蓝光东方市场调查报告

                 

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姓 名：王涛    

指导教师：宋老师

班 级：慧人置业顾问晚班84期

日 期：2013年7月23日

         

                                         

目录

1.前言...............................1

2.片区(板块)规划与交通状况...........2

3.项目基本信息.......................4

4.项目SWOT分析......................7

5.产品分析及项目机...................9

6.价格分析..........................13

7.客源分析..........................14

8.项目总体分析评价..................14

                 

1．前言

    通过这段时间房产职业顾问的培训与学习，加上我们以买房者的身份实地调查与现场资料信息搜集，综合分析该楼盘。在现场的调查中我们要学习他们的专业素质，沟通技巧和技能，销售的特点，择其善者而从之,其不善者而改之来提升自己的业务能力与销售技巧。

  

 

2.片区(板块)规划与交通状况

项目周边区位图

蓝光东方天地（以下简称东方天地）项目位于城东中心区域，在2.5环内、属于成华区板块、是真正的地铁上盖物业，东方天地坐拥三横两纵的立体交通路网，即：成华大道、崔家店路，成洛路，两纵即东2环和东2.5环。同时我们拥有20路、8路、60路、112路、537路等。未来的地铁4号线，地铁7号线及地铁8号线距离我们项目仅十多分钟的步行路程则为您提供了更加便捷；完全实现东南西北的畅通

 

3.项目基本信息

项目名称		蓝光 东方天地			楼盘位置	成都东二环崔家店路
开发商		四川蜀鑫投资有限公司			营销代理	无
景观设计		不详			物管单位	四川嘉宝资产管理集团有限公司
占地面积（亩）		33901 平方	建筑面积(m2)		140000 平方	物业形态	高层电梯公寓、商铺。
公摊率（%）		18 %	容积率		2.6	绿地率（%）	30.2%
	楼层	28-31层	建筑结构		框架、剪力墙	联系电话	028-82007966
	预订时间	2013年5月	开盘时间		2013年7月6日	交房时间	2015年底
	总套数(个)	1304	车位数（个）		2359（外加商业）	联系电话	028-66267777
			车位比		2/1
	户型及 特点	户型结构		A1-A4		层高（m）	3
		户型面积范围（m2）		52-74平方米		通风采光性	好
		主力户型		A-3
		主力户型面积（m2）		52、74、66
	装修标准	外墙及公共区域		涂料、石材
		室内		防火防盗门，中空双层玻璃
	价格	均价（元/m2）		9700
		总价范围（万元）		48-75万元
		车位价格（万元/个）		不详
		商业物业单价（元/m2）		不详
	付款方式	付款方式/优惠办法		按揭贷款,一次性付款。目前认筹交两万优惠2%，交5000抵1万
		最高按揭比例及年限		70%、30年
	物管费	物管费(元/m2 /月)		2.6
	工程进度	开发期数及规模		项目总建筑面积140000平方米。
		工程进度		目前还处于正负零以下。
	环 境 与 配 套	周边环境与生活配套		本项目处于万象城板块，建设路板块、攀成钢三大板块城市黄金三角的核心位置，目前区域内同时拥有万象城、SM广场、伊藤洋华堂、三千集等大型城市商业配套，未来拥有万达城，万科-音乐广场等
<, /P>		建筑风格与小区环境		简约现代建筑风格。小区规划庭院胜景，更有“一园两庭”的美景写意；另外打造邻里风情商业街
		电梯品牌/一梯户数/电梯数		电梯品牌未确定、两梯八户
		水/电/气/通讯/网络 基础配套		除商住楼的公寓无气通外，均有。

                          4.项目SWOT分析

对华润·幸福里项目，SWOT分析情况如下：

一、  项目优势：

1.教育：列五中学华南实验学校、华林小学南校区、旺旺幼儿园、成都理工大学、华建学校、蓓蕾锦绣东方幼儿园、成都市成华小学、成都市体育运动学校、乐乐幼儿园、第十四幼儿园

2.园林景观拥米超大庭院景观，打造自然山地绿化环境，遍布四季常开花卉。而且它周围覆盖了一条沙河，空气质量和周围环境是非常的好。

3.项目占地面积33901平方米，总建筑面积140000平方米，容 积 率 仅2、6。

4.项目配套了风情邻里商业街，集超市、餐饮、休闲购物为一体，一站式满足业主需求

5.房源临沙河，景观视觉较好，视野开拓。

6.四川蓝光和骏实业股份有限公司成立于1990年，系蓝光集团下属控股公司。公司是以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业 ，开发的成都知名楼盘有：蓝光幸福满庭、蓝光COCO蜜城、蓝光COCO金沙、蓝光四叶城等

7.医疗保健这块也是非常好的周围

四川电力医院、华川医院、四川省二医院、第六人民医院

11.配备四川嘉宝资产管理集团有限公司物管
   总结：成都大面区域的规划发展将在未来几年创新高，随着北该，北2.3环将是成都又一新区、升值空间大。
    不管你是居住还是投资都是一个非常好的选择。

12.容积率低，均价相比周边楼盘较低，算得上高性价比宜居社区。

二、项目劣势：

1.目前周边大部分都为荒地，未来开发周期较长，人气较为冷清，后期应该有所改善。

2.目前主体部分还处于正负零以下，施工进度缓慢。项目需要到2015年才能办理交房手续，时间跨度久。

3.附近大部分都为待拆迁居民房，附近还有一个拆迁安置小区。可能会影响整个区域居住品质。

5.产品分析及项目机会

一、项目产品分析

东风天地项目属于现代欧式简约风格，小区总户数为1304，高层电梯房已开售、目前推出的户型主打产品户型分两大类型，套二和套三的可变空间多的高层电梯产品，首先分析高层电梯产品设计有52平方的两房，66平方的三房、74平方的舒适三房、

现就其产品作如下分析:

 

 

（一）户型分析：

                                     

   

该户型为52平方的两房。户型总体方正，中规中矩。户型功能区间分布较合理，客厅及房价面积设计妥当。但以52平方的空间能创造出功能齐全的套二空间、基本满足刚性需求。而且赠送面积相应的抵扣公摊。所以说此房无公摊。

该户型为66平方的三房两厅一卫设计。户型总体方正，中规中矩。户型功能区间分布较合理，客厅及房价面积设计妥当。但以66平方的空间能创造出功能齐全的套三空间、基本满足刚性需求。而且赠送面积相应的抵扣公摊。所以说此房无公摊。

该户型为73平方的三房两厅两卫单阳台设计。超大的生活阳台，该户型整体方正，布局合理、整体优势明显。另外该户型中的书房面积稍显小，客厅没有带景观阳台，削弱了该房型的品质。但以73平方的空间能创造出功能齐全的套三空间、基本满足刚性需求。而且赠送面积相应的抵扣公摊。所以说此房无公摊。

二 项目机会：

1、以多变的居住空间吸引客户，大量的半赠送及全赠送面积吸引小型投资客或刚需人群，面向刚毕业学生的刚需或工薪族的改善性住房。

2、利用SM广场、伊藤洋华堂、华润万象城、锦华万达，以及毗邻沙河区域造势，营造在高端社区环境下的生活方式，达到对项目进行软宣传的作用。

3、充分将远眺政府规划绿地及临近沙河、塔子山公园区域的规划作为对景观要求甚高的客户的吸引力。

7.价格分析

该楼盘一号楼和三号楼已经基本售完，二号楼和四号楼目前在排号中，目前优惠活动是交两万优惠2%、交50000抵1万。今后还会升级认筹金额加大优惠力度。通过现场与售楼员反复的咨询与数据分析，目前刨去优惠金额后净单价在9500-10500元之间，价格随楼层及朝向而有相应浮动。月底将开售的该栋电梯楼总29层，两梯八户。现在项目认筹已经认卡200张，预计于7月30开盘、开盘单日定购客户还可另享一个点的优惠。

7.客源分析

   绿东方天地打造的就是国际青年精英住宅区，所以目标客户大多是22-35岁首次购房的刚需青年职业群体。中型投资客户，看重此处未来的升值潜力。价格相对比较低。

    保利康桥、九龙仓御园目标客户群主要有：一是追求生活品质的事业成功者与住房改善型需求的消费者，该客群需求以稀缺的洋房产品为主。 所以价格相对比较高。

                 8.项目总体分析评价

成都北门是发展提升最快的区域，也是北改重点打造的对象。城北是一个被视作上风上水的宝地。该区域优越的地理位置（属于成都接近2环的稀缺板块。）交通方便，宜居环境和全龄式教育，周边的生活配套齐全等，吸引着更多人的进驻。

东方天地单独总体来说是一个很不错的项目，但由于周围九龙仓御园、保利康桥、万科金色乐府等超大盘，品牌盘，所以必然也会受到一定的影响。相对的，也扩大了该楼盘的认知度。

    现项目周边配套不成熟，交通不便，但是价格较周边楼盘低，价格优势较为明显，从片区长远发展来看，项目周边配套将逐步完善，也会带来更多人气，投资自住皆宜。

当优势变成劣势的时候，楼盘应该换个角度来看待问题，“塞翁失马焉知非福”，在一定情况下，劣势未必就不能变成优势。因此，东方天地也将实现它前所未有的价值，升值空间也是比较大。