搜索相结合。
五、资料统计及分析方法：
本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各种楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观。
六、权威性说明：
本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性。

项目概述

项目位于城南1.8环上，望江片区内，它是由合江亭公园、望江公园、东胡公园围合而成的，项目分3期开发，现售的是第一期，橡果的窝。建成后，它是望江片区的地标性建筑物。望江板块内历史名人众多，文化积淀深厚，自然环境优越，同时占据了人脉、文脉、地脉，小区内有会所、网球场、篮球场、高尔夫球练习场。而且紧邻万达锦华广场，周边的商业非常成熟。成都瑞升房地产开发（集团）有限公司始终坚持“让用户满意的宗旨”，每推出一个项目都得到了购房者的众口称赞。如先后开发的“瑞升花园”、“瑞升南园”、“瑞升丽苑”、“浣花新城”、“东辰瑞景”、“水云花都”、“瑞雪港湾”、“银色海岸”、等等项目都受到了购房者的青睐和一致好评，都开创了火爆的销售场面。

一、瑞升的品牌描述

四川瑞升实业集团有限公司是一家在成都武候区注册成立的大型综合企业。公司注册资本金10883万元。集团以房地产开发、建筑材料经营、物业管理、服务业等为主要经营范围，业务覆盖不同的领域和地区。
    公司下设总经办、人事中心、财务中心、工程建设指挥中心、营销策划中心、人力资源管理中心等多个职能部门，实行董事会领导下的总经理负责制，推行全新的现代企业管理制度。公司现有员工500多人，其中具有高级职称的人员达25名，具有中级职称的人员56名，拥有一支具有丰富的知识经验、管理和创新能力突出的员工队伍。
    公司倡导“以人为本”的理念，坚持“诚信经营”原则，以“多元化发展战略”为方向，建立了灵活、高效、科学的管理体制，形成了以房地产开发和燃气经营为主导，其它产业并举的蓬勃发展的模式。经过发展，集团公司现累计资产达人民币伍亿元，年创税利能力逾千万元。四川瑞升实业集团有限公司正稳健而阔步地向大力发展民营和社会经济的道路迈进。

二．产品描述
1、项目描述
项目名称：望江橡树林
开 发 商：四川瑞升实业集团有限公司

景观设计公司：深圳清华园
物业类型：普通住宅

物业地址：三官堂一号

售楼地址：成都市锦江区三官堂一号

环线位置：二环以内
物业公司：信德物业公司
占地面积：637816 平方米
建筑面积：849497 平方米

总住宅户数：2408户（一期）
车位配置：机动:1755 非机动:2337

建筑类型 ：高层电梯公寓
楼层状况：32层、33层电梯
建筑结构：框架
容 积 率：6
绿 化 率： 41%
物 管 费：2元/平方米·月
装修状况：毛坯
交房时间：2009-12-31
价    格：均价7580元/平方米
付款方式：一次性付款或按揭

瑞升·望江橡树林项目是由瑞升集团历经十余年发展，精心打造的又一鼎力之作，项目总占地160多亩。总建筑面积约80万平方，分三期开发，项目首推一期项目由1栋33层和6栋34层的高层建筑围合而成，是未来望江片区的地标性建筑。成都首个Web2.0时代的无线网络社区--望江橡树林，城市核心宜居小户型，大社区、全配套。

2、地理环境描述

与历史文化古迹望江公园及百年名校四川大学仅一桥之隔，隔河相望。地处由望江公园、东湖公园、合江亭公园形成的中央公园居住核心地段。“东望江，西草堂”！望江橡树林，集千年历史文脉、完善区域配套、丰富生态资源、便捷交通于一体，成就望江最后的人文大盘。成都首个Web2.0时代的无线网络社区--望江橡树林，城市核心宜居小户型，大社区、全配套。

3，交通状况

项目交通非常便利，在二环内46路、51路、35路、68路、112路、503路、27路、218路、85路、47路等，公交线路能同往城市各个方向。

4、园林景观

188亩的望江公园，锦江两侧柳树成荫，绿意盎然。420亩的东湖公园水面开阔，生态湿地和原生态植被以及多年来形成的城市湖泊生态循环系统，再加上沙河公园200余亩、府河公园100余亩，整个板块被“绿肺”紧紧包围，生态环境绝佳

5、区域配套

四川大学、川大附中、成都七中、十二中、川大附小、川师附小、娇子小学、顺江路小学、川大幼儿园、河滨双语幼儿园等为数众多的名校，以及空军医院、市七医院、锦江妇幼保健院等构筑起完善的教育、医疗体系。伊藤洋华堂、万仟百货、永乐生活电器等新兴的大型集中商业卖场，让区域内的居民可以找到都市现代生活必需的各种要素。尤其是地处板块核心位置的瑞升.望江橡树林，则更是能够坐享全方位的成熟配套。无论是到川大学府或者锦江之畔健身漫步，还是前往商场购物休闲，以项目为圆心出发，即便是步行也只需要几分钟就能轻松实现。生活的便捷完全可以让汽车在家里彻底“放假”。     

三 项目SWOT分析

1项目优势分析

项目交通及日常生活非常方便。项目位于一二环路间，目前在城东是最高的建筑物，加之其独特的建筑风格，优秀的设计，必将成为城东的建筑地标。紧邻粼江峰阁、中海•格林威治城、河滨印象等高档楼盘，促使整个区域处于高档的居家、投资选择地，将会再次带动此区域的价值。相邻四川大学、望江公园、东湖公园，坐拥锦江，不仅周边自然生态资源相当优越，交通及日常生活也非常方便。这样几乎绝迹的城市中心人文景观大盘，已经很难能够找到。

2项目劣势分析

整个配套设施目前还没有完善，房屋密度不怎么理想，低层的部分可能难已受到阳光照耀。

3项目机会分析

对追求高品质生活的购房群体来说，瑞升·望江橡树林绝对是“优居”置业不容错过的首选。不可复制的核心区位、稀缺的自然资源、精益求精的建筑、美轮美奂的景观、出众的户型设计、高品质的生活配套、贴心到位的物管服务加上实力不凡的瑞升品牌……集万般宠爱于一身，瑞升·望江橡树林，是现代都市理想人文生活的模板，是围绕购房者的内心需求构筑出来的。

四 竞争对手分析

开 发 商：华润置地(成都)实业有限公司
承 建 商：成都建工集团市建四公司     
物 管 商：成都华润置地物业管理有限公司
占地面积：7.56万平方米
建筑面积：41.47万平米
住    宅：32.7万平方米
商    业：1.47万平方米
总住宅户数：约3252户
车位配置：约2031个
楼层状况：30---33层电梯
建筑结构：框架剪力墙
容 积 率：4.536
绿 化 率：35% 
公 摊 率：18％
建筑密度：24.81%
物 管 费：2元/平方米/月
装修标准：毛胚
交房时间：2009年5月
价    格：均价6500/平方米

华润翡翠城位于成都市二环路南偏东15度位置，由东湖公园、翡翠城居住区、临二环路商业用地三大部分组成

华润集团是香港和中国内地的多元化控股企业之一。在2006中国（成都）楼市总评榜中，华润置地（成都）有限公司荣获2006年度成都楼市品牌开发商称号，华润置地翡翠城荣获2006成都楼市十大名盘称号。

翡翠城位居成都市南偏东15度的二环路旁，紧邻科华北路、领事馆路。交通便捷。建成后，将成为一个人口超过2万的大型中高档园林社区。至 2007年4月，翡翠城的一湖二河三公园环境真实展现，185亩原生态湖泊东湖浩荡，420亩的东湖公园郁郁葱葱， 200亩沙河公园、100亩府河公园相互辉映； 782亩的居住区由花园洋房、电梯公寓、别墅等物业类型，形成美丽的天际线； 43亩二环路规划中的商业用地建成后将成为片区商业中心。距离双流国际机场约20分钟车程，距离市中心春熙商圈约15分钟，距离四川大学车程约5紫荆分钟。距离紫荆、玉林片区约10分钟车程。附近公交线路众多，通向城市的其它方向。也符合“城市向东、向南发展”的城市规划要求。

项目是涵盖于南富区的辐射范围内，是成都市区内临二环路最大规模的可成片开发用地风格多元化，（丹麦风格园林、瑞士山水园林、法国宫廷园林）。户型涵盖46到315㎡户型区间，居住选择范围广。460㎡无边泳池，100㎡儿童泳池，1700㎡人工湖，360m内河，让景观如水般灵动

但翡翠城占地很广，翡翠长汀所处位置实际离东湖还较远。较近的景观只有沙河这一块了。主要户型为50，90，135平方米.其中90平方米的户型虽然方正实用但都只有一个厕所，135平方米的户型则稍显得浪费，缺少90至135之间的中间户型。物业费高，高层2.1元，超高层2.3元。成都市公布的电梯住宅物管封顶价格2.1元。临近二环路，噪音和环境污染较为严重，湖水不循环，一旦污染，后期治理较困难，花费较多。公共场所较多，紧邻的公园对外开放，人口杂乱，对安全造成隐患

五 目标消费对象

以有一定积累，喜欢浪漫，热爱生活的中层人士。

六 总评

俗话说“鱼和熊掌不可兼得”，然而为于市中心区域的望江板块却在真正意义上做到了自然与繁华兼而得之。放眼成都城区，已经很难找出和望江板块一样环境优越且配套如此齐备的成熟居住区。亲水、亲地，是成都人与生俱来的居住特质。二环路内，能同时满足这两项条件除了已经一房难求的浣花，便只有望江。

   瑞升集团在成都房产界引起了各方高度关注。正因为瑞升地产在这10年的房产开发中始终坚持“让用户满意的宗旨”在市场上树立起了良好的口碑，所以能得到消费者的认可。