第一章  前言

一、本次市场调查的目的

本次市场调查的目地主要有三：一是在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘，为今后开展市场调研工作积累经验；二是通过实地踩盘，实现自身业务水平的提升；三是通过比较所选取楼盘与自贡、公司拟开发楼盘的比较以期能够在今后的工作中有所启发和借鉴。

第二章  项目所在片区的规划与交通状况

一、  本项目所处片区及未来规划

该项目位于成都市金牛区王贾大道与凤仪东路交叉十字路口西北侧，地处北二环与北三环路、王贾大道与蓉北商贸大道之间，北面紧邻沙河公园。

二、项目交通及环境情况

该项目地块位于五块石北侧，众所周知，五块石是城北批发市场集中的地方，现存的市场有：二手电器市场、西南茶城、农副产品批发市场、电动车配件批发市场和温州商品批发城等，且配套形成了一个物流集散的地方，人群比较复杂，过往车辆多，交通较为拥堵，卫生差，市容市貌显得比较零乱。

     从目前成都房市的整体市场来看，也正是由于城北长期作为物流批发造成城市面貌差，使其地价、房市一直处于价值洼地。但由于目前成都城西、城南、特别是城东的迅速开发，造成三环内整个城市可开发土地资源面临日益枯竭，北边地块的开发已然加力，其价值洼地被众多开发商所看好，城北改造、新盘开始提速，品牌开发商的片区打造和造势，城北的人居环境开始改善，其居住和投资价值日益彰显。

第三章  项目的基本信息

项目名称	华润·银杏华庭			楼盘位置	成都市金牛区王贾大道
开发商	华润置地（成都）金牛有限公司			营销代理	无
设计单位	成都基准方中建筑设计事务所			承建单位	成都市第四建筑工程公司
景观设计	不详			物管单位	华润置地物业成都公司
占地面积（亩）	35.35	建筑面积(m2)		97118.99	物业形态	商住楼
公摊率（%）	A3户型18.68%	容积率		3.1	绿地率（%）	不小于30%
楼层	6、14、20	建筑结构		框架、剪力墙	联系电话	028-83126688
预订时间	2010年10月	开盘时间		2010年10月	交房时间	2012年7月10日
总套数(个)	750	车位数（个）		707	联系电话
		车位比		1/0.94
户型及 特点	户型结构		A、B、C、D共六种		层高（m）	3
	户型面积范围（m2）		49-138平方米		通风采光性	好
	主力户型		A1、A2、A3
	主力户型面积（m2）		91、138
	其他物业概况		1、2楼大部分为商业
装修标准	外墙及公共区域		涂料、石材
	室内		防火防盗门，窗断热桥铝合金、中空双层玻璃
价格	均价（元/m2）		8750
	总价范围（万元）		39.2—128.4万元
	车位价格（万元/个）		不详
	商业物业单价（元/m2）		不详
付款方式	付款方式/优惠办法		银行按揭贷款,一次性付款
	最高按揭比例及年限		70%、30年
物管费	物管费(元/m2 /月		2.20
工程进度	开发期数及规模		未严格分期，总建筑面积97119 m2，其中住宅58919 m2。
	工程进度		多层1#、3#、5#已基本封顶，高层2#、4#、7#在12—17层之间，6#第2层。
环 境 与 配 套	周边环境与生活配套		生活配套一般，周边环境较差，特别是1#、4#楼紧挨宝成铁路干线。
	建筑风格与小区环境		布局呈营房式错落围合布局，ArtDeco新古典主义立面，银杏大道，欧式喷泉。
	电梯品牌/一梯户数/电梯数		日立电梯、一梯两户或两梯五户
	水/电/气/通讯/网络 基础配套		除商住楼的公寓无气通外，均有。

第四章        项目SWOT分析

对华润·银杏华庭项目，SWOT分析情况如下：

一、  项目优势：

1、开发商华润的品牌优势。华润集团作为世界500强企业，加之从2002年入驻成都以来，先后开发了翡翠城、华润二十四城、凤凰城等项目，其较高品质和环境打造能力得到了消费者认可。

3、所处位置具有一定的升值空间。五块石批发市场的规划搬迁，城北整体的开发提速，将使该地块具有较大的升值潜力。

4、楼盘品质较好。该楼盘虽然面积不大，但3.1容积率尚可；小区29%的总建筑密度，较好的绿化面积及其设计，错落式布局呈现较好的通透性。

5、公共交通网络比较发达。有24路、39路、57路、59路、63路几十路公交车，五块石客运站与城北客运站紧邻其间。

二、项目劣势：

1、该项目地块西侧是宝成铁路干线，会较长时间存在，对楼盘形成较大的噪音污染或干扰。

2、区域配套落后。

3、目前周边的市容、交通秩序较差，给人一种城乡结合部的感觉。

4、整个项目的户型结构和梯度有待进一步优化。生活阳台面积偏小。

三、外部机会：

1、类似地理位置的地块存世不多且供给受限。。

2、在城市规划中，该项目将处于规划中新型中央商务居住区。未来的市政配套、周边商业及休闲乐居值得期待。

3、周边楼盘开始增多，现代商业区雏形已然可期。

4、成都北部新城的快速发展，将使现在的城乡结合部成为今后的城北商业金融中心。

四、外部威胁：

1、“新国八条”和国家信贷控制政策的实施，势必会极大影响购房冲动和刚性需求。

2、成都“限购令”的直接影响。

3、国家加大保障性住房建设的影响。

4、资金链的风险隐现。

第五章    项目产品、价格及去化分析

一、项目产品分析

银杏华庭项目由于地块相对较小，目前推出的户型不多，现就其产品作如下分析。

（一）总平设计方面：

华润银杏华庭项目属于现代欧式简约风格，小区以欧式园林景观打造，总户数为750户。

（二）户型结构方面：

华润银杏华庭项目的户型不多，共有六种， A户型建筑面积为91 m²，B1（仅24套）面积103 m²，C1面积138 m²，D1面积46、49 m²，其中高层以A户型、多层以C户型为主打户型，D1户型属于公寓。

（三）户型结构比方面：

该项目的主打户型为A、C户型，A户型面积为91 m²，C户型的面积偏大，属于典型的细分目标消费群。但是，作为主体的普通客户群而言，其面积选择的余地太小，未能在通常的70—120 m²主力区间形成必要的梯度，这可能导致项目的去化能力降低。

（四）配套设施及装修方面：

该项目周边的市政配套前已述及，此处不再累赘。对于项目本身而言：小区共750户，地下停车位707个，达94%；电梯采用一梯两户或两梯五户，户梯比也还可以；高层入户大厅挑高5.2米，电梯采用日立牌，地面铺有防尘地毯，防火防盗入户门，窗采用断热桥铝合金及中空双层玻璃；物管设施方面采用了智能化的门镜系统，24小时保安巡逻，车库使用IC卡门禁系统。整个项目的装修设计与材料均彰显高档次和美观适用，在设施及装修这方面整体做的不错。

二、产品价格及去化分析

（一）价格分析：

该楼盘去年11月份的均价为8200元/m²，目前的均价为9000元/m²。

通过现场踩盘，我们看到其公示的A户型价格表，分别选取其中的一个单元，： （9469+9176+8062）÷3×0.95＝8457.22（元/m²）

据置业顾问现场介绍，该盘目前价格为8500元/m²，按揭可优惠2%，即实际成交价格不会高于8330元/m²（一次性付款优惠3%，即8245元/m²）。另外，成都限购以后，可能会导致该盘的成交量环比下降，其价格的优惠幅度还有增大的可能。

为了便于比较，我们同时对该项目对面的龙湖北城天街进行了踩盘比较。两个项目相距不到100米，北城天街以打造商业体为主，其住宅处于中庭位置，在售70、132、138平米的精装修房。但价格为11200元/m²，且无优惠，我们扣除1500元/m²的装修成本后，其价格还是高于银杏华庭的价格。应该说，银杏华庭的价格是有一定优势，且装修具有选择性。

（二）销售去化分析

由于一期高层A户型（4、7栋）、多层C户型（1栋）的开盘时间相对较早，其销售已有两月以上，为保证数据的真实性，我们已以成都透明房产网2月25日公布的统计数据为准。（3月4日，其2栋、5栋已拿到预售许可证。）

楼号	户型面积(m2)	发证时间	总套数	剩余套数	销售率（%）
4#	91	2010-10-29	190	31	83.68
7#	91	2010-12-17	180	7	96.11
1#	138	2010-12-24	36	12	66.67

第六章   项目客源、企划和业务分析

一、项目客源分析

面向的客户应该主要是两种：一是成都当地有住房改善型需求的消费者，[hr3] 二是外地人在成都工作或准备在成都安家的消费者，主要年龄为中青段。应该说上述两种客户的需求相对刚性，这与该户型作为项目主打户型的定位是吻合的，也是A户型去化速度较快的根源所在。

二、企业策划分析

该项目在网上可查询的资料是比较方便和齐全的，在新浪和搜房网都有，网上资料和现场情况基本吻合。另外百度乐居论坛上一位未注册的网友、名为爬山虎001的帖子极可能是该楼盘的策划，对该楼盘的升值潜力做了分析和宣传。其次，在踩盘现场我们收集的资料、看到的广告墙以及置业顾问的介绍，应该说该项目通过空间的布置、立面的设计、景观较高端的定位、样板间的展示和装修材料的选择是把华润打造较高品质产品的能力进行了充分的展示，一定程度上弥补了项目地块位置的硬伤。

三、业务分析

通过实地踩盘，该项目的业务整体还算不错。

第七章  项目总体分析评价

通过本次市场调查，我们认为华润·银杏华庭项目总体上是不错的，其总平布局、小区绿化、价格定位、小区配套、房屋朝向、通风采光、营销策划等方面做得较好，让人感受到了华润产品的品质。当然，该项目也存在诸如紧邻宝成铁路的硬伤、部分户型结构设计不好、产品结构相对单一、周边配套现状较差等方面的缺点。的确，正如业内人士所说的那样，房地产也是一种遗憾的艺术，只有更好，没有最好。

 

 

                           慧人·置业顾问白班63期

学员：陈显立

二〇一一年三月九日