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摘要
项目位于成都市成华区东林1、2组，属城北驷马桥片区，于成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约300m，三环以内约1公里处，距离市中心仅十五分钟车程。该区域拥有约7000亩存量土地，将是未来城北核心高尚住区。区域内拥有沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区等诸多自然山水已经让城北成了城市扩建中少有的天赐宝地。购房政策略有优惠，交通、教育、医疗较方便。餐饮、购物、娱乐、金融有待进一步完善提高。但随着驷马桥片区的土地整治，人居大环境的改善，这些问题都会逐步得到解决，如长远投资其升值空间巨大，且该区域均价低于三环内其他同等区域一千至两千元。
一、 金科.一城品牌描述
（1）金科集团介绍
1998年5月，金科集团诞生在中国年轻的直辖市——山城重庆。金科集团，是一家以房地产开发为主，涉及五星级酒店、基础设施建设、物业管理等领域的大型企业集团，总资产100亿元，具有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质，享有“中国房地产百强企业”称号，综合实力名列第25位，成长性名列第5位，连续4年进入重庆开发企业50强前2名，是重庆房地产行业的领跑者，中国地产界的知名品牌。金科从第六届中国住交会捧回“中国名企、中国名盘、中国房地产十大新锐人物”大奖，成为西部唯一一家同时获得三项大奖的地产企业。目前，除重庆市场以外，金科还成功进入江苏无锡、成都、长沙等城市，进行房地产开发，曾多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。
( 2 ) 一城案名来历
2007年，重庆地产双雄之一的金科地产进入成都。一城，是金科在成都的第一个项目，是进入成都房地产的第一站，立号打造成为城北品质第一盘---城北最大、艺术性与生态性完美结合的高尚社区。
（3） 金科物业管理介绍
金科物业管理有限公司具有中华人民共和国物业管理企业一级资质，是重庆十大品牌物管之一。金科物管掌管金科旗下金科中华坊、金科金砂水岸、金科天籁城、金科天湖美镇、金科大酒店等20余个住宅、商业项目，担负重庆市委、市委组织部宣传部大楼、人和镇政府等政府单位的物业管理。
二、区域分析
（1） 板块潜力分析
城北新城的建设提高了路网伸展的速度：成青快速路、成绵高速、蜀龙大道、大件路、北新干线织成密集的公路干线网络，以及贯穿城市南北的地铁1号线和规划中的地铁3号线，使城北与整个大成都融合得更加紧密无间。而驾车从东二环、南二环至市中心需25分钟，从西二环至市中心也需20分钟，但从北二环至市中心仅需10分钟。
根据成都城市绿地规划，成都市正北和东北两个方向遍植绿地，形成为成都市区输送清新“风气”的“气流通道”。由西北而东南的沙河疏通，被称为北部新城“绿色项链”； 近2000亩的北湖堪称“成都第一湖”；2000余亩沙河源公园，另有800亩植物园，260亩动物园，3000亩熊猫基地……优越的自然资源条件、良好的生态环境，引来了大量购房者的目光。
规划中的北部新城目前拥有约7000亩存量土地，诸多知名开发商正在发起强攻：楼盘规模增大、配套设施健全、建筑用材更新、园林环境改善……将使城北凸显出更高的“居家品质”；而本身集聚了大量市场和批发商的“财富城北”，将最大限度撑起城北的“财富品质”和“购房潜质”。然而，目前的城北是成都的价值洼地，周边楼盘均价在5200左右，远远低于其他区域同等位置的价格。虽然相对其他区域，城北的楼市开发速度要显得缓慢一些，但正因此使得其更具有其他区域不可比拟的后发优势。而在城北，驷马桥片区因前期土地整治已经完成，成为城北最先能形成块状居住的区域。作为重庆地产“双雄”之一的金科地产将其成都第一子落在此处，更显得意义非凡，也势必引领城北楼市向高品质冲刺。金科·一城所在区域的新成交地块的楼面地价已达到每平米3000多元，加上土建以及其他成本，新开楼盘成本已经投到了5000元以上。城北投资潜力正在释放，城北居住的价值空间有目共睹。
（2） 周边生活配套分析
地理位置：项目位于成都市成华区东林1、2组，属城北驷马桥片区。于成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约300m，三环以内约1公里处，距离市中心仅十五分钟车程。
高速交通：首先开通的地铁一号线，贯穿南北的城市中轴；规划中的地铁3号线，连通城市东北和西南的骨干；成青快速路，成绵高速，蜀龙大道，大件路，北新干线，组成密集的公路干线网络。
公交线路：项目附近 1，9，32，45，49，60，69，83，302等近10条公交线路通达市区，并有第154路公交从项目门口直达市中心王府井附近。
生态人文：沙河水岸，新绿水碾公园，3000亩北湖公园，12平方公里的北郊风景区，熊猫基地，临近有动物园，昭觉寺等风景区。
教育机构：双水碾小学，青龙场小学，四十中等学校构筑完备教育体系。根据片区规划，项目周遍还将设置二所小学，二所中学，三所幼儿园。
医院：成都军区总医院，成铁分局东站医院，成都交通医院，416医院等。
综合商场：距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里。
三、 项目概况
（1） 项目基本信息：
开发商：成都金科房地产开发有限公司
承建商：成都金科房地产开发有限公司
设计单位：成都基准方中建筑设计事务所成都市人防建筑设计研究院
物管商：金科物管
占地面积：140亩
建筑面积：500000㎡
开发期数：1期
户型种类：一居室，二居室，三居室为主
户型面积范围：49~118㎡
建筑形式：高层电梯公寓
建筑结构：框剪
楼层：18~20层高层为主
总套数：5010个
容积率：4.20%
绿地率：38%
公摊率：20%
车位比：1/0.54
均价：5680元/平米
物管：1.9元/平米/月
总价范围：30万~70万
电梯户数：一梯两户，每单元二梯
付款方式及优惠办法：一次性付款优惠2.5％ 按揭优惠1.5％
最高按揭比例及年限：首付三成，按揭七成，贷款10年\20年。
工程进度：内框架修建
交房日期：2008年12月31日
（2） 项目社区配套：
园林格调：
以后现代艺术生态社区为主题，在整个约55000平方米的园林面积里，金科一城设置了23个景点，坐拥约8000平米豪景艺术中庭，特设观景台。园区分为三大景区“阳光”，“和风”，“朝露”，以水为主线，形成“三横两竖”的园区景观轴线。水系，树阵，草坪以及铺地以现代极简主义的设计手法进行处理,打造简洁利落的生态环境。1200平方米阳光泳池镶嵌在中，特设浅滩泳池，方便聊天和儿童嬉戏，此外后现代电子环境音乐也被用在了景观表现中。
生活领域：
小区临街面设有底层商业约4000多平方米，为业主完善社区就近的日常生活购物。高尚泛会所，为其定位客户—新都市才俊提供健康开放的交流空间，此外拥有阳光泳池，网球场，羽毛球场，以及在局部架空层中，将设儿童温课场、健身房、棋牌室等。
楼型整体：
外部以板式拼节单元均匀布置，内部以板式结合点式单元错位布置，形成围合式大尺度绿化庭院，最大楼间距达100米。
户型设计：
1、布局功能：纯板式建筑设计，户型设计方正紧凑，房间的通透性佳。主卧最大开间做到3.6米，客厅开间从3.3米到4.2米不等，3米的房间层高，挑高6米的错层阳台，入户花园等。
2、幻变空间设计：可根据居住需求用作多种功能，例如花房、茶室、棋牌室、阳光书房等，赠送半面积。
3、可改造露台设计：奇偶楼层露台交错，面积全赠送。
4、可拆除飘窗：可把本来是窗台的部分取消，改造为房内的落地玻璃窗等。
四、 项目SWOT分析
(1) 优势分析：
1、 品牌
金科集团具有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质，享有“中国房地产百强企业”称号，综合实力名列第25位，成长性名列第5位，连续4年进入重庆开发企业50强前2名，是重庆房地产行业的领跑者，中国地产界的知名品牌。曾多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。而金科一城作为该集团在成都地区的第一个项目，属于城北旗舰级规模的大盘，项目质量的强大品牌优势，有很强的市场竞争力。
2、交通
一城位于三环以内约1公里处，距离市中心仅十五分钟车程。
火车北站、昭觉寺公交及客运站，成青快速路、成绵高速、北新干线等，形成密集方便的市区道路与公路网络。
地铁一号线、三号线规划区带等，将为城北（尤其是驷马桥区域）突破交通“瓶颈”添加重要的“砝码” ，减轻城北人流压力，舒缓交通。
3、周边自然环境
区域内拥有沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、熊猫基地、植物园、动物园等多个生态人文观光风景区，构筑起项目周边不可多得的居住优势。
4、绿化
约55000平方米的园林面积里，项目设置了23个景点，一期拥有约8000平米豪景艺术中庭，1200平方米阳光游泳池镶嵌在中，并通过园林景观，品格艺塑，观景木栈道，特色水系，水景，特色景墙，树阵，草坪等彰显后现代艺术生态社区主题。
5、户型设计
户型区间约为48-118平米，设计注重性价比及实用性，强调功能性和舒适性的结合。八十多平方米可拥有套三，套一亦具备生活阳台、大阳台，且做到了中小户型电梯公寓难做到的“无暗卫”。变幻空间，露台，可拆除飘窗等增加让小空间的私密与舒适享受。
6、升值空间
驷马桥片区的土地整治已经完成，随着金科一城的推出一举打破了蓝光独舞的局面。片区入驻开发商还不多，先来的购房者会享受到最大化的房屋升值甜头。
(2) 劣势分析：
1、区域人口复杂及市场管理问题，使得消费者对于城北区域居住印象较差。
2、周边生活设施配套尚未完善，大型购物超市等商业、金融基本配套设施都处于规划中。
(3) 机会分析：
1、随着城西、城南三环内可开发用地减少和城东二~三区域快速崛起，城北具有的土地、房价等优势使其楼市发展潜力凸显。
2、以新都为代表的“北部新城”的打造，将进一步拉动城北楼市的发展。因此，城北区域迎来了楼市发展的新契机。
3、价格教之东西南门楼盘有很大优势，长远投资及自住均是不错的选择。
(4) 威胁分析：
今年6月份市人民政府下发《意见》，对购房者提供一些费用补助和免除，开发商纷纷也推出各种优惠。但成都各大代表楼盘销售量依然显低，效果并不十分明显，大部分购房者仍然保持观望，楼市的复苏需要一定时间。从而开发商的资金回收速度减慢，随即也对周边的各种商业的入驻产生影响，配套发展缓慢。
五、目标消费群体
(1) 项目目标客户
一城定位的目标客户群是注重品牌，热爱自然，追求生活品质和精神享受，注重隐私与舒适度，绝大部分为首次置业的新都市才俊。
(2) 群体特征
人口构成：年龄段在30岁左右的购置婚房或单身白领的人群、有一定财富积累的80后、看好区域发展的投资者及少数购房养老的老年人等。
年龄结构：28—60岁
经济能力：月收入6000以上，或有父母资助购买等。
居住状况：本地和父母或子女同住、外地租住宅等。
职业区域：二环路附近，工作圈和生活圈偏北，且大部分从事商业经营。
受教育程度：大专及以上，整体文化程度较高。
置业目的：60~~80平米为多，首次置业、满足居住为主，部分用于投资。
面积偏好：户型面积适中，可利用度大、可改造面多等。
房型偏好：有个性的室内布局，较大的观景空间，良好的自然环境，运动，休闲，艺术情调等。
六、竞争对手分析
蓝光.富丽花城，是作为多次荣获年度“成都市贡献突出民营企业”、“四川房地产开发企业最大市场占有份额10强”，以及“四川房地产开发企业综合实力10强”等多项荣誉称号的蓝光集团，在2007年城北的一号作品。项目位于昭觉寺南路与三环路交界处，紧临金科.一城，占地129亩，总户数为4155户，推出58-113户型。现已销售到尾期，户数约50户，户型面积为83~113㎡，现以4200元/㎡为一口价销售。以浪漫典雅的南亚风情为主题，社区内具景观泳池，坡地公园,景观商业步行街等配套。
其缺点在于建筑密度较高，视野开阔度不够，绿地率只占20%，次于金科.一城。小区配套设施不完善，仅在三期楼盘中有约400㎡的游泳池。户型内部设计上缺陷略多，居室与客厅面积普遍小，可变度不高，公摊较大。但项目价格较低，销售业绩不错，仍具有相当竞争优势。
总评：