中海·蘭庭调研报告

产品描述

地理环境

 

 

中海·蘭庭是中海城南核心圈的开篇之作，项目位于高新南区大源生态纯居住组团核心腹地，东距地铁1号线、新会展中心约1公里，且紧邻肖家河及宽大滨河绿化带；南望规划中的超大市政公园；西临元华路，北临大源8号线与南苑小区相隔2公里。

中海蘭庭净用地面积约110亩，采用大围合集中式景观规划理念，打造超大间距共享生活空间，项目一期产品为24+1景致高层，采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。网球场、特色商务会馆、景观游泳池等生活配套使项目综合品质卓显。

项目所在的城南片区，为成都市双核心之一，是未来成都城市重心发展方向。

 

政府以城南“城市副中心”为核心进行规划，发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性新中心。

·政府机关的南迁。

·城市地铁的开通；天府大道以及红星路南延线，元华路，站华路等快速通道所组成的“五纵三横”城市干道网络也将构建完成。

·未来的成都城南副中心将沿着天府大道串联起6大规划功能片区，将开通地铁，建设成都南部的CBD，建设6万平方米市政市场，全国最大的企业集中孵化园和成都最大的开放式公园。

小区周边配套：五星级洲际酒店、假日酒店；天堂商业街区等
中小学：玉林中学，石羊小学
综合商场：农贸市场
医院：成都市第一人民医院
其他：市政公园、四川广播电视中心

红星路将向南拉长，其“南延线”到达规划中的成都市南部新区副中心，与人民南路南延线交汇。

站华路北起武侯大道，全长约3.2公里，道路宽40米。

天府大道北起火车南站立交桥，南延伸至双流县境内华龙公路，总长约12、5公里。

元华路北起神仙树南路，南至华阳。建后将是一条宽约40米，双向8车道的城市景观大道。

地铁一号线：1号线为南北方向主干线，北起大丰，沿人民北路北延线，人民北路，人民中路，人民南路，南延线及南都西路，孵化园北干线，绕城高速铺设。而距本项目最近的会展中心站，就位于高新区新会展中心，天府大道西侧绿化带内，呈南北向紧邻地铁OCC大楼东面布置，为1号线的一期工程终点站。

 

开发商：中海兴业（成都）发展有限公司

承建商：成都海宏建筑工程有限公司

景观设计：ADI雅博奥顿国际设计有限公司

物管商：中海物管

占地面积：110亩

总建筑面积：35万平方米

建筑类别：高层

楼层状况：24+1层

户型：97平方米—180平方米

交房日期：2008年12月20日

容积率：4.20%

绿化率：40%

公摊率：16%—18%

车位比：1：0.7

总户数：1010个

 

项目SWOT分析

优势分析：

·项目所在的城南片区，为成都市双核心之一，是未来成都城市重心发展方向。项目位于高新南区大源生态纯居住组团核心腹地，地段发展前景巨大。

·自主空间的创新设计理念，同时大大增加了户型的使用面积，舒适、创新的户型设计可以成为本项目的主要卖点之一。

·此次中海地产仍然运用了新古典主义风格，对项目的建筑和园林进行诠释，可成为形象包装的主导。

·中海兰庭、城南二号项目、城南一号项目将与中海名城一起形成中海城南核心圈。将在未来三年给国际城南带来深远的影响，直接吸引本项目的目标人群。

 

劣势分析：

·配套：周边配套设施尚未完善，周围空地大都处于开发状态，治安状况堪忧。

·交通：交通线路还不是很多，且站点较远。如果乘公交车会非常不方便。

·车位比：中海蘭庭项目的车位比为1：0.7。这样的比例会造成区内车位紧缺，况且由于这里离市中心较远，所以每户至少都要有1辆车，加之这里定位的是一个精英积聚的地方，那也许有些家庭还不只1辆车，所以，车位不足。

·中海·蘭庭项目靠近肖家河，但此地段的河水质量很差，让人看上去就像一条臭水沟，匿名网友还将其拍的照片传到网上，大大影响了美观，所以，肖家河的治理还需要很长的一段时间。

·容积率偏高。

 

机会分析：

·所处区域发展潜力较大。在成都市东西南北各个区域中，城南开发得最早，经过5年多的建设，无论是投资力度、配套设施、道路交通、产业聚集、居家环境、消费能力，尤其是南部新区后势明显都优于其他区域，已形成城市副中心的骨架体系。

·在未来的规划中，天府大道南延线尽头将建成一个巨大的市政广场，广场一旁西南地区首屈一指的“极地海洋馆”的建成将成为一道新的城市旅游风景线。在休闲旅游经济的带动下，为服务于众多的游客，各路公交汽车的终点站由目前的火车南站延伸至新广场，同时也给周边的居住者带来了无比的便捷。

·据相关报告显示，1-2年内跨国企业拓展选择的城市中，成都与重庆同时跻身第三名，仅次于上海和北京。而现在大部分企业总部都迁往城南，这无疑又是一次机遇。

 

威胁分析：

·银行购房按揭贷款利息高，减少了投资、购房客户：房地产是一个资金密集型的行业，也是受加息影响最大的行业之一。从供给方面看，目前房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数开发企业主要依靠商业银行贷款，行业平均负债率在70％左右，因此利率的变动导致企业的财务成本明显增大。估计行业整体需求不会出现突变，但增长幅度受到影响。目前最主要的问题是加息周期预期及实际影响的放大效应：一方面持续加息可能使经济进入紧缩周期，对房地产需求产生抑制作用；另一方面持续加息将会增强房地产销售价格下跌的预期，并招致更大的下跌，特别是较多投资性需求的地区。

·周边竞争对手偏多。如：华润凤凰城、天府长城、南城都汇、远大·都市风景等。

其他：

 中海蘭庭推出了一款休闲网络游戏——梦回蘭庭。

 游戏需要进行注册。注册的内容包括名称、性别、身份证号码、联系电话、邮箱等，有一个空缺都注册不了。这样的方式可以在吸引网络游戏者、购房者的同时，也轻而易举地掌握了客户资料，从而拥有了一大批网络客源。

当然，针对不愿意轻易透露自己资料的“游客”，游戏还设置了“体验区”，让玩家直接进入游戏第一关进行体验，刺激的小游戏让你玩了第一关还想玩第二关，但如果还想继续，那就必须要去注册了。

登录进入正式的游戏后，会发现这是为中海蘭庭量身打造的，路线介绍便是最好的证明，加上有趣的情节设置，配上优美的游戏音乐，在通过一关又一关后，更多的是对中海蘭庭有了更深刻的了解。

游戏最终的奖励是几百到几千不等的房款代金券。让目标客户群在过了游戏瘾的同时了解中海蘭庭，还得到了一定的优惠。营销理念很好。

 

竞争对手分析

华润·凤凰城    

开发商：华润置地（成都）实业有限公司

物业管理公司：成都华润置地物业管理有限公司

景观设计单位：易道环境规划设计有限公司

位置：高新区大源组团(东邻站华路和天府大道南延线，新会展旁)      

占地面积：1230000平方米               总建筑面积：2500000平方米 

开盘时间：2007-8-5                       均价：7300元

绿化率：35、70 %                        容积率：4、50   

建筑结构：框剪                         总体布局：点式开放性围合布局形式

总户数：2498户                        主力户型：70－170平米

项目比较：

·同处于城南高档住宅片区，地理位置也很接近，周边可供利用的设施、资源也相同。

·公摊就较高，容积率也较高。

·楼盘开盘时间很接近，价位也接近。

·开发商在成都的名气和资质都接近。主力户型的面积也很相近，并且都有可改造的空间。

·开发商邀请合作的建筑设计、景观设计都是国际知名公司，都有较多操作大盘的经验。

·楼盘面积相对凤凰城小很多，接近凤凰城的1/3。

·建筑风格有所不同，一个是现代简约风格，中海是新古典风格，想比较而言，凤凰城的现代简约风格有优势一些。

·社区绿化面积不够大，可供业主休闲、小憩的公用设施相对凤凰城较差。

·小区的智能防盗系统设施没有凤凰城那么人性化。

·小区内的景观设计和绿化环境较凤凰城差，1期和2期中间虽也有个7000多平米的中庭景观，但没有改变传统的观景模式，让人感觉不到自由。

 

目标消费人群

项目目标人群：中海兰庭的品质和区位决定的目标客户群是受过良好的教育，有独到审美取向和较为一致的价值标准，注重生活品味和精神享受，并具备较强购买力的都市中产阶级人士。

群体特征：

·在周围开发区企业工作，以白领、领事馆外籍人士、海归派和外企职员为主；

·年龄在30岁到50岁，事业处于上升期，已经累积一定财富；

·家庭月收入8000元以上，有车；

·经济基础提升，可选择更显示身份的住宅；

·工作地点转移到城南的客户群；

·看好区域发展潜力的投资者。

 

总评：

中海蘭庭是中海城南核心圈的开篇之作，27年专业积淀及8年本土开发经验，中海地产将以天工开物之势打造中海城南核心圈中的高品质纯住区。中海蘭庭所处区域发展潜力较大。园区内移步及景的新古典主义园林设计风格，演绎城南高品质生活建筑典范。幽雅的人居氛围及人文环境在提高居住的舒适性外还创造个性空间。由于地理环境优越，市政府、新会展中心、软件园、地铁1号线等使得中海蘭庭还有巨大的投资价值。在城南这个未来城市的中心区域，中海地产以其强大的品牌号召力、区域打造力、行业领先的产品创造力，得到了市场的强力追捧。

目前，中海国际社区、中海蘭庭和中海·龙湾半岛将三盘联动，不同档次、不同类型的产品将全面推向市场，以满足不同层次的客户需求。2008年，同属核心圈板块的中海城南1号项目、中海城南2号项目将与现有中海名城、中海蘭庭项目共同构成“中海城南核心圈”。