慧人房地产培训网晚班64期王琳：红帆蓝调市场调查报告

一、项目介绍

1、片区分析：

双楠以南，以武侯大道为主轴线的武侯国际新区, 借鉴双楠成熟开发经验，以国际理念与地域文化完整结合的规划高度打造新型国际都市中心。随着武海、置信、蓝光、中粮等知名开发商的强势进驻，未来的武侯大道沿线，将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。

红帆蓝调，位于成都市城区西南交通枢纽的中心位置，距武侯立交200米，双楠2.7环城市最优居住板块，中华名园、置信·巴厘岛等高尚住区环伺其间，中粮上百亩城市综合体紧邻其侧。

周边配套设施：

项目周边生活配套的成熟度早已毋庸置疑，衣食住行各种设施相当完善；

超市商场：人人乐购物广场、伊藤洋华堂超市、苏宁电器、国美电器、红旗连锁、互惠超市、以及项目周边的农贸市场；

医疗卫生：成都武侯区第二人民医院，第五人民医院，及周边各大药房；

教育设施：石室外国语学校、省农行培训党校、双楠小学、实验中学及部分幼儿园等；

银行邮电：交通银行、招商银行、建设银行、工商银行等、

餐饮茶楼、娱乐休闲会所相邻左右。

 

2、交通分析：

拥有武侯大道作为区域的中轴线和重要的交通大动脉，外连簇桥、金花、机投镇，92、165、334、306、468等近10条公交路线在此经过，未来更有地铁3号、7号线穿行于此，区位升值潜力无限。

二、项目描述

调查项目楼盘名称：红帆蓝调

项目位置：武侯区武侯大道中粮西路

开发商：四川省红帆房地产开发有限公司

承建单位：四川省华夏军安建筑有限公司

设计单位：中国西南设计院

物管单位：四川省红帆房地产开发有限公司

占地面积：10875㎡

建筑面积：10672㎡

物业形态：高层电梯住宅

建筑结构：框架结构

楼层层高：16层

户型面积：50-116㎡

楼层户数：2梯8户

公摊率：16%

容积率：4.66

绿化率：25%

车位数：地下220个，地上40个

开盘时间：2009-10-18

交房时间：2011-4-30

三、项目SWOT分析 

1、优势分析：

此项目位于武侯大道地处外双楠繁华之地，武侯大道按照二环路标准升级改造，武侯大道修建下穿隧道，武侯立交将改为全互通式立交，区域的购物、娱乐、休闲、餐饮各项配套完善，借助周围各类大盘、名盘的高端聚集效应，这将极大的带动区域房地产的发展。

2、劣势分析：

a、       交通：楼盘距市中心比较远，公共交通线路不是很多，且站点较远。如果乘公交车会非常不方便。

b、      楼盘周边生活设施配套尚未完善，治安状况不佳，周围空地大都处于开发状态。

3、机会分析：

武侯大道沿线各界高度关注的生活、教育等资源的配套建设，早已纳入整体规划之中，未来武侯大道沿线的大双楠板块，将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。真正决定城市某区域价值的是道路和基础设施建设，在道路改扩建工程中已经脱胎重生的武侯大道，目前已经成为成都最具升值潜力的开发区域之一，是价值洼地区域，在此投资买房的增值潜力非常之大。

4、危机分析：

成都市房管局曾在2009年10至11月，开展了新一轮成都五城区（含高新区）销售现场信息披露执行情况检查。爆出红帆蓝调存在销售动态不真实、价格不真实、可售房源信息不真实等问题，存在误导购房人的情况。虽然销售人员表示：“之所以在房管局的检查中被发现网上公示销售动态不真实，是因为当时销售非常火爆，根本来不及更新相关信息。”但此事一经报道，会给部分的购房者心里存在一些疑虑，怀疑开发商是有意欺骗消费者，制造消费陷阱，可能会影响整个销售量及老百姓对开发商的信誉度。

四、项目特色：

1、16%的超低公摊

红帆蓝调与其他电梯公寓相比这个公摊值是相对比较合理划算的；

2、送面积

   红帆蓝调的大部分户型都有两个阳台（生活阳台、观景阳台）或入户花园

并且都是按半面积计算。

      

 

 

五、区域竞争楼盘分析

	红南巷	加怡名城	长益商业寓所	橙堡
开发规模	约28亩	8337.50平米	10亩	约10亩
容积率	4.09		6.04	4.2
公摊	24%左右	22%	24%	, 19%左右
建筑形态	综合楼为13层，住户楼为15层	17层电梯（底商3层）	15层	16层
总户数	749套	343套	598套	749套
户型区间	50-90平米	30-70平米	44-71平米	40-91平米
价格	1期8800元/㎡  2期6700元/㎡	6600-8000元/㎡	4888-5900元/㎡	最高价7500元/㎡最低价5500元/㎡
项目配套	家乐福、人人乐、好又多、伊藤洋华堂、国美电器、苏宁电器等大型商场	浣花溪公园、伊藤洋华堂、家乐福、国美	2500平米屋顶花园，全酒店式服务，自主洗衣房和自主健身房24小时开放	3A智能系统：华瑞物管

 

 

分析：

1、区域楼盘的体积均较小

2、项目形态多为高密度小高层社区

3、均具有较高公摊的特点

4、项目自身配套较少，需借助势力较大的楼盘和区域的配套设施。

六、主力户型分析

1、1室2厅1卫1厨   36.22㎡ 

这套一居室的小户型适宜自住或投资

整体方正实用，布局紧凑，面积利用率较高。

优点：1、客厅连接有观景阳台，能增大日常活动空间；

2、卧室的飘窗增加了整体的通风与采光；

3、卫生间与厨房相邻节能性比较好。

缺点：1、进门处没有玄关，私密性不好；

2、卧室的入口处走廊较长，不利于利用。

评价：作为小户型，整体感觉还不错。

2、2室2厅2卫1厨   89.46㎡

 

此户型为套二的居家型，适宜一家三口居住

整体方正实用，带双阳台设计，及入户花园，增加了整体房间利用率，同时半面积赠送。

优点：1、每个房间都有飘窗，采光通风比较好。

2、进入房间的是从入户花园通过生活阳台进入客厅，这样入户花园可以独立改为一个储物间，更好的利用了空间。

缺点：1、卫生间的面积比较小，只能放下淋浴房。

2、卫生间离厨房较远，管道布局长，不利于节能。

3、客人要进入卫生间会经过主人的卧室门口，并且两个卧室的门是相对的，住户的私密性不好。

评价：整体设计与套一相比布局更加合理，利于家具的摆放与室内装修，房间的采光更好，

七、目标客户群体分析

年龄结构：20—35岁的年轻客群为主

收入状况：年轻群体中的中高收入者

生活状态：单身或年轻男女、少部分夫妻

置业情况：首次置业为主，少量投资客群

八、推广分析

红帆蓝调的销售推广重点突出了项目所处的优越地理位置，大环境的配套设施，周边同等楼盘与自身的差异，采用了目标客群针对性强的推广方式。通过报纸，杂志、短信，公交站台、网络广告等媒体推广，在整体推广思路上，以“年轻群体的生活方式”，融入青年男女之间暧昧情愫，以项目的优势卖点作为支撑，充分展现群体生活方式和项目的功能卖点，树立品牌形象、深入传播、促进销售。

九、业务分析

红帆蓝调的实地踩盘调研

接待顾客—沙盘介绍—了解顾客意向—户型介绍—带顾客参观样板间—购买洽谈

根据接待流程的步骤，发现红帆蓝调的销售人员在接待过程中存在以下问题：

1、销售人员素面没有化妆，最为一个品牌的窗口，销售人员不仅代表一个品牌的形象，同时基本淡妆也是对顾客的一种尊重。

2、进入售楼部顾客提出想要了解此项目，销售代表并没有很热情的接待，言行举止都很随意。

3、在整个项目讲解中，由于又来了很多咨询者，销售代表让顾客自己先看，转身去接待其他顾客，而且当有问题想继续咨询时，销售代表和其他的同事在一旁聊天，喊了很久销售人员才很不情愿的过来。

4、综上所述，该楼盘售楼小姐存在职业素养低下、服务态度差、不够热情的弊病，从中让我看到了自身的优势，也让我更加自信的面对将来的挑战。

十、总体评价

红帆蓝调在产品功能上没有什么优势，楼盘周边的环境较为嘈杂，治安状况也不好，稍远处的餐饮、娱乐、购物较为完善，可以弥补一些不足；产品需借助所在区域的未来发展这一优势，作为大的卖点，借助周边大的楼盘项目带动的品牌效应，提升自身的品牌；项目地处二环与三环之间，价格也还算合理；但是红帆蓝调曾在去年年底被房管局查出销售动态不真实、价格不真实、可售房源信息不真实等问题的负面报道，客户会大大增加对品牌诚信的问题，要让顾客满意，产品的质量与商家的诚信是很重要的。