摘   要

如今，在竞争如火如荼的房地产市场里，挂着“国际”牌子的项目比比皆是，“国际社区”成为风行一时的时尚名词，建筑形式的欧洲风一夜之间受尽宠爱。但当我们平静的思考后，不论是国外资金的注入，还是国际知名设计师的加盟，我们市场真正需要的并非简单的“国际形式”，而是希望这些“国际”的东西为成都的生活方式和居住价值注入新的血液，而这也是我们一直致力于追求的“国际内涵”。
从进入成都开始，中海就凭借其非凡的专业眼界和开发水准一路高歌，8年前的中海名城一役，中海就以一己之力成就了神仙树片区的居住繁华。中海对区域的影响，并不仅仅指时间早，更在于其产品的标杆作用。
1986亩，当年的城西“地王”，也是政府旨在全力打造的真正意义的国际社区。跨国专家阿特金斯的鼎力助阵，以城市规划导则为指导原则的地块规划，囊括了约10万平米的国际化商业配套，约100万平米的国际高尚住宅区，其中还住宅区还规划了约20万平米最具规模影响力的城市别墅群落，此外，项目还将打造约200亩的滨河体育公园。除此之外，项目综合容积率却仅为0.9，这在成都市区已经成为绝版。如此规划，也使这个在城西具有地标性质的大盘在第二届亚洲人居环境国际峰会上荣获了“亚洲人居环境建设杰出贡献奖”的殊荣。中海对于大盘开发的经验已经在【中海国际社区】的完美呈现中得到了印证。
回顾【中海国际社区】的开发过程，“国际人居标准体系”早已被写进了其项目开发的指导原则中。三年来，目前成都唯一一座纯外籍的“成都国际学校”入驻社区，来自全球十多个国家的孩子和在社区中方学校——成外附小的中国小朋友一起成长，并形成了有名的“一个田径场”的文化。国际在这里已远远超越了一件“外衣”，文化的交流、亲密的接触都使业主的孩子们有了更国际的成长视野。
西南首个麦当劳得来速餐厅的引进，不仅带来了汉堡，更带来了国际流行的快速汽车消费模式。而这种快餐文化的变革甚至影响到成都人对生活理念的根本革新。
通过“国际人文标准体系”的建立，中海以成熟理性的开发思想，通过对“国际”内涵的深刻解读，始终坚持逐步构建出中海国际社区和谐、幸福的崭新国际化生活模式。
作为一个有责任感的开发商和企业公民，中海不仅提供出色的精品建筑，更致力于提供领先市场的生活理念。今天，在中海国际社区，中海已经大胆的迈出了这样的步伐：让社区里的中国家庭、外国家庭走出家门，抛开语言的差异，抛开文化的差异，更和谐走到一起，形成一种具有多元文化和国际背景的生活形态。
一、 产品描述
（一）开发商简介
 “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生并成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。作为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，业绩卓著，声誉隆隆。截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量(含已建成、在建和即将开发的)超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。
（二）CCD价值理念
1、什么是CCD
CCD——代表主流人文居住区。
2、城西CCD
初露端倪的城西CCD，是指以羊西线为核心中轴，北至华侨城，南接成温路、东抵三环路的扇形区域。区域内品质大盘云集，西部硅谷、高新企业集群、10万财智精英、各级名校与国内惟一一个非物质文化遗产国家公园共同构筑起CCD独一无二的主流人文气质。
（三）项目基本情况
1、 概况
【中海国际社区】项目总占地约1986亩，总建筑面积约为130万平方米，是五城区内的一个超低密度城市生态大盘。该项目从整体规划出发，提出了一个人文、和谐、多元、生态的国际社区架构。整个国际社区分为13个地块，由北向南依次合理划分为三大功能板块——配套与国际商业板块、国际生活板块、国际公园板块。其中，【中海国际社区】国际生活板块包括蓝岸、碧林、橙郡三大组团和一个城市别墅群落，其涵盖了洋房、多层、盛景高层、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅等多种主流产品，并打造了目前成都市区最具规模影响力的城市别墅群落。
2、 交通状况
【中海国际社区】位于成都市贵胄之地——上风上水的城西生态走廊，周边拥有良好的自然生态资源，处于城市副中心的位置，周边有羊西线蜀西路、土龙路、新川路、未来IT大道西段、地铁2号线等城市主干道，是成都市西区联系中心城区的门户。
 
【中海国际社区】区位图
3、社区内环境及配套
【中海国际社区】生态资源丰富，不仅社区内有约200亩的滨河体育公园，还隔千余米的摸底河水岸与占地约6556亩的非物质文化遗产国家公园相望，金牛支渠蜿蜒与项目其中，社区为居民提供全程双语教育体系，社区内有成都唯一一所纯外籍的成都国际学校，和成都市顶尖的成都外国语学校附属小学、附带幼儿园，社区对面是著名的成都外国语学校（本部）、以及多所高等学府所形成的大学城，拥有浓厚的人文环境。此外，社区还规划有集中商业区、医院、酒店、公交站、农贸市场等多项生活配套，并已引进西南首家麦当劳得来速餐厅，打造真正意义的国际生活。
4、 项目主要参数及信息
占地面积：约132.4平方米（约1986亩）
建筑面积：约120万平米
容积率：0.9
车位比：1: 0.7
物业形态：洋房、多层、盛景高层；双拼、联排、叠拼别墅
物业层次：中高端、高端
物管：中海物业                                                 
总户数：约7000户
主力户型类别：舒适型
均价：约5500元/平方米
开盘时间：2005年11月26号
开发周期：5年
开发商：中海信合（成都）物业发展有限公司
投资商：中海信合（成都）物业发展有限公司
承建商：中国建筑第四工程局
代理商：世联地产 
建筑设计单位：成都基准方中建筑设计事务所
 
【中海国际社区】鸟瞰图
（四）项目组团介绍
整个国际生活板块位于配套与国际商业板块和国际公园板块之间，共由11个地块构成，划分为蓝岸、碧林、橙郡、城市别墅群落四大组团。
 
【中海国际社区】组团概念图
1、 蓝岸组团（分一期）
    蓝岸组团位于【中海国际社区】居住板块的北侧，该组团以“蓝色海洋”为主题作为组团设计思路，提倡水岸的高尚生活，并以水景中轴的形态贯穿组团始终。其主要以多层产品为主，同时有少量小高层产品，蓝岸是中海国际社区首期推出的组团，现已全面售罄。生活与水岸融合，户户观景，珍藏天地。蓝岸，已成为成都华宅生活的标签。
——重要参数
占地：约90亩
总建筑面积：约10万平米
绿地率： 41.5%
建筑密度：20.5%
物业形态：多层、花园多层景观洋房、独栋小高层板式洋房，有少量精装房
物业层次：高端
景观风格:地中海式沿海村落风格
总户数：556户
主力户型区间：133－144平米
均价：5300元/平米 
首推组团，目前已售罄
 
【中海国际社区】蓝岸组团实景图
2、 碧林组团（分三期）
碧林组团位于【中海国际社区】居住板块的西侧，整个组团以“森林田园”为主题作为组团设计思路，主要以低密度产品为主，涵盖了品质多层、城市洋房等产品类型，并倡导一种低调奢华的城市中产生活。组团内各个地块极其重视景观的打造，每个地块都形成极长的景深，尽可能让所有住户都拥有前后园林的极佳景观视野，享受纯粹质感生活。
（1） 碧林一期
碧林一期以“英伦风情”作为总体规划的指引，在环境中进一步延伸和强化欧洲的景观元素依照不同的组团分别赋予其不同的景观特征。碧林一期内，各个小组团的生活配套、景观、建筑分别以三条横向轴线的形式加以联系，并应用视觉对景观亭、鲜花柱廊和特色开花乔木构成三条别具特色的视觉走廊，让景观成为生活的主色调。
——重要参数
占地：约74亩
建筑面积：约8.2万平米
绿地率：约30％
建筑密度：约27％
物业形态：6+1纯生态多层
物业层次：高端
景观风格：英伦风情
总户数：548户
主力户型区间：110-140平方米 
已基本售罄
 
【碧林一期】实景图
（2） 碧林二期•亲地洋房
碧林二期•亲地洋房，以高品质的带电梯洋房铸就的密度社区，实现了在城市中畅享大自然的生活愿景，为居住者营造了一个生机盎然的环境。
——重要参数
物业形态：电梯洋房
物业层次：高端
景观风格：东南亚风情
总户数：700户
主力户型区间：120－150平方米 
均价：7500元/m2  
付款方式及优惠：一次性付款优惠2％，按揭首付2成，可贷30年
物管费：2元/m2/月
开盘时间：2007年12月22日
交房时间：预计2009年
 
【碧林二期】园林景观意境图
（3） 碧林三期（待开发）
3、橙郡组团（分三期）
橙郡组团位于【中海国际社区】居住板块的东侧，整个组团以“动感都市”为主题作为组团设计思路，主要以景观高层产品为主，是享有大社区优厚资源的不一样的盛景高‘城’，将都市动感缤纷的风情淋漓展现。依靠国际社区的超大规模尺度和高端国际配套的“生活之城”，为成都的白领精英和年轻家庭打造一个充满动感和个性的高层居住区。
（1）橙郡一期
橙郡一期地处【中海国际社区】板块东侧，是享有大社区优厚资源的不一样的盛景高“城”，将都市动感缤纷的风情淋漓展现。
——重要参数
占地：约52亩
建筑面积：约11.6万平米
绿地率：约35％
建筑密度：约20％
物业形态：17层景观高层
物业层次：中高端
景观风格：融合古希腊文化的地中海风情
总户数：约1040户
主力户型区间：84-120平方米
均价：4300-4800元/m2  目前基本售罄
 
【橙郡一期】实景图
（2）橙郡二期•C-HOUSE创享高层
全新组团C-HOUSE创享高层，其毗邻橙郡一期及规划中的城市别墅群落，是橙郡最新一代的高层产品。C-HOUSE依托整个中海国际社区的规模、配套、生态和成熟度，是市区内少有的国际化、大社区高层。凭借中海地产立足本土8年的产品打造经验，C-HOUSE以其低容积率、大间距和大围合景观、以及创新可变的创享户型，率先提出“一城之上，享你所想”的优居理念和“5C居住价值体系”，为更多年轻的家庭提供更适宜生活的居住享受。
——重要参数
物业形态：17层景观高层
物业层次：中高端
景观风格：融合古希腊文化的地中海风情
主力户型区间：80－90平方米 
均价：5800-5900元/m2     
付款方式及优惠：一次性付款优惠2％，按揭首付2成，可贷30年。
物管费：1.9元/m2/月
开盘时间：2007年12月23日
交房时间：2009年6月
 
【橙郡二期】效果图
（3）橙郡三期（待开发）
4、城市别墅群落
（1）林汀别墅
林汀别墅驻守城市别墅群落腹地，紧邻滨河体育公园及生态资源繁茂的非物质文化遗产公园，别墅区布局科学合理，极富人性化，造就了舒适气派的空间尺度。林汀别墅以生态联排/独户叠拼别墅为主要物业形势，最大化创新了别墅居住空间。

 【林汀别墅】园林景观意境图
（2）林溪美墅
林西美墅，旨在通过超大规模社区的极致表现以及创新空间设计、整个欧式多元建筑、原生态自然环境、便利的城市生活融入别墅开发，阳光、碧水、森林，所有城市喧嚣中日渐稀缺的自然元素在林溪美墅都系数呈现。
——重要参数
占地：约23400平米
建筑面积：约18000平米
绿地率：约54％
建筑密度：约23％
物业形态：叠拼别墅、联排别墅
景观风格：东南亚风格
主力户型区间：170－240平米
 
【林溪美墅】园林景观意境图

二、 项目SWOT分析
（一）优势
1、跨国专家阿特金斯的鼎力助阵，以城市规划导则为指导原则的地块规划，囊括了约10万平米的国际化商业配套，约100万平米的国际高尚住宅区，其中还住宅区还规划了约20万平米最具规模影响力的城市别墅群落，此外，项目还将打造约200亩的滨河体育公园。除此之外，项目综合容积率却仅为0.9，这在成都市区已经成为绝版。
2、开发新区，随着万科、炎华置信、新希望、绿地、龙湖等大品牌开发商的进驻，将迅速拉动该区域板块的房价。
3、“人文城西”、西高新的区位属性决定了其国际化的人文气质。
4、周边丰富的生态资源注定了项目价值的稀缺性，200亩生态体育公园与占地约6556亩的非物质文化遗产国家公园相望，金牛支渠蜿蜒与项目其中，此地段具有不可复制性。
5、金牛大道、三环路、成灌路、沙西线、成温路、土龙路、青羊大道，以及在建的IT大道和地铁2号线构筑起完善的立体交通网络；
6、大社区规模赋予其极强的包容性。产品分层次打造，涵盖了该区域板块各大主流人群。
7、高规格涉外商业、公建和体育公园配套建立了国际人文居住的物质基础。
（二）劣势
1、板块不成熟，项目周边生活配套还不完善。
2、开发周期长，随着众多品牌开发商的进驻，区域内竞争将呈现白热化状况。
（三）机会
1、板块处于成长期，增值价值高。
2、综合势力全国排名第一的“中海地产”强大的品牌号召力，8年前的中海名城一役，中海凭借其非凡的专业眼界和开发水准以一己之力成就了神仙树片区的居住繁华。中海对区域的影响，具有其产品的标杆作用。
3、通过“国际人文标准体系”的建立，使人们逐步认同CCD主流人文居住区价值理念，板块升值潜力有望得到进一步提升。
4、产品结合本土特色，引入了许多先进的景观设计理念。
（四）威胁
距离中心城区相对较远，无法方便快捷地享用城中心丰富的生活配套资源。
（五）竞争对手分析
1、 竞争楼盘基本资料

项目 万科•金域西岭 炎华置信•西江月 绿地•新里派克公馆三期 中海国际社区
楼盘地址 金牛区迎宾大道 羊西线蜀西路 羊西线蜀西路（中海国际社区对面金粮路） 羊西线蜀西路
占地面积（m¬¬2） 7.9万 6.9 万 25万 132.4万
建筑面积（m¬¬2） 40万 28.8 万 60万 130万
绿地率 36.1%  30%左右 
容积率 5.1 4.2 2.4 0.9
物业层次 高端 中高端 中高端 中高端、高端
物业形态 高层电梯、联排别墅 景观高层  电梯洋房、景观高层；叠拼、联排别墅
景观风格   纽约中央公园式的园林风格 电梯洋房（东南亚风情）
景观高层（地中海风情）
林汀别墅（）
总户数  约1900  7000
主力户型区间 高层：
联排别墅：   碧林：120－150
橙郡：80-90
林汀别墅：
价格（元/m2） 均价：8100 一期玛雅园
起价：4430 待定 “碧林”均价：7500
“橙郡”均价：5800-5900
林汀别墅：叠拼 185万－230万 联排 410万－530万
付款方式及优惠    
物管公司 万科金域西岭 洁华物业 重庆泓山物业 中海物业
物管费（元/m2/月）   1.5 电梯：1.6
洋房：2
景观高层：1.9
开盘时间 高层：2007-12-8；别墅：2008年 2007-12-22 2008年1月底 2007年12月底
交房时间 2008年下半年 2008年底 2008年 2009年6月（橙郡二期）

2、 两个大品牌楼盘核心竞争力分析对比

万科•金域西岭 中海国际社区
1、 万科U8家居产品创新体系
2、 成熟完备的项目外配套 1、 超低容积率生态品质大盘
2、 稀缺的自然生态资源
3、 完善的国际化社区内配套

三、 区域版块分析
（一） 城西CCD板块分析
探寻CCD的发展脉络，始于羊西线。羊西线东接羊市街，向西横穿金牛板块，是和天府大道同样重要的成都中轴延伸线。在城市规划概念中，中轴即中心，指引着城市未来发展方向，也承载着城市价值核心。中轴线，在巴黎是香榭丽舍大道，在深圳是深南大道，在成都是天府大道和羊西线。相较于天府大道的行政功能，羊西线更偏重于人文居住。根据《成都市金牛区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，羊西线将发展具有区位优势的中高档房地产项目，形成中高档住宅区。
早在1997年，依托餐饮业的风生水起，羊西线人气与日俱增，并以锦城苑拉开了区域房地产开发大幕，成为成都房地产发展最早的区域之一。2000年初，被誉为“西部硅谷”的高新西区启动，羊西线迎来第二次发展热潮，锦城花园、格林花园等品质社区相继呈现，羊西线成为成都炙手可热的高品质住区。在随后的城市扩张浪潮中，受交通和可供开发土地等因素制约，区域发展势头一度放缓。2004年，金牛区政府对全长9750米的羊西线景观改造全线启动，“羊西——金沙”旅游黄金通道形成。2005年9月，随着1986亩的中海国际社区的推出及热销，沉寂多时的羊西线板块再度成为市场热点，迈出三环开始向纵深发展。
随着中海等品牌企业的聚合效应，以羊西线为核心的CCD板块价值日益凸显，引得诸多品牌开发商扎堆进入。2005年，龙湖拿下清波126亩土地，开发翠微清波；2006年，华侨城一举吃下沙西线两侧3055亩土地；今年，万科、华润等更是高调杀入。截至目前，区域内已汇聚了中海、万科、华侨城、龙湖、中铁、新希望、炎华置信、怡和等巨头。随着区域土地持续放量，置信、蓝光、和黄、九龙仓、融创等巨头更是跃跃欲试，侍机而入。目前正在平整的非物质文化遗产国家公园6556亩土地，已吸引了10余家品牌房企先期踩点。巅峰对决一触即发，CCD已硝烟弥漫。
与各高手此前在建设路、外双楠的贴身肉搏不同，CCD之役将是大盘较量。据悉，除中海国际社区的持续放量外，半年内还将有数个百亩大盘集中放量，其中万科•西岭119亩、华侨城3055亩、炎华置信•西江月200余亩。大盘持续放量，将确保CCD的高端品质，令区域价值一路走高。
（二）城西CCD板块资源优势
CCD板块集聚四大优势资源：珍惜自然资源、完善区域配套、便捷交通网络和独特人文气质。
 版块毗邻“温都郫”生态圈，清水河、摸底河穿区而过，被誉为“城市绿肺”的6556亩非物质文化遗产国家公园、清水河自然保护区等绵延为城西绿色走廊。
 项目为板块提供学校、集中商业、酒店、医院等，并拥有西南首家麦当劳“得来速”餐厅。板块紧邻羊西线美食街和沃尔玛、欧尚、家乐福、西单等大型购物中心，居家便捷。
 以羊西线为中轴，金牛大道、三环路、成灌路、沙西线、成温路、土龙路、青羊大道，以及在建的IT大道和地铁2号线构筑起完善的立体交通网络。
 CCD汇集了摩托罗拉、IBM、英特尔等国际精尖企业，连同大量名校为CCD的人文气质注入了新的活力。“非遗”等传统文化的积淀和高科基因的融合，注定这里将形成新兴的中产阶层文明，成为高知、高智、高质的城市财智主流阶层聚居地，成都城西副中心已成型。
（三）项目周边配套分析
1、 交通
交通配套方面，出社区大门左右两侧，均有公交站，步行五分钟即可到达，入城还是比较方便。
2、 购物
在购物配套方面，距离相对较近的大型购物超市只有位于2.5环处的欧尚超市，社区周边大型的购物超市很少，入住初期购物较不方便。
3、 医疗
在医疗方面，社区周围的医院主要分布在社区东侧，有四川岷山医院、四川妇幼保健院和金牛区人民医院眼科，均距离社区较远，四川岷山医院和金牛区人民医院眼科位于三环路边上，且离羊西线主干道较远，而川妇幼保健院则处于二环路以内。虽然社区规划中含医院在内的生活配套，但是入住初期，还是较为不便。
4、 教育
在教育方面，学校遍布社区四周：主要有石室外语学校、成都外国语学校和成都实验外国语学校（西区），并且西面紧临包括有四川大学锦城学院、成都中医药大学、电子科大国腾学院和成都外语学院成都学院等多所高等学府， 10分钟以内车程全覆盖。其中成都实验外国语学校代表了成都中学教育的高水平。完善的教育机构分布使子女今后能够就近入学，选择面也较宽泛。
5、 休闲娱乐
在休闲娱乐方面，社区邻近非物质文化遗产公园、清水河自然保护区和江西生态园，社区东北面靠近三环路外侧还有占地上百亩的成都私家园林“易园”，尽享稀缺的自然生态资源，三环路内侧还有富侨保健，相对来说，休闲娱乐资源还是略显单一。
6、 餐饮
在餐饮配套方面，羊西线上各类餐饮名店比比皆是，主要聚集在社区东侧，距离
较近的主要有雍雅花园酒楼、唐宋食府、红高粱海鲜酒楼和彭州九尺鹅肠火锅，5分钟左右车程可到达，还有位于2.5环处的一品天下美食街，估计需要15分钟左右车程。总体而言，餐饮资源还是较为丰富。

四、 消费群体分析
（一）目标人群定位
随着摩托罗拉、IBM、英特尔、国腾、大唐等国际知名企业和国内高精尖企业雄踞，大量的外籍高管、海归人士和高级科技人才使城西CCD成为城市典型的高知阶层集中地带，这些人群将成为【中海国际社区】目标人群定位的主力。
（二）目标群体特征
 客源：在本地工作的外籍高管、海归人士和高级科技人才；
 客层：以二次置业和多次置业人士为主；
 年龄：在25－45岁之间；
 收入：目前年薪在8万以上；
 现在生活形态
多为2-3人的家庭；
喜欢购买整合型产品、追求优越的服务。
 生活特征描述
    注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形象和社会地位。由于文化程度高，处事较内敛，现代而不失传统。
（二） 置业原因
 改善居住环境
 为子女提供良好的教育资源
 区域板块升值潜力大，进行投资保值
 工作便利或组建家庭的刚性需求

五、 项目总评
【中海国际社区】充分利用成都西部片区上风上水的天然地利优势，打造城市功能丰富的新住区，塑造一个环境优美、配套设施完善、空间宜人及富含国际化风情的高尚社区，体现国际化社区特色，打造商、住皆宜的混合空间，引领消费、生活、时尚和潮流，逐步诠释出“国际社区”的真正内涵。
大盘对城市开发的杰出贡献，在于其地标性和价值感，进而影响到聚集在这里的居民。在中海尚未进驻前，高新西区还是一块“处女地”，随着中海国际社区的进驻，其以专业的国际化产品品质、准确的居住人群定位，完美的体现了城西的城市居住价值，也让成都人领会到国际生活的真正涵义。正是在中海地产这样的品牌企业带动下，高新西区在成都人心目中逐渐从陌生走向熟悉，成都人也首次清晰的认识了城西CCD板块的居住魅力。