前  言

    根据慧人培训计划安排、结合课程要求周六和小组一起对双楠梧桐这个项目进行了全方面的现场调研分析，（简称踩盘）。作为一名即将步入房产行业的新人来讲，由于之前没有踩过盘、所以在经验、方式方法上相对不足、从而加强了对这节实际操作踩盘课程重视度，同时也作出了相应的准备，结合慧人老师讲解的一些踩盘调研分析要领经验，针对个人本身实际情况运用了适合的调研方法及调研的手段，对所调研项目第一时间形成了相关信息和数据，保证了调研报告的真实性和可参考性，通过小组的合力调查研究分析，形成以下报告，不足之处请老师批评指正。

调查的项目：城西 双楠板块“梧桐”

调查的时间：约一天

调查的方法： 1、首先在调研之的准备工作，在网络上对项目进行大概了解、确定了项目的位置第一时间收集了相应基本信息。

   2、分小组扮演不同角色分批次进入售楼部了解项目整体动态，通过“听、观、查、看、问”及时信息汇总。

 3、对未踩集到的信息我们打电话向项目售楼部进了咨询。

调查的目的：1、结合理论讲解加上实际操作，进一步提高这门课程的综合素质、为下一步上项目工作打下扎实的基础。

            2、通过实地信息踩集，现地了解楼盘最新信息、总结调研中存的不足。

            3、通过调查的楼盘信息，更好的分析项目的优缺点，确保调研分析报告的质量。

 

项目案名分析

“梧桐”项目是成都宏建置业发展有限公司的子公司“鑫怡置地”开发的高尚住宅小区。

一、项目基本信息

开发商：成都鑫怡置地有限公司

        注册资金：2000万

员工人数：50-100人

规划设计：广东南方建筑设计研究院

建筑施工：四川华西集团有限公司

物业管理：成都宏建物业管理有限公司

工地位置：成都西、双楠片区、武侯大道晋吉南路199号

售楼部：成都市武侯大道晋吉南路199号

开盘日期：2010年10月

工程进度：主体建筑完成30% 未封顶断水

交房日期：2012年6月

联系电话：028-87422299

三、片区规划、交通及配套

环境分析

位置：城西双楠黄金2.5环、武侯大道晋吉南路199号

项目位于双楠版块位处城西的双楠黄金2.5环处，是成都市城西南的热点板块之一,该区域交通便利,西临二环路西一段,北临晋阳路,东临西三环路二段,南接佳灵路,更有武侯大道贯穿。本区域地势平坦,规划布局较好,基础配套设施非常的完善,如中国建设银行,工商银行,招商银行、省医院二门诊等公共配套设施,以及伊藤洋华堂、人人乐、国美电器、苏宁电器、家乐福等购物中心及卖场等。附（所属片区区位图）

项目交通路线及周边配套设施： 

项目位于双楠黄金2.5环，武侯大道双楠段、晋吉南路119号72路公交车总站旁，从交通来看，这块区域交通是非常的发达。几十条公交路线覆盖全城。如：72、.339.、53.、151.、334等...武候大道往机场自驾车大概20分钟到，所以非常便利、快捷。规划地铁3号线出口离本项目仅500米距离。

购物：伊藤洋华堂、人人乐、王府井(规划中) 家乐福(规划中) 红星美凯龙、永乐电器、国美电器、苏宁电器

餐饮：各类餐饮店、美食街等

娱乐：双楠电影城、万达影院、市政公园、浣花溪公园

教育：双楠试验中学、43中、57中、磨子桥小学分校、外双楠小学、川大附小、小太阳幼儿园、虹桥艺术幼儿园、金宝贝幼儿园、红楼双语幼儿园、鹭岛幼儿园、双丰幼儿园

医疗：武侯区第二人民医院、成都康福医院、成都疾控医院、成都康福医院、康骨医院

项目主要经济参数

据数据统计分析双楠板块小高层普通住宅售价均价约6600元/平方米;多层住宅售价均价约为7200元/平方米,高层电梯公寓已售价约6200元/平方米。根据双楠板块典型楼盘走势分析,可以看出, 2007年10月至2010年7成交均价走势较为平稳。这在一定程度上反应板块的楼盘品质和居住环境得到了客户的认可,对中高收入者具有较强的吸引力。大部分楼盘的去化率较好,尤其2房-3房备受购房者青睐。

片区未来的发展前景

由于这个区域是成都市热点板块、同时也是市政府重点开发的片区、各类中高端楼盘云集,品牌开发商众多;所剩土地资源不多，受土地资源的影响未来政府将沿本项目沿伸往三环外方向开发规划，着力打造新的外双楠片区、必定会给这块区域土地带来升值。从项目位置来看，从整体趋势分析，本案上升潜力是不何估算的。

产品户型分析：

建筑面积： 41894.06平方米

占地面积： 9498.17平方米

栋数及楼层：5栋1+15高层电梯住宅组成

建筑高度：47m

地上面积：住宅2.6余㎡， 商业600余㎡，

地下面积：10000余㎡，地下车位228个，车位比：0.7：1

容积率：整体容积率3.28，其中住宅部分容积率为2.91

建筑密度：总建筑密度28.77%，其中高层主体建筑密度23.97%

全项目总户数：共308户

户型面积：73-145㎡套一至套三

绿化率：30%

主力面积：72-145平米可变户型，高达10% 的赠送面积，大部分户型均有入户花园赠送

总体布局：半围合式庭院布局

装修情况：清水房

户型分析

本项目户型面积在72-145平方米，70平米阔适两方，90平米雅奢三房，145平米雍容四方，户型的设计和布局与房屋的舒适度有着密切的联系，梧桐的设计理念，从每个房间做起，注重各个功能细节，使户内有效面积最大化，同时又最大程度满足小户型居家在时尚、舒适、私密、实用方面的人性诉求。赠送面积，满足业主的需求。

价格分析

单价范围：7800-8900

均价：上报7800，实际估计8700左右

物管费：1.8元/㎡

车位：规划上报1：0.7（270个），实际建造1：1以上

付款方式：一次性付款、按揭付款（无公积金按揭）按揭合作银行：建行银行

扣率：一次性1.5%，按揭1%

价差：各层单独作价，（每层往上加22元）

 去化分析

销售率：总房数308套，分整体根据批次、销售销率达到了90%以上

去化速度：约5套/天

去化顺序：套1套2 主力户型热销 套3成交率稍微显低。

 

客源分析

区域：以成都范围为主

年龄层：实际付款者以20-50岁为主

职业特征：除为子女购房者以外，其次是年轻工薪阶级改善性及部分周边人群自购、基本都是二次置业的占少数。

置业用途：投资与自住都有、未交房。

 企划分析

广告媒体：《华西都市报》《成都买房》《居周刊》《成都楼市》新浪房产网、搜房新房网、汽车站牌、路招等 

业务分析

售楼部：整个售楼部装修中等，没有奢侈华丽的感觉、属本土化简约现代风格，厅内设有项目沙盘户型区间模型、且场地较小开展工作有受限、同时不足之处是未设有样板房体验间。

售楼人员：售楼部接待中心，售楼人员比较敬业。

          服务态度比较好、礼节礼貌做的比较到位。

         售楼部置业顾问配对情况2女3男及相关主管及项目经理

从观察情况来看每个人专业性都比较强。

 

项目SWOT分析

S——项目优势分析：

1、区位优势：由于这个区域是成都市热点板块、同时也是市政府重点开发的片区、各类中高端楼盘云集,品牌开发商众多;所剩土地资源不多，可供开发土地已接近绝版、受土地资源的影响未来政府将沿本项目沿伸往三环外方向开发规划，着力打造新的外双楠片区、必定会给这块区域土地带来升值。从项目位置来看，从整体趋势分析，本案上升潜力是不何估算的 

2、交通优势：项目位于武候大道段，公交路线四通八达有53、72、151、339、318等，南北、东西连接其中乘72路的终点站晋吉南路，离本项目步行只有5分钟路程。交通非常方便可以带您到成都的每一个地方，市政府规划地铁三号线出口离项目只有500米，步行仅15分钟。为业主您解决了出行的后顾只忧、交通的发达必定会带上许多商机、升值空间极大。

3、产品优势：项目采用半围合建筑布局，建筑的外立面采用现简洁大气，德式建筑立面、中庭花园+市政公园，双景观，底层全架空，保证景观通透及休闲活动空间整体舒适度、产品户型南北大尺度双阳台设计、豪华13.5开间整体宽厅设计，实用大气舒适度高、且大部分户型都有入户花园及露台赠送。都让每位业主感觉到其中蕴涵的高端品质、有一种居家美的感觉。   

W——项目劣势分析：

1、大区域版块配套设施还比较齐全，但总体区位范围大，目标距离较远、就目前项目周边还不是很完善，所以在一定程度上还是有局限性。

2、邻接的品牌开发公司较多，本项目的开发公司较小知名度不是很高、受品质楼盘竟争、项目的规划整体不够突出、相对其项目受一定的影响性。在区域对比上品牌更略逊一筹。  

3、产品劣势：本项目售楼处内未设有样板房，不能给第一时间客户一个直观的感观视觉化印象、区域内主要竞争对手均设有样板房。能够第一时间给客户造成视觉上的优势、同时看不到样板房，项目也流失了部分客户。

 O——项目机会分析：

1、双楠板块是该项目在成都政府规划打造中的成熟热区、相信在政府的领导下，这一板块的生活配套将更加完善、着眼眼前附近将引入高端超甲写字楼旭阳时代，所以说以后不管是就业还是商业投资发展前景是很好的，机会很多，各项配套起来后，片区具有很强的发展潜力。发展后劲足，潜力大。  

2、项目客户定位机会：本项目对客户的定位是高端精英人士。项目本身配备的高档配套，以及无处不在的高品位气息，使本项目的客户素质大大高于其余高层住宅项目。这样的项目在城西比较稀缺，而城西又是以人文和生态闻名的，这更加加强了本项目生活环境的高品质。这样的楼盘，对于成都的各购房阶层来说，无疑具有很大吸引力。

 

T——威胁分析

项目宏观政策威胁分析：今年“9.27”新政以来，全国楼市交易均有下降，成都楼市也不在乎于此。大量置业者持观望态度，对本项目销售成交率上也将造成一定的影响。

1、未来的规划会有新的建筑物崛起，会带来短暂的噪音。

2、小区周围是主干道，车辆多，扬尘重，空气沙尘重，太喧闹。

项目点评

 “梧桐“项目的区位拥有巨大的升值潜力，坐享黄金2.5环，武侯大道双楠段，地理位置相当不错、未来的生活环境也将非常舒适便捷，不论是自用或是投资都是很好的选择。以超大舒适的绿化覆盖，打造出宽敞优美的居住环境，而且入户阳台高达10%的赠送面积，大部分户型均有入户花园赠送。

总的说来，“梧桐“项目作为双楠版块的标杆性项目，品质上佳，潜力巨大。虽不无劣势，却没有明显短板。即便在市场冷淡的情况下，只要销售策略得当，也能很快去化。