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青白江区房地产市场调研报告
一、 市场供应状况分析
1、市场存量现状
截止2013年7月25日，全区（含乡镇）住宅存量房源合计664713.2㎡，另有142876.05㎡处于抵押、查封或非售状态（可能解封转化为可售状态）。
青白江区住宅存量统计表（2013年7月25日）：
|
时间/产品类型 |
存量 |
抵押/查封/非售 | ||
|
套数 |
面积(㎡) |
套数 |
面积(㎡) | |
|
合计 |
6497 |
664713.2 |
1490 |
142876.05 |
|
50以下（标间） |
210 |
7989.97 |
2 |
98.48 |
|
50-70（套一） |
668 |
42017.6 |
134 |
8044.57 |
|
70-90（套二） |
1873 |
154427.72 |
430 |
34788.42 |
|
90-110（套三） |
1680 |
164033.71 |
521 |
51898.74 |
|
110-130（套三） |
1161 |
138637.18 |
385 |
45318.62 |
|
130-150（套四） |
622 |
84951.99 |
14 |
1842.1 |
|
150-170（跃层户型） |
27 |
4257.66 |
0 |
0 |
|
170-200（跃层户型） |
35 |
6348.97 |
0 |
0 |
|
200-250（跃层户型） |
35 |
8369.63 |
4 |
885.12 |
|
250-300（别墅） |
150 |
39859.63 |
0 |
0 |
|
300-400（别墅） |
24 |
8648.07 |
0 |
0 |
|
400-500（别墅） |
12 |
5171.07 |
0 |
0 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
2、楼盘开发状况
2013年青白江区商品房市场续建项目共31个，新开工9个，有24个项目集中分布在北部新区。（数据来源：房管局市场情况通报。）
青白江区主要楼盘开发状况统计表：
|
项目 |
占地 |
建筑面积 |
总户数 |
目前在售区间 |
推盘时间 |
已推存量 （截止2013年7月25日） |
未推余量 |
|
|
北城映像 |
12万㎡ |
50万㎡ |
4期共4000多户 |
96-122㎡ |
2012年9月 |
存量：135套14331.5㎡，抵查非：231套27187.74平米 |
不详 |
|
|
海布斯卡 |
200亩 |
|
|
70-130㎡ |
2013年3月推出456套43681.58㎡ |
存量：78套7614.92㎡，抵查非：325套，30989.68㎡ |
不详 |
|
|
恒大雅苑 |
约8.5万㎡ |
41万㎡ |
总：2435；当期：300户 |
87-160㎡ |
2011年6月首批次推出，2012年11月推出656套71952.07㎡ |
存量：466套67594.17㎡ |
不详 |
|
|
天府欧城 |
12万㎡ |
49万㎡ |
3800 |
60-90㎡ |
2012月11月推出470套34077.65㎡，2013年4月推出330套24315.44㎡ |
存量：359套25820.8㎡，抵查非：34套2440.9㎡ |
约25万㎡ |
|
|
华洲名城·尚院 |
1.315万㎡ |
5.81万㎡ |
总：512；当期：332户 |
39-115㎡ |
2012.12.15 |
|||
|
怡湖玫瑰园 |
|
|
|
90-150㎡ |
一期不详，2012年8月推出84套6409.68㎡ |
存量：328套39371.5㎡ |
不详 |
|
|
公园世家 |
80万㎡ |
320万㎡ |
总：2506 |
70-130㎡ |
2012年4月推出367套，2012年12月推出255套24851.3㎡ |
存量：325套29832.5㎡ |
约18万㎡ |
|
|
中华名城 |
11万㎡ |
33万㎡ |
总：2100； |
67-132㎡ |
2012年4月推出566套，2012年11月推出320套36768.44㎡ |
存量：301套32882.87㎡ |
约12万㎡ |
|
|
翰城国际 |
约146亩 |
约40万㎡ |
总：3219； |
86-136㎡ |
前期不详，2012年9月推出261套21683.36㎡ |
存量：52套4204.91㎡ |
不详 |
|
|
栖凤居 |
3.2万㎡ |
5.7万㎡ |
645 |
70-114㎡ |
2012年2月 |
无 |
||
|
阳光郦城 |
|
|
1期600户左右 |
72-100㎡ |
暂未开盘 |
|||
|
凤凰湖国际社区 |
6.6万㎡ |
17.6万㎡ |
总1670 |
80-150㎡ |
2011年7月一期推出，2012年8月推出170套16455.49㎡ |
存量：209套23900.24㎡，抵查非151套16199.24㎡ |
不详 |
|
|
泰和欧城 |
70-110㎡ |
2012年7月推出424套36979.92㎡，2013年2月推出165套14477.67㎡ |
存量：368套32213.23㎡ |
不详 |
||||
|
经典上城 |
70-130㎡ |
存量：409套42024.71㎡ |
无 |
|||||
|
金色港湾 |
60-110㎡ |
前期不详，2012年6月推出496套38952.53㎡ |
存量：62套4706.32㎡，抵查非：337套26275.93㎡ |
无 |
（数据来源：推盘和成交量来自锐理数据房管局备案口径，其他数据来自现场了解和预估。）
3、土地存量状况
目前已成交但项目未呈现的囤积土地约880亩，流拍土地约370亩，未来土地推出量不详，按照青白江区近年成交土地平均容积率约3.0计算，开发商囤积和流拍土地还可产生约250万㎡。
（数据来源：成交和流拍土地数量来自锐理数据房管局备案口径，囤积土地和未来新增来自预估。）
4、供应产品形态
青白江区住宅市场物业形态以高层为主，别墅、多层、花园洋房较少，占销售面积42%。目前在城区售项目除钱江凤凰城、凤凰湖国际社区、凤栖居之外，其他项目均为高层产品类。
青白江区2012年1月-2013年7月各产品形态销售与新增情况统计表（含乡镇）：
|
物业形态 |
销售套数 |
销售面积(㎡) |
新增套数 |
新增面积(㎡) |
说明 |
|
别墅 |
0 |
0 |
24 |
9212.76 |
花园洋房4-5F，多层6F，高层7F以上。 |
|
花园洋房 |
40 |
4346.85 |
20 |
1473.77 | |
|
多层 |
1054 |
103230.45 |
843 |
92490.98 | |
|
高层 |
9711 |
919854.92 |
9256 |
839112.78 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
产品形态已经基本转化为高层类，多层、花园洋房产品微乎其微，从存量土地容积率看也基本无新增低容产品的可能，市场没有明显的产品形态类型抗性与偏好。
5、供应产品类型
青白江区2009年-2013年7月住宅新增供应统计表（含乡镇）：
|
时间/产品类型 |
新增供应 | |||
|
套数 |
面积(㎡) |
预售报备总价(万元) |
预售报备均价(元/㎡) | |
|
2013年 |
2253 |
191119.97 |
-- |
-- |
|
50<, /SPAN>以下（标间） |
203 |
7444.18 |
3264.93 |
4385.88 |
|
50-70（套一） |
395 |
24739.83 |
10643.08 |
4302 |
|
70-90（套二） |
663 |
54164.58 |
24254.39 |
4477.91 |
|
90-110（套三） |
560 |
54228.4 |
-- |
-- |
|
110-130（套三） |
387 |
44340.08 |
-- |
-- |
|
130-150（套四） |
45 |
6202.9 |
2814.11 |
4536.77 |
|
2012年 |
7940 |
751170 |
-- |
-- |
|
50以下（标间） |
66 |
3003.16 |
1602.8 |
5337.04 |
|
50-70（套一） |
612 |
38465.06 |
-- |
-- |
|
70-90（套二） |
3403 |
277329.72 |
119900.47 |
4323.39 |
|
90-110（套三） |
2189 |
213137.48 |
-- |
-- |
|
110-130（套三） |
1169 |
139475.85 |
67269.19 |
4823 |
|
130-150（套四） |
417 |
56419.79 |
29252.68 |
5184.83 |
|
150-170（跃层户型） |
2 |
313.28 |
126.82 |
4048.14 |
|
170-200（跃层户型） |
10 |
1724.46 |
907.9 |
5264.84 |
|
200-250（跃层户型） |
17 |
4142.56 |
2331.22 |
5627.49 |
|
250-300（别墅） |
31 |
7945.88 |
4494.61 |
5656.53 |
|
300-400（别墅） |
16 |
5765.38 |
4909.83 |
8516.06 |
|
400-500（别墅） |
8 |
3447.38 |
2946.66 |
8547.53 |
|
合计( |
26612 |
2580680.08 |
-- |
-- |
|
50以下（标间） |
389 |
15810.18 |
-- |
-- |
|
50-70（套一） |
1914 |
118956.67 |
-- |
-- |
|
70-90（套二） |
10172 |
841598.75 |
-- |
-- |
|
90-110（套三） |
7115 |
702921.77 |
-- |
-- |
|
110-130（套三） |
5313 |
626568.87 |
-- |
-- |
|
130-150（套四） |
1269 |
173028.7 |
-- |
-- |
|
150-170（跃层户型） |
139 |
22037.1 |
-- |
-- |
|
170-200（跃层户型） |
40 |
7229.64 |
-- |
-- |
|
200-250（跃层户型） |
41 |
9798.74 |
-- |
-- |
|
250-300（别墅） |
184 |
48910.52 |
35004 |
7156.74 |
|
300-400（别墅） |
24 |
8648.07 |
7531.51 |
8708.89 |
|
400-500（别墅） |
12 |
5171.07 |
4542.68 |
8784.8 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
从户型上看，平均面积为70-130㎡两房、三房为刚需户型占绝对的主导地位，配有少量套一户型和套四改善型户型。
通过现场实地了解，大部分项目面积赠送情况较大，主要通过：预留梁柱业主自行搭建楼板送阳台、结构板业主自行打围变阳台或露台、阳台封闭为房间、封闭房间躲避验收等方式，赠送面积大，且趋于大尺度实用功能空间。
二、 市场需求状况分析
1、 住宅成交情况
青白江区2009年-2013年7月住宅销售成交情况统计表（含乡镇）：
|
年份 |
销售套数（套） |
销售面积（㎡） |
|
2009年 |
4167 |
392012.9 |
|
2010年 |
4654 |
464525.44 |
|
2011年 |
3749 |
363424.39 |
|
2012年 |
6723 |
647602.69（12月大量新盘集中推出,且出现大部分楼盘集中备案的异常现象。） |
|
2013年（1-7月） |
4082 |
382859.57 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
根据2009-2013年统计数据分析，青白江区商品房年平均市场销售量（需求量）约50万方。
2、 成交产品类型
青白江区2009年-2013年7月住宅各户型销售统计表（含乡镇）：
|
时间/产品类型 |
销售 | |||
|
套数 |
面积(㎡) |
总价(万元) |
均价(元/㎡) | |
|
2013年 |
4082 |
382859.57 |
141886.85 |
3705.98 |
|
50以下（标间） |
44 |
1632.28 |
597.8 |
3662.36 |
|
50-70（套一） |
307 |
19199.27 |
7169.83 |
3734.43 |
|
70-90（套二） |
1577 |
129019.68 |
47031.69 |
3645.31 |
|
90-110（套三） |
1301 |
126094.2 |
45417.05 |
3601.83 |
|
110-130（套三） |
628 |
73827.4 |
27747.89 |
3758.48 |
|
130-150（套四） |
197 |
26848.5 |
10904.76 |
4061.59 |
|
150-170（跃层户型） |
5 |
791.12 |
302.67 |
3825.88 |
|
170-200（跃层户型） |
6 |
1065.19 |
496.05 |
4656.89 |
|
200-250（跃层户型） |
4 |
987.41 |
501.67 |
5080.62 |
|
250-300（别墅） |
13 |
3394.52 |
1717.44 |
5059.46 |
|
2012年 |
6723 |
647602.69 |
241367.77 |
3727.1 |
|
50以下（标间） |
53 |
2548.76 |
964.34 |
3783.56 |
|
50-70（套一） |
273 |
16873.97 |
6299.05 |
3733 |
|
70-90（套二） |
2960 |
245890.41 |
91199.25 |
3708.94 |
|
90-110（套三） |
1867 |
184897.77 |
66623.34 |
3603.25 |
|
110-130（套三） |
1186 |
139512.83 |
52539.72 |
3765.94 |
|
130-150（套四） |
282 |
38886.09 |
15607.66 |
4013.69 |
|
150-170（跃层户型） |
64 |
10114.89 |
3966.37 |
3921.32 |
|
170-200（跃层户型） |
15 |
2689.17 |
1071.76 |
3985.46 |
|
200-250（跃层户型） |
1 |
240.86 |
127.66 |
5300 |
|
250-300（别墅） |
22 |
5947.94 |
2968.62 |
4991.01 |
|
合计( |
23375 |
2250424.99 |
-- |
-- |
|
50以下（标间） |
261 |
11151.82 |
-- |
-- |
|
50-70（套一） |
1211 |
74698.34 |
-- |
-- |
|
70-90（套二） |
9053 |
748873.77 |
-- |
-- |
|
90-110（套三） |
6893 |
674841.73 |
-- |
-- |
|
110-130（套三） |
4602 |
541769.89 |
-- |
-- |
|
130-150（套四） |
1009 |
137693.66 |
-- |
-- |
|
150-170（跃层户型） |
204 |
32319.01 |
-- |
-- |
|
170-200（跃层户型） |
95 |
17030.38 |
-- |
-- |
|
200-250（跃层户型） |
12 |
2703.93 |
-- |
-- |
|
250-300（别墅） |
35 |
9342.46 |
4686.06 |
5015.88 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
从成交户型来看，依然是套二、套三刚需户型走量最大。
3、 产品成交率
青白江区2012年1月-2013年月住宅各产品形态销售占比统计（含乡镇）：
青白江区2009年-2013年7月住宅各户型销售占比统计（含乡镇）：
从供应量和销售量可以看出，青白江区整体市场处于刚需为王的状态，市场对70-110㎡的两房和小三房有着强烈的偏好，大面积、改善型和花园洋房、别墅等户型和建筑形态基本不被接受。
4、 供求比分析
青白江区2012年6月—2013年7月住宅销售和新增统计表：
|
时间/产品类型 |
销售 |
新增 | ||
|
套数 |
面积(㎡) |
套数 |
面积(㎡) | |
|
合计( |
7436 |
706958.9 |
7468 |
685730 |
|
50以下（标间） |
77 |
3255.71 |
260 |
10041.7 |
|
50-70（套一） |
426 |
26549.49 |
893 |
55591.2 |
|
70-90（套二） |
3085 |
253236.39 |
2746 |
225182 |
|
90-110（套三） |
2265 |
221689.68 |
2162 |
209036 |
|
110-130（套三） |
1105 |
129898.49 |
937 |
110429 |
|
130-150（套四） |
377 |
51849.55 |
398 |
54149.1 |
|
150-170（跃层户型） |
44 |
6984.64 |
0 |
0 |
|
170-200（跃层户型） |
18 |
3195.39 |
0 |
0 |
|
200-250（跃层户型） |
5 |
1228.27 |
17 |
4142.56 |
|
250-300（别墅） |
34 |
9071.29 |
31 |
7945.88 |
|
300-400（别墅） |
0 |
0 |
16 |
5765.38 |
|
400-500（别墅） |
0 |
0 |
8 |
3447.38 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
青白江区2012年6月—2013年7月住宅销售和新增套数对比：
从户型供求对比来看，近13个月，在新增与销售基本持平的状态下，70-130㎡户型呈现出求大于供的状态。
5、 客户来源
从青白江钱江凤凰城成交客户情况看，综合恒大雅苑等项目了解信息，北部新城各项目青白江本地客户相对较少，而专业市场商家占到了相当大的比例。
三、 价格状况分析
1、 价格走势
青白江区近13个月住宅备案均价统计（含乡镇）：
|
时间 |
2012年6月 |
2012年7月 |
2012年9月 |
2012年10月 |
2012年11月 |
2012年12月 |
2013年1月 |
|
均价(元/㎡) |
3377 |
3703.69 |
3594.13 |
3914.92 |
3300 |
3737.41 |
3683.24 |
|
时间 |
2013年2月 |
2013年3月 |
2013年4月 |
2013年5月 |
2013年6月 |
2013年7月 |
|
|
均价(元/㎡) |
3711.91 |
3628.71 |
3726.35 |
3771.6 |
3777.68 |
3707.29 |
（数据来源：锐理数据房管局备案口径。）
2、 主要楼盘价格状况
|
项目 |
地址 |
考察房源 |
优惠方式 | |||||
|
房号 |
建筑面积 |
实得面积 |
户型 |
优惠后单价 |
优惠后总价 | |||
|
北城映像 |
同华大道 |
|
122 |
143 |
三房两卫 |
4414 |
524318 |
一次性3%，按揭2% |
|
|
112 |
133 |
三房两卫 |
4715 |
557165 | |||
|
海布斯卡 |
同华大道 |
|
113 |
|
三房两卫 |
3898 |
437377 |
按揭6%+29888元/套 |
|
|
103 |
|
三房两卫 |
3874 |
399150 | |||
|
恒大雅苑 |
凤凰大道华金大道口 |
|
100 |
|
三房一卫 |
5063 |
510664 |
按揭优惠约15.5%，首付可分期两年，号称1500元/㎡精装标准。 |
|
|
143 |
|
四房 |
5148 |
739305 | |||
|
天府欧城 |
同华大道 |
|
76 |
97 |
二变三 |
4101 |
315204 |
一次性8% |
|
华洲名城·尚院 |
华金大道 |
|
115 |
|
三房两卫 |
3420 |
395493 |
10000元/套 |
|
怡湖玫瑰园 |
怡湖公园旁 |
|
119 |
|
三房两卫 |
4218 |
503384 |
按揭1% |
|
公园世家 |
凤凰大道 |
|
72 |
|
两房 |
3801 |
273715 |
一次性12%，按揭10% |
|
|
129 |
|
三变四 |
4050 |
523868 | |||
|
|
119 |
|
三变四 |
3933 |
470832 | |||
|
中华名城 |
凤祥大道 |
|
131 |
150 |
三房两卫 |
3911 |
515806 |
一次性2% |
|
翰城国际 |
同华大道安居路口 |
|
114 |
142 |
三房两卫 |
4136 |
472000 |
一次性15%，按揭12% |
|
|
84 |
107 |
两房 |
4136 |
357300 | |||
|
栖凤居 |
华金大道 |
1楼 |
105 |
112 |
三房两卫 |
4043 |
425041 |
未开盘，此为开盘前优惠 |
|
6楼 |
110 |
221 |
三房两卫 |
3584 |
395683 | |||
|
凤凰湖国际社区 |
凤凰大道 |
洋房：端头4100元/㎡；中间4300元/㎡；高层3799元/㎡ |
||||||
（数据来源：2013年7月25日各楼盘现场走访）
从项目走访情况看，除个别市中心和精装楼盘外，青白江区住宅价格水平为4000元/㎡左右。从近13个月备案均价看，青白江区住宅单价处于成都郊县垫底状态，远低于其他二三圈层城市，价格走势平稳。配合销售情况看，平均总价承受能力为40-50万左右。
四、 土地成本分析
青白江区2011-2013年住宅用地放量与成交记录：
|
呈现项目 |
土地位置 |
交易时间 |
用地面积(亩) |
土地用途 |
起拍价(万元/亩) |
容积率 |
成交单价 |
成交总价（万元） |
楼面地价（元） |
|
|
凤凰大道以北、廉租房东北侧 |
|
37.81 |
住宅兼容商业 |
150 |
1.0＜容积率≤4.0 |
0 |
0 |
流拍 |
|
|
凤凰大道以北、同福苑安置房以东 |
|
199.6 |
住宅兼容商业 |
90 |
1.0＜容积率≤1.5 |
0 |
0 |
流拍 |
|
|
凤凰大道以北、凤凰湖以西 |
|
93.61 |
商业兼容住宅 |
80 |
1.0＜容积率≤3.0 |
80 |
7488 |
400 |
|
|
凤凰大道以南、菁华路以西 |
|
164.4 |
住宅兼容商业 |
130 |
1.0＜容积率≤3.0 |
130 |
21365 |
650 |
|
|
同华大道以北、凤凰路以西 |
|
136.8 |
住宅兼容商业 |
130 |
1.0＜容积率≤3.0 |
135 |
18473 |
675 |
|
|
凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西 |
|
31.04 |
商业兼容住宅 |
150 |
1.0＜容积率≤5.0 |
150 |
4655 |
450 |
|
|
同华大道以北、凤凰路以西 |
|
136.8 |
住宅兼容商业 |
130 |
1.0＜容积率≤3.0 |
0 |
0 |
流拍 |
|
|
大弯东路南侧、紫苑小区东侧 |
|
124.5 |
住宅兼容商业 |
110 |
1.0＜容积率≤3.0 |
110 |
13696 |
550 |
|
|
同华大道以北、新河路以西 |
|
180.3 |
商业兼容住宅 |
85 |
综合3.5（其中商业2.06，居住4.94） |
85 |
15327 |
364.29 |
|
|
华金大道以南、大弯北路以东 |
|
22.92 |
商业兼容住宅 |
200 |
1.0＜容积率≤4.0 |
314 |
7196 |
1177.5 |
|
阳光郦城 |
同华大道以北、栖凤居以东 |
|
29.82 |
住宅兼容商业 |
90 |
1.0＜容积率≤3.29 |
145 |
4324 |
661.09 |
|
钱江凤凰城 |
唐巴路（天保公司段）以北 |
|
63.82 |
住宅兼容商业 |
95 |
≤1.8 |
128 |
8169 |
1066.7 |
|
金色港湾 |
同华大道以北，成绵连接线以东 |
|
31.09 |
住宅兼容商业 |
85 |
≤3.0 |
152 |
4725 |
760 |
|
|
同华大道以北，凤凰路以东，栖凤居西北侧 |
|
29.31 |
住宅兼容商业 |
90 |
≤1.8 |
154 |
4513 |
1283 |
|
|
同华大道以北、凤凰路以东 |
|
88.65 |
住宅兼容商业 |
110 |
≤3.0 |
178 |
15780 |
890 |
|
武海中华名城 |
北部新区（实验小学以北） |
|
136.3 |
住宅兼容商业 |
120 |
≤3 |
150 |
20441 |
750 |
（数据来源：锐理数据。）
2012年以来，土地拍卖基本都是以起拍价成交，无溢价，更有三宗流拍，土地交易相比其他周边县市可谓非常冷淡。经过初步测算，青白江区高层住宅土地成本约为400-700元/㎡（楼面地价）。
五、 市场竞争力分析
青白江区主要楼盘相关情况
|
项目 |
地址 |
占地 |
容积率 |
车位 |
在售区间（㎡） |
亮点 |
赠送面积方式 |
|
|
北城映像 |
同华大道 |
12万㎡ |
4 |
1:1 |
96-122㎡ |
12000㎡家乐福，影院，百货卖场（百盛） |
以结构板和格栅方式赠送阳台和入户花园 |
|
|
海布斯卡 |
同华大道 |
200亩 |
3.29 |
|
|
|
以结构板方式赠送阳台 |
|
|
恒大雅苑 |
凤凰大道北三段与华金大道三段的十字路口北侧 |
约8.5万㎡ |
3.85 |
2045 |
87-160㎡ |
1.商业11000㎡；2.影院；3.泳池；4.双语幼儿园周边配套：银行、医院、学校、商场、邮局。5.精装修 |
无特殊赠送 |
|
|
天府欧城 |
同华大道 |
12万㎡ |
3.5 |
2800 |
60-90㎡ |
1.12999㎡永辉超市，希尔顿酒店，万达影城 |
以暗室方式赠送房间 |
|
|
华洲名城·尚院 |
华金大道3段 |
1.315万㎡ |
3.97 |
310 |
39-115㎡ |
|
无特殊赠送 |
|
|
怡湖玫瑰园 |
怡湖公园旁 |
|
|
|
|
|
以预留横梁自搭楼板方式赠送阳台 |
|
|
公园世家 |
凤凰大道二段 |
80万㎡ |
4 |
1885 |
70-130㎡ |
中庭景观70亩，五星级泳池，大弯中学、实验小学、蓝光综合体、幼儿园2个、市政体育公园。 |
阳台可封闭为房间 |
|
|
中华名城 |
凤祥大道800号 |
11万㎡ |
3 |
1857 |
67-132㎡ |
|
无特殊赠送 |
|
|
翰城国际 |
同华大道安居路口 |
约146亩 |
4 |
3318 |
86-136㎡ |
|
以结构板和暗室方式赠送阳台和房间 |
|
|
栖凤居 |
华金大道3段 |
3.2万㎡ |
1.8 |
320 |
70-114㎡ |
|
一楼送花园，六楼送楼顶 |
|
|
凤凰湖国际社区 |
凤凰大道 |
6.6万㎡ |
2.3 |
886 |
80-200㎡ |
1.商业街铺（7.2万㎡）；2.艺术馆（5300㎡）；周边配套：超市、学校、公园 |
|
六、 未来市场容量预计
影响青白江区房地产发展的一个重要因素为，青白江区的区域发展方向已明晰，且现已逐步实现。受成都“北改”和相关区域战略发展的影响，青白江将实现城市主要产业由重工业向国际物流和商品贸易集散的转型，由此必将迎来城市环境的大幅提升和城市人口的急剧增加。
青白江区签约的专业市场约20余家，目前已面市或筹备中约14家，主要分布于成绵高速出口、大件路、成青金快速，总体占地约20000亩（不含铁路物流集装箱中心）。
青白江专业市场一览表：
|
区域分布 |
项目名称 |
专业功能 |
项目体量 |
项目进展 |
|
成绵高速 |
西南城 |
糖酒食品、酒店 |
5000亩 |
商业上二层 |
|
大件路 |
北辰汽车汽配市场 |
洗配、物流 |
600亩 |
招商完成 |
|
华川银地建材市场 |
装饰建材 |
3000亩 |
一期招商中 | |
|
佳飞国际建材家具市场 |
家具建材 |
1024亩 |
二期招商85% | |
|
俊翔物流 |
物流 |
400亩 |
工地打围 | |
|
成金青快速 |
西南钢材城 |
钢材批发 |
一期500亩 |
1批次招商完成 |
|
万贯五金机电城 |
五金机电、酒店 |
2000亩 |
酒店施工上四层 | |
|
西部酒店用品博览中心 |
酒店用品 |
未知 |
围墙广告 | |
|
邦邦建材城 |
建材 |
562亩 |
形象广告 | |
|
青龙建材装饰城 |
建材 |
875亩 |
施工中 | |
|
新华文轩 |
书籍及印刷品仓储 |
约17万方 |
施工中 | |
|
西部铁路物流中心 |
公、铁物流、仓储 |
未知 |
部分营业 | |
|
成都建工·石材产品园 |
石材加工及物流 |
3000亩 |
施工，招商中心装修完成 | |
|
大港陶瓷建材城 |
陶瓷建材、仓储 |
2313亩 |
二期招商中 |
专业市场绝大部分为在建招商中，目前大港陶瓷建材城、青龙建材装饰城等部分商家已开始陆续入驻营业，预计未来3-5年内专业市场商家将成为青白江北部新城住宅购买主力。
七、 结论
1、 青白江区目前住宅存量大、价格低、竞争激烈；
2、 近两年土地成交量缩减，土地成本低；
3、 目前以本地客户和专业市场先期入住商家购买刚需户型为主；
4、 未来区域发展带来的人口增加和聚集，以及目前低土地成本、低价格情况下价格增长潜力，将会是项目开发的契机；
5、 结合本地市场和专业市场客户的实际需求情况，设置产品具备需自住兼投资功能，控制总价，将会更加适应市场。