前言

本报告主要对阳蓝光云鼎项目的整体情况做信息收集和分析，通过项目的SWOT的四个方面与其他竞争项目做比较，突出其优劣势。通过户型了解确立蓝光云鼎的购买群体，分析目标客户的特征以及销售市场如何。本次调查资料统计根据调查记录和所收集的楼书资料，并参考部分网上资料、报刊广告信息，对其加以整理，以求全面客观的分析。但由于时间和个人能力的有限，可能存在资料信息收集欠全，了解深度不够的情况，但报告资料能基本保证其真实性。

调查时间：:4月20日、4月23日、4月26日、4月28日
调查地点：成都市金牛区蜀蓉西街与蜀兴中街交汇处
调查对象：蓝光云鼎

调查目的：

1.        通过对该楼盘的实地调查，收集项目，产品及其销售情况的信息。

2.        通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势。

3.        通过实地踩盘，体验房产销售完整的销售接待流程，并从中从中借鉴可学习的销售接待流程以及技巧。

调查方法：采用实地踩看、询问与网上搜索相结合。

 

目录

 

一、    项目基本信息

二、    片区规划、交通及配套

三、    产品分析

四、    项目SWOT分析

五、    价格分析

六、    去化分析

七、    目标客户

八、    企划分析

九、    业务分析

十、    项目总评

 

一、 项目基本信息

1、项目案名分析

云鼎的案名源于一段不为人知的云端秘密，18世纪的歌德在他的《浮士德》中，曾经描绘过一处“天宫”里的房子，这里的仆人身着由12种珍禽异兽的羽毛而织成的华服，车夫披着从遥远东方进献来的绸缎的外套，镀金的车轮，真木的房梁，只有上帝知道房子主人的身份。这里几乎汇聚了世界上所有统治者曾经享受过的服侍和玩物，每天太阳从宫殿门的窗口升起，云彩从殿堂四周涌入，五光十色，金碧辉煌，这样的房子，注定只会在云端。云鼎位于黄金羊西城市贵胄竞逐的上席，地铁、城市快铁双护航，蓝关CRM人居工程十大保障系统，建筑、景观、户型、装修配套、安防、环保、智能化、工艺、服务、团队十大领域问鼎云鼎，旨在打造国际都会高端住宅巅峰，取“云鼎”之名，寓意极致生活的层峰私界。

 

2、项目基本信息

          

开发商：成都金牛蓝光和骏置业有限公司

 

景观设计：深圳创意景观有限公司

 

承建单位：中国中铁四局集团有限公司

 

营销策划：成都金牛蓝光和骏置业有限公司

 

物业管理：嘉宝物业有限公司

 

工地位置：金牛蜀蓉西街与蜀兴中街交汇处

 

售楼地址：金牛蜀蓉西街与蜀兴中街交汇处

 

开盘时间：2010年8月

 

交房时间： 2013年（暂定）

 

售楼部电话：028--82007272

 

二、区域分析

1.  项目位置：

成都羊西二环金牛蜀蓉西街与蜀兴中街交汇处

2.   区域现状：

蓝光云鼎，坐落于城西二环与三环之间的羊西商圈。左邻金沙商圈，下毗双楠商圈，地面交通二环路、蜀汉路、蜀蓉路，四通八达，构成发达立体路网；地铁二号线黄忠站、羊西二环路站位于项目前方；距成都至都江堰城际快铁仅咫尺之遥。

（公交路线：30、341、54、100路）

3. 周边配套：

商场：欧尚、人人乐、家乐福等大型超市，国美、苏宁电器等商场；
教育：机关实验幼儿园、成都市黄忠小学校、成都市奥林小学校、成都二十中、石室联合中学西区、四川师范大学实验外国语学校B区；

医院：四川省妇女儿童医院、四川省妇幼保健院、西区医院；

银行：建行、农行、工行、中行、招行等十余家银行；
邮局：四川省邮政储蓄所

4.  项目内部配套：

殿堂级英伦皇家园林、巴洛克门景雕塑；下沉式名店走廊、宝马藏车形象展示店打造羊西新天地。

斥巨资制造五星级配套服务云鼎会所，打造与名流贵士生活品质相匹配的恒温游泳池、咖啡厅、私人健身所、桑拿馆、艺术展示厅、雪茄吧、红酒吧、奢侈名街店。同时，万元级挑高入户大堂、入户门厅、五星级酒店加高电梯轿厢、地下车库、单元门厅双大堂设计、ARMANI风格的名贵定制家私奢华配套，尽显名贵与奢华。

 

产品分析

1  产品基本信息

基地面积：22亩

建筑面积：88045.09平方米

开发期数：共2期，一期在建

栋数与楼层：一期：两栋楼，1号楼为31层 五星级酒店式公寓，2号楼为28层私人奢享公馆，共831户；二期：临街2层为独栋式商业——弥敦道精品商业街，234户

总体布局：双塔错落式

梯户比：1号楼四梯16户，2号楼两梯3户

户型面积：48~155平方米

主力户型：套一48平米，套二87平米

室内装修：精装，装修标准为3000元-4000元/平方米

车位数（个）：593     车位比：1：0.7

容积率：3.8             

建筑密度：30%

绿化率：30%            

绿地率：25%

2   建筑风格：

建筑采用新古典主义建筑风格，建筑立面公建化、酒店化、符号化，极端体现尊崇感及荣耀感。

园林风格：英伦王室庄园景观 ，尊贵、壮阔、开朗、静怡，

户型设计：

u       一号楼A型 户型    一室一厅单卫   “情感魔方”  

建筑面积：48平方米    装修后面积：61平方米

      

优点：单位间隔方正，客厅通往观景阳台，卧室带有阳台，采光通风都较好。厕所临近厨房，干湿分区明显。
    缺点：卧室门正对客厅，私密性较差。

u 一号楼B户型      两室两厅双卫   “变换的秘密”

建筑面积：87平方米   装修后面积：111平方米

优点：精心二房设计，各区域相互独立又融会贯通，宽敞尽显大宅气度；动静干湿分离，中西式厨房双设计，全景厨房邻近餐厅；大尺度空中花园设计，尽享舒适生活。

缺点：主次卧都远离卫生间，不方便日常洗浴。

u  2号楼 A户型       三室两厅双卫   “云上的日子”

建筑面积：115平方米   装修后面积：131平方米

优点：入户花园，天际观景阳台给人云中漫步的感觉；明厨、明卫、明卧，时刻品味阳光；宽尺度开间客厅，浴卫衣帽间一体全能主卧，尽享尊贵舒适生活。

缺点：动静有所交叉；餐厅面积稍大，造成空间浪费。

u  2号楼B户型       四室两厅双卫   “倾城世家”

建筑面积：155平方米   装修后面积：186平方米

优点：动静干湿分离；7米开间极致阔厅，围绕客厅的寰宇全景大露台，超出尊驾所想；全景联体厨房加同等面积的生活阳台，烹饪灿烂美味；各卧室均带有落地窗或飘窗，折射明朗阳光。

三、 项目SWOF分析

1    S-优势分析

Ø  品牌优势：2010，云鼎作为蓝光集团20年高端转型首个作品，一座代表时代高度的，生活大作，拉开成都高端生活的序幕。

Ø  地段优势：位于城西羊西线蜀汉路“一品天下”片区，被成为成都的“黄金走廊”，属成都最成熟商圈之一。同时毗邻金沙双楠两大商业圈，周边一品天下、欧尚、家乐福、人人乐、国美、西区医院等大型生活配套设施也一应俱。该片区内3年内都没有新的地块供应，也就是说云鼎项目将是该区域仅存的一块土地。

Ø  精装项目

羊西片区高档商铺林立、交通便捷，却一直没有精装项目入市，精装云鼎项目就更显其稀缺性。云鼎项目装修标准为3000元-4000元/平方米，高出目前成都平均装修标准的2-4倍，被业内认为是成都精装房市场走向快速发展期的标志性事件。

为了契合其两大精装项目面市，蓝光地产联合中国指数研究院联合发布了CRM人居工程十大保障体系，从建筑、景观、户型、装修配置、安防、环保、智能化、工艺（质量）、服务、团队十大领域，保证项目的高端品质。

Ø  云鼎会所及金管家物业品牌

斥巨资制造五星级配套服务云鼎会所，名流贵士生活品质相匹配的恒温游泳池、咖啡厅、私人健身所、桑拿馆。

金钥匙认证管家担纲项目运营总经理，有外籍人员担纲礼宾司，彰显荣耀极致。

2     W-劣势分析

蓝光云鼎项目对于刚需购房者来说，价格比较高。另外项目周边的环境还未完全整改，所以显得比较脏乱。交通方面，在上下班高峰期间有拥堵、缓行的情况发生。

3     O-机会分析

地铁物业增值：地处羊西二环路地铁二号线站点位置，距成都成际快铁仅咫尺之遥。一旦开通身价将远高于同片区其它物业。云鼎占据城西交通枢纽，在地铁、快铁“双铁”的保驾护航之下，未来扼守羊西线门户的云鼎升值几无悬念。

4     T-威胁分析

2010年7月，像是约好了一样，几乎所有的一线开发商都宣告加入了精装房供应商的行列，有的甚至还宣布今后其所有产品都做精装修，这些是蓝光的强劲对手，

同时成都的精装房已经有向郊区扩展的趋势，双流、温江现在都出现了精装房项目，这些处于城边的项目在价格上也会对蓝光造成威胁。

四、 价格分析

       单价范围：12000~15000元/平方米

       均价：13000元/平方米

       物业费：3元/平方米*月

       付款方式：一次性付款96折，按揭98折

五、 去化分析

    项目2010年8月开盘，一期进度35%，1号楼中小户型已售完，2号楼 大户型仅剩139套。

 

六、 客源分析

1、感悟新生活，对整体居住品质有新要求白领阶层。

2、有高程度的文化内涵和生活品味，有可观的收入来支撑月供。他们主要是来自成都及

周边的高端群体，家庭月收入在8000－12000元，家庭组成多为2－3人，年龄在30－50

岁之间，绝大部分为大学及以上学历，对生活品质要求高。

3、偏好的户型面积为大小适中，可利用度大、可改造面等。

4、周边郊县的“金贵一族”

5、30－55岁间对生活有更高质量追求的人士

6、城南及西南区域为本地区所积淀的潜在客户

7、对生活品质追求高质量的财富新贵

8、看好区域发展的投资者。

七、 企划分析

蓝光•云鼎的网页广告投入很多，另外通过墙体广告和楼面广告来向外界宣传。

八、 业务分析

蓝光•云鼎的售楼部和项目地址有一段距离，售楼部位于：成都市蜀蓉西街与蜀兴中街交

汇处针对楼盘的售楼中心来说，售楼中心的门面做的很好。蓝天与售楼处的蓝色玻璃墙相

呼应，颇为壮观。拥有单独作为售楼中心的设计感和美感。针对内部来说，相当奢华，接

待处，沙盘，洽谈区，独立分开，售楼员着装是统一，相当规范的接待客户，具有高水平

的职业素质与道德，能耐心的为客人讲解所提的疑问

九、 项目总评

    作为蓝光集团在城西羊西线开发的品质大盘，位于国际城南的大区域中，这个区域被认为是成都市未来最具发展潜力的区域之一，是成都这座城市未来的新中心，值得作为置业考虑！