九峰花园市场调研报告

 

一、项目基本情况：

九峰花园位于成都市金牛区金府路124号，由四川九峰投资有限公司投资，成都市金府油脂有限公司开发，四川井上建筑设计有限公司设计（包括建筑设计和园林设计），成都市第三建筑公司承建，戴比天扬地产顾问营销推广，后期物业管理由九峰物业管理有限公司负责。本项目总占地面积：16.1亩，其中1期占地约11亩，建筑面积41932㎡；独栋设计，框架剪力墙结构，下宽上窄，有7个露台设计，其中一层1个，21层4个，26层2个，共有32层高，其中地下1、2层是停车场，共197个车位，地面1到32层为纯住宅，整个小区类长方形，共两个单元，1单元3梯8户，2单元2梯5户，车位比为1比0.5；一期容积率：5.7；绿化率：30%，；共414套；户型区间：从55㎡的一居室至130㎡的四居室不等。

二、片区规划与交通状况：

九峰花园位于成都城西二、三环之间，与三环路平行的金府路内侧，在交大板块、锦西生态居住圈板块、国宾高尚居住区板块、茶店子生活板块，以及华侨城、欢乐谷的区域内，比较适合居住。

1、 交通便捷，出入自如：

可以乘坐401、403、116、117、108、89、88、63、75、503、44路等公交车通往成都的四面八方，以及茶店子客运站和未来地铁二号线。自驾车更是便捷，由二、三环、金府路与蜀汉路、金牛大道和交大路所构成的“三横三纵”的立体交通网络，通达各区。

2、购物、餐饮、休闲、娱乐一步到位：

周边购物广场有美国沃尔玛（交大路）、法国欧尚（羊西线与二环路交汇处）、圣马可广场（交大路）、国美电器城（二环路北一段）、成百家电城（二环路北一段）、红旗连锁超市（银河路、交大路）、互惠超市（金府路、交大路）等商业配套，车程在半小时以内。

一品天下美食一条街（羊西线与黄忠大道交汇处）、锦西餐饮美食一条街（银河路）、交大路餐饮休闲、娱乐、饮食一条街；金牛公园（金府路）、锦西老年公园（花照小区）、金牛体育公园（营门口路）、华侨城欢乐谷、成都青少年科技公园（九里提）北路）、成都国际会议展览中心（沙湾），金牛文化艺术中心（茶店子），金牛电影娱乐中心（茶店子）等时尚配套让居住环境升级。为业主宴请宾客、度假、休闲、娱乐提供了绝佳场所。

3、人文城西，名校林立：

星河智能幼儿园（交桂路）、锦西外国语幼儿园（智能2期）、茶店子小学、西藏军区八一学校、二十中（茶店子横街）、交大附中（交大路）、成都磨石外语学校、以及全国有名的西南交通大学等组成的全程教育体系能满足小区小业主的教育需求。

4、医疗配套：

金牛区人民医院（茶店子）、四川天祥骨科医院（茶店子）、成都市四九医院（五里墩路）、成都市眼科医院（营门口路）为业主的健康、日常体检保驾护航。

三、项目swot分析

1、优势分析：

本项目位于上风上水的城西，人文气息浓厚，拥有得天独厚的先天优势，优享城西成熟高尚的生活配套。是距离35000㎡的金牛公园最近的楼盘，仅一墙之隔，同时原金牛区政府的历史积淀又为用地周围保留了众多的高大名贵树木，形成了“城市原生树林”这样独一无二的生态景观。右邻成熟的金府6号，多层花园洋房和叠加别墅、小高层电梯公寓，对视野和光线没有太大影响。

2、劣势分析：

本小区周边现房林立的市场环境下，如小区对面的嘉宇．天琢城，独栋设计，板式结构，通透性强，现房销售，已经可以入住，均价4900元/㎡。而九峰是期房，工期近两年，周期较长，销售价格偏高。

小区入口处的右侧有一个加气站，实际距离约为20米的样子，犹如为小区安装了“定时炸弹”。小区左前方金府路两侧有几个机电市场，成都市金府西部五金机电城、金府汽配城、金府汽配中心，以及金府路与交大路交汇处的万贯五金机电城、金府机电城、长久机电城、金府灯具城、金府钢材城，经营范围包括汽配、机械以及灯具等行业。与人们的日常生活并没有太大和直接的联系，所处环境，可以用“脏、乱、差”来形容，建筑杂乱，没有固定的消费群体，流动人员复杂，必要的生活配套欠缺，相对城西板块，发展滞后。对以后居住在这里的业主面临一定的困难，很有可能降低生活质量。

本小区人多，车位少，车位比为 1：0.5；容积率高，绿地率低。户型通透性差，部分房间采光差；其次，本小区3梯8户，2梯5户，在上班高峰期越显拥挤，数据如下：

户数：414户，约计3人/户，共：3×14＝1242人；

电梯承载：15人/次，共：1242/15＝82.8次

电梯数量：5梯，每梯承载次数：82.5/5=16.5次；

电梯速度：2.5秒/层，32层，往返一次时间：2.5×32×2＝160秒；

每梯一共需要的时间：160×16.5＝2640秒＝44分钟

也就是说在早上上班、上学的高峰时间，所有电梯要不停的运转，不能间歇，每次必须载满15人，才能在1小时内满足所有业主的需求。

3、机会分析：

未来地铁2号线的规划，为本区域的物业提供了升值空间。如果旁边的加气站能在交房前拆除，以及政府对茶店子片区的未来规划值得憧憬。

4、威胁分析：

一期工程与售楼部间有一栋多层楼房待拆迁，对二期的土地整理工作带来一定的难度，所以二期开发时间未知。嘉宇．天琢城除了现房销售以外，右侧还有一片二期待开发土地，形成竞争。以及位于金牛大道、金府路交界处的锦西玉苑，正对金牛公园，2栋板式18层花园式电梯公寓，容积率：4.45 车位比  1：0.6，物业费：1.35元/㎡/月 。对本楼盘构成一定威胁。

四、项目产品分析：

     从户型图上看，

1、方正、适用，布局较为紧凑、合理，空间利用率较大；

2、通透性差，采光好；

3、做到动静分区；

4、未做到干湿分区，卫生间离厨房太远，管道布局非常长，不利于节能。

4、交通流线顺畅；主人流线和访客流线没有交叉，家务流线顺畅方便。

5、从功能区间来看，打开入户门，映入眼帘的是独立的餐厅，入户门位置太窄，玄关和鞋柜不好做，左边是厨房和生活阳台，操作方便；客厅有一个景观阳台，可以在阳台和客厅之间做一个推拉门，里面摆放一台电脑，放置一把休闲沙滩椅供休息、看报、观景，代替书房。据销售代表介绍，这个空间按照半面积计算，合理的将两房变三房用；卫生间紧邻餐厅，在客厅、卧室之间，使用方便；主卧紧邻客厅，主卧和次卧都有一个赠送的飘窗，可以在飘窗上面放一个靠被，坐在上面观赏金牛公园的美景。

五、价格分析：

一期第一批房源：2009年10月03日开盘，推出200余套，起价4180.00元/㎡ 。

一期二批次房源：2009年12月04日开盘，合计推出135套房源，起价4380.00元/㎡。

2009年12月04日 - 至今，最高价达到6020.00元/㎡，前后价差1000～2000元/㎡。

在销售现场所见，可销售户型：D1两室两厅一卫  23、24层：6020元/㎡；26－30层：6000元/㎡；31层：5950元/㎡；32层：5900元/㎡。D2两室两厅一卫  31层：5890元/㎡；32层5850元/㎡。C1 四室两厅双卫 2层：5630元/㎡；8－11层：5650元/㎡；12－15层 5660元/㎡；20层 5610元/㎡.

从前期销售情况分析，从楼层来看，12层－15层之间的价格高于其他楼层，两头的价格阶段性递减，1层和32层最低；从朝向来看，邻金牛公园的价格比邻金府6号的价格高；从户型来看，舒适二居室的小户型比四居室的大户型价格高。均价5100元/㎡。

六、去化（销售状况）分析：

2009年9月28日开始VIP金卡排号，为展示期；一期一批次房源：2009年10月03日开盘试销期，推出200余套，开盘期间热销逾八成；一期二批次房源：2009年10月24日开盘强销期，合计推出135套房源，销售80余套；2009年12月04日 - 至今，保留户型缓销期（清盘）。

销售代表报出可销售房源20余套（90％以上邻金府6号），估计剩余房源至少还有40－80套（10-20%）。

七、客源（目标客户群体）分析

九峰花园的区位和品质决定了目标客户群：投资客占20～25％（一部分是炒房的，一部分是买来出租给附近机电城做生意、打工的），纯居住的占75～80％（周边15公里以内的居民占80％，其他的占20％）。

1、在周边居住或者工作，只需满足居住条件，对楼盘的配套和品相没有特殊要求，只在乎价格的人群；

2、年龄在25～45岁之间，收入稳定且处于上升期；

    3、家庭结构复杂（单身、二人世界、三口之家、四世同堂等）。

八、企划（推广）分析：

九峰花园处于中偏低档次，但开发商将重点放在营销推广包装方面，从而提升了产品的品相、价格和销量，所以说营销推广是做得相当成功的。

售楼部：高大、宽敞、大气

楼书：长条形，绿色为主（环保色），有质感；用画面、语言和风格展示出楼宇的高度、品位和气势，给人一种无限遐想的空间。

户型图：彩色，直观。

广告、媒体：宣传力度大。

网络：宣传力度大

VIP金卡：一卡即抵2888元，优惠最高可达6%

开盘活动：热闹非凡

九、业务分析：

销售代表缺乏专业知识、冷漠、被动、懒散。

总体评价：

    与周边楼盘相比，九峰花园在产品功能方面没有优势，处于中偏低档次（面积、规模、价位），而且没有周边环境的优势，也没有开发商品牌的优势。楼宇的通透性差，产品本身没有留给我们什么想象空间。但是，这就要求在塑造九峰花园的时候，必须附加产品以外的价值。比如：未来规划的发展潜力（地铁二号线）、天然的绿化配套（金牛公园）、较高的性价比（起价低而吸引人）等，进而丰富项目的创作素材，唤起目标客户群的关注度。经过反复宣传，让目标客户群对九峰花园耳熟能详。在推广方面，用“九峰花园”作为案名，直奔主题，掩盖了本楼盘的不足，用画面、语言、风格、独树一帜来展示它的高度和环保，留给人们无限的遐想空间。