荣盛·香榭兰庭市场调查报告

目  录

一、前言

二、片区(板块)规划与交通状况

三、项目基本信息

四、项目SWOT分析

五、产品分析

六、价格分析

七、客源分析

八、项目总体分析评价

九、踩盘感受   

一、前言

1、调查目的：

通过短期的培训学习，进行网络信息资料的收集与实地考察综合分析该项目。从中了解该项目置业顾问的专业素质，楼盘的销售特点，择其善者而从之,其不善者而改之。

2、调查方法

    先通过网络信息初步了解，再以购房者的身份实地调查分析。

二、片区(板块)规划与交通状况

荣盛·香榭兰庭区位图

香榭兰庭，依靠攀成钢板块。项目地处成华区东2.5环锦绣大道，距地铁2号线仅300米，与东大街沿线、蜀都大道沿线、三环路咫尺交汇，多条公交线路往来于此，进城出城转瞬即达。同时，坐镇中国西南核心交通枢纽—东客站，轻松掌控城际出行。

交通状况：  地铁2号线，地铁7号线，4路，101路，2路，91路，47路等。

三、项目基本信息

项目名称：荣盛·香榭兰庭

开发商：成都荣盛伟业房地产开发有限公司

投资商:  荣盛房地产发展股份有限公司

物管管理公司：廊坊荣盛物业服务有限公司

所属区域：成都市成华区

占地面积：26933平方米

建筑面积：152982平方米

规划户数：1265户

售楼地址：成都市成华区东2.5环锦绣大道

物业类型：住宅

建筑类别：塔楼  高层

装修情况：毛坯

产权年限：70年

车位数：1100个 (约1:0.8)

容积率： 4.0

绿化率： 25.2%

开盘时间：2013年6月29

交房时间：预计2015年8月入住

预售许可证 ：成房预售中心城区字第9756号 

销售状况：期房、在售一期2#楼    

工程进度：主体施工中2#楼、8#楼已建至地面四层

项目配套

商场：华润万象城24万平米购物中心、环球贸易广场、环球汇、韩国乐天百货、龙之梦新城、海峡产业城等百万高端商业

教育：双语幼儿园、石室小学、盐道街小学、蓉城小学、成都三中、树德中学、四川师范大学

医院：四川省人民医院、成都市第六人民医院、成都沙河堡医院

银行：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行

邮局：四川师大邮局、国槐路邮局

其他：塔子山公园

自身规划21000平米成都首倡“青年时尚街区”，集超市、餐饮、娱

乐、休闲于一体

四、项目SWOT分析

优势分析

1、品牌优势

    荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年，是集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合型企业，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

2、建筑间距

以150米非凡间距，围合式布局，创造最大化观景视野。

3、建筑风格

    采用时下流行的新古典主义——Artdeco建筑风格，将时尚与传统完美的融合在菱角的一张一弛当中。7000平米的私享园林以及21000平米成都首倡青年时尚街区。

4、便捷的交通优势，坐镇中国西南核心交通枢纽——成都东客站，同时占据2号线、7号线双线地铁，

劣势分析

1．毗邻东2.5环，距离市中心较远。

2、临近东客站，有火车噪音。

3．目前周围配套不完善，餐饮、商场、学校、医院距离较远，并且就近的都在在建中。

4．目前开盘在售以中小户型为主，无观光阳台，朝向分为西北和东南，而西北日照时间过长。

机会分析                                           从东大街，到攀成刚板块，以及东方魅力新城板块，绵延数公里。继南门之后，城东，下一个标志性发展引擎。集超市、餐饮、娱乐、休闲于一体，新古典主义经典立面，打造品质青年生活社区。

威胁分析

竞争对手：阳光100米娅中心，位置：成华东2.5环迎晖路交汇处（塔子山公园对面）；

建筑形式：独栋，板楼，框剪结构；建筑面积300000；

项目评述：同为综合体打造，却不如阳光100米亚中心更为精品，且是2、4、7三地铁线交汇；作为中国时尚社区建设领跑者，阳光100米娅中心特创琴键式水晶外立面，LOW-E节能玻璃，6米挑高双星级入户大堂、3.15米层、品牌精装、天际退台、移动墙、新风系统、同层排水、电子刷卡系统等，刷新城东居住标杆。

五、产品分析                                    荣盛·香榭兰庭项目主力户型图：B2户型 46平方米

优点分析：户型方正紧凑，无浪费空间，舒适阳光卧室，精巧书房，独立生活阳台，干湿分区明显。书房、生活阳台属半赠送，因此赠送空间较多。

劣势分析：有流线交叉，无观光阳台，储物空间少，卫生间窗户朝着阳台，私密性不好，西北朝向，日照过长。

六、价格，走势分析

分析：目前成都住宅市场最热点区域为2.-3环。资料表明，目前2-3环的供应量占到整个市场的约70%， 而3环外的商品供应量也接近20%。

价格：应该说，成都目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系得变化，开发商定价也将更加谨慎。

七、客源（目标客户群体）分析

1、项目目标人群：荣盛·香榭兰庭在一期推出的中小户型。户型区间45-85平米。 预计目标人群将会是80后年轻置业者。不排除会有有经济实力的中年人群消费置业。

2、群体特征：在3环2环内的青年人，或是在东客站做生意的投资人，事业处于上升期，有一定购买力，或有自己的事业。已累计一定财富的中年人（一般是买的孩子、新婚、父母）。看好区域发展潜力的投资者。

八、项目总体分析

荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年，是集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合型企业，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。2013年，荣盛发展择址成都东西主城区，以高标准打造香榭兰庭、紫提东郡、花语城三大青年社区，临近地铁的先天优势、丰富的商业配套、全能户型，成都青年置业盛宴由此开启。

从东大街，到攀成钢板块，以及东方魅力新城板块，成都向东发展的势头愈演愈烈。全新的东部创意文化定位，最大规模的产业迁徙，成渝经济的龙头地位，为这里赋予新的历史使命。香榭兰庭，依靠攀成钢板块，立足于城市繁华精彩，开启城东全新生活方式。

项目地处成华区东2.5环锦绣大道，距地铁2号线仅300米，10分钟直达春熙路商圈，区域位置得天独厚，尽享华润万象城、环球贸易广场、环球汇、韩国乐天百货等商业配套，更有石室小学、盐道街小学、树德中学、四川师范大学等名校环绕，自身规划21000平米成都首倡“青年时尚街区”，集餐饮、娱乐、休闲于一体，新古典主义经典立面，打造品质青年生活社区。

九、此次踩盘的感受

通过此次踩盘调查，让我了解到要做好一个专业的置业顾问应具备的专业知识和与人沟通表达技能很重要。从进门保安的礼仪到置业顾问的接待都让我察觉到不够热情。且期间省略了多个环节。比如没有项目的区域介绍，沙盘介绍，没有后期的追踪回访，介绍不够详细，直接给我计算户型价位，觉得有些强人所难。我想，置业顾问应该向顾客提供楼盘的所有信息，同时了解顾客对所售楼盘的反应,为楼盘战备营销的修订提供决策依据。因此，我认为一个专业的置业顾问应具备热情的态度、专业知识的技能，沟通的技巧以及察言观色。

                               姓名：郑婵娟

班级：慧人置业顾问白班89

                               日期：2013年9月24日