1、         前言

 

调查目的：调查本项目的基本情况及销售、价格。所谓知己知彼，为以后从业打下好的基础。

调查方法：作为客户身份到售楼部实地考察

 

2、项目片区规划

瑞琪曼国际社区，地处黄河区域内优尚生活圈—北城中央，位于天山路与渭河路交界处。

购物：黄河桥附近将会有洋洋百货，往北有希望集团打造的城市综合体和新希望五星级

酒店---3到5分钟

餐饮：古今一家火锅，百斯特酒店 ，喜宴食府等餐饮及茶楼，洗脚休闲娱乐为一体    

 医院：眼科医院，肝胆病医院，五医院

公交线路：20路、21路、22路、27路都能到达市区----10-15分钟

教育：德阳一中，外国语学校，二中，商贸校，黄许职中

休闲：旌湖北公园，文化馆

生活：玉泉综合市场，东电生活市场，天山路综合市场

市政：旌阳区人民政府，建设局，巡警支队，交通局，市林业局等

其他配套设施：加油站

附近楼盘：在社区附近200米有德阳知名房产品牌万兴公司打造的“旌城一品”及面对高端消费群的“山海天”，这两个项目面对的群体都是品质客户。

成熟楼盘：湖景湾，上水湾，黄金海岸，东屏小区等。有了这些成熟小区，周边配套将在2年左右逐渐完善。

  

3、项目基本信息

 

占地面积：50667平方米
建筑面积：193227.72平方米
总户数：1291 户
车位数量：1090 个

投资商： 四川福康房地产开发有限公司
代理商： 协力地产营销局
施工单位：福康建设集团
整合推广：壹加壹
建筑设计： 北方汉沙杨建筑设计有限公司
景观设计： 绿荫景观

案名含义：瑞琪曼国际社区是由德阳本地开发商福康集团打造的精品高端住宅，“瑞琪

曼”凸显的是高雅的贵族气质和精雕细琢的艺术，让人联想到欧洲国家的那种浪漫，和大自然和谐共处的生活环境，与整个项目设计的理念和风格豪无夸张的吻合！让人对这个项目的名字过目不忘！而每个户型图的后面都有对名画、名车及国外标志性建筑物的介绍和图片，这方面也体现出了“瑞琪曼”对生活的态度，和对建筑物的细节！

 

4、项目SWOT分析

优势分析：

1、本项目所在的地段是比较成熟的居住区，离旌湖散步就几分钟的时间，而且周围都是德阳比较高品质的楼盘，这样对以后的发展也有个好的平台，高品质的楼盘想对于而言，住的是素质都比较高的人群，所以对有小孩的家庭来说，是个很好的生活和教育环境。

2、黄河片区的水是往下流，属于上风上水之地势环境，其环境干净，临山近，空气好，是改善性客户和中老年人不错的选择，

3、这么好的环境，小区的配套很人性化和舒适，很有可能一部分投资性客户会转而自住，这样提高了入住率，从而提高了小区甚至在这个片区的升值空间。

4、基本这个开发商的每个项目户型都设计很好，户型设计很人性化，很合理，对于这点，客户是肯定的。

 

劣势分析：

1、现在周边配套不是很成熟，只是居住氛围比较成熟，离市区还是有一定距离，所以也有很多客户不会选择这个地段作为居住地，而且价格也不是特别便宜。这样客户群就减少了。

2、本地开发商有个楼盘叫黄金海岸，对于这个小区业主有抱怨说物管不是很好，杂草丛生，所以这肯定对瑞琪曼这个项目多少有点影响。

3、看整个小区的效果图及沙盘，感觉很密集，让人觉得压抑，就会考虑下买了是否划算。

机会分析：

1、山海天，旌城一品和瑞琪曼项目所在地成三角形，旌城一品和山海天的销售都很乐观，而且山海天90%都是一次性付款，说明这个地段打造的是有一定消费能力且自住型的客户，这样的话未来的不管是自住还是投资都是可以的。

2、借助于附近的希望城项目，可以满足客户以后的购物及商业发展。

3、周边有市政工程，如：文化馆，奥林匹克人才后备学校，北公园三国文化长廊等，彰显德阳历史文化底蕴，未来是个很好的居住领地。

威胁分析：

1、 目前国家对房产的调控，还是有一定影响，来访客户明显减少，大家都在持关注状态。

2、近一两年德阳入驻的外地楼盘很多，他们带来了很多新的理念，不管是金湖名城价格的挑战，还是保利打造的强大的高端品牌，都会对本地开发的楼盘有一定影响，这样本地开发商一定要学习新的思路，开辟一条属于自己精神的东西。

  

竞争对手分析：

1、  周边楼盘的旌城一品是德阳本地知名品牌，很多人都熟知万兴集团打造的不管是硬件还是软件都很让业主满意，他们在不断的改善住宅质量及风格，德阳本地人有句话：这辈子只要在万兴买套房子也就满足了。这说明这个企业打造的产品在人们心中已经很有份量。

2、山海天和希望城同样是有实力的开发商，而山海天直接面对的是高端客户，销量很好，希望城是打造的商业和浪漫为主题的住宅为一体的综合体，同样具有相当的竞争力。

5、项目产品分析

本项目总建筑面积19万㎡。总1291户，以高绿化率、低容积率、科学的建筑密度及人性化的规划理念，为业主打造一个五星级的家园。 项目尊享阳光与植被交相辉映的清新世界，拥一线旌湖美景。仿生建筑引领德阳标杆，创新全景高层，电梯墅质多层。华贵大气的外立面、品质高贵的建筑内蕴，无不凸显居者的高雅内在。瑞琪曼不仅重视外在的价值的构建，更重视产品内部的内涵的打造。项目欧式的园林设计，葡萄藤蔓般的生活，让德阳的贵胄能感受大自然的亲和。瑞琪曼它所呈现并提供的，是一种在都市内营造低密度的高品质住宅的典范。在这里没有昏暗，房子通透性很好。贵族的浪漫气息被绿色感染！
    在主入口有大门景观，15米后退半围合广场，让业主回家感受到了一种品质和身份的象征。小区还拥有下沉式花园广场和景观休酣平台，和家人散步，情感沟通的理想休闲场所。对于追求高品质的业主，小区有高尔夫推杆景观，或漫步其中，或推杆小试。同层排水系统，新风系统，直饮水系统，双入户私享设计，一卡通门禁系统等等，所有这一切在保证安全的情况下，让业主感受到这个小区的建筑物及配套与别家不同，五星级的物业服务，让业主每天一到小区大门就有回家的感觉，这就是瑞琪曼最终打造此社区的核心意义！

 

6、价格分析

价格区间是4300元—5300元，这样的价格对于整个项目的地段和小区的配套还是比较可以的，如果是自住的客户群，以后不会置换的情况，还是比较合理的价格，周边的楼盘价格都差不多，稍微比旌城一品和山海天优惠后的价格便宜一些，这样有助于成交率。

 

7、销售状况分析

一批次是在6月份开盘，到目前为止大概估算销售80%，去售房部时，没怎么看到有人，连接待的置业顾问都是很少，我们都喊了几声才出来人，一个感觉是不是都卖完了。当我问到贴了售出的楼层时，她说是朋友要的，现在还没给钱，所以就可以让我考虑，这样的话我就很怀疑不是我们想象的那么好。

 

8、客源分析

  本项目打造的是纯住宅小区。墅质花园洋房，板式通透洋楼，仿生全景华宅，凌云豪景公馆，高尔夫景观带，篮球场，羽毛球场，商业街水景……这些所有的元素都组成了那些懂得享受生活，注重生活品质的、改善性的、中老年人的这类群体！

 

9、   推广分析

根据本地收入和人文、环境、人的心理要求，和整个项目的设计方案实现了统一，德阳是个工业城市，有三大厂，其中东电和东汽的客户群一直是在房产市场中有举足轻重的地位，他们的待遇和福利很好，多余的钱只有用来投资，对于这部分人群是有吸引力的，他们不在乎地段，而是在乎大的地域环境和小区的环境，在德阳有这样的说法，住在河上游或是河边的，都是比较有经济实力的，这都源自于前几年的浅水湾和上水湾这两个当时很火爆的楼盘，所以，瑞琪曼也可能是从前几年的高端楼盘作为考察和借鉴，打造出更能体现人文的国际社区。

所以所有的那些赋予项目的名词和建筑物的风格，小区的配套是针对只买对的，不买贵的这部分人群。

 

10、 业务分析

去踩盘的感觉就是很懒散，没人招呼，介绍沙盘不是很全面，问一个就答一个，销售技巧还不行。

11、    户型分析

  瑞琪曼打造的舒适，紧凑型，经济适用型的户型，大多数户型方正，方便装修。

86.73平米的户型宽敞明亮，极大的节约了空间，赠送面积多，干湿分区合理，动静分区明显，基本没有浪费的面积，挺划算的。

99.90平米的户型拥有三室，是很大的优势，方正，节约装修成本，无浪费面积，只是进门要做个玄关就更好了，通透性好，采光好，而且所在楼的位置很私密的。

 

12、 项目总体分析及评价

整体项目不管是地域还是价格，都还可以，自住和投资都很适合，只要喜欢这样的风格，还是可以购买的，不过就是感觉整个小区比较密集。