◆   调查项目：中海锦城·悦林湾

◆   调查目的：

1、  通过实地、电话、互联网等对项目进行调查收集以获取相关信息；

2、  对项目进行SWOT分析；

3、  通过在课堂学习的知识运用在项目上,做到学以致用.

◆   调查方法： 

1、   通过互联网站以及项目客户QQ群获取资料；

2、   通过项目现场获取资料；

3、   通过售楼部以及置业顾问电话获取资料.

◆   一、区域板块简介：

1.   中海锦城位于武侯片区簇锦片区,属于武侯新城区板块.

2.   通过现场获悉,该片区目前代征地较多,未来行业竞争或将非常激烈.

3.      产品以中端消费定位进入该片区,该片区配套相对已发展成熟,对产品的升值或将提供非常不错的区域价值.

◆  二、周边区域配套介绍：

教育配套：

◆   2公里辐射范围内拥有石室外国语学校等三所中学（双楠高级中学、武侯高级中学），4所小学（双楠小学、武侯实验小学、武侯科技园小学、武顺街小学），以及小博士双语幼稚园和金苹果幼稚园等名校环绕。

◆   饮食配套：

◆   项目周边拥有多家饮食，如;肯德基,金海岸大酒店,蓝庭酒店,宴苑酒店等多家中高档饮食机构.

◆   商业配套：

◆   除了项目自身拥有欧式商业风情街以外，千盛百货、立达蔬菜农贸市场及品牌店铺阿迪达斯,耐克专卖店等都近在咫尺能够很好的满足日常生活所需。

◆   金融配套：

◆   项目周边500米范围内辐射有农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、成都商业银行,金融机构较为完善,为客户的金融理财提供了便利且多样化的金融选择.

◆   公园配套：

◆   坐拥4000余亩的4大城市公园；永康森林公园、簇锦公园占地约亩、映月公园、金花映月公园、江安河生态公园。

◆   医疗配套：

◆   武侯区第二人民医院，武侯区第三人民医院、成都金桥医院、五七零一医院、四川爱华医院）医疗机构，提供了完善的医疗服务。

◆  公交状况：

（小区地址,成都市武侯大道铁佛路段）

 10路、151路、331路、404路、513路、522路；未来地铁3号线

◆  四、项目总体规划：

总占地180亩,由12-14层小高层电梯公寓为主要产品,采用三段式贵族庄园式打造园林景观.

◆  项目名称：中海锦城·悦林湾

◆  项目售楼部联系：023-85010888

◆   项目设计单位：上海鼎盛（成都）发展有限公司

◆  销售许可证：成房预售中心城区字第6568 6612 8135号

◆  景观设计：SED新西林景观国际

◆   占地面积：184亩（一期约84亩）

◆   期数：2期

◆   建筑形式：小高层

◆  楼层状况：12-14层

◆  普遍层高（m）：3

◆   建筑面积：一期约15万㎡

◆   绿化率≤30

◆   容积率≤2.8

◆   总户数：1期约1500户

◆  入住时间：2012-03

◆  梯户数：2梯4户、2梯6户

◆  物管费：2.10元/平方米·月

◆  物业公司：中海物业

◆   车位比：约1：1

◆  停车场：人车分流地下停车场

◆   园林:拥有四主题大园林；曼彻斯特广场,圣乔治中央水景,诺丁汉城市森林，泰德庄园

◆   项目推广主要媒介：成都商报,华西都市报以及网络宣传

◆  推广主题：中海十年,再造双楠新中心

◆   其他公共设施：2期拥有1期住户可共用游泳池、儿童娱乐场等

◆   五、项目SWOT分析：

◆   优势：（S）

◇  未来价值：位于武侯外双楠簇锦片区商业集中地带,交通便捷,后期救济价值或将更加明显;

◇  品牌：根据中海在成都地区的影响明显;

◇  生活配套：项目周边餐饮,娱乐,教育,银行通过多年沉淀,已基本成熟;

◇  周边商户：项目周边分布着石材,家具,汽配,皮鞋四大产业聚集区,有购买能力的客户占多数。

◆   劣势（W）：

◇  环境：周边环境因为因为毗临武侯大道,物流厂车辆以及工地运输车辆较多,灰尘所影响空气质量较差,周边灰尘较为浓重,并且簇锦片区治安相对较差。

◇  噪音：同样因为毗临武侯大道物流厂以及工地运输车等原因,对于项目来说噪音也存在劣势。

◆   机会（O）：

◇  区域：政策向武侯新城倾斜,区位后期发展潜力将会体现出更大的板块价值;

◇  刚需突出：簇锦及外双楠周边客户对于改善型住宅持观望心态,后期对住房需求量会逐步增大。

◆ 威胁（T）

◇  后期相邻楼盘;佳洲玲珑郡，绿地圣路易,华宇楠苑,保利花园等项目明显对于中海锦城推广销售存在威胁.

◇  如今房价令老百姓对于住房的购买持观望心理,对于中海锦城的销售也存在影响

◆   五、一期批次户型介绍：

◆   六、户型简介：

◆  户型A：紧凑实用,明厨明卫,客厅采光好,次卧采光不好,访客入厕时,无法保证主次卧隐私性. 阳台，客厅面向武侯大道,噪音大,污染大.

◆  户型B：动静干湿分区明显,采光面好，多阳台,面积浪费过多,内镶阳台后期可以进行更变.内置单面采光阳台面积过大唯有后期装修改造.

◆  户型C：户型紧凑,分区明显,阳台可改为可变空间,飘窗设计更为科学, 户型朝向中庭花园,通风，空气较好.但户型东西走向,阳台向西,卫生间正对次卧,厨房与餐厅与玄关纯在⊥字冲突为不佳.

◆   七、开盘情况（网络获知）

◆   八、项目入市价格分析：

◆   项目入市节奏：

2009.

12.18

拍得土地

2010.

08.08

售楼部亮相

2010.

08.14

样板间开放

2010.

08.21

发放荣耀卡

2010.

08.27

项目品鉴会

2010.

09.04

收取诚意金

2010.

09.26

项目开盘

◆   户型价格：

（以8号楼一单元获取价格仅做参考）

A户型：60.9万-63.5万

C户型：61.7万-76.8万

D户型：68.8万-70.3万

F户型：95.7万-99.7万

◆   购买人群分析：

从现场实际了解和互联网的了解,该项目的客群仍集中于周边各区域

周围内,自主客户以及刚需客户占大多数,应为主力客群,从项目的价格,周边的生活配套,生活档次,购买能力来看,客户年龄应为30-50岁左右.

◆   九、总体概括：

中海锦城位于外双楠区域，随着城市的发展，内外双楠片区已经基本上没有可供住宅开发的土地，新双楠将是未来武侯区房地产开发的热点区域。目前有中海、保利、绿地、华宇等众多品牌开发商进驻该区域，片区未来升值前景非常大，在不远的将来，整个片区的居住氛围、居住品质将会有质的飞跃，加之武侯区对该区域的规划定位较高，区内的武侯科技园历经10年的发展，已入驻大型企业180多家，带动了整个区域内交通、配套不断升级。可以预见，有政府的支持和各大品牌开发的强力打造，新双楠将在不久的将来成为继双楠、紫荆后又一高端居住区。