调查日期：2010-1-20   2010-1-26
调查地点：成都市武侯大道
调查对象：红帆 蓝调楼盘
调查方法：访谈法、观察法、电话询问法、实地考察法
调查目的：更好地将理论转化为实践。通过踩盘对所调查楼盘相关信息进行收集，然后将所获资料进行全方位的分析和比较，得出结论。同时加强自己踩盘的锻炼，更为我们团队协作精神的体现打下坚实的基础。从实践中去学到更多知识；收获更多，积累更多。使在以后的工作打下基础。

一   片区规划

红帆蓝调楼盘位于双楠以南，以武侯大道为轴线的武侯大道为主轴线的武侯国际新区, 借鉴双楠成熟开发经验，以国际理念与地域文化完整结合的规划高度打造新型国际都市中心。随着武海、置信、蓝光、中粮等知名开发商的强势进驻，未来的武侯大道沿线，将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。红帆.蓝调，双楠2.7环上，雄踞武侯国际新区轴心之上，上承双楠成熟之实，下接武侯国际新区高尚之质，城市价值弥足珍贵。

红帆蓝调，雄踞武侯国际新区轴心之上，2.7环双楠，成都最优居板块，上承双楠成熟之实，下接武侯国际新区高尚之质，与中华名园、巴厘岛等住区高尚为邻，更有20多路主线公交，从容通达全城。 37平米定制精装小户，菜单式定制精装，空调、卫浴齐全，高端品牌配置，海纳生活百态。 50-115平米城市公寓，入户花园、观景露台、生活阳台等空间功能悉数享有，身心皆悦间，留住双楠美好心情。社区自有精品商业街区，咖啡飘香，酒意阑珊，书香怡人……购物、休闲、娱乐一应俱全，呈现极致精粹生活。拥有武侯大道作为区域的中轴线和重要的交通大动脉，外连簇桥、金花、机投镇，83、90、92、103、404路等近10条公交路线在此经过，未来更有地铁3号、7号线穿行于此，区位升值潜力无限。

二   项目概况

红帆蓝调位于武侯区簇桥乡顺江村9组，由四川省红帆房地产开发有限责任公司开发建设的一个商业、办公、住宅、开闭所、地下室及配套设施（红帆　蓝调）住宅、综合楼由四川华夏军安建设有限公司施工，由西南设计院设计，由四川省川建院工程项目管理有限公司监理，建设工程规模是59366.83平方米。项目位于成都市武侯区武侯大道外双楠，对面是74.00平方米的中华名园。为工薪阶层低密度前卫风格的精品人文住宅区，项目占地10672平方米，分两期开发，一期是09年11月21日开盘为200套，第二期1月9号开盘为600套，推出34-69平方米的精装别馆！楼层为16层，两梯9户，地面地下两层停车，车位数为300，车位比3比8。整个楼盘为L 型，主力户型为两房两厅加入户花园加可变空中花园。主力户型为89、46-91、09平方米。物管费为1、5元∕m2∕月，公摊率为其中住宅为17﹪，酒店公寓为22﹪。

项目位置：武侯 中粮西路

交通位置：二环至三环 

最新动态：红帆·蓝调22万/套起 (10/01/15)

红帆·蓝调1月9日开盘，推出34-69㎡户型精装别馆 (10/01/07)

红帆蓝调最低价5360元/平方米起 (09/12/22)

红帆蓝调开盘11月21日开盘 单价5300-6580元/平方 (09/11/18)

红帆蓝调开盘单价5300-6580元/平方米 (09/11/12)

温江金马项目预计开盘时间为2009年4月 (08/02/27)

开盘时间：2009-11-21 入住时间：2010-04-30

价格说明：一次性付款 银行按揭

最低单价： 5360 元/㎡ 最高单价： 6580 元/㎡ 

历史价格历史价格：2009年12月22日 - 至今 起价5360.00元/㎡最高价6580.00元/㎡
2009年11月12日 - 2009年12月22日起价5300.00元/㎡ 最高价6580.00元/㎡

建筑类别：
 暂无资料
 区   域：
 武侯区
 
房屋价格：
 最低5300元/平方米 平均5750元/平方米 最高6580元/平方米
 
物业类型：
 普通住宅 公寓 
 
板   块：
 双楠板块 三环内
 开盘时间：
 2009-11-21
 
装修状况：
 暂无资料
 入住时间：
 2010-4-30
 
建筑面积：
 10672平米
 绿 化 率：
 25%
 
占地面积：
 10875平米
 容 积 率：
 4.66%
 
物管公司：
 四川省红帆物业管理有限责任公司
 物 管 费：
 1.5元/㎡
 
物业地址：
 成都•武侯大道
 
楼盘销售信息：在售

三   周边配套分析

1 餐饮 ：

 周边临近的有：金龙渔港1627米 、蓉杏酒楼1907米、老成都公馆菜2435米、锦官堂酒家2936米、宾诺咖啡双楠店1205米……，对生活在此的人们来说，周末节假日在外聚餐选择性大！

2   休闲：

想对于其他的的楼盘，此楼盘还有更好的休闲多处选择去处，例：成都体院游泳池3268米、春天花园一区游泳池2954米、富丽宫、紧邻正要修建的大悦城，和小区前面占地面积达10亩的市政规划地，政府有可能用于投资修建居民休闲广场！

3 购物：

除了美食休闲外，家庭主妇还有更好的购物天地：伊藤洋华堂(双楠店)1290米、好又多(武候店)2617米、家乐福(光华店)2629米、家乐福光华店2674米、麦德龙超市3734米、家乐福(大世界店)4684米、四川福兰普利超市有限公司双丰店89米等许多的购物场所。

4 银行：

生活方面更不可缺的银行在此也距离本楼盘很近，例：武侯大道邮政所邮政储蓄345米、交行双楠支行230米、工行武侯大道分理处445米、农村信用社吉福分社598米。

5 医疗：

对所有城市居民最关心的就医离本楼盘附近的有：四川省第三人民医院综合医院2745米、四川省骨科医院专科医院2954米、四川省人民医院综合医院3742米、四川省中医院综合医院4246米、四川大学华西医院综合医院4361米，还有一个利普宠物医院734米，这样更加的照顾到了购买此楼盘的居民了。

6  邮政：

还有方便快捷的邮政离此楼盘也不远：武侯大道邮政所345米、双楠邮政所1269米、董家湾邮政所1537米

5  交通 ：

更加重要的交通在楼盘的路线是：103(月亮湾-通惠门)太平村191米、406(火车南站-万家湾小区)双丰路口268米、84(新会展中心公交站-蜀蓉路)双丰路269米、53(昭觉寺公交站-机投镇)双丰路274米、90(双楠小区-金江中路)太平村313米、70公园绿地杜甫草堂2996米、4A青羊宫道观3631米（百花潭公园3577米）、72小学成都市红牌楼小学2126米（草堂小学3188米）、成都师范银都小学4205米。想对于其他楼盘，此楼盘更加较为方便。未来更有地铁3号、7号线穿行于此，区位升值潜力。

6  学校：

对于此楼盘的业主来说，孩子就学的学校有：成都市双楠实验学校1810米、成都市第十四中学校4434米、市级示范性普通高级中学、成都市第五十七实验学校1475米，幼儿园有双丰实验幼稚园191米、小太阳幼儿园255米、月亮湾幼儿园610米，小学有成都市红牌楼小学2126米、草堂小学3188米、成都师范银都小学4205米。

7  总体：

红帆•蓝调地段周边地段已基本成熟，日常生命必须的设施均有配套。周边教育文化资源丰富，娱乐购物美食都趋于完善，总的来说，红帆蓝调所处地段较好，区域发展潜力较大，酒店式的公寓住宅正适合当代80后的年轻一代居住的精品住宅。红帆 • 蓝调由两栋并排的高层住宅和竖排的酒店公寓组合而成的L型， L型的形状使正前方的一块市政规划地让居住者视野空旷，居民可以在此娱乐和休闲！每栋楼之间距离设计使采光通风更好，还能欣赏到两边风景。

四  项目描述

项目名称 ：红帆 • 蓝调 

项目地址：武侯大道（中华名园对面 

所在城区：武侯区

方位：南 环域：二环路~三环路

售楼处地址： 项目现场

售楼电话：85035599

建设单位名称: 四川省红帆房地产开发有限责任公司

建设工程名称: 商业、办公、住宅、开闭所、地下室及配套设施（红帆　蓝调）住宅、综合楼

建设工程地址: 武侯区簇桥乡顺江村9组建设工程规模: 59366.83平方米

施工单位名称: 四川华夏军安建设有限公司

监理单位名称: 四川省川建院工程项目管理有限公司

物管单位：四川省红帆房地产开发有限公司

占地面积：16﹑3亩                                  建筑面积：10672平方米

物业形态：高层高尚住宅电梯公寓            公摊率：住宅17﹪，酒店公寓22﹪

容积率：4、66%                                 绿化率：25%

楼层：16亩                                     建筑结构：钢混

开盘时间：09年11月21日                       交房时间：11年4月30日

总套数：一期200、二期600（酒店公寓）          车位数：300

车位比：3∕8                                   户型结构：框剪

层高：3米                                      户型面积范围（m2）：37-116平方米

主力户型：两房两厅加入户花园加可变空中花园      主力户型面积：91、09平方米

外墙及公共区域：地转                           室内：住房清水，公寓精装

付款方式：一次性两个点，按揭一个点             最高按揭比列：20年

物管费：1、5元∕m2∕月                        开发期数：两期

项目配套（如宽带、热水、等）：水、电、气、光纤、 

周边环境与生活配套：

医院:武侯区第二、第五人民医院；
学校:石室外国语学校、省农行培训党校、双楠小学、实验中学
幼儿园:若干幼儿园；
综合商场:伊藤、王府井、人人乐、国美电器、永乐电器好美家、沃特建材广场、城市会所等娱乐购物场所就在左右。

项目配套（如宽带、热水、等）：水、电、气、光纤、宽带

交通情况：92、165、334、306、468公交                                      

     （本次调查是先以购房者的身份实地调查，再以网络进行个人资料收集，由于是我第一次调查，存在经验不足，所以有些信息没有收集到，但就资料总量来说，足以保证本报告的完整性与真实性。）

五   项目SWOT分析
一 S分析
     红帆•蓝调是一个雄踞武侯国际新区轴心之上，2.7环双楠，成都最优居板块，上承双楠成熟之实，下接武侯国际新区高尚之质，与中华名园、巴厘岛等住区高尚为邻，有20多路主线公交，从容通达全城。未来，位于2.7环的本项目选址这一区域，尽管目前配套和周边状况不是很如人意，但是项目将来配套越来越成熟，加之，这里距离市中心距离适中，交通方便。这样的优势必将为业主持有物业带来巨大的升值空间。

二   W分析
     该盘占地面积仅为16、3亩，容积率达到4.66﹪，居住过于密集。

公摊率偏高，达到了18%。由于整个项目基地面积小，几乎没有运动会所等设施， 周边必要的生活设施配套在欠缺，还在规划建设中，尚未完善，治安状况堪忧。

离本楼盘紧邻的还有一火车轨道，加之小区左对面是一条贯穿全城的公路，造成此地居住过于嘈杂。而绿化也相对较少。住房里两梯就有九户居民居住，上下班电梯有点拥挤，但是想对于此住的公寓来说，两梯九户算是好的，但是对于一栋43户居住在此的上班族却要 挤4梯就相当的考验人了，且公寓不能通气，居住此的住户只能全程使用电，在电无法通的情况下，公寓居民只有等待的可能了。公寓性的居住条件不是很乐观！

三   O分析
      对L型的此楼盘来说，周围环境虽然看上去不是很乐观，但是在L型的右前方有一大块市政规划地，这里将建成本小区休闲、愉乐之地，这解决了本小区无运动场的尴尬。所所以可以放心的购买，此外，该区域是政府规划中的居住区，加之附近有很多盘的交房入住，生活配套将会逐步完善。加之此楼盘还是商业、办公、住宅、开闭所、地下室及配套设施（红帆　蓝调）住宅、综合楼，投资潜力还是相当乐观的。随着武海、置信、蓝光、中粮等知名开发商的强势进驻，未来的武侯大道沿线，将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。

四   T分析
     红帆•蓝调由于近临火车轨道和公路大道嘈杂外，周边将陆续有很多项目开发，对本项目构成威胁。

周边竞争楼盘：

有月光诚品，7700元/㎡。中华名园3波西卡诺：7300元/㎡。这两个楼盘无论设计和楼盘面积想对都好于红帆•蓝调。

月光诚品位于成都最时尚和舒居的片区-双楠。项目以围合的3栋12层台北式人文小高层住宅布局让居住更安静、更纯粹； 它取意台北诚品书局“艺术书架”型的园区布局样式，让社区的环路系统有序且充满人文味道。 12F小高层加上超低容积率，生活不舒适都难；特色铜雕文化广场让生活更加高尚；超强多功能会所足以满足一家人的各种需求，咖啡吧、健身房、花园厨房、书吧、私人会客厅、游戏室，足不出户也能生活得多姿多彩。项目通过小文化广场、步入式景点、中央水景、下沉式特色会所、台北风情铜雕等，在16000平米的绿林中细述台北生活的精致与厚味。 去年的月光琉域让668位业主真切体验到来自台北的原味生活。2009年的月光诚品是旭阳地产月光系列的2号作品，它将是一次居住和品位的升级。旭阳地产立足成都，将再一次起航双楠的人文生活。

     均价：7700元/㎡      开盘时间：2010-1-15    周围交通：92、151、404、406、516、334、368、165、542路可至，项目临近未来地铁3号线（规划中）  物业：四川忠信物业管理公司     物业费：1.80元/平方米·月   建筑面积：85604平方米     占地面积：16006.69平方米绿化率：20%容积率：3.78停车位：402个类型：普通住宅,小高层   项目位置：武侯 武侯区武侯大道双楠段                

交 通 位置：二环三环     最新动态：月光诚品已于2010年1月16日开盘，办理会员卡优惠1%。目前均价7700元/平方米，房屋区间52-148平米。物业公司是四川忠信物业管公司，物业费1.80元/平方米·月。

中华名园3波西卡诺位于城西二三环路之间的外双楠地区，紧临武侯大道占地370余亩，是目前成都三环路内稀有的大规模开发项目，是武海置业在优越地段，倾力打造的高性价比、高档次、精品居住社区，总建筑面积约40万平米，计划分三期开发，其中一期建筑面积为10万平米左右。整体风格 ：武海置业充分发挥开发“中华园”积累的欧式建筑开发经验，在“中华名园”项目中着力营造富有浓郁现代欧风特色的高品质居住环境。规划设计：在建筑屋顶的设计中，通过相临单元屋顶形式的变化，院落中建筑高度的变化，坡顶与尖顶相错落，弧形拱券与廊柱相结合，顶层退台加跃层等多种形式形成错落有致的“天际线”。建筑风格 ：在外墙立面上，通过转角窗、铁花、石刻浮雕与现代外墙砖等不同肌理质感材料的有机搭配，将经历史积淀的传统而凝重的美感与现代建筑材料和加工工艺相结合，精心雕刻出古朴、豪华、清新、明快的现代欧风建筑风格。

均价：7300元/㎡      开盘时间：三期预计2009年9月底       开盘入住时间：2009年6月28日周围交通：拥有武侯大道作为区域的中轴线和重要的交通大动脉，外连簇桥、金花、机投镇，83、90、92、103、404路等近10条公交路线在此经过，未来更有地铁3号、7号线穿行于此，区位升值潜力无限           物业：成都创源物业管理有限公司物业费：1.6元/平方米/月    建筑面积：223774万平米  占地面积：46194万平米绿化率：绿地率25%容积率：4.2停车位：1015个

类型：公寓,高层 项目位置：武侯 武侯大道双楠段  交通位置：二环至三环     最新动态：中华名园3波西卡诺现房均价7300元/平米清盘热销，按揭优惠0.5%,一次性付款优惠1%。　　中华名园紧临武侯大道占地370余亩，总建筑面积约40万平米，计划三期开发，其中一期建筑面积为10万平米左右。

红帆•蓝调与月光诚品和中华名园3波西卡诺比起来，有不及之处，要想从内光华片区脱颖而出还需努力。

六   项目产品分析

    红帆•蓝调的设计正适合当下80年代年轻人，无论从34、68平方米的酒店式公寓到116平方米的住宅来说，格局都合理方正，拒绝空间浪费，360度的全景风光，通透明亮。

以下是红帆•蓝调样板间的户型分析：

样板间一：

该户型为34、68平方米的套一适合自主和投资。整体方正实用，布局紧凑，面积利用率较高。优点是卧室核心布局，居家以休息为主，开放式客厅，三五好友随时欢迎，灵活书吧，专门开辟工作学习区域，迷你小厨，也享厨房烹饪乐趣，成品卫生间，高端卫浴齐全配。

    不好的就是开放式的厨房和卧室相连，不能使用气，只能全程使用电。不过总的来说布局比较温馨。

样板间二：

     该户型为50、66平方米的套一两厅一室单卫，适合刚结婚不久的新人居住。空间创制百变，超大两厅可改两房，功能俱全，精致中满足温馨家居生活，主卧飘窗设计，接引风景入室，空间无限延展，罕见双阳台设计，观景阳台舒展心情。厨房带阳台，烹制美食，更烹制美妙生活滋味。卫生间小巧实用，独享沐浴的清爽感受，绝无喧嚣打扰。加半送面积，更现该户型之优点。

     不好的就是卧室进门空间浪费，来客进入卫生间流线时主人私密性不好，整体感觉还可以，居家投资两相宜。

样板间三：

想对于上面两种户型这套两房、两厅、单卫加入户花园89、46m2更显优势，适合一家三口居住。超大私密入户花园，空间百变，充分展示你的创意天赋，主卧、次卧超宽飘窗，事业通透，敞迎清风与阳光，4、2米的轩敞客厅，自由舒展，阳光洒落时，尽揽场外明媚风情，餐厅与厨房隔离，愉悦中品尝生活美妙滋味，双阳台设计，使用生活阳台，可作洗衣间，可收纳生活所需，超大观景阳台，与入户花园相呼应，生活与自然簇拥中，卫生间亦带飘窗，松缓身心享受自由深呼吸。

不好的一点就是该主卧与次卧门相对，卫生间在两卧之间，来客时主人私密性不好，干湿分区不明显。整体效果比套一，套二更适宜居住，投资性与前二者比起差一点。

 红帆•蓝调的户型卖点：很多户型都设计有观景阳台为8m2，且只计算一半的面积。业主可以把观景阳台设计成各种实用的空间，超大两厅可改两房。主卧次卧均带飘窗，视野通透。中小户型很讲究细节的处理，让小空间也有舒适感。

七     价格分析
对于均价为5750平方米的红帆•蓝调，比起均价：7700元/㎡的月光诚品、均价：7300元/㎡的中华名园3波西卡诺来说，红帆•蓝调的价格都是合理的，比起它们红帆•蓝调还少整整几百元。这正适合了37-116平方米的设计购买人群。以武侯大道为主轴线的武侯国际新区, 借鉴双楠成熟开发经验，以国际理念与地域文化完整结合的规划高度打造新型国际都市中心。随着武海、置信、蓝光、中粮等知名开发商的强势进驻，未来的武侯大道沿线，将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。

总的来说红帆•蓝调的价格是合理的，对于普通的一次性购房群体来说价格适中。

八    销售状况、客源分析
红帆•蓝调开盘至今，销售状况一直呈上升趋势，目前一期住房仅剩南北向五套，红帆蓝调5360元/㎡起的新房，26日样板间全新开放。1月9日推出的34-69精装别馆正在热销，也所剩不多。

目标的人口构成：年龄段在30左右的购置婚房的人群、刚走出校园不久的80后、部分购买不起高价房的中年人群。

年龄结构：22—60岁

经济能力：收入水平不高，或者收入高但工作时间不长，积蓄少，但部分能得到父母的资助

居住状况：本地和父母或子女同住，外地租住宅。

受教育程度：整体文化程度一般。

置业目的：100平米以下为多，一次置业、满足居住为主，带投资目的的很少。

面积偏好：支付能力有限，但希望在总价可以承受能力范围内尽量配套完善和空间充足，降低购买门槛。

房型偏好：喜好较宽敞的居家空间。

红帆•蓝调走的是平民化的低价路线，是为了让更多的中低收入在家庭买的起自己的房子，让购买该项目的购房者花比较少的钱就能享受到一个高品质的生活。根据调查，此项目的消费对象大部分为年龄段在30左右的购置婚房的人群和刚走出校园不久的80后、90后。             

总的来说本项目都是中小户型，比较适合住宅为两三口之家或者未婚的家庭结构。许多年龄段在30岁左右的人群正处于婚育年龄，对房屋的需求大，加上近年来成都房价迅猛增长的势头迫使该年龄段群体提前计划购房结婚，还有部分80后90后大学毕业后，见房价上涨迅速，在家里的支持下也准备购买属于自己的房

九   企划和业务分析

红帆•蓝调目前没有像月光城品样有明星打响牌子，但是，企业自身的川文化精神，本土企业的实际性，一定是购房者的首选，加上酒店式公寓的精品别馆，更加的使购买人群上升至90后。红帆•蓝调应更加的用本土文化来作为卖点，现代蓝调(Modern  Blues)关键字；时代，以小博大，及时起步，是当下快节奏的80、90首选。

红帆•蓝调置业顾问业务水平：

迎接顾客时微笑，但无自我介绍，将客户引至沙盘时无主动介绍项目情况，介绍项目基本情况时没有主动介绍卖点，更加的无谈及户型的卖点，参加样板间时顾客自己走入，并没有引领，不招呼顾客入坐，购买洽谈时，没有帮助顾客选房，送客时无登记电话，无后期电话跟踪。

    整体总结红帆•蓝调置业顾问业务水平还可以,亲和力很强,业务专业水平还需努力.踩盘的功能有两个：一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况；二是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人员对竞争对手一无所知，不能给予客户有理、有利、有节的回应，马上就会给人留下不自信的印象，动摇客户的信心。（这和我以前做影楼时所做市调时一样的心理，但比起影楼，踩盘更加的具有知识性和能力的体现）踩盘的作用就在此，对竞争对手进行充分了解，知己知彼，百战不殆。

十  项目总体分析评价
 
四川省红帆房地产开发有限责任公司于1995年2月经四川省工商局批准正式成立，为叁级房地产开发企业，公司经过近几年努力，先后建成石人小区拆迁安置商住楼、北斗星花园商住楼、府河竹苑商住楼等三个项目，总建筑面积约11平方米，完成总投资3亿元，均为优良工程，累计实现销售收2.4亿元，实现利润3530万元，使公司经营进入良性循环并提高了公司的知名度和经济实力，为公司进一步发展打下了基础。

作为红帆的又一个产品，红帆•蓝调在区域位置上还是值得肯定的。 该项目人车适当分流，合理的交通组织，车位比例提高，汽车进了小区直接进地下车库，这样小区内就很安静，为业主创造了一个安全、便捷、舒适的生活环境。此外，楼盘的户型设计更加理性，更加成熟，最为市场看好的50-116平方米，面积合适功能齐全，总价不高效用高，体现了以人为本的思想。平面设计在功能区分，动静区分，公私区分等方面更加合理；进深得当，双面采光，内廷景观以及双阳台设计，使用生活阳台，可作洗衣间或书房，可收纳生活所需；空调外机的隐蔽设计，统一安装大大减少了对建筑物的破坏。项目总体设计及交通较好，地处二三环之间价格较为合理，但由于目前周边环境嘈杂，生活配套不齐全将会给住户带来诸多不便，还好该项目稍远处的娱乐设施和购物休闲设施较为完善，毗邻双丰市政公园 、浣花溪公园，家乐福(光华店)2629米、家乐福光华店2674米提供休闲购物需求，好在该区域已经被政府规划为居住区，环境将会改善。该项目将会是不错的置业选择。