前言
这次对阳熙芙蓉城的市场调查以及信息收集分析，了解了一点房产市场，对自己以后的学习以及工作起到了一定的作用。本报告主要从阳熙芙蓉城项目的本体情况做信息收集以及分析，了解到项目本身的优劣势，然后再从项目的SWOT的四个方面去和其他存在竞争的项目做比较。再深入了解分析阳熙芙蓉城的购买群体和分析目标客户的特征以及销售市场如何。本次调查可能没有得到一个正规的接待流程，也没收集到更详细具体的情况，因为我们对项目是进行的一次明踩活动，销售代表在了解到我们的来访目的以后给我们介绍了一些大概内容以后就把我们的调查报告全部填了，让我们在接待过程中没有得到作为一个客户应该得到的接待流程。所以对某些分析可能有欠详尽也无法感同身受的去体会。但我们在客观条件得不到很好的进展之后，我们在主观方面努力去寻找资源和调查。对所调项目概况和发展情况有了一定的认识和见解。

调查日期:3月3日、3月6日
调查地点：成都市金牛区育德路88号
调查对象：阳曦•芙蓉城
调查方法：实地考察收集信息、从售楼员处了解收集信息、电话咨询、网络补充信息
调查目的：通过踩盘对所调查楼盘的相关市场信息进行有效的收集、整理、记录，从而分析所调查楼盘的优劣势及其周边楼盘对其所造成的机会和威胁。从中借鉴可学习的销售接待流程以及技巧。

一、产品描述

1、产品基本信息
项目名称：阳熙 芙蓉城
标识：
效果图：

施工现场图：
 
主题：置身自然  俯瞰繁华
项目介绍：阳熙芙蓉城位于羊西线上2.5环，音乐建筑风格，提倡感受律动的生活。形态简致与唯美，“阳曦•芙蓉城”的设计师们，将建筑的艺术升华到了音乐，通过形体穿叉、结合，线条和弧形合理运用，配合颜色的变换，构成了建筑简洁明快大气的外观，使建筑的美感和动感呼之欲出。格局为内外“公园”——徜徉于花和树的世界，拥有14000余平方米的超大中庭花园，里面有充满人性关怀的“碧水云天”、“英伦花园”、“四季花园”、“儿童天地”四大主题园林。36500余平方米的城市公园，11300余平方米的休闲广场。

项目基本信息调查表：
目名称 阳熙•芙蓉城 楼盘地址 成都市金牛区育德路88号
开发商 成都泓华信联合置业有限公司 营销代理 厦门同舟济置业顾问有限公司
设计单位 基准方中 承建单位 厦门中宸
景观设计 基准方中 物业单位 武城集团
占地面积 57亩 建筑面积 19万平方米 公摊率 15%~18%
容积率 4.199 建筑结构 框剪结构 物管费 1.3元/m²/月
楼层 18F~31F 建筑风格 园林式 总套数 1632
绿地率 25.78% 车位数 940位 车位比 1：0.6
一梯户数 2梯5户/4户和3梯6户 均价 7200元/平米 开盘时间 2008年10月
交房时间 2010年12月 周围配套 配套设施基本完善 联系电话 87571666
2、地理环境分析
区域板块图：
（1）区域板块分析
阳曦•芙蓉城，居二环与三环之间，是一个宜居生态地产。用地东侧隔规划路是一大型城市公园。周边市政配套和生活配套齐全。城西2.5环成为其区位标志，享有蜀汉路的商业繁华以及蜀明路和茶店子横街的动线优势。地铁2号线红色村站口仅临项目200余米，未来，随着地铁2号线的建成，项目所处区域将形成立体交通动线网络，轻松通达成都每个角落。在这里。
公交路线有：30、54、341、111、503A、305、82,地铁2号线、地铁7号线等,规划道路,蜀汉路,幸福枫景,市政公园。

（2）周边配套分析
公园绿化:奥林体育公园、两河城市森林公园非物质文化遗产国家公园自然景观
就医条件:省妇幼保健院、西区医院等
就学条件:成都20中，茶店子小学，成都四幼
商业环境:购物：欧尚超市、家乐福（在建）、迅捷手机超市，迪信通手机超市四大国有银行、中信银行、商业银行

环境效果图：

（3）项目内部环境描述
项目立面图：
 
在整体规划设计采用围合式建筑布局，楼间距高达80-130米，具有21余亩的超大中庭花园，包含“碧水云天”、“英伦花园”、“四季花园”、“儿童天地”四大主题景观，与临街之隔的70余亩的市政公园遥相呼应，居住环境极佳。项目由6栋18-31层的建筑组成，形成了极具韵律感的完美天际线；建筑外立面设计采用现代简约的风格，时尚而不失端庄，视觉效果极具冲击力。项目以人为本的户型设计理念，约53-256㎡的户型面积，套一到套六满足不同客户的需求，且采光通风观景俱佳，为高层建筑项目中不可多得精品。主要建材全部采用国家免检产品，优质、节能、环保等特点造就了项目的高品质
所以对于整个项目的环境以及建筑设计方面来说，还是相当吸引人眼球的。

二、项目SWOT分析

1、S-优势分析

从项目的环境和绿化来分析：阳熙芙蓉城居二环与三环之间，是一个宜居生态地产。用地东侧隔规划路是一大型城市公园。周边市政配套和生活配套齐全。城西2.5环成为其区位标志，享有蜀汉路的商业繁华以及蜀明路和茶店子横街的动线优势。地铁2号线红色村站口仅临项目200余米，未来，随着地铁2号线的建成，项目所处区域将形成立体交通动线网络，轻松通达成都每个角落。在整体规划设计采用围合式建筑布局，楼间距高达80-130米，具有21余亩的超大中庭花园，包含“碧水云天”、“英伦花园”、“四季花园”、“儿童天地”四大主题景观，与临街之隔的70余亩的市政公园遥相呼应，居住环境极佳。项目由6栋18-31层的建筑组成，形成了极具韵律感的完美天际线；建筑外立面设计采用现代简约的风格，时尚而不失端庄，视觉效果极具冲击力。项目以人为本的户型设计理念，约53-256㎡的户型面积，套一到套六满足不同客户的需求，且采光通风观景俱佳，为高层建筑项目中不可多得精品。主要建材全部采用国家免检产品，优质、节能、环保等特点造就了项目的高品质。
而且项目居西，俗话说：人闻城西，上风上水。这些都会是项目的优势所在。

2、W-劣势分析

从项目的交通来说，项目地址虽在二环和三环之间，但是周围临近的环境还欠成熟，需要花一定的时间行走才能到达菜市场以及超市之类的。虽说西门上风上水，但是西门的人流量也相对的十分庞大，在上下班高峰期非常痛苦，而且离市区也较远，公交站点较远，乘公交车可能比较费劲。

3、O-机会分析

所处区域发展潜力较大。在成都市东西南北各个区域中，还是哪句话，人闻城西，上风上水，由于很大一部分人对风水有一定的讲究加之城西的发展也是比较大的，这里的前景应该也不会差。加上政府对成都的旅游城市，绿化城市的打造，和以后四五环的修建，和地铁线路的成熟，相信这里以后的发展无限。

4、T-威胁分析

银行购房按揭贷款利息高，减少了投资、购房客户：房地产是一个资金密集型的行业，也是受加息影响最大的行业之一。从供给方面看，目前房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数开发企业主要依靠商业银行贷款，行业平均负债率在70％左右，因此利率的变动导致企业的财务成本明显增大。估计行业整体需求不会出现突变，但增长幅度受到影响。目前，最主要的问题是加息周期预期及实际影响的放大效应：一方面：持续加息可能使经济进入紧缩周期，对房地产需求产生抑制作用；另一方面：持续加息将会增强房地产销售价格下跌的预期，并招致更大的下跌，特别是较多投资性需求的地区。
周边竞争对手偏多。如：荷里活、加州一号、锦熙玉苑等等。

三、户型分析

阳熙芙蓉城整个项目在我们去踩盘的时候了解到已经销售了80%了，所剩下的户型也只有三种。分别是：4号楼1单元的A户型，四方两厅双卫、4号楼2单元的B户型，一方两厅一卫、还有E户型，一室一房一卫。

1、A户型户型图:
 
套内面积129.15㎡，公摊29.94㎡，总计面积159.09㎡的大户型。

优点：入户右侧就是厕所和卫生间，干湿分区很明显。其次每个房间都设计得有窗户，采光和通风性也比较到位。动静分区比较明显。保证了卧室的私密性。
缺点：入户门狭长过道设置造成室内浪费空间较多。客厅和主卧不方正不利于家具的摆设。

2、B户型户型图:

此户型是一室一厅一卫
优点：客厅带超大阳台视野开阔。采光通风都较好。厕所临近厨房，干湿分区明显。卧室也有飘窗设计，采光和视野比较可以。
缺点：卧室门正对客厅，私密性较差，卫生间异型，餐厅和厨房距离过远。

3、E户型户型图

这是一室两厅的

优点：客厅和卧室都带超大阳台，保证了客厅和卧室的良好采光和开阔的视野。
缺点：厨房卫生间过远，没有做到干湿分区。餐厅设计不合理，占用了过道的位置，造成了餐厅的使用面积过小。

四、客源分析

随着成都城市化进程逐渐加快，目前成都市内出现了很多值得密切关注的以新兴住宅小区群为依托的区域商业中心 。
在成都营门口———茶店子片区内，交通便利，且东临市中心，南面不到２公里就是餐饮娱乐休闲地———羊西线，北边沙西线则拥有人气鼎盛的沃尔玛，西有一品天下 餐饮一条街，生活配套设施相当完善。
“左右 两公园，前后两氧吧。”虽然地处交通要口，但营门口立交桥旁的澳林春天 生活广场亦在城西开创了成都创意地产商业街区。
中环西岸观邸、状元府邸、熙城国际、阳曦•芙蓉城、智业世纪加州等。该片区本属于成都实用性为主的成熟居住片区，再加上周边成熟片区的商业辐射，必将在基建的大规模投入后成为未来三环内城西北的实用性与投资性相结合的商务、居住区域。周边许多大的企事业单位成了购买阳曦•芙蓉城的主力购买群体。

五、企划分析

地铁旁的公园家，阳曦•芙蓉城，居二环与三环之间。用地东侧隔规划路是一大型城市公园。周边市政配套和生活配套齐全。城西2.5环成为其区位标志，享有蜀汉路的商业繁华以及蜀明路和茶店子横街的动线优势。紧临地铁2号线红色村站，项目所处区域将形成立体交通动线网络，轻松通达成都每个角落。轻松跨越时间与空间的壁垒，体味置身自然，俯瞰繁华的味道。
阳曦•芙蓉城的广告投入很少，主要是通过墙体广告和楼面广告来向外界宣传。

六、售楼部

阳熙芙蓉城的售楼部和项目地址有一段距离，售楼部位于：成都市蜀汉路359号。

售楼部门面：
 
内部图：
 
针对楼盘的售楼中心来说，这个售楼中心的门面确实做的不是很好，很普通。就是在街道边租的一个门面做售楼中心。没有单独做的售楼中心那么有设计感和美感。针对内部来说，也比较普通，接待处，沙盘，洽谈区。都在一个大房间。没有独立性可言。

售楼员着装是比较统一的，但没有像规范的那样来接待客户。由于我们对项目进行的是明踩方式，所以没有得到一个作为顾客应该享受到的流程，并且在我们访问途中也没有其他客户进来，所以对他们的接待流程无法做出正面评价。在我们表明来意以后售楼人员把我们的调查表全部填上，然后简单说了几句以后就不愿意再多说了。个人觉得接待态度不是很好。另外售楼部也没有楼书。当我问到该项目共有多少户型的时候，对方只回答只剩下三种没卖了，但是我问的是整个项目，并且问了几次，她都回答只有三种户型没卖了，当然比较好的是，给我们拿了这三种户型图纸。让我们对户型结构可以进行进一步分析，得出剩下的销售走势会不会好。
但是在进行电话询问的时候得到的态度当然就不如现场了。在礼貌的对接电人员表明来电意图的时候，声音马上显得不耐烦，我已经表明只需要问一个问题，但他不愿意正面回答咨询的问题，再我的诚恳询问下，她给我回答了问题。并且接电话的时候声音不温柔，口头语“喂”也出来了，也没有“你好”之类的问候语。
总的来说，对于他们的总体服务态度不是很满意。需要提高。

七、项目总评

阳曦芙蓉城的区域位置居于二点五环，靠近两大热点居住带，配套好，交通也比较方便，而且楼盘到主要干道还有一定的距离，噪音污染基本不存在。虽然说地铁口红色村站离楼盘还有一段距离，但是楼盘与地铁口的道路正在整修中，最近的一所小学也在建设当中，该小学离项目仅仅一路之隔，小孩读书十分方便。
从项目走300米就到蜀光路红旗连锁，配套也比较完善了，有KTV、银行、汽车美容、酒店等，再往前面走一条路就是一品天下了。项目周边基本都是多层，有破旧的老居民楼也有新的安置房，项目虽然不能说是完全置身自然，但可以说是俯瞰蜀汉路和一品天下的繁华。