一．  前言

 

1)  调查项目：华侨凤凰·国际城

2)  调查目的:因在慧人学习,完善自己的学习任务。了解踩盘对于             销售的重要性。

3)  调查方法：现场了解和网络补充。

 

 

二．  项目概述

华侨凤凰国际城总占地212亩，小区布局采用高层半围合、辅以点式布局的建筑形式，坐北朝南，日照充分。整个小区的景观面积达80%以上，真正做到了户户观景；点式建筑布局开敞，与“两河三公园”的自然资源相对接；26-33层的建筑高度大气而挺拔，贯穿“绿色生态环保建筑”的修筑理念，建筑密度仅为16%，南北视野宽至500米，东西视野达200米。容积率更低至3.8，同类住宅居住范例中，也属稀缺。小区总共规划了近4000套住宅、超过1.8万平米的商业和2803个停车位，预计三年之后，将容纳1万余人的进驻，是名副其实的大型居住社区。

华侨凤凰国际城是真正意义上的“双铁站口大盘”，距离地铁二号线出口很近，近享快铁的优势。20分钟车程便可直达城区繁华场域--春熙路。

n  项目交通情况

公交车：221、305、310、311、511等多条线路公交车到达郫县客运中心站，郫县西外街站下车。

自驾车：沙西线、成灌高速、国道317线、IT大道、绕城高速等；

双铁：占踞成灌快铁郫县西站200米之界“黄金地段”，2010年5月，伴随成都首条快速轨道交通的全面建成通车，首发站“成都北站”将与地铁一号线对接，犀浦站将与地铁2号线同站换乘，20分钟车程便可直达城区繁华场域--春熙路，项目不仅远离高密都市的繁华喧嚣，又享有城际快车的往来。

三．  项目基本信息

项目名称：华侨凤凰·国际城

楼盘位置：郫县望丛西路 299号（新客运站旁）

开发商：四川华侨凤凰集团股份有限公司

代理商:成都创展作为置业顾问有限公司

景观设计单位:北方-汉沙杨建筑工程设计有限公司

建筑设计单位: 北方-汉沙杨建筑工程设计有限公司

物管单位：浩佳物业公司，物管费：1.4元/㎡

物业类型：住宅,电梯高层。24—26层。

建筑风格：德式简约风格

装修情况：清水

现推户型： 87—122㎡

开发期数：三期，现为一期。

付款方式：银行按揭贷款,一次性付款

容积率： 3.8

均价： 5300

绿化率： 40%

项目特色：宜居生态地产,公园地产,景观居所

建筑面积： 452063平方米

占地面积： 212亩

户 　数 ：总共 3908户 当期 1183 户

车位比:1:0.7  

车位数：地上：787个，地下：2016个

工程进度: 清洗外墙，填土做绿化，门窗安装

开盘时间： 2010年5月15日

交房时间:2012-03-31

销项目SWOT分析

S优势：开发商强大的实力后盾

四川华侨凤凰集团股份有限公司是大型民营股份制集团公司、高新技术企业。多次被誉为“创造城市价值地产品牌企业”、“最具期待楼盘”、“ 金牌房地产项目”、“ 经典宜居楼盘”、海外地产连续获得南非不动产开发商评比第二名等殊荣。

便利的交通

     项目的旁边就是新客运站，公交线路非常多样。紧邻项目200米，就是成青快铁的郫县西站。

    园林设计

     高低错落的“果岭建筑”半围合式开放布局，南北间距拉大到200米，东西间距500米。超过10万㎡广袤绿地上，主题景观以中庭水景为核心逐层展开，最终形成超大面积高尔夫式“果岭”绿地景观与“五大公园景观”巧妙融合。

两河三公园

紧邻西二环和西大街，与望丛祠、石牛公园、市政公园咫尺临近，依沱江、伴红星渠，城区内得天独厚的“两河三公园”的自然优势明显。

W弱势：1.项目位于郫县西面老城区，与东面相比，周边项目比较杂乱，配套比较零散，没有形成规模化。

        2.项目周边有两条城市主干道，临街住宅会有噪音影响。

O机会：1.宏观调控

近期出台的成都限购令，对家庭购买主城区商品房做了限制，对郊区是没有限购的，这样促使了郊县楼盘的发展，所以投资客和二套房客户不得不把眼光投向了周边市场。

        2.投资潜力大

          在本项目周边，已经有很清晰的未来规划。就在本项目旁边的中铁·奥威尔，在5月下旬也已经入场。建筑形态是以花园洋房和别墅为主，这标志着楼盘区域范围内品质的提升。花样年集团打造的5500亩的望丛产业园区和印尼力宝集团与政府签订的将投资200个亿的项目，也都在本项目区域范围内。

T威胁：1.区域内存在大量的竞争对手，在郫筒镇范围内有大大小小21个楼盘。

        2．央行接二连三的调高银行储备金率和银行的调息，使越来越多的人进入观望状态。

四．  项目产品分析

A：产品分析

户型面积：75m²-132m²

B:户型分析

Ⅰ·精致套二变套三

优点：房间都很方正，大小也很适用，每一个房间都有采光。干湿分区明显。

缺点：没有独立餐厅，餐厨动线不连贯。公私分区比较乱，客厅在两个卧室中间。

Ⅱ·小套三

优点：南北朝向，前后通透，每个使用区域都是独立的，生活阳台和景观阳台都很大，分区合理，动线明朗。

缺点：入户形成一个通道。

五．  价格分析

一期一批次均价4700，一期二批次均价5300-5600.

付款方式：按揭或一次性。

优惠方式：按揭1%-2%，一次性最高4%。

六．  去化分析

项目一期一批次

栋数	总套数（套）	已售（套）	可售（套）	面积区间（m2）
2#	525	416	109	75-123
3#	198	181	17	87-122
5#	120	106	14	89-132
7#	96	96	0	92

项目一期二批次

栋数	总套数（套）	已售（套）	可售（套）	面积区间（㎡）
4#	202	7	195	87-122
8#	96	33	63	92

七．  企划（推广）分析

自华侨凤凰•国际城“文明生活，从我做起”的系列短剧在成都电视台热播以来，受到了市民的广泛关注，华侨凤凰•国际城文明使者走上街头、文明建言的优秀选拔活动已开展了两周，就文明生活方式的话题探讨备受热议。作为首个提出这一生活方式的企业，难能可贵，这与华侨凤凰•国际城的开发商作为侨界知名企业立足高远的洞察、海归而来的宽广的眼界密不可分。

八．  客源分析

1. 由于项目的区域位置，本地客户占到整体客户量的一半以上。购房主要以自住为主。例如：郫筒镇、友爱镇、花园镇、红光镇等。

2. 其他成都客户比较看重未来发展和交通，购买主要以投资为主、或者是投资+自住。

3. 由于老成灌的全线贯通，甘阿凉地区客户也成为购房团的主力军之一。项目提供省公积金的贷款方式，也为这批客户提供了一个非常大的平台。职业主要是以事业单位或者国家公务员。

4. 2010年，随着富士康集团的进驻，10万人的大部队也带动了楼市新一波的热潮。

 

九．  业务分析

u 区域内最有竞争力的楼盘

 中信·未来城

项目占地面积75929平方米，建筑面积385297平方米。项目紧邻成都高新西区，位于中信蜀都最中心位置，是近百万平米的都市化生活大盘。中信未来城项目被三大公园（创智公园、知识公园、文化公园）环抱，摸底河蜿蜒流过，沿河70米宽河滨公园，得天独厚的自然景观让中信未来城拥有一个巨大的“绿色氧吧”。

海骏达蜀都1号

项目位于郫县蜀都新城中心，总投资规模计划安排超20亿元。海骏达蜀都1号分两期开发，占地面积142071平方米，建筑面积800000平方米，容积率4，绿化率30.20%，1775户，紧邻创智公园、摸底河及学校，地块区位优势明显，生态环境良好。

绿地国际花都

项目致力塑造成蜀都新城的地标性建筑，定位为包括星级酒店、甲级写字楼、主力大卖场、时尚休闲街、高端公寓楼等为一体的城市综合体。处在蜀都新城中心、西部新城核心地带，紧邻创智公园、知识公园、文化公园，摸底河蜿蜒流过，沿河70米宽河滨公园，区位优势明显，生态环境良好。

以上三个项目，都在郫县重点打造的东面新城区。位于成都市主城区西北部，是成都到都江堰、青城山的必经之地，紧邻郫县老城区，位于新建政府办公大楼南面，西侧紧邻高新西区，南侧隔成灌高速公路与现代工业港南区相邻，距成都市中心区10分钟车程、距双流机场20分钟车程，交通和区位优势显而易见。

 

十．  项目总体分析评价

项目占踞成灌快铁郫县西站200米之界“黄金地段”，南面沱江河环绕而过，西边有红星渠和体育公园，石牛公园和古蜀望丛祠位于项目东侧，西南面还有占地200亩的湿地公园，所以整个项目两河三公园环抱，是一个真正“富氧低碳”的宜居项目。去年5月，成青快铁全面建成通车，首发站“成都站(火车北站)”将与地铁1号线对接，“犀浦站”将与地铁2号线同站换乘，到时候从项目仅需20分钟即可到达春熙路，“双铁潜力”为本片区带来的升值空间是非常巨大的。