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一、案名分析
‘金色领域’ “金色”象征着高档，“领域”体现出尊贵，城西乃此上风上水之地，正好符合此楼盘的项目定位。
二、片区规划、交通及配套
（一）板块潜力分析
在2005年的时候，经过大量的论证和实地调查,通过“成都城市地理新发现”大型公益性专题报道提出了“中产城东、人文城西、财富城北、国际城南”的新城市定位,这不仅颠覆了成都的区域偏见,而且也预言整个成都的城市发展走向。而作为未来城市新中心的城西更是成都未来发展的重点。
1.市政办公中心
目前，城西的“新光华”板块受市政的支持，在这版块将在不久的将来成为一个新的城西商业圈，包括在受城市的不断扩大，青羊区政府办公部不排除移迁于此。
2.教育资源的聚集地
位于城西的“新光华”板块是成都市最多最大的一个教育资源聚集地
幼儿园：舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园
小学：泡桐树小学(西区)、泡桐树小学(绿舟校区)、青羊区实验中学附属小学、培风小学、苏坡小学、少儿艺术小学、青羊区实验小学(西区)
中学：七中光华校区、树德中学光华校区、成都市三十七中、青羊区实验中学
大学：西南财经大学、四川省舞蹈学校
此地块以后还会陆陆续续的从成都市区的学校搬至于此。
3、区域总部基地
“新光华”目前现有成都市工业总部基地，青羊工业总部基地运动休闲中心。
4、现代服务金融基地
未来中国银行、中国建设银行、平安保险等金融服务机构将在“新光华”分网布点。中国联通、中国电信，中国移动等国内主要信息的服务商也将在这里设立办公服务平台。
(二) 周边生活配套
交通；作为城西的地铁物业，地铁4号线计划今年内开工，2013年完工，跨光华新城片区初步设定有武青站、中坝站、文家站等站，会让出行方便的同时也提升了物业价值；就公交线路而言，楼盘附近有公交线路37，58……路均可到达城区各地段，乘车较为快捷便利。开车的话临近的就是光华大道和城区三环路，20分钟可到达市中心，1小时内可到达成都的所有片区。
休闲： 此楼盘斜对面100米就有一个由市政工程建设的“大公园”的一个公园，还有青羊绿舟公园、清水河公园、天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园和一个正在建设的一个中铁休闲圈
购物：超市多而全，能适应不同消费层次的需求。仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、麦德龙……
医疗：四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、苏坡卫生服务中心、满地可医院、金沙医院、青羊区第六人民医院、西区医院……
教育： 泡桐树小学(西区)、泡桐树小学(绿舟校区)、青羊区实验中学附属小学、培风小学、苏坡小学、少儿艺术小学、青羊区实验小学(西区)， 七中光华校区……
三、项目基本信息
1.开发与管理单位
开发商：成都万科光华置业有限公司
投资商：成都万科光华置业有限公司
销售代理商：成都正合地产顾问有限公司
施工单位：湛江第四建筑工程有限公司成都分公司
物业管理：成都万科物业有限公司
2.地理位置
成都市青羊区城西三环路外光华大道一段（青羊光华大道树德中学旁）
3.项目主要参数
工程进度:地上层
占地面积: 49333平方米
建筑面积:29900
开盘时间： 2010-10-31
交房时间： 2012-06
总户数:2052
容积 率 4.98
物业 费：2.5元/平米/月
绿化率： 25%
车位比：1：0.8
建筑结构：框剪
价格：起价9000元/平米 均价10000元/平米 最高价12000元/平米
户型面积: 88平方米居室: 三室二厅一卫
户型面积: 123平方米居室: 四室二厅二卫
建筑状况：10栋24层电梯
公摊面积：16%-18%
绿化率：25%
城铁沿线：4号线
付款方式：银行按揭贷款,一次性付款，不支持公积金贷款
装修情况：精装
产权年限： 70年
4. 园林景观与小区配套
此小区配备了羽毛球场，观景亭……
特色是：万科金色领域景观设计利用多层次的景观组合方法，形成兼顾均好性与中心感的景观氛围。
(1)中心景观空间：在高层住宅围合形成核心公共空间中，运用多层次的景观元素，将建筑掩映其中，弱化建筑的体量感。
(2)半公共景观空间：在高层住宅之间围合成小尺度的组团，绿化景观设置与空间尺度相适应，强调院落的围合感。
(3)半私密景观空间：结合高层住宅底层住户的入户方式设计，形成半私密的景观空间，并与公共景观体系相呼应，增加景观的层次感，同时也提高了建筑的附加值。
四、项目SWOT分析
1.优势分析
①：板块未来发展优势：
此版块“新光华”在未来政府规划下的发展潜力巨大，会形成一个新城西的商业圈的规划，从而带动整个板块的价值升值
②：地铁物业优势：
2013年开通的地铁四号线让出行方便，宜居程度高，并且地铁对不动产升值的影响不可小觑。
③：楼盘建设集群效益：
中铁，蓝光，凯德风尚等知名大型开发商在该区都有项目建设，使得该板块整体发展较为成熟，实现资源共享
④：该楼盘地理位置优势（教育优势）：
此楼盘紧挨着成都著名中学树德中学旁，对中学里的教师和中学里学生家长的购房者是个不小的诱惑
⑤：项目楼盘品牌优势：
此楼盘是由万科自己的开发商，物业公司，投资商组成，对以后小区能够做到很好的系统管理。“万科”是中国房地产的老大，其品牌实力雄厚，含金量高。
⑥：楼盘户型优势
零缺陷户型，充分利用套内面积。（如：可以把89平方米的房子做成三室二厅一卫）
2.劣势分析
①：楼盘区域劣势：
此楼盘旁边1.5公里内有一个污水处理厂，一个变电站，对潜在购买者是一个不小的打击，楼盘旁边紧挨着树德中学和光华大道1段，对于车辆噪音和学校噪音对于业主多多少少有影响。
②：楼盘自身劣势：
此楼盘的容积率较大，楼间距较小，车位比1:0.8略显不足，小区景观略显普通。户型虽然空间利用充分，但也造成了不可避免的户型布局硬伤。
③：楼盘现阶段劣势：
此楼盘现阶段四周荒凉，衣食住行配套都不成熟，在板块内的竞争力不强。
④：楼盘未来2-3年劣势:
此楼盘于2012年6月交房，“新光华”总体规划在2013年以后，在此期间的住户会造成诸多的不便。
地铁四号线于2013年竣工，此期间会造成住户出行上的不便。
中铁商业综合体建设完成前期，虽有仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福，等大型超市和卖场，但普遍距离相对较远，而且周边小型超市和餐饮业很少，会造成住户衣食上的不便。
3.机会分析
①：万家湾公交站的公交线路陆续增多极大地缓解了小区出行的问题
②：“新光华”板块的不断政府规划，使得此楼盘不断提升地段价值
③：楼盘的定位于品牌高档楼盘，可以分流易诚国际，颐和京都，元益花园等中档楼盘的高端客户。
4.威胁分析
①：国家对房地产的政策和成都版限购令出台，对房地产市场影响较大，此楼盘的目标客户来看，大部分属于为了方便学生上学而买房的家长，而且大部分学生家长在城区是有房子的。政府对于二套房的房贷，贷款利率的提高，从而提高了购房的门槛，影响的楼盘销售。国家对于炒房人群的打击力度加大，让被此楼盘巨大增值潜力所吸引的投资人望而却步，也影响了楼盘的销售。
②：随着蓝光，凯德风尚，中铁等类似高档定位的楼盘项目的入驻，对于“万科.金色领域”将有一定程度的竞争冲击。
五、项目的产品分析
1.项目产品的卖点分析：
①：产品“质量保证书”——万科是行业龙头，引领市场潮流，产品备受追捧，最新项目迅速成为行业标杆。项目由行业龙头万科开发，品质有保障。
②：户型的“零缺陷”—— 83-123㎡户型，独具创艺空间，得房率超高。空间利用极其充分，做到了有限空间的无限利用。
③：产品“售后保证书”——产品的前期开发到后期物业都是由万科自己来完成，从而保证了以后在产品的使用上出现的问题能够得到最快最好的解决。
④：产品的装修优势——小到一个橱柜门阻尼、插座位置，大到房间的整体布局，都进行了细致入微的安排。甚至在橱柜里面大多数人都不会想到的角落都专门进行了设计。为了便于清理，在橱柜内测的边角专门安装了防尘设施。
2.项目产品和竞争对手产品的对比分析：
各项目产品的数据对比分析：
在周边与“万科.金色领域”定位相同项目很多，数据和定位最为接近的是本土房地产老大“蓝光”，和蓝光的数据对比中发现除了均价要占优势外，其他数据都占劣势。和周边其他项目对比中发现除了是精装房，其他数据都不突出，竞争力不强，唯一能够成为卖点的就是“万科”的品牌了
六、 价 格 分 析
①：总体价格优惠
一次性付款优惠2%；首付一半优惠1%；VIP会员（多次购买万科房产）优惠1.5%；普通会员（第一次购买万科房产）优惠0.5%
周边其他盘有些是新盘或优惠不大,相比竞争对手，万科的优惠幅度更大。
价格总结：
相对于高档楼盘的售价情况分析得出，万科的售价更具有性价比。
七、去化分析
此楼盘第一次开盘时间（2010-10-31）到此楼盘最后一次销售统计（2011-03-29）为止，共有899套房子，其中已销售和已拟合同的有749套，剩余房源150套，平均每天销售5套。其中已销售和已拟定合同的房子户型当中，80-90平方米的房子销量略大于91-125平方米房子的销量。剩余房源中“地王”第6栋一共138套，目前售出34套，剩余104套。
八、 客源分析
①：项目目标人群：
消费对象主要为周边学校的教师与学生家长及房产投资者。注重教育配套的家长与最求生活品质的教师，和看好发展潜力的投资者。
②：目标群体特征：
在青羊区工作的企业人士、企业白领、温江的私营业主、城区外迁的居民、为小孩解决教育户口问题的中产阶级、看好本区域发展的投资者。
年龄在25到50之间
家庭收入6000以上，有车，拥有一定储蓄积累。
工作、后代学习转移到城西。
希望提升居环境生活品质而从城区外迁。
看好“新光华”房展前景的投资者。