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前 言
“畔湖一生 翡翠永恒”，翡翠城一期依托东湖，将自然与建筑完美融合。“韵城两河 翡翠永恒”，翡翠城二期发掘两河交汇之价值，让小区更添文化气息。“修炼的建筑”，翡翠城三期从开发理念到产品细节，全面贯注瑜伽修炼的精神，修炼居住舒适的每个细节，打造无可挑剔的好房子。
翡翠城四期－翡翠长汀，华润历经一年的酝酿，携国际开发理念及前三期经验，沉淀社区文化内涵，邀请全球大师级团队协力合作，打造一个美善的社区。“一城美善一家人”，是翡翠城的美好愿景，5年，翡翠城已形成自己的精神气质，那就是“尊重、真诚、付出”，无论是住在翡翠城幸福的人们，还是风雨兼程打造翡翠城的这个团队，均把这些品质在现实一点一滴贯注。翡翠长汀，蕴涵着四叶草的美丽祝福，拥有着四叶草的绝世魅力，是他们的果子，也是翡翠城的结晶。
第二章 项目整体情况
第一节 项目概况
1、位置
锦江区华润路1号东湖片区内（翡翠城4期——翡翠长汀西临老成仁路、东接锦华路（新成仁路）、北临华润大道，东南为沙河环绕。）
2、技术经济指标
翡翠城占地1245亩，由420余亩东湖公园、200余亩沙河公园、100余亩府河公园、43亩临二环商业用地以及782余亩居住区组成。总建筑面积近100万平方米，分五期开发，已开发三期，现开发四期，预计将于2009年全面完工。
4期总占地面积：7.56万平方米
总建筑面积：41.47万平方米
3、地块形态
翡翠城独拥成都市内罕有的185 亩生态湖泊，又得东湖、沙河、府河合为环抱。270 度半岛水景，3900 余米纯水岸，风水浩淼，人杰地灵，是成都仅有的生态型湖畔居住小区。
4、交通
公交线路：紧邻二环路51、79、112、114、304、503、85、35、97、402、152路等，靠近锦华路公交线路多条。
整个社区四周路网畅通发达，无主干道。
5、周边配套
公园：①东湖公园：位于成都二环路东五段外侧的东湖公园，西临府河、南临沙河，总占地面积420亩，其中的天然湖面积为185亩，堪称成都市内最大的湖泊，其公园总面积是成都第二大公园。
②沙河：被誉为成都的生命河，距今有千年历史，北起北郊洞子口，沿金牛、成华、锦江三城区逶迤而下，在市区东南下河心村（现东湖区域）归流府河，全长
学校：翡翠城自身配小学、幼稚园，而且该区域由于比邻川大（教育部直属全国重点大学），周边聚集了丰富的教育资源，十九中、十二中、二十九中、成都7中育才学校、成都7中，川师大附中等聚集在内。
医院：附近的空军四五二医院、成都市十医院、锦江区妇幼保健院车程均在6分钟左右。
银行：中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行。
菜市场：翡翠城菜市场等。
商业：仅一墙之隔的万达商业广场，汇聚了伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、万达国际影城等大型居家卖场并与科华路百联天府购物中心一左一右，共同完善翡翠城周边配套。
餐饮： 银杏餐饮、第四城花园餐厅、肯德基、必胜客等。
6、产品描述
开发商：华润置地（成都）有限公司
承建商：四川晟茂、江苏中兴、成都倍特
物管商：华润置地物业管理有限公司
建筑设计:新加坡AWP建筑设计有限公司
园林设计:雅博奥顿国际设计顾问公司
占地面积：7.56万平方米
建筑面积：41.47万平方米
第二节 案名来历
翡翠长汀取竹、水之意，打造别具一格的建筑立面风景，雕刻别样的高层面容。
竹韵：
摒弃高层建筑立面普遍模仿现代、时尚的西式风格，提炼传统文化的精髓，提取竹之竖向韵律节奏，远观，恍如竹节段段，散发浓郁的蜀地人文底蕴。
水意：
翡翠长汀，取意“粼粼波纹”之意向，错落有致的错层阳台，在建筑立面上面画出一道道水纹。行走于建筑之间，犹如临波泛舟。云集健康主题公元与流畅的水系，翡翠长汀翡翠长汀的高层不再突。
“竹、水”意蕴之建筑立面，另有异曲同工之妙。横向的“波纹”，纵向的“竹节”，通过设计师的巧妙安排，更有保护隐私的良好效果。
第三章 项目SWOT分析
第一节 项目优势分析
一、 规模大。吸取府河、沙河双河交汇之灵气。为东湖公园、府河公园、沙河公园三公园环绕，在得天独厚、完美和谐的大环境下构筑而成一座拥有自然景观、人文氛围、优质物管、完善配套的超大型城中之城。也享有“氧工厂”之美誉。
二、 4期南临沙河公园，属于河景楼盘。是成都唯一的生态型湖畔居住小区。
三、 通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、物业管理、建筑施工等公司实行强强联手。
四、 风格多元化，（丹麦风格园林、瑞士山水园林、法国宫廷园林）。户型涵盖46到315㎡户型区间，居住选择范围广。
五、 460㎡无边泳池，100㎡儿童泳池，1700㎡人工湖，
第二节 项目劣势分析
一、 项目所在地的交通状况虽好，但向三环方向
二、 4期距东湖公园步行需20分钟。而且隔条道路（老成仁路）。
三、 附近有高压线通过，给人造成一种心理上的不安全因素。
四、 物业费高，高层2.1元，超高层2.3元。成都市公布的电梯住宅物管封顶价格2.1元。
第三节 项目机会分析
东湖片区目前是成都最理想的居住区域，随着成都市政府“向东向南”城市发展战略的不断深入，随着城市的扩张和三环路、外环路的通车，东湖片区将是成都南门的又一个“富人居住核心区域”，这里拥有纵横驰骋、便捷的交通，进可享都市繁华，退则归世外桃源；一应俱全的配套设施，免除生活后顾之忧。因为稀缺所以珍贵，东湖片区目前的房价也是高高在上，今后东湖连同成仁路片区将形成一个常驻人口达50万左右的大型居住区，其居住氛围浓厚，消费能力十分强劲。
翡翠城将建成一个人口逾2 万的大型中高档园林社区，居住区由花园洋房、电梯公寓、别墅等不同产品形态组成。良好的原生态环境、紧临都市的便捷、简约现代的风格带给成都市民全新的生活方式和生活理念。而且在同区域内无其他楼盘有可比性。
第四节 竞争对手分析
楼盘： 望江·橡树林
“望江·橡树林”位居市内的旅游文化胜地。项目位于四川大学主校区和望江公园旁，紧临四川大学、望江公园、合江亭、府南河、东湖公园。在高层公寓的家里，就可以望见望江公园的美景和府南河的美丽夜景，而且早、晚去公园散步、锻炼身体十分方便。
“瑞升·望江橡树林” 交通及日常生活非常方便。项目位于一二环路间，紧邻“永乐生活广场”。“瑞升·望江橡树林”是市区罕见的高校密集区内。四川大学，四川音乐学院，四川师范大学。
“瑞升·望江橡树林”与府南河紧邻，处一二环路间，闹中取静，空气清新，环境安静，特别适宜于居住“瑞升·望江橡树林”的园林规划设计生态自然，外立面造型及外墙装修极富文化与历史底蕴和特色，建筑风格卓尔不凡。
“瑞升·望江橡树林”目前在城东是最高的建筑物，加之其独特的建筑风格，优秀的设计，必将成为城东的建筑地标。“瑞升·望江橡树林”紧邻粼江峰阁、中海•格林威治城、河滨印象等高档楼盘，促使整个区域处于高档的居家、投资选择地，将会再次带动此区域的价值。
建筑形式：电梯公寓（30、33层）
占地面积：
总建筑面积：
主力户型：80
均价:7300元/平方米
车位比：1：0.75
总评：东湖片区有同翡翠城相比的楼盘还不多，最近在售楼盘就是瑞升·望江橡树林，整个配套设施还没有完善，但价格比翡翠城均价低很多，因此势必会吸引走部分客源，但翡翠城的价值在于它环境的相对独立性和封闭性；往西，可以享受棕南的便利；随着时间推移，往东则是成仁路的逐渐繁荣（万达广场至关重要）。但翡翠城永远也不会受到类似双楠和紫荆的喧嚣与拥塞的影响！
第四章 项目市场定位分析
第一节 整体定位
翡翠长汀充分挖掘地块自身优势，将其自然环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，把项目建成以居住为主，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划超前，拥有私家公园的高尚的大型生态型湖畔社区。
第二节 功能定位
A、生态环保、康乐生活：利用项目得天独厚的自然景观（一湖二河三公园）和人文景观，推崇生态环保，康乐运动的高质素生活方式。
B、一站式居家，休闲生活：小区配套完善，诊所、净菜市场、超市、幼儿园、泛会所，彰显惬意、休闲的居家氛围。
C、一卡式服务，智能化大社区：小区车辆出入，超市购物，会所服务等可实行刷卡服务，一卡在手，通行无阻。小区布设智能化系统，宽频上网，远程教育，红外线监控，远程报警系统等为住户提供安全、方便、高质素的时尚生活。
第二节 形象定位
一组团：演绎丹麦浪漫爱情故事
花形景观绿化面，代表爱情的永恒；花瓣处设置为隆起的缓坡，营造恋人缠绵的氛围。组团中心的“爱之泉”，由光、雾、水互相烘托，营造朦胧、美妙的爱情感觉。浪漫爱情的山水、连绵的起伏缓坡、层次丰富的绿化营造恋人恩爱的空间。花形的环行游步道，中心种植花期较长的日本晚樱、桃花、合欢等春天主题的植物，营造充满希望的烂漫春日气息。
二组团：再现中欧瑞士山水景观
提炼中欧国家瑞士的山水景观，在连通的水体内形成一个半岛形式绿地，水边用金色花岗石整石砌筑。水顺着石缝留下，本身就是一副活景，还能产生美妙的听觉效果。水体之外，采用堆起缓坡，营造一种缓坡、流水的整体情趣，再恰倒好处点缀一个亭子。以秋天为主题的植物，红枫、羊蹄甲、香蒲、菖蒲等，给人一种秋天金灿灿的感觉，蕴涵收获的寓意。
三组团：浓缩法国宫廷高贵情怀
自由发散的曲线，修剪整齐的植物，形成对称或是规则的几何形状，打造法国皇室的尊崇之感。入口一个大花坛水池，发散出曲线形修剪规则的灌木，配上一组喷水的景墙，整个组团生动而有趣。植物的柔和曲线蜿蜒到房子的脚下，每个圆形的节点点缀小的涌泉。夜晚。星星点点，宛若夏日星空。夏天植物的栽种，浓郁常绿，寓意着丰盛。火棘、杜鹃、紫玉兰将给整个组团带来勃勃生机的夏日热情。
第四节 价格定位
不同的户型其均价都不相同
A、 B户型8000元/平方米；（
G户型10300元/平方米 ；（
第五节 户型面积
目前在成都市好销的户型和面积分别是二房和三房，其面积分别为60–
总户数：翡翠长汀3252户
车位：2031个
具体户型面积比例如下：
户型面积（平方米）：
CR90系包括46--56㎡小户型、90㎡左右精致户型、130--160㎡阔绰户型
CR200系指临河190--315㎡豪景户型
本项目定位为中高档社区，对应的目标客户群是成都市中高收入人群，具体是成都市的三口之家和核心家庭加老人，因而户型面积不能太小，定位三房和四房恰好能满足这类人群居住需求。
按一套三房建筑面积
第六节 目标客户定位及分析
1、总体目标市场定位：客源分布
成都地区
（政府公务/自由职业者/外企主管/私营业主/金融法律）
周边乡镇地区和其它城市
（自由职业者/私营业主/投资客）
外地客源
（重庆、江浙）
2、目标客户细分
A、以购买户型分：
① 购买二房以经济情况较好的青年夫妇和单身贵族为主，年龄在30岁左右，具有稳定的收入，家庭月收入在10000元/月左右，能够承担起7000元/月以下的供楼款，面积够用，事业已有较好基础。购买为自用，一次和二次置业均有。购房心理以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划好），地段较好（交通便利）为主。
② 三房在中年夫妇（子女已上学）和部分经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中在40岁左右，收入较高，家庭月收入不低于15000元/月，事业已有一定成就。二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利），偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施比较齐全）为主。
③ 四房及四房以上的房子，总价较高，客户来源较为复杂，也更为狭小，可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，甚至是单身贵族。但都是经济实力雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商品偏好为主。
B、按区域和职业可分
① 本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主；
② 外地到成都投资的私营老板，外资企业高级管理人员；
③ 市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士；
④ 本市区中高层领导和主管；
⑤ 本市区政府部门公务员；
⑥ 外地工作成都籍人士为亲人购房者。
以上①②④⑤中主要以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户群。
③⑤⑥是购买二房单位的主要目标客户群。
①②③④⑤中有部分会购买四房，跃式单位。
C、目标客户定位分析
① 本项目定位是中高档楼盘，对应的目标客户是成都市的中高收入阶层。从经济能力来看，售价在8500元/ 平方米左右的一套二房（建筑面积约88㎡）约需74.8万左右，首期三成约22.4万，30年按揭，月供约4350元，这是在其经济能力承担范围之内的。
② 本项目设计规划超前，配套齐全，小区有完善的智能化系统，居家舒适，安全，符合中高收入阶层对居家生活的较高要求。
③ 小区内三种不同的居住风格，浓厚的社区文化，符合中高收入阶层对个人情趣和文化品位的追求。
第七节 小区配套功能
本项目定位于中高档楼盘，体现高尚品位的生活。
① 居家品位：环境独特、格调高雅、舒适温馨居家空间。
② 服务品位：优良、专业、齐全，以人为本的酒店式管理。
③ 生活品位：讲究室内设计理念（如少装修、多装饰）居家配备齐全（如工人房、书房、健身房、储藏间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生态公园）。
④ 社区品位：小区中庭的绿化美化、休闲活动空间、配合轻松的背景音乐，步入其中，心情舒缓，享受自然。
第五章 项目产品
第一节 小区整体布局
1、主入口：设在华润大道。
2、小区标志性构筑物
大会所：以四叶草的形象为大会所设计原形，会所建筑形成四叶草的3片叶子，无边泳池则成为第4片叶子。
CR200系：“Y”规划，最大限度拥抱景观。由建筑设计大师颉取迪拜豪华观景酒店设计元素，让建筑最大化张开“翅膀”。
3、小区整体布局
①开放的小区空间与半围合的空间组合，保持了空间的开敞性和通透性，使住户有较好朝向的同时，又拥有良好的自然景观。
②从以人为本的生态环境出发，将自然优势，周边生态大环境为本区域所用，从而产生一个宜人的生活居住空间。
4、小区开发进度
目前均已封顶断水（除10栋），其余已进入内墙填充和设备、管道安装。
第二节 建筑风格
追寻阳光、清风、流水、大树的庭院，国际顶级大师技法演绎公园风情； 建筑形式极致舒展、时尚的西式风格。
第三节 道路和交通
1、社区内实行人车分流交通体系。
2、在主入口处，设双岛来协调车辆的进出，方便车辆的加快流通。当TAXI将业主送到风雨回廊的入口处，只能顺着双岛交通路线返回，消除继续前进对小区产生噪音和安全隐患。
第四节 景观与绿化
1、小区绿化分为以下几个层次
市政公园––––道路绿化––––院落宅旁绿化
2、发展立体绿化、营造空中景观
第五节 生活配套
建成后小区的星级会所配套齐全，充分满足居民娱乐休闲。家庭医护保健中心随时呼叫上门服务，住户享受的是私家医生的尊贵与方便。泳池、健身房、儿童天地、老年活动室、阅览中心、冲浪网吧等，尽享居家生活舒适与便利。
第六节 物业管理
物业管理由专业物管公司提供无微不至的服务，全封闭式24小时智能化系统，高素质的保安队伍，全心全力为住户营造一个亲切、自然、和睦、安全的美好社区。展示一种全新的生活方式，引导市民开创新的居新模式，是成都市新世纪生活的样板。
第七节 小区智能化
五星级小区入口大堂，脱离凡“尘”，安然归“家”； 高层单元文化门厅与电梯厅艺术走廊。采用国际领先的星级智能化管理系统，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。小区智能化系统包括管理中心、网络布线、家庭智能化三部分，通过三者有机，紧密地结合为一个统一的智能网络系统，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技术提高了系统的所有功能，简化了操作，极大地方便了用户。
第八节 住宅小区细部处理
CR90系采光电梯间，全明楼梯间；假中挺窗户，营造完整的观景视野。
CR90系门槛升高3公分，窗垛预留10公分；特设风雨回廊
CR200系采用双入户设计，将空间的功能合理分区。
CR200系三梯三户 ，
第六章 总 评
翡翠城四期在生活品质的考虑上非常用心，设计以简洁现代居家生活为核心，创造出了很多让人值得珍藏的居所，设计上坚持三个方向；
1、 创意空间营造品质生活
在翡翠城四期，充满人性化的户型设计，让您真正享受到温馨，大自然的拥抱。无论您在社会上扮演什么样的角色，它都是你的最佳良伴。
2、 细节之处彰显不同
空间的固定，阻止不了人的思想。对生活的改善，对至尊享受的追求没有止境。完美的生活需要细节的关怀。因为生活来自细节的关怀，翡翠城的每一处设计从您的需求出发，为您量身打造。
3、 舒适生活，舒适家