龙湖地产有限公司，创建于1994年，截至2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等10个城市。2008年，成都龙湖以高端先行，在城东新中心的建设路板块，推出城市综合体高台华宅产品——龙湖·三千城。

■ 本次调查项目为：成华建设路片区“龙湖·三千城”二期“格调精装公馆”项目。

■ 调查目的：

1、  通过实地的对项目进行调查收集以获取相关信息；

2、  实地分析出项目的优劣势；

3、  通过实地亲身考察以便和所学的知识进行理论与实践结合。

■ 调查方法：

1、 以购房者角色进入项目售楼部及周边进行全方位的了解；

2、  通过网络和电话咨询进行一些补充。

■ 结果分析：

本次调查以实地考察为主，网络查询及电话咨询为辅，由于实地的一些参考数据和网络上略有不符，本次报告则以实地考察为准。由于第一次调查并以购房者的身份进行调查，收集的信息和资料足以了解该项目的全方位情况，但各方面还存在诸多不足之处。

第一章     片区规划与交通状况

■ 片区规划：

龙湖·三千城格调精装公馆是龙湖成都精装1号作品，位于成都市成华二环路东二段1号（厂北路口）。项目地处成都东二环，建设路片区。紧邻二环路、建设路、成华大道等城市主干道。

根据成都市对建设路的总体定位，建设路今后将是“现代商贸集中发展区”，整个城东副中心也将以建设路为轴线，延伸到二环路外。未来建设路片区将建成成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。伊藤、ＳＭ广场、华联商厦这三大主力店已将建设路的生活方式推向了中高端，而随着不久后龙湖三千城８万平方米的大型商业高地等商业形态面市，将构成一个大体量的商业中心，它是继春熙路—盐市口商圈和骡马市商圈外的成都第三商圈，建设路持续升级模式会让这里的楼市热下去。

区位图

■ 交通状况：

项目所在的二环路地段几乎是距离成都市中心半径最短的地带，周边拥有十余条公交线路，SM终点站/建设路东/二环路东二段站下。未来地铁3号线，交通十分方便。

交通图

从整体的规划看，建设路片区将以居住为主，其居住配套随着区域内楼盘的开发在将在未来一两年时间内完全呈现，其强大的聚合能力将体现无余，成为整个城东乃至成都的核心居住中心区域之一。综上所述建设路商业片区规划及交通状况方面来看还是比较有优势的，无论是作为投资还是居住龙湖·三千城都是相当不错的选择。

第二章     项目基本信息及产品分析

龙湖·三千城，位于城东建设路与二环路交叉的黄金十字点，紧邻龙湖·三千里，两者以近200亩的用地规模共同构筑出建设路片区规模最大、配套最全、品质最高的生活社区。龙湖·三千城以花园洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓等多种业态，兼容城市价值与居住价值，首度开创的城市综合体高台华宅，全面升级城东的居住品质、规模和配套。（目前，一期主力房源销售售磬，二期“格调精装公馆”在售，项目调查主要针对二期“格调精装公馆”。）

■ 项目基本信息：

项目名称：龙湖·三千城

开发商:龙湖地产
投资商:荷兰ing

物业现状:二期在建

物业管理公司:成都龙湖物业服务有限公司

物业类型：花园洋房、精装高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓

小区规模：共2780户

开发策略：分二期开发;目前为第二期

占地面积: 71478平方米
总建筑面积: 住宅27万平方米、商业7.9万平方米、幼儿园4300平方米
总户数: 2548户

楼层：34层（一楼架空）

层高：2.9米

公摊率：19%

容积率：5.0

绿化率：35 %

绿地率：25%

建筑密度：35%

住宅建筑密度：25％

建筑结构：框架剪力墙

车位配比：1:0.7
代理商:黑蚁广告
景观设计单位:易道公司
建筑设计单位:深圳华汇设计有限公司（万科17英里设计者）
按揭银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行

售楼电话：028-82007333

A：产品分析

户型面积：85 m²-130m²

水\电\气\通讯\网络基础配套：全通

电梯：3梯6户；品牌：西子OTIS；速度：2.5米/秒；载重：1000KG

装修状况：精装 (1500-2000元/m²)

样板间

B： 户型分析

　 龙湖·三千城二期户型以80㎡～130㎡的户型为主，高层与花园洋房的同步推广。入户花园、阳台变居室、飘窗变落地等，赠送多处实用面积。格调精装高层的多套“变幻三房”是二期推出的主力户型，立足于业主的角度，注重各个功能细节，使户内有效面积最大化，同时又最大程度满足时尚、舒适、私密、实用方面的人性诉求。

户型Ⅰ：变幻三房

户型图一

  ■建筑面积：约85 m²

■厨房带大生活阳台，客厅、餐厅分区互不干扰。客厅带阳台，能享受户外阳光。设置可变空间可做三房。户型方正，南北朝向，通透明亮。

户型Ⅱ：变幻三房

户型图二

■建筑面积：约88 m²

■户户均带入户玄关，厨房带生活阳台。客厅、餐厅均带落地窗或阳台，能更好享受户外阳光。双卫，明厨明卫。两房可做三房，同时享有赠送空间。

户型Ⅲ：三室两厅两卫

户型图三

■建筑面积：约130 m²

■三房带储藏室，厨房带生活阳台，超大入户花园可做休闲厅。面朝南，朝大中庭，视野开阔，景观优美。户型方正，动静分区合理。客厅独立，开间大。整个户型通风效果较好。

C：景观分析：

    龙湖·三千城的园林景观由美国易道公司打造。采用“五重景观体系”设计，既草坪、矮灌木、高灌木、矮乔木、高乔木，层次上重叠搭配，使园林景观错落有致。同时根据花期花季做季节性景观，保证了三千城四季有花，满足人们

休闲和审美情趣的需要。

■    小结：

房间设计特别注重空间的多样化、可塑性，力求功能合理、设施完善，动静分区明确、平面构成和空间组合的适用性强，可多功能组合空间，突出了真正意义上的多变户型。龙湖·三千城项目本身功能完善，在满足人们享受园林景观的同时，也能满足人们便捷生活的要求。

第三章     项目SWOT分析

S ——优势分析

■ 完善的配套：

 教育方面：幼儿园:本项目的9班幼儿园、锦电幼儿园、妇联第二幼儿园。中小学:培华小学，成华小学、成华区实验小学、建设路小学、三十中、四十九中、华西中学。大学：电子科技大学。

 综合商场：SM广场、第五大道、成都华联、好又多、世纪联华、伊藤洋华堂、苏宁、成百永乐、春风里情调街。

银行：中国银行，工商银行（建设路口），农业银行（首创旁），交通银行，建设银行（第五大道提款机）。

邮局: 成都市邮政局

 医院：成都市第六人民医院、圣康医院、晋康医院、川药医院、成量医院、新鸿医院、八里医院。

 小区配套：集中商业，幼儿园，精品商业街，游泳池，SOHO 写字楼等

菜市配套：建设路农贸市场、颐和家园农贸市场

 其它：健身、美食餐饮。

■ 便利的交通：

经过本案的公交线路有32路，6路，7路，15路， 23路，25路，51路，52路，71路，72路，76路，85路，114路，333路等十余条公交线路，SM终点站/建设路东/二环路东二段站下。未来地铁3号线，交通十分方便。

■ 高品质精装：

■ 90平米，邀最优设计师比稿
90平米居室花钱也请不到顶尖设计师执笔，龙湖以不菲代价邀请中国最好的设计师比稿竟标，以此优选顶尖方案。
■4部赠送空调
4部格力同档次空调（一部三匹，三部一匹）。
■入户门

美心防盗门，被业界高端产品广泛采用。
 
■入户花园天花槽
隐藏线路和设备接口，天花更美感，杜绝安全隐患、便于维修。
■高价值入厅门
中空断桥铝合金门，保温隔音，超过普通玻璃门价值30%。
■客厅地面铺装
斜拼东鹏玻化砖，四层地面材质拼装，易维护且且体现客厅气派，无污染。
■客厅壁纸
高级定制壁纸，暗纹现代感强，品质感和美观度分量充足，视觉感受美观、平静。
■客厅吊顶
三重灯光客厅更具层次，组合阴角线不再是被冷落的地方。
■长年限保修橱具
方太灶具、西门子消毒柜均5年保修，热水器3年保修。
■龙湖橱柜定制设计
特色的橱柜角落弧形设计，不再有清洁死角，同时橱柜柜门铰链加装气撑，方便主人拿放杂物。
■厨房动线
做菜、装盘、洗涤、消毒等环节，空间跨度更小，省时省力。
■地板设计
四层边带地板拼花，施工工艺繁复，设计层次感强，人体舒适度高。
■非洲特产地板铺装
安信实木复合地板，外包实木为非洲特产栾叶苏木（红檀木）。
■3级阶梯卫生间
三级阶梯水平线分布，空间更易排湿，墙面金属马赛克点缀，更具立体感。
■洁具
全球顶级品牌科勒及摩恩，降低客户的维护成本。
■“三架”到位
毛巾架、纸巾架、洗浴架均已安装到位，不需要再去打穿墙面，破坏预埋管线。

■    星级物管

龙湖金牌物业，专享酒店级服务。星级大堂、12小时前台接待、商务中心、定制服务、租售统一管理……保障物业品质的同时，更能满足业主轻松管理产业的需求。十余年物业管理的积淀，连续三年蝉联全国客户满意度第一的光环，在同行和客户的眼里，物业是龙湖的制胜法宝之一。为了全面提升业主的居住享受，龙湖引入十余种差异化附加服务，力求以更高更周到细致的服务理念，重新定义成都高端社区的物管服务标准。

■    品牌影响力：

   龙湖地产，作为中国房地产公司品牌价值TOP10，旗下产品向来都是众多投资者长期追捧的理财产品。目前，在城东拥有大体量的龙湖地产对于城东龙湖肩上背负的是“推广城东”的任务。

W ——劣势分析

■    价格偏高：

由于龙湖·三千城 “铜雀台”为高品质花园洋房（售罄），对整个楼盘的价值提升起到推动的作用。因此二期的精装高层单价较高，虽然包含的装修费用，但和同区域同类型其他类比楼盘的产品相比，单价仍然偏高。由此也决定了购房者需具有一定的经济实力。

■    目标群不统一：

高层与花园洋房的同步推广，本是一件合情合理的事。但总价66万与180万怎么也不可能是同一客户群。所持有的调性也绝对存于差异。价格区间的过分拉大使不同产品系难以融合。

■    装修风格不具多样性：

由于是开发商统一装修，无论是用材还是品牌的选择都比较单一，虽然从装修品质不错但无法满购房者对居家个性化的需求。

O ——机会分析

■    核心地段：

150亿政府投资，沃尔玛+伊藤洋华堂+王府井的商业组合。130万未来常驻人口……建设路，东二环核心地段，春熙路之外的又一新兴商圈。本案地处这样一个核心位置，无疑大大提高了购房者对本案的投资力度。同时也能对本案大型综合商业、SOHO商务公寓等多种综合性配套业态带来无限商机。

T ——威胁分析

■    国务院10号文件：

国务院10号文件、银行的金融政策对房地产行业的发展不利，导致房产市场的低弥，也使得不少消费者犹豫观望。

■    临街状况：

小区临二环路、建设北路均为主干道，车辆多，扬尘重，空气沙尘重，太喧闹。

■    同址内的竞争对手分析：

物业形态: 离本案最近的楼盘来看“首创·爱这城”，同期销售为“后海4期”是“首创·爱这城”中的水景洋房系列。

价格：从价格方面来说，后海均价为11300 / m²。三千城均价为11000 / m²。

售楼部：首创·爱这城的售楼部，面积更大，装修精致；而三千则略显潦草。

建筑面积：项目规划总建筑面积约36万平方米，其中规划住宅面积约23万平方米，商业面积商业面积逾5万平方米。

配套设施：由于两楼盘之间只隔二环路的距离，所以配套设施也一样。

综上所述，对比龙湖·三千城的“格调精装公馆”，首创·爱这城的“后海”还是具有相当的竞争力。

第四章           价格分析

本案一次性优惠1.5%，按揭优惠0.5%，（精装房：1将装修款一同并入房款，一同参与按揭。购房首付三成相当于装修也付了三成，入住不再准备装修款。2。整体入住成本降低，节省仓储和运输的成本，专业设计师保证高水准的设计品质，同时很好的控制空间设计费用。）

住宅物管：2.6元每平米

临时定金：2万元

车位价格：标准位15万、豪车位18万

本案房价走势：房价走势图：

龙湖三千城房价走势

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记录时间	最高价	均价	最低价	价格描述
2008-07-15		7000元/平方米		地震后楼市低迷
2010-06-17	9000元/平方米	1000元/平方米	12000元/平方米	二期开盘
2010-08-22	10000元/平方米	11000元/平方米	13000元/平方米	二期1栋正在热销，85-130㎡户型均价11000元/㎡。

由上表格可知：本案采用的低开高走，由于政策原因，目前二期尾盘价格控制在11000元/㎡，和开盘相比没有过高的涨幅。

龙湖·三千城均价为11000元每平方米，在这一区域来看是同类产品在最高价格的项目了。

第五章     去化分析

综上所述该项目的性价比较高，所以自6月二期开盘至今，已经销售总房源的80%，仅剩200余套房源。

但是据销售人员介绍，卖得最好最快的还是89——93平米左右的套二户型。而这些户型又恰好是龙湖·三千城设计上具备最大亮点的户型！

第六章      客源分析

白领人士 社会精英居住的上善之选

　龙湖·三千城地处成熟的高尚居住区，项目本身功能完善，配套齐全，出行方便，其85-130平方米的多变小户型，十分符合时尚青年人居住在成熟社区，享受便捷生活的要求。选择龙湖·三千城，享受都市生活，优化时间成本，生活工作两不误，龙湖·三千城是白领人士、社会精英居住的上善之选。

享受巨大升值的快乐 是投资的首选

　龙湖·三千城所处地段极具优势，随着配套的不断完善，其升值潜力将更为凸显，是投资的首选。同时，龙湖·三千城主力户型功能齐全，酒店、餐饮、银行、娱乐等配套完善，而周边房屋租赁市场十分活跃，可投资出租，既能稳定的收取丰厚的租金，又能享受房产增值的快乐。

第七章      企划分析

龙湖·三千城作为龙湖·三千里的升级之作，开发商将重点放在营销推广包装方面，从而提升了产品的品相、价格和销量，所以说营销推广是做得相当成功的。

售楼部：分区合理，服务人性化，为顾客提供餐饮、茶点，但因为在2楼，楼道的装修不够精致。

户型图：彩色，直观。

广告、媒体：宣传力度中等，在画面上追求体现品质。

广告画面

第八章     业务分析

虽然目前销售已是尾盘，但本案售楼部的置业顾问仍然很热情。主动介绍并为客户分析目前的在售户型。大概介绍了区域情况后就向客户主动咨询所需要了解的信息，并耐心细致的回答顾客的提问。并主动带顾客参观样板房。

售楼部现场

售楼部从外观和内部看起来都气派时尚，采光性能极好。但因为在二楼，对楼道的布置有所欠缺。室内空间不大，若人流量较大的时候容易出现拥挤。值得一提的是访客接待区的布置很温馨，同时为顾客准备餐饮和茶点，让来访客户感觉舒适得体。

售楼部

第九章    项目总评分析及评价

龙湖·三千城是继龙湖·三千里之后，龙湖兼容城市价值与居住价值，首度开创的城市综合体高台华宅。龙湖·三千城，位于城东建设路与二环路交叉的黄金十字点，紧邻龙湖·三千里，两者以近200亩的用地规模共同构筑出建设路片区规模最大、配套最全、品质最高的生活社区。作为三千里的升级之作，三千城以花园洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓等多种业态，与三千里双盘共映、共绘疆界，全面升级城东的居住品质、规模和配套。

俯视图

而位于龙湖·三千城内的大型购物广场——“龙湖·三千集”。作为建设路商圈T型大格局中的“金三角”商业体之一，即将绽放。SM广场、伊藤洋华堂建设店（伊藤4号店）、龙湖三千集，被喻为建设路第三商圈崛起的三引擎！而正是这三架引擎，为大城东的崛起输出着强大的马力！　

“龙湖三千集”购物中心在建设路的即将登场令人期待：成都首家UME影院，五星级的观影质量，缔造全方位电影体验、星光熠熠的明星首映成为娱乐首选！在与龙湖商业合作6年期间，重庆北城天街UME店2009年底问鼎全国票房。除此之外，西西弗书店成都旗舰店、音乐房子全国首家musicmall、兰亭叙餐厅、集合了香港多名设计师的品牌集合店DBHK皆为三千集这部大作的独有篇章。以及各国风情文化节的相继推出，让一个3.2万平方米的百货俨然变成集吃喝玩乐购于一体的大型游乐场，全方位地带给顾客服务和享受，成为一个“安全安心、开心欢笑”的生活乐园。

建设路商圈

项目所在的二环路地段几乎是距离成都市中心半径最短的地带，周边拥有十余条公交线路，SM终点站/建设路东/二环路东二段站下。未来地铁3号线，交通十分方便。而地铁站点周边的物业则意味着优势和机会。未来地铁为龙湖·三千城后期升值创造了可能性，开创全新的生活方式。

但该项目还有待完善，随着各大房地产开发商越来越多的投入到城东，无论从人气上说还是从商机上说，其发展潜力都不可小视。

综上所述，龙湖·三千在建设路片区具有其一定的特色和优势，在定位上贴合目标群体的居住意愿。配合龙湖在城东大片区的整体推广，所以在销售上一再领先。