彭山晶品项目销售现状分析

目录

1   市场因素

1-1需求市场

1-2区域供应市场格局变化

1-3供应市场走势分析

1-4竞品产品对比

2   项目自身因素

2-1外部竞争力

2-2内部竞争力

2-3重新梳理核心竞争力

3   目前推广回顾

3-1推广内容&形式

3-2目前推广形式的局限及困难

3-3优化后推广核心思想

3-4优化后推广执行思路

报告前言：

本次报告核心内容通过优化推广来提升项目关注度及来访来电，从而促进项目销售。

实则个人判断单纯通过改进推广提升来促进销售效果局限性较大，不能根本解决问题，因此通过定期数据的再整理，分析市场、项目内外竞争力对比等根本问题进行论证。

市场因素

1-1需求市场

1-1-1彭山需求市场概况回顾

彭山县总体需求市场过小，

其中以本地城镇非农居民购买为主，但其总量不足10万人。

1-1-2至1-1-3晶？品项目来访成交数据统计分析（不便公开，已删除）

1-1-4小结

：需求市场过小，常年供大于求的局面非但不会改变更有向更恶劣的局面发展

：主流需求市场虽小但所在区域相对集中且易于挖掘，同时深度开发乡镇、眉山、成都等区域，拓展需求市场规避风险。

1-2区域供应市场格局变化

1-2-1土地市场

2013土地放量

2013彭山土地市场活跃，截止10月26日，共计12宗居住类用地进行拍卖，可查流拍5宗，成交2宗。交易结果不甚理想。

老城区新推拍卖土地3宗，共计约128亩，成交1宗.流拍1宗。103线老城区一宗86亩中型体量土地交易情况不明，起拍每亩150万元。

北部新城新推拍卖土地2宗，共计约116亩，待成交。

江口镇新推拍卖土地4宗，共计约174亩，流拍3宗。

彭山政府今年土地供应总量400余亩，多在彭山县，有多宗中等体量地块推出。并着重推出了江口镇4宗地块，但由于市场预期较差，多以流拍告终。

1-2-1在售项目各板块变化

整个市场分布将形成北部新城及岷江江岸2个主要区域，而主要市场将集中与北部新城板块，其入市项目多以刚需及改善型刚需为主。

1-2-2新入市项目概况

	占地（亩）	容积率	密度	总户数	规划	产品形态	产品面积区间
凯鑫华府	56.53	3		933	大围和	4栋18F，6栋26F	88-170㎡
御景湾	约30亩	5左右		894	线形	2栋26F，3栋33F	67-91㎡

 

自然资源优势：临彭溪河及20亩滨河公园

区域优势：新城区与老城区的交汇处

差异化产品规划概念：地标级巅峰居所，开启无楼间距时代；天际泳池会所

产品优势：超高赠送，低总价

自然资源优势：临岷江

区域优势：新城区东侧？

1-2-3当前各板块优劣势对比

北部新城板块：彭山发展重点区域，未来彭山房地产的主战场。随着规划建设的进行将会细分为新城核心区及新城临江高端住区两个区域。

老城区：配套完善，综合环境较差，鲜有新增供地，将逐步退出主流市场

临江区：高端住区，多数项目已清盘，不是主流市场，今年政府有意推介江口镇，但配套的缺乏致使多宗土地流标。不排除中远期政府出台相关规划，重点发展江口镇高端居住区。

城南区：发展较为缓慢，缺少配套环境支撑，中短期不具备区域竞争力。

1-3供应市场走势分析

1-3-1市场备案数据统计&分析

2012-2013年入市项目市场供应量情况，（不含恒大）

12年-13年可查放量64万㎡，目前13年已放量34万㎡已超越12年全年30万㎡。作为县级城市供应量巨大。

2012-2013年入市项目市场去化情况，（不含恒大）

仅2012-2013入市项目去化率接近60%。2012年存量房去化率约68%。2013年去化率约47%。市场目前存量约26万方。作为县级城市库存压力极大，即使不计入新增供应量理论上也需1年半-2年才能消化完现有库存。

2012-2013入市项目市场总体均价走势（不含别墅类产品）

市场总体均价走势比较稳定，但是可以看到5-7月市场明显疲软。

2013年入市项目各细分组团2013年供应量

凤鸣南路主要由翡翠龙湾带动供应量，而大学片区及彭谢路组团皆只有2个中小体量项目在售，其供应量相对也较大。

2013年入市项目各细分组团2013年去化率

结合供应量图，翡翠龙湾无疑是彭山放量最多却转化最少的项目，而大学组团及彭谢路组团皆保持比较优良的市场销售氛围及节奏，而南门组团也可以推测出是市场中最冷淡的组团。

2013年入市项目各细分组团2013年9月成交均价

2013年市场总体均价维持在3400元左右，各组团2013年新供应产品均价皆突破3500元，彭谢路组团由柏林郡拉高成交价而凤鸣南路由翡翠龙湾的高赠送产品拉高单价。而大学组团成交均价最低，据推测低均价的产生因素是其2个楼盘均消化了一批市面100左右及100以上的大户型产品从而拉低了单价，其开发商上半年放价也较为谨慎，目前两项目9、10月新备案成交单价均超过3700元。

1-3-2小结

：作为地级县，房地产市场供应量较大，在本来较大的存量压力下并不断增加新入市供应量。

：北城新区为目前及未来的主流供应市场，地位较难撼动。

：两极分化严重，以区域因素为主导。

1-4竞品产品对比

1-4-1市场主流户型产品梳理&分析

80㎡段：以我项目a，1为基准的对比，参评产品为御景湾b1，a3型。

凯鑫华府c1型，皇庭国际b1型，翡翠龙湾p1，p6-1型进行对比。

我项目缺少75-80㎡区间产品，总价及赠送面积上受到极大的竞争挑战，舒适尺度上也较一般。

70㎡段：我项目b2为基准的对比，参评产品为御景湾a4型。

彭都国际b2型，翡翠龙湾p2，p3型进行对比

我项目在此区间产品可保证一定舒适度，有一定性价比具备一定竞争优势，功能性上逊于即将面世的御景湾项目，竞争优势有日趋弱化的风险。

点评：

该报告最可贵一点是自己独立分析部分较多，且有部分资料系自己主动收集而非网上抄袭！

缺点是既然题目含有推广部分，为何整篇没有推广方面的文字？

另外，排版还需要规范，错行较多，无页码！