万科 金色海蓉
 ----市调报告
一．前言
（1）调查目的
1。即使你只想了解市场和具体项目的基本情况———— 
光看网上的资料也是不够的  不到现场去看就没有现实的区位感和真实体会
2。深入一点——观察楼盘的具体工程进度 ，销售进度，销售接待水平，现场掌控能力，具体执行团队的人员能力与风格
3。继续深入——通过合理分析，判断竞争项目对市场和自家楼盘的影响（或者说是威胁）
4。对于直接竞争对手——要判断出其具体操作思路和下一阶段工作动向，把握好时间节点，抢占资源。
   踩盘需要了解掌握的内容很多，踩盘不全是需要到售楼处来完成的，踩盘---这两个字的含义是广泛的，不单单指具体的楼盘市调，这里包含了很多需要获得的信息数据及相关资料，我就简单谈一点我自己对踩盘市调的理解与认识。
首先要了解市场的大小、项目目标顾客、主要潜在顾客；要重点了解竞争对手情况-----包括售楼处面积及风格、展板设计主题、售楼处区域划分、功能划分、色彩运用、模型制作风格、样板房设计、销售价格、套型配比、面积配比、楼层价格制定、封房制定原则（这个比较困难，需要经验才可辨别出真伪，简单的说-----就是代理公司自己封好楼层、佳面积的房子，不对外销售，留到最后价格上涨时在加价售出,其实你要仔细看，也许能看出个门道，比如房号贴花张贴的位置，是有规律的，否则，他们自己也会搞乱的）、广告宣传途径、策划主题、销售人员接待流程等等内容！
（2）调查方法
1、告知对方身份并进行工作。(明调）
通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，(心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴!我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成!”)，因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”! 在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。
优点：符合行业操守；避免对方浪费一个接待轮次；可获得对方好感及映像加分（不太忙的情况）；有茶有点客气伺候；下次见面不至于尴尬；（房交会；对方来市调）
缺点：针对新入行分析能力欠缺同志所获得信息在网络或其它途径都可获得；关键信息较难得知。
2、不告知对方身份进行。（暗调）
踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了!”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
优点：信息收集最为全面；可对对方销售人员长处进行学习；可利用对方销售人员经行一次培训（特别是自己项目就在该片区）免费老师；有茶有点殷情伺候。
缺点：年龄与所了解物业价格如相差甚远容易暴露而被看穿忽视；特别是新人发问类型不妥对方具备一定销售资历人员会很快识破；态度是否恶劣视对方修养程度。
最终我们要清楚认识我们为什么踩盘，要学会总结踩盘带给我们的东西。
1． 是否清楚踩盘在市场调查中的地位
2． 是否清楚踩盘是为了了解什么信息
3． 是否了解踩盘信息搜集的方法
4． 是否清楚踩盘是需要注意的方面

二．片区规划与交通状况
（1）规划
万科•金色海蓉由成都市一航万科滨江房地产开发有限公司倾力打造，万科金色海蓉项目是成都万科历经九年进入城南开发的第一个项目。万科金色海蓉位于城南二环外，科华路旁，紧邻东湖和锦江。金色海蓉位于城南三个核心板块之间，地处云集高档餐饮和商务区的科华板块，南靠时尚前沿的紫荆片区，东邻风景秀丽的东湖公园，而东湖是成都市最大的原生态湖泊，被称为城市中的“绿色氧吧”而居住在金色海蓉可让您真正共享城市的繁华与自然的宁静。
城南是成都人认可度最高的区域，但随着近年来对城南的快速开发，目前城南已经非常的成熟，可开发用地很有限，而金色海蓉目前所处的区域，将成为未来城南重要的开发片区。
“万科的方向，就是城市发展的方向”。1999年万科城市花园带动了成龙片区的发展 ，2005年金色家园结束了城北无高端住宅的历史，2007年金域蓝湾领军于建设路片区，再到今天的金色海蓉，我们将拭目以待。
金色海蓉属于万科产品系中的金色系列产品，即是城市中心高端电梯住宅。本项目净用地80余亩，分三期开发，属于全装修房，主要针对城市新锐阶层，人性化的家居设计，一定会带给您惊喜。
金色海蓉一期主要由5栋建筑所构成，其中，1，3，5号楼均为30层的高层电梯，2，4号楼为4层的裙楼，一期住宅主要集中在1，3，5号楼。金色海蓉整体规划设计独具匠心，为了更大限度的拥有景观及视野，一期采用半围合式布局，形成 “围而不和”的规划，也使小区住宅除了拥有良好的采光通风及视野效果外，还构建了4000余平米的整体中庭。
 
（2）交通状况
周边有桂溪公交总站，因此，通往市区城东、城西、城中、城北，以各环线均有公交线路，公共交通非常便捷。
19路、111路、62路通往城西；
817路、501路通往华阳；
304路通往机场；
112路、109路、55路、49路、6路通往城北；
97路通往城东

三．项目基本信息
城区： 武侯
方位： 南 二环到三环
地址： 武侯区城南二环科华路旁
装修情况： 精装
主力户型： 二居67-90平米 三居95-125平米
物业类型： 普通住宅,公寓
产权年限： 70年
板块： 东湖公园
付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款
容积率： 3.75
均价： 14000元
绿化率： 30%
楼层状况：二期33层（1层架空，住宅32层）
物业公司： 成都万科物业服务有限公司
物业费： 2.50元/月/平方米
开发商： 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
建筑类型： 高层
项目特色 宜居生态地产,科技住宅
建筑面积： 280000平方米
占地面积： 54694平方米
售楼地址 ：成都市南二环高攀路26号（东湖公园附近）
户 　 数 ：总共 1500 户 当期 884 户
停车位:469个
物业顾问公司:成都万科物业服务有限公司
代理商:成都正合地产顾问有限公司
景观设计单位:香港嘉柏园景建筑
建筑设计单位:香港嘉柏建筑师事务所
整合推广公司:蓝色飞扬
工程进度:地上 层(2011-04-22)
开盘时间： 2010年10月31日
竣工时间:2012-06-01
销售许可证： 成房预售中心城区字第6001号、5781号、5785号、6228号
从区域配套到小区配套在到户型分析，万科金色海蓉无论是环境，地段，景观，交通都很不错，属于大品牌造就的高性价比房，很好，

四．项目SWOT分析
S——优势分析
1.金色海蓉二期63-93平米更享可变空间，为每位成员理性规划最适合的尺度，开间不小于3米的可变空间，使房间功能最大化，更通过装修，将布局一体优化，有效避免空间浪费。
金色海蓉二期采用了有万科首先提出的一体化“全面家居解决方案”，设立了从定位、设计、部品、施工到服务的一系列标准体系，凝聚万科多年来对首次改善客群居住需求的研究成果和创新思考，为首改群体定制更高都市生活标准。
2.区域配套完善，园林景观时尚漂亮，高品质装修。
3.与周边楼盘比较，翡翠城：  二环至三环，东湖公园内，翡翠城：高层，多层，翡翠城： 均价15000，翡翠城：毛坯房。而我们万科金色海蓉，均价一万四，位子也在东湖旁，但是是精装房，所以还是挺有优势的。
4.在品牌名气方面，万科荣获“2011中国房地产百强企业综合实力TOP10”，充分体现了万科的知名度和实力，是一个大家值得信奈的大企业。
5.在交通方面，临近桂溪公交站，里面的车通往城东西南北和机场很方便。
6.在环境和绿化方面，更是毋庸置疑，临近东湖公园，是难得的自然氧。
7.规划：L型半围合式，把喧嚣拦在院外。
8.园林景观设计由著名的香港嘉柏园景建筑设计。
9.建筑：创新“十字形”设计，抗震性好，采光更多面，减噪更有效。
W——劣势分析
1.交通购物易堵车
附近有个货运市场，时常有大货车出入，容易堵车，导致目前交通可能比较不便，一期的商铺还未入驻，购物不便
2.户型较单一
虽为可变空间，但也只有两居室和三居室两种户型。显得很单一
3.装修风格不具多样性：
由于是开发商统一装修，无论是用材还是品牌的选择都比较单一，虽然从装修品质不错但无法满购房者对居家个性化的需求。
O——机会分析
本案处于开发地段，多处商铺正在建设当中，后期会有很大的升值空间，随着地铁的开通和红星路的起用，无疑会大大提高购房者对本案的投资力度。同事也能对本案的大型综合商业和附近的商务公寓等带来多种综合性配套业带来无限商机。
T——威胁分写
1.国家正策
对于现在房价过高的问题，国家针对房价过高进行的宏观调控，包括限制购买二套房以上者，提高首付的比例等。导致房产市场低弥，也使得不少消费者犹豫观望2.现在南延线的房子卖的很火，我们万科金色海蓉附近也有几个楼盘，竞争实在激动，也有一定的威胁。
五．项目产品分析
（1） 区域配套
1.购物
项目南边：有百联天府，仁和春天百货，好又多超市，蓝色加勒比商业广场；
项目东边：万达商业广场则有：伊藤洋华堂、万千百货、万达国际电影城、国美电器等大型卖场。
2.教育配套：
幼稚园：金苹果幼稚园。
小学：锦江区红专小学；劳动路小学；龙舟路小学；得胜小学；新生路小学；
中学：成都五十中（现十二中分校）；十九中；成都十二中；成都市棕北中学；
大学：四川教育学院。四川大学；四川省音乐学院；成都纺织高等专科学校；）；
3.银行：深发展ATM，农业银行，科华中路中国人民银行，以及工商银行，二环路南一段上海浦发银行，科华路建设银行。
4.医院：川大附院、锦江妇幼保健院、华西疑难病医院、锦江协和医院、华西附二院，安琪儿妇产科医院。
5.饮食：科华路、川大、万达、东湖、桐梓林、航空路近距离围抱，享受6种城南生活。蓝色加勒比商业广场，川大饮食一条街，而周边的中高档餐饮娱乐更是比比皆是。
6.休闲娱乐 东湖公园 ；大体育馆 图书馆、足球场；万达国际影城 ；影国际影城；川师范大学图书馆；师体育馆等。大歌星量贩式KTV；采飞扬电玩城；韦德伍斯健身会所。
（2）沙盘介绍
1.园林风格：景观设计单位，香港嘉柏园景建筑现代园林风格
2.外立面风格现代风格 规划评述项目二期共五栋住宅，呈L型半围合式分布，二期33层 5*33  1层架空  住宅32层
3.景观：中庭多为绿色景观，周边无遮挡建筑，高层私密性较好。
4.小区景观以30%的绿色景观为主
5.外墙涂料;面砖;石材
6.进户门钢质入户门 窗材塑钢窗 大堂精装修
7.开发期数：占定两期，一期已交房入住，二期正在施工，已达到销售尾盘。
7.智能化科技：24小时监控系统安保系统，智能安保系统,保安多点巡更无线监管系统 车库配置ＩＣ卡车库监控系统 智能化设施一卡通设施 供水系统市政供水,设独立水电表
8.小区内配篮球场，羽毛球场，乒乓球桌，供休闲娱乐。
9.物管为万科旗下的万科物业管理公司。
10.万科的“全面家居解决方案”，从入户大堂、入门玄关、厅房、卫生间、厨房、收纳空间、家政空间、智能家居等八个方面，装修全部采用的名牌的产品，例如方太厨具、科勒洁具、摩恩龙头、多乐士涂料等等。万科的品牌实力、各种知名品牌的加入，更加坚定了业主和客户对U6产品的信心.

六．价格分析
 
 
1.从套型上可以直观的看，两套房子均有一个阴影空间的房间，那都是万科赠送的空间，表面上看均价14000，但我们的赠送的面积达到了百分之26，实际价格只有11000一平米，还是精装，性价比很高。
2.从套型的三大流线看，家人，家务，访客流线一点也不交叉，我们的设计“干湿区；动静区；公私区”很分明，一套很好的户型，这个价格很合理。
3.我们房子的采光好，私密性强，周边配套完整，教育；医疗；交通一样也不差，所有的一切都是我们值得购买的理由，全然对得起这个定价。
4. 建筑：创新“十字形”设计，抗震性好，采光更多面，减噪更有效。

七．去划分析
在市场营销领域，去化率也即是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。
去化率＝售出房屋数量/供应房屋数量
去化率=销售套数/时间（月数量）。
自四月开盘以来，到现在只剩几套房，去化率达到百分之九十九，证明万科深受喜爱。得到很多人的认可。

八．目标客户群体分析
2009年2月28日，万科发布了对于当下青年群体住房需求的最新研究，当天其09年城南最新力作——万科金色海蓉也正式对外亮相。
研究表明：22-29岁的青年群体仍是中小户型消费主流
2006年，万科在北京、上海、广州三地同时启动青年群体住房需求研究，通过客户研究，万科发现，22-29岁的青年群体，是中小户型产品的消费主流，也是万科主要的目标客户。
同时研究表明，22-29岁的潜在购房群体可以分为4大类：居家族、至享族、乐游族和煊哗族。整个青年群体生活状态呈现出包括压力、消费观、家庭观念、婚姻观念等等方面与众不同的9大特征，同时，各类人群表现出不同的房屋户型需求趋势，大到土地属性，小到浴室厨房。
需求研究只是开始，提供产品才能最终落实对客户的关怀。目前，万科已将青年住宅设计研究，结合大量市场产品研究、客户入户访谈和自主创新研发，逐步应用到万科自己的青年住宅产品当中。
最新产品将满足每一种城市青年置业需求
在万科看来，首置市场的供需价格对应关系已经形成，该类市场未来发展方向在于产品规划的角度升级：满足70/90限制是最常见的规划方式，但这种只满足规划要求的做法，因不同区域的土地价格差异，会与需求产生错位，如城市楼盘的90户型价格可能超过消费者的支付能力，而近郊楼盘的总价低，又不能满足客户对面积的需求。
所以，万科超越70/90规划需求，根据青年价值观的不同，将90户型进行细分，形成差异化。
第一种青年客户属于“积极事业派”。有一定事业基础且生活充满上升可变性，这种首置产品出现在金域蓝湾；建设路的成熟繁华、城中央原生河岸的生活情趣、二环路的便捷性，符合他们生活要求。且这里的90左右户型，涵盖了两房、三房甚至更多实用空间，适用于二人世界、三口之家、甚至三代，满足不同家庭生命周期生活的上升性。
第二种青年客户属于“都市享受派”。他们迷恋都市，未必需要太大的房子，但对环境、生活配套、居住品质要求较高，所以这种产品出现在具有五大都市级区域支持的金色海蓉，东湖、川大、科华北路、航空路、天府百联商圈，众多不同规模及性质的幼儿园，中小学，医疗系统都在步行距离之内，以创新中小户型设计，人性化的万科全面家居解决方案，在控制置业成本同时，满足了居住实际使用功能，提高生活品质。
第三种青年客户属于“理性智慧派”。对环境、舒适度、城市发展的红利空间要求较高，这种舒适中小户型，很快将出现在低密度舒居的魅力之城，创新的功能性三房、四房享受大户型才能拥有的低密度1梯2户品质，且附赠精装。
在总价大同的基础上，提供完全不同的首置产品，满足价值不同的青年需求。除以上介绍的三个项目外，目前成都万科90产品线，还分布在金域西岭、双水岸等楼盘，随着万科后续新项目陆续亮相，其青年置业产品线将进一步丰富。
走出90户型的大同，追求“青年不同”的产品解决之道，满足每一种城市青年置业需求。可见万科09青年置业计划的战略图谋：这绝非一次单纯的促销活动，而是万科占位青年置业第一品牌的铺垫动作。

九．企业推广分析
售楼部：分区合理，服务人性化，为顾客提供餐饮、茶点
户型图：彩色，直观
广告、媒体：二期二批次未做宣传
做了一个城南来找乐的PPT,以万科首入城南，演绎无限生活可能为噱头，列出四大找乐原则：地段，区域，配套，产品 让大家充分了解。
万科金色海蓉，身处成都国际化进程最前沿，精彩生活，邀你从这儿开始•••
规划：L型半围合式，把喧嚣拦在院外。
建筑：创新“十字形”设计。更抗震，更采光，更减噪。
景观：精致空间的感官体验。
户型：他/她两种户型，蕴含多种生活可能。
万科金色海蓉，你可以不一样。

十．业务分析
虽然销售部非常的忙，但本案售楼部的置业顾问仍然很热情。主动介绍区域配套，沙盘讲解，并为客户分析目前的在售户型。大概介绍了区域情况后就向客户主动咨询所需要了解的信息，并耐心细致的回答顾客的提问。并主动带顾客参观样板房。最后还给客户拿名片，递资料。体现置业顾问的专业。
售楼部：分区合理，服务人性化，为顾客提供餐饮、茶点
十一.项目总体分析评价
 
万科金色海蓉的主要价值点是：
1、 位于国际城南的大区域中，这个区域被认为是成都市未来最具发展潜力的区域，是成都这座城市未来的新中心。不管是从市政规划，交通，生活配套，产业布局，工作和居住人群的经济收入和消费水平，在成都东南西北四个板块中属于一个高端板块。
2、 地区发育成熟，基础设施全面，生活品质
3、 金色海蓉户型合理大方，环境优美精装独特设计，宜居度高。是一个居住与投资都具有一定价值的项目，值得考虑。
4、 从小区配套来讲，精装房适合懒人，带来一定的方便。
5、 从环境来讲天然氧吧自然没得话说。
6、 从交通来讲还是很便捷的。
7、 可能治安方面稍微欠缺了一点。
8、 小区的商铺入主后相信购物还会更方便。
9.万科的“全面家居解决方案”，从入户大堂、入门玄关、厅房、卫生间、厨房、收纳空间、家政空间、智能家居等八个方面，装修全部采用的名牌的产品，为懒人提供充分空间。
总的来说，万科金色海蓉从各方面综合来看，前景都很好，升值空间也大，项目特色 宜居生态地产,科技住宅，无论是自住还是投资，都一样值得信奈，值得购买。