摘 要

    因为羊西线，激发了成都富人向城西的第一次浪潮，成就了富贵城西；
    因为南延线，激发了成都富人向城南的第二次浪潮，成就了国际城南；
    因为北新干线，随着城北路网的建设，成都楼市将迎来第三次移民浪潮。
    北新干线无疑像是一个杠杆撬起城北楼市，激发成都史无前例壮阔的移民浪潮，积蓄十几年的城北新知阶层，将释放潜藏多年的超强购买力，回归本位正式移居城北，回到真正上风上水，生态环境绝佳的“上居城北”居住！
    纵观成都楼市，10余年来，莫不追循着城市干线快速发展的规律，追逐潮流时尚循干线迁徙。
    城北是真正的上风上水之地，成都常年吹北风，沙河源是自然生态保护区，是成都90%饮用水来源，这里有2102亩的生态公园，城北沙河源片区将打造一个高品质的富人居住区，成为众多富裕阶层向往的“世外桃源”。
    无比优美的生态沙河源、北部新城将成为新时代成都移民的新方向——财富城北，不但是创业的福地，更是居家的乐土。

第一章 调查说明

一、调查时间：
2008年3月9日——2008年3月16日
二、调查目的：
1、 通过对在销楼盘实地调查，收集兴元华盛产品及销售信息；
2、 通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；
3、 通过案例研究，提高素质；
三、调查实施单位：
1、 本次调查参与人员：第四组；
2、 资料讨论人员：第四组；
3、 调查报告文案写作：陈光霞；
四、调查范围：
兴元地产开发的兴元华盛项目；
五、调查方法：
采用实地查看、询问与网上搜索相结合；
六、资料统计及分析方法：
本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各种楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观；
七、权威性说明：
本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性；

第二章 兴元华盛总体资料

一、项目详情：
项目名称：兴元华盛
开发商：成都兴元房地产开发有限公司
预售许可证：成房预售字第4769 4748 4506 4653 4545 4574
设计单位：成都大陆建筑设计研究咨询事务所
建设单位：成都兴元房地产开发有限公司
施工单位：福建宏盛建设集团有限公司
监理单位：四川康立项目管理有限责任公司
物业公司：兴元物业管理有限公司
项目位置：驷马桥西片区12、西14、西15地块
规划证号：S2006-0159
物业类别：商住楼 户型面积：85-120平方米
建筑类别：高层
楼层状况：18层
装修状况：毛坯
邻近商圈：五块石
环线位置：二至三环
占地面积：约131亩
建筑面积：400000平方米
总户数：3736
停车位状况：2000多个（机动车位2000多个　非机动车位约6000个）
开工时间：2006-04-30
绿化率：25%
容积率：3.99
起始价最高价：4600—5426
物管费用：电梯公寓1.1元/平米
楼座展示：项目分三期开发，一期为1－5号楼，二期为6-9号楼，三期为10-13号楼
交通状况：毗邻成都地铁1号线首站——红花堰站；1路，60路，63路，69路，70路，66路等公交车直达本项目
商业：项目自带12000平米大型商场
教 育：双水碾小学、青龙场小学、成都市第44中学等
医 疗：成都军区总医院、老年干部疗养院、地质医院等
二、项目介绍：
兴元华盛是成都市兴元房地产开发有限公司在成都开发的第六个高尚楼盘。项目位于成都市城北核心区（驷马桥西），距建设中的地铁1号红花堰约1000米，青龙场公交总站，昭觉寺汽车站近在咫尺，出行方便快捷；项目毗邻沙河新绿水碾公园、动物园、昭觉寺，生态环境优越。该项目总建筑面积约40万平方米，整个社区由12幢18层两梯四户景观电梯公寓半围合而成，分三组团开发。其中有一个近12000平方米的超大型商场，购物十分方便；中庭花园达到了21000平方米，分别以水、雕塑、植物为主题，营造诗意人居；全框剪结构、2梯4户、最宽楼距120米，视野辽阔。
三、项目现状：
目前准现房销售，一、二期目前住余下10%，均价4960元/平方米，三期未开盘。

第三章 区域分析

一、板块分析：
1、人文历史概况：
成都最著名且最富人文色彩的桥梁是驷马桥。古代驷马桥位于成都北门解放路一段北头，跨沙河，在今天的驷马立交桥出口北面70米处。它原名升仙桥，因沙河在秦汉时名升仙水，故得名。汉晋时该桥即当成都通长安的大道。清代出北门经驷马桥的大路仍是通往中原的要道。清乾隆年间总督李世杰率僚属捐俸整修此桥，光绪十六年（1809年）成都知府刘心源再次整修并立碑。解放后因建成渝铁路，将沙河改道，旧桥因此废没。现驷马桥为解放后新建之桥。
古驷马桥之所以成为成都一大名桥，是因为汉代大文学家司马相如的故事。据《华阳国志•蜀志》等记载，司马相如第一次到长安的时候，出成都城北门，路过升仙桥，当时正值年少气盛，想想此去必定要求得功名富贵才会返乡，于是在桥坊门楣上题词说：“不乘高车驷马，不过汝下也”。尽管这次去长安并未如愿，且后来又经历了回临邛与卓文君私奔，文君当垆卖酒，自己后院读书的艰苦日子，但最终凭借开一代先河的辞赋，受到汉武帝重用，并两次奉命出使巴蜀，果真实现了”驷马高车”的诺言。后因司马相如故事，升仙桥改称为驷马桥。
历代诗人对此桥的吟咏较多，如唐代岑参《升仙桥》：“长桥题柱去，犹是未达时。及乘驷马车，却从桥上归。名共东流水，滔滔无尽期。”元代周巽《竹枝词》：”杜宇催归不暂休，宦情羁思两悠悠。相如此日题桥去，空遗文君吟白头。”等等。”文化大革命”初期，周恩来总理在北京接见四川大学红卫兵时，曾以驷马桥得名典故，以不忘华夏文明发展史诱导教诲青年。
按《易经》的说法，驷马桥是成都的生门，从地理位置来看，它又处于北上的交通要道，所以在冷兵器时代，驷马桥一带一直就是攻守成都的战略要地。
2、地理现状、价值及发展：
城北是成都市的上风上水之地，城市规划中的风景旅游区，同时也是目前成都土地储备最丰富、房地产开发潜力最大的区域。
城北一直都被看作成都楼市的“价值洼地”。虽然相对其他区域，城北的楼市开发速度要显得缓慢一些，但正因此使得其更具有其他区域不可比拟的后发优势。而在城北，驷马桥片区因前期土地整治已经完成，成为城北最先能形成块状居住的区域。
近年，城北楼市在其他区域快速发展的同时，一直处于落后地位。究其原因，一是铁路局、石油局办公居住区、拆迁安置区、客运中心、专业市场占据了大量区域，使得土地整理速度缓慢；二是区域人口复杂及市场管理问题，使得消费者对于城北区域居住印象较差。但是，我们认为这种局面将发生转变：其一，随着城西、城南三环内可开发用地减少和城东二~三区域快速崛起，城北具有的土地、房价等优势使其楼市发展潜力凸显。其二，地铁 1号线的修建，将为城北（尤其是驷马桥区域）突破交通“瓶颈”添加重要的“砝码”。其三，以新都为代表的“北部新城”的打造，将进一步拉动城北楼市的发展。因此，城北区域迎来了楼市发展的新契机。
成彭路沿线，由于受到五块石专业市场的影响，现有可开发土地储备量相对较少。虽然五块石市场整体向外搬迁已确定，但离具体执行还有一段时日。而沿线上的大丰片区虽已有10多家开发商在此决战，并不失上百亩的大盘，但交通的制约，城市规划的相对落后，使得该片区在短时间内还难以步入“上升通道”。
目前，驷马桥片区土地供应呈明显的“量增价涨”趋势。具体表现为：一方面，该区域逐步成为城北供地“热点”。2006年全年仅成交213.97万平米，占城北总量45%（该总量未含华侨城3055亩）。而07年1-5月就已成交212.85万平米，占城北总量比例增至57%。另一方面，在沙河整治完成、交通环境改善等诸多利好因素带动下，区域地价快速攀升。
驷马桥板块是以驷马桥为核心，以川陕路为主线的二、三环之间的区域。这一区域是城北中距市中心最近的区域，也是成都北大门的交通枢纽所在，地铁一号线和五号线将直达该片区。从2004年底开始，政府通过实施对驷马桥片区土地整理、青龙场的旧城改造和荆竹、东林片区土地统征三大工程，到目前为止该片区已经整理出近7000亩的现存土地。随着旧城改造速度的加快还将进一步放大，该片区内的整体配套设施等也都将随之得到巨大的改善和提升。
3、政府规划“北部新城”：
总投资达17亿元的北部新城，已启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积大约100平方公里、人口近百万。
翻开成都市中心城区规划图，驷马桥可说是城北的一个黄金宝地。蜿蜒的沙河赋予驷马桥临水而居的怡然自得，占地超过30平方公里的北郊风景林地又为片区提供了城市里极为珍贵的生态山地景观。有业内人士这样比喻：如果说城北的川陕路是一条龙，卧在回龙山上，天府江南与富丽锦城就抢占了这条龙的头尾两端，那么，地处驷马桥片区的水岸雅居、兴元华盛、富丽花城、华宇地块、金科地块等则共同构筑了这星光灿烂的龙身。
政府决定以旧城改造为契机，计划在2—3年内把驷马桥一带打造成城北规模最大、功能最优、档次最高的集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的北部新区，为此政府进行了大量的拆迁和土地整理工作，目前正在启动高标准市政配套。政府的规划极大促进了该片区的发展，加之与城北其他区域相比，驷马桥板块的地理位置更加优越，更靠近市中心，目前该片区已经全部拆迁，随着规划的推行，未来2至3年内，该板块无疑将成为城北乃至成都人居发展的重要轴心。
4、百亩沙河文化城：
为提升沙河的文化品位，驷马桥附近将新建一个占地约100亩的沙河文化城。整治后的沙河规划区正逐渐成为成都市“最具人文特色魅力的现代都市区”。
5、竞争楼盘的统计与调查分析：
项目楼盘 蓝光•富丽花城 华宇•阳光水岸 金科•一城
物业类别： 普通住宅 普通住宅 普通住宅
建筑类别： 18层宽景电梯洋房  18-20高层
物业地址： 成华区城北昭觉寺南路 成华区驷马桥横街14号 成华区东林村1、2组（城北昭觉寺南路）
平均价格： 5260 5600 5800
开发商： 蓝光集团 重庆华宇集团 成都金科房地产开发有限公司
容积率： 4.20  4.20
绿化率： 25.30%  38%
交通状况： 1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10条公交线路通达市区  1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等均可以到达。
周边配套： 中小学：双水碾小学、青龙场小学、四十中等学校构筑完备教育体系。根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学
幼儿园：项目周边规划有三所幼儿园
综合商场：项目配套有景观商业步行街
医院：成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等
其他：项目位于城北，昭觉寺南路与三环路交界处，北部新城启动区，逾7000亩存量土地，未来将成为城北核心高尚住区。沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起项目周边不可多得的居住优势  中小学：双水碾小学、青龙场小学、四十中
综合商场：距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里，此外小区配备完善生活配套
医院：成都军区总医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等
其他：沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区等多个风景区
蓝光•富丽花城：楼盘地处东林新区，小区距离北湖公园仅五分钟车程，项目占地逾百亩，毗邻地铁一号线，开发商口碑不错，楼盘品质有保证，其营造的南亚风情设计也是亮点之一，但是项目周围的交通及配套还有待完善。楼盘虽紧邻三环路，不过伴随着北郊风景区规划的出台以及周围各大项目的逐渐成型，升值潜力巨大，房价上涨空间较大。
华宇•阳光水岸：楼盘位于驷马桥与沙河源交汇处，小区内部配套设施较完善，毗邻上千亩沙河公园，自然生态优势明显，居住环境舒适，交通便捷，周围配套设施有待完善，区域升值空间大，项目地段优势明显，既享有生态景观又处于北部新城核心区域，并且修建中的地铁一号线出口就在其侧，发展潜力巨大。
金科•一城：作为金科入驻成都的第一个住宅项目，开发商在诸多细节上都非常用心，意图让项目更合本土购房者的胃口，所以在小区景观设置及总体规划上亮点颇多，综合指数较高，适合自住和投资。
二、配套：
1、养绝佳之所：
毗邻沙河水岸线，坐享沙河新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区，动物园、熊猫基地、昭觉寺等厚重的历史文化风景，这些都构筑成了驷马桥居家生活不可多得的自然环境优势。
徜徉千年历史时空。此地有司马相如驷马还乡的千年历史痕迹，还有昭觉寺的净土梵音。
地上地下“土行孙”出没。9、32、45、49、60、69、83、302等近十条公交线路通达市区，成绵高速、大件路、蜀龙大道、北新干道等快速通道形成的完善路网，以及地铁1号线将经过该区域。
教育配套一点不差。双水碾小学、青龙场小学、四十中，在驷东片区内还规划有幼儿园、小学、中学各1所。
生病就医一点不愁。该区域聚集了成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等。
2、沙河源生态新区：
沙河源生态新区，地处沙河的源头、府河的上游，系成都市水源保护地，幅员面积达15平方公里。沙河改造后，这里拥有诸多适宜人居的生态景观。区域内，东到塞云台路，北到三环路，南到九里堤路，西到川陕路范围内，除了绿水碾公园一年四季碧水荡漾、鸟鸣花香外，再向上游拓展，整个沙河源片区约2000亩的绿化带正春意婀娜。
沙河上游将主要以保护水资源为主，从洞子口到老成彭山路，河道沿线以大森林为主要景观，路边林间设有仿古水车；从老成彭路到水二厂，则以湖泊景观为主，并点缀以岛屿、山林、人工湖泊。四季岛景区在湖面中漂浮春夏秋冬4个生态岛，旁边有浅滩和青草地。沙河源生态新区未来的发展前景无限。
    3、交通及规划情况：
这里是成都出城的几大咽喉位置之一，出城快速通道蓉都大道10分钟可达新都，也可经成绵高速北出成都至绵阳、广元。入城则可经府青路、驷马桥街与市区紧密相连。公共交通更为畅达，过驷马桥的公共汽车多达11条线路，分别是1路（青龙场中心站-八一家俱城）、9路（天回镇-至火车北站）、18路（琉璃场-富森美家居）、32路（青龙场建材市场-黄田坝）、45路（双楠小区-青龙场中心站）、49路（火车北站-青龙场）、60路（海滨村-火车南站）、69路（青龙场-金沙车站）、83路（青龙场-机投镇）、108路（十陵客运站-茶店子客运站）、302路（青龙场-武侯祠）。
4、居住圈规划配套：
2006-2020年中心城规划农贸市场518个，市民家门外买菜最多走700米。

第四章 兴元华盛开启城北大盘时代

2006年的春天，地铁1号线红花堰站(建设中)附近的兴元华盛项目率先打出“开往春天的地铁”的牌，作为目前城北三环内最大的房产项目之一，兴元华盛无疑抓住了地铁经济“先人一步”的商机。
星罗棋布的地铁，像奔流在城市地下的动脉，昼夜不息地为城市注入生机与活力。于是有人说，地铁的出现将全面改变和更新一个城市的生活方式，影响城市的发展形态以及城市价值形成和文明传承。
相对公路交通系统，地铁交通具有快捷、安全、运营准点等诸多优点，地铁的建设对上班一族来说，简直是特大喜讯。成都地铁在火车北站一带开建，将极大地改变城北的交通格局，提升土地开发价值。毗邻建设中的地铁1号线红花堰站的兴元华盛项目，作为成都地铁物业的代表，可谓占尽先机，增值潜力巨大，兴元华盛周边的土地价值已大幅增长。
跨过二环到三环，城北的都市将更加精彩，在这里，每天都永不落幕地上演着财富的传奇。火车北站、荷花池、高笋塘、五块石，聚集了成都最早的一群富人，据了解，城北云集各类专业市场140多个，年交易额240亿元，几占成都城区一半。经营商户逾5万，常住人口30多万，日流动人口60万人次，人流、物流、资金流密集，是成都财富聚集、老板密度最大的区域之一。数以万计的批发商家经20多年的发展积淀，已成为专业的商贸型公司，年商贸交易额动辄几百万上千万元。“车水马龙、日进斗金”的城北，缺少的就是上档次、环境优美的居家所在。
地处红花堰板块的兴元华盛填补了城北核心区域中高档住宅的空白点，其拥有约20000平米社区商业广场，可为业主及周边居民提供尽善尽美生活服务。
把森林引进城市，让绿色与人文气氛相携。于是，林地成了沙河的“诗眼”，大绿地、花园的生态化，使绿色与文化，显示出前所未有的意义。新绿水碾是沙河水源保护区内的最后一个景点，湖面漂浮着春、夏、秋、冬四个生态岛，漫步其间，可以观赏到春天的生机、夏天的浓绿、秋天的红叶以及冬天的松柏。蜿蜒前行的沙河，正在成为一段身价陡长的居家之地，与土石工程同步升温的还有房地产业，人文河居，这个全新理念在城北新绿水碾开始演绎。
与新绿水碾相辉映的是兴元华盛人性化、参与性的社区水主题景观、充满想象的情趣水景。在兴元华盛，每天站在窗前，就可以看到鲜花绽放的花园式小区，感受到人气四射，空气清新，视野开阔的舒适生活。
兴元华盛项目位于川陕路与大件路交汇处，紧邻沙河片区，项目总占地约131亩，建筑面积约40万平方米，是兴元房产在四川亮相的第7个房地产项目。
于1996年在福州成立的福建兴元房地产开发有限公司(总公司)，从榕城到蓉城，已走过了10年的房地产开发路程。为了更好地投入到西部大开发的事业之中，兴元房产于2000年在成都成立了成都兴元房地产开发有限公司，并投入到成都的房地产开发之中，其“开拓、进取、求实、奉献”的企业精神，以及“以质量求信誉、以信誉创品牌”的开发理念在多个项目的运作中得到了市场的检验和认可。从兴元花园、兴元嘉园……到今天的兴元华盛项目，兴元房产开发的每一个项目都浸润着他们对生活的理解，对人性的追求。
十年来，品牌、口碑都是兴元房产孜孜不倦的追求，在四川开发的七个项目，也都体现了兴元房产对消费者、对市场的高度责任。公司2006年的重点项目兴元华盛更体现了兴元房产从未改变的品牌之梦。

第五章 SWOT分析

一、优势（Strength）：
1、社区配套优势：
    商住楼的商业配套为提高居住生活质量提供保证。自建12000平方米的超大型商场，中庭花园达到了21000平方米，2梯4户、最宽楼距120米，视野辽阔。
2、准现房优势：
与其它在售楼盘相比，此盘接近现房，房型结构、楼盘品质一目了然，看得见可以买的放心是此盘的主要优势。同时购房者也不用为期房交纳按揭本息，更具投资价值。
3、区域环境优势：
沙河源生态新区规划、沙河新绿水碾公园、凤凰二沟湿地公园、动物园、昭觉寺。
4、交通优势：
地铁1号线首站——红花堰站、青龙场公交总站、昭觉寺客运中心，近在咫尺，生活便捷。
5、项目整体规模优势：
目前城北区域规模较为庞大的中档楼盘。
6、价格优势：
价格的优势是周边其他楼盘所不可比拟的，以合理的价格赢来更多客户。
二、劣势（Weakness）：
1、周边环境劣势：
城北整体城建形象表现为“脏、乱、差”的认知格局，本案位于驷马桥片区，周边物业与本案形象不相吻合，容易给前来的看房者留下“城市下乡”的不良印象。
2、空气、噪声污染劣势：
楼盘处于原来的成都东郊老工业区，空气污染和环境污染比城西城南严重。
3、治安劣势：
驷马桥、青龙场是物流、建材市场密集，外来民工、外来盲流的聚居地，专偷铁路物资的、吸贩毒的也特别多，成都市盗抢发案率最高的地方，楼盘的治安在目前看来不容乐观。
4、生活配套设施劣势：
楼盘周边的生活配套设施可以说还没有，生活不是很方便，片区周边生活配套设施尚有待完善。
5、物业管理劣势：
兴元花园、兴元嘉园物业管理不是很好，多少让业主不放心。
三、机会（Qpportunity）：
1、区域认同机会：
随着城北的逐渐发展，周边地区环境的改观，前景看好。靠近沙河，虽然现在居住条件还不成熟，但各项配套起来后，片区很具升值空间。
2、地块潜力机会：
驷马桥片区按照政府规划是北门以后住宅开发的热点片区，发展空间巨大，片区具有很强的发展潜力。发展后劲足，潜力大。
四、威胁（Threat）：
1、市场放量威胁：
天府江南、富丽锦城、水岸雅居、富丽花城、华宇地块、金科地块等项目陆续推出，市场竞争激烈。新盘越来越多，规模也越来越大，但是当地的市场容量有限，市场供求关系渐渐趋于饱和。其他楼盘在竞争方面也有比较多的优势，会分散一定比例的客源。
2、户型设计威胁：
楼盘户型设计现代感不足，太过中规中矩，采光面小。面对越来越多的多变空间和现代设计风格略显古板，虽大气但失韵味。
五、问题点：
一期为水景，但如果以现在的物管水平来看，水景管理不好，久之会变成一滩死水，蚊虫、细菌滋生。
外墙装扮普通，颜色压抑沉闷。
地下车位不够，路面停车有安全隐患，对环境不利，影响生活质量。
飘窗太高，虽有利安全，但不受现代购房者喜欢。
高层设计为框架结构，面积使用率略低。
从楼口到一楼乘电梯，要爬十来步楼梯，且除一期靠川陕路的两幢以外没有无障碍通道，老年人上楼麻烦。
推动不足，宣传与营销未跟上，开盘以后基本没有广告投入，销售力量待加强。
六、项目SWOT分析总结：
    兴元华盛是城北较早推出的大盘，一定程度上弥补了市场空缺，与市中心之间不远的路程，及实惠价格，使其有很大发展空间。但是消费者的认同感的转变还需要一定时间。噪音比较大，周边环境差，会随着政府规划改造变化，是一支潜力股。城北房产的发展总体趋好，房地产发展的内外环境正朝着有利的一面改变，这些都是项目自身发展所面对的良好机遇。

第六章 消费群体

目前城北购房人群主要是由三个部分构成：
一是原来居住在城北，准备在城北二次置业的原住居民；
二是来往于五块石、荷花池等城北商贸中心的生意人，还有就是在城北工作的人士；
由此看来，城北整体上还没有突破购房者的区域局限，城北要得到成都所有购房群体的整体认同还需要一定时间。
城北驷马桥片区购房人群：
城北区域的购房群体（包括在城北工作的固定人群和在城北做生意的流动人口以及在城北二次置业的原住居民）占60％，其余40％来源于在城东和城西工作的人群，甚至还有在城东的原住居民。
目前在城北，驷马桥片区购房群体的非城北区域的人群是最大的，这说明驷马桥片区将带领城北突破区域局限，让城北得到全成都购房者的认同。
通过对驷马桥片区在售楼盘调查，发现其客户构成依次为，首先是专业市场经营主和区域内原居民，其次是区域内企事业单位职工和区域内拆迁户。可见，目前该区域楼盘仍以本区域客户为主，而吸引外区域客户最大的原因即是低价优势。但是，要让更多的外区域客户接受本区域，不仅需要客观环境的进一步改善，更需求人们主观心理认可度的加强。

兴元华盛15个优势：

兴元华盛15个劣势：

从年龄结构的客户分类：
1、18—23：主要关注：小户型，功能齐全的居室，总价不高，交通，配套，地段
           心理特征：享受独立与自由，年轻时尚，生活快节奏
2、24—30：主要关注：舒适型，小区配套，生活设施，高层，离单位近
           心理特征：过渡阶段、安身之所，美观大方，户型合理
3、31—50：主要关注：经济型，市政建设规划，户型，面积，总价，单价，经济适用房
           心理特征：除投资外、也为儿女打算，
4、50—上：主要关注：生态型，小区绿化，低层，生活方便，居住环境
           心理特征：换房养老、安享晚年，

从购买意图的客户分类：
1、 自用：主要关注：交通，配套，房型设计，绿化景观，建筑施工质量，面积指标
          心理特征：
2、 投资：主要关注：升值潜力，社区规划，发展商品牌，
          心理特征：
3、 两者：主要关注：
          心理特征：