前    言

 

     

应老师的要求，这次我们去踩盘学习的楼盘是成都A区，

 

因为不是本地人，颇费了一番劲才找到了该楼盘的售房部。

 

以下是本人通过对成都A区项目的一些了解和认识的总结，

 

可能不是很完善，因为一些条件的限制，只能最大化的做到

 

最详细。

 

 

   

 

     成都A区项目情况介绍

 

　　 成都A区位于一环路南四段与高升桥路交汇处，周边配套设施完善，交通便利，有极佳的居住氛围和人文环境；项目毗邻好又多，与人民商场隔街相望；统一优玛特、苏宁、国美、新华文轩更是近在咫尺，步行轻松到达伊滕、人人乐，武侯祠、锦里随意自在休闲，所以是相当便利的生活区域。

　　附近公交路线1，8，11，19，21，27，29，34，57，59，72，77，79，82，153，213，301，302，334，335，408，513，521等路公交车，出行也是相当的方便快捷。

　　周边中小学大学有：西南民族大学、体育学院、中医学院、四川大学、信息工程学院、成都环球英语学校、四川省经济贸易学校……

　　周边综合商场有：人民商场、好又多、优玛特、人人乐、伊藤洋华堂、家乐福、青田家私、新世纪装饰广场、红星美凯龙、苏宁电器、国美电器、红旗超市、互惠超市……

　  周边医院有人民医院、中医附院、公路局成都医院、康桥医院、成都市骨科医院、省人民医院草堂医院等

　　　　该小区有40%绿化率，在现今土地稀缺的成都市区，应该算是相当少的。

　　

 

            项目情况介绍

　　

　　成都A区是由四川富临实业集团有限公司开发，由山鼎建筑工程设计咨询有限公司，由绵阳安达建设工程有限公司修建，该项目是由开发商自行销售，暂定牧业管理公司由四川富临物业公司管理，暂定物业费是1.9元/平米.

　　成都A区由成都富临房地产公司开发，预计分为两期推出，总占地余百亩，总建筑面积24万平方米，一期占地约60亩，二期预计开发酒店及商业。一期为21-24层高层住宅建筑，总户数1700余户。规划容积率4.0，绿化率31%，建筑密度29%，公摊17%，梯户比分为2梯8户和2梯11户，车位1200余个，车位比大致1：0.7。

　　该小区建筑设计由新加坡山鼎建筑工程设计咨询有限公司担纲，其设计理念旨在创建一个在城市高密度核心区域内拥有高品质、双重景观及多元化服务的社区；建筑采取点板式高层住宅沿边布置的形式，进行三面围合，形成一个宽广的中心庭院，园区南北通透，为小区业主提供良好的通风、采光；小区入口大堂、单元入户电梯前室都按超五星级酒店标准装修，园区内设置10000平米超大中庭绿化景观。

　　所以,该小区的园林景观和意念,在成都市中心应该都是无人能及的.这也是它的优势之一吧!

　　

         

 

           项目的销售情况

　　

　　  该项目2009年12月份已经成功销售了一期第一批次房源,总共300多户,当时排号的客户达到3000多户,因为该项目前期排号时间较长,积累的客户较多,故一开盘就基本售完.

　　第一期第二批次房源预计在2010年6月中旬正式销售,目前在排号阶段,现已排号600多户.第二批次房源只开一幢(6号楼)本次开盘房源只有300多户,面积区间在65平米-185平米之间,所以,本人估计,在该项目拥有良好地理优势和项目优势的同时,一次性开放的房源不多的情况下,应该会有很好的销售情况.

　　

项目价格介绍

 

　　该项目目前还未定价,预计价格在10000元/平米-11000元/平米左右,优惠目前暂定一次性付款优惠3%,按揭优惠1%,现在该公司不收取现金排号,只要客户在任一银行存入3万元为期三个月的定期,就可以排一个号,该公司保留复印件,就会给你一个选房的号牌.

　　

　　

该项目周边楼房价格比对

 

　　  临近该项目有一个由路桥集团成立的一个房产公司开发的高升瑞景项目,目前均价在9000元左右,该项目是一个商住综合楼,以小户型为主,30平米-120平米左右的面积区间,基本没什么绿化,谈不上小区,因为直接临街,商业价值可能更突出一些,更适合投资,该项目已经进入销售阶段,总共有500多户,现已销售200户左右,和A区项目相比价格上有一定优势,但投资性价比更高.

　　

 

 A区户型分析

 

 

户型优势:户型方正,有一个较大的入户花园和一个较大的观景阳台,增加了居住的舒适度.动静分区明确,增加了么密性,主人房和客人房都留有了休闲的空间,增加了卧室的功能性.正对中庭,可以更好的享受小区景观.

    户型缺点:干湿不分区,厨房离卫生间较远,增加了热损耗,增加了装修成本,厨房无阳台,使用不方便,客人房和次卫门对门,缺少私密性,房间都没有飘窗,只有平窗,缺少可利用性,整体户型虽然方正,但呈阶梯状,浪费空间增多.厨房通过生活阳台采光,会直接影响采光效果,通风效果也相对来说不好了.

    总之该户型作为130多平米的大户型,使用起来并不是很方便,浪费空间多,没有达到大户型作为享受户型的标准.

　　　　　　　

　　户型优点:房型方正,无浪费空间,虽然只有85平米,因为有一个空中院馆,所以可以做成三房,增加了利用空间.观景阳台也较大,增加了居住的舒适度.

　　户型缺点:厨房没有阳台,而且厨房紧临着两个卧室,直接影响休息,动静干湿流线都容易交叉,次卧室要穿过客厅才能进入,而且厨房和卫生间是门对门,有直接上的视觉影响.

　　　　　

 

 

　　            成都A区优劣势分析

　　

　　  A区因为位于一环路,各方面配套比较成熟与完善,因此居住是方便的,更由于它占地面积比较大,又是以一种围合式建筑形态呈现,观景效果较好,户型形态也较多,可供用户选择.各个层次的户型基本都有,还有豪华型的顶跃,也是该户型的一大亮点,更因绿化面积达到40%,更回增加了居住的舒适度.

　　     

　 劣势:该项目前期因为拆迁问题拖延了动工时间,所以交房时间也就可能会延长, 29%的建筑密度高得难以接受（一般在20%左右合适），其必然造成建筑间采光通风不良，对相邻住户私密性也很有影响；2梯8户和2梯11户的梯户比使得未来住户日常在电梯使用高峰时段等候时间及拥堵难免；按总建筑面积24万平方米，100亩总占地来算，容积率差不多是4左右，但除掉二期40亩商业用地后住宅的实际容积率指标怕起码要超过5，居住舒适性难以保证。

　　户型设计一般,没什么特别出众的地方

　　所以,尽管A区有地理位置和成熟配套的优势,但它的劣势也不容忽视!

　

　　

                              总 结

通过对现场观察、咨询以及在网络上收集的资料来看，成都A区，的确有不可复制的优势，虽然前面也提到了一些劣势，但在高楼林立的大都市来说，有那么大面积的中庭绿化已经是具有很大的优势了，至于高密度，梯户比太大之类的说法，这就主要看买房人怎么去看了，必竟任何一个楼盘肯定都会有它的优点及致命缺点，所以最终还是要看买房人能否综合的去看这个项目了。总之我个人觉得，A区还是一个不错的选择。

 

 

 

                         调查员：李艳

                         调查时间：2010.5.20