荣盛 紫提东郡

               ——市场调研报告

              

片区规划与交通

   荣盛紫提东郡（以下简称紫提东郡），交通较方便，公交66路、137路、336路等，万科魅力之城站；益州大道、三环路、洪河大道、东客站；地铁2号线。都可到达，从地理位置来说，靠近万科：金库、金色城市、金色城品。以及蓝光 锦绣城。地铁转公交亦或是直接坐公交到项目都是非常方便的。

   首先，地铁站附近以公交车停靠站以及一些较荒凉的工地为主，临近成渝立交，及五桂桥汽车站，东客站。

   对于地铁转公交的方式较适合远程的客户群，建议若不是必须自己开车的情况下，坐地铁是个非常不错的选择。

   首先。二号线与一号线在天府广场相交叉，以天府广场为例，若开车前往，至少需要半小时以上，此为保守估计。

   若乘地铁前往，除去买票等车时间外，只需十五分钟左右，不可谓不快捷。

一、成华区成都东村概况

1、区域规划提升板块价值

2011年，成都提出了建设“世界现代化田园城市”的战略目标。

以高端产业和产业高端做为载体，打造13个市管产业功能区。成华区根据成都市点总体战略目标，提出本片区的“交通大枢纽·城东CBD·现代田园城”的区域规划目标。以一环、二轴、三岛、一中心的总体定位和发展方向打造独具特色的整体空间格局。其中“一环”指区域将形成一条环通的生态绿地走廊；“两轴”指依托主干道形成两条具有总部效应的“能量之轴”；“三岛”指规划形成的创意娱乐岛、智慧岛、博物馆群落岛；“一中心”即成都东部城市商业副中心。— 成都东村。

而成都东村中已开工建设的成都东村城市商业副中心的枢纽

和标志工程—城东客运站将于2011年春运期间投入使用，这一枢纽和标志性工程的投入使用将给本片区带来巨大的商贸活力，并通过东客站的整体打造充分提升了本片区的板块价值。

成都东客站数据：A、全国六大铁路枢纽客站之一；

                B、总体面积相当于五个火车北站；

  C、建设、建筑、服务、智能、媲美双流机场；

               D、高铁、地铁、长途客运、城市道路零换乘；

               E、日发送量20-30万人建设。

 

2、成都东村城际商旅城—凸显商业价值

随着成都东客站的建成和投入使用，此区内的商业配套以及发展前景将被激活。“城际商旅城”以新客站为核心，西至二环路东三段，北至双庆路成洛路，东至成昆线，南达万年块，总占地面积20平方公里。

成都东村宣传片超链接：成都东村宣传片

      http://www.tudou.com/programs/view/EKJ7sDdBKxQ/?resourceId=13839469_06_02_99

    项目毗邻三圣乡5A风景区、十陵城市公园、处于198生态圈之中，进可享受万象城商圈、凯德综合体之繁华，退可享受青龙湖生态圈之宁静的居家宜地，未来的增值空间不可小觑。

楼盘位置：成华东三环万科路东段。

荣盛紫提东郡基本信息

物业类别 住宅、普通住宅		建筑风格	现代式	项目特色 地铁沿线,低密居所,投资地产
建筑类别 板楼 高层		半围或全围	半围	装修状况 暂无资料
环线位置 三环以外				所属商圈 东方新城
容 积 率 2.90				绿 化 率 30.67%
车位比 约百分之六十（不确定）				建筑结构 框剪结构
开盘时间 预计2013年6月首批次开盘				入住时间 2015年交房
物 业 费 暂无资料				物业公司 暂无资料
开 发 商 成都荣盛伟业房地产开发公司				占地面积 22148㎡
预售许可证 暂无资料				总层数 31/32
售楼地址 临时接待中心已开放（东三环万科路东段）				临街商铺  20000㎡
交通状况 66路、137路、336路等，万科魅力之城站； 益州大道、三环路、洪河大道、东客站。
荣盛紫提东郡房价 8600 ㎡
付款方式 银行按揭贷款 一次性付款
售楼电话 85267000
项目配套	商场 凯德广场、人人乐 教育 树德小学，金苹果幼儿园，四川师范大学 医院 四川省人民医院东区 银行 工商银行，交通银行 邮局 中国邮政洪河邮局营业部 公园 三圣花乡 健身器材 底层商业，地下商业
贷款预算	以最小户型63㎡为例：单价为8600元 总价为 541800元 首付30% 541800 X 0.3 = 171800元 贷款以最高三十年算 370000元 月供2412.12元

项目SWOT分析

优势：

  ①容积率远低于万科两个楼盘。

   ②属于学区房类，周围将规划新建金苹果幼儿园，树德小学，川大等较高端学府。

   ③景观较好，绿化30%以上，并且毗邻三圣乡及青龙湖，处于198风景带

   ④商业面积达到20000㎡，相邻凯德广场，配套非常完善，售楼部直走五分钟可到66、137路公交车站牌，十五分钟即可搭乘二号线直达城内天府广场。

   ⑤临街商铺带来的人气及凯德广场与东客站及地铁3# 4#2015年完工后年轻人与老年人的新鲜期所构成的强大的购买力。

   ⑥毗邻地铁站，五桂桥汽车站，成渝立交，人流量极大，凯德广场所在位置构成的商圈效应不可小觑，将拥有巨大的升值潜力。

   ⑦远眺政府规划绿地区，周围无消防站，电站等噪音及辐射设施设备，绿色无污染，路线方便方正。轿车、垃圾车、运渣车不会经过主干道，保护老人小孩安全。

劣势：

   ①周围房价相对较相似，消费者选择余地大。

   ②客户群选择面较小，只适合初级刚需，工薪阶层及大学生毕业买房。

   ③规划区域风险大

   ④临街商铺或许会对有些住户造成一定影响。

   ⑤万科两个楼盘都属于全装，包括大部分家具及吊灯都已装好，不担心装修。

   ⑥万科金库装修的烟尘问题

   ⑦能否如期交房

   ⑧小区绿地率低于附近万科 金色城市及金色城品

 项目机会

①以多变的居住空间吸引客户，大量的半赠送及全赠送面积吸引小型投资客或刚需人群，面向刚毕业学生的刚需或工薪族的改善性住房。

②万科、蓝光、摩尔等盘形成差异化营销，面对不同客户群体，避免与万科及蓝光形成同质化竞争，尽量挖掘本盘卖点有针对性的达到吸引潜在客户的目的。

③积极宣传毗邻商业配套及绿化环境，以及低于其他几个项目的容积率和本盘既有别与大盘的喧嚣又区别于小盘的功能单一，从而赢得此类客户的青睐。

④宣传项目学区房效应，以曲线营销方式对学区房成华片区产生影响

⑤利用凯德广场及毗邻万科蓝光这两大巨头的优势，以及毗邻绿化区域造势，营造在高端社区环境下的生活方式，达到对项目进行软宣传的作用。

⑥充分将远眺政府规划绿地及临近三圣乡及青龙湖等区域的规划作为对景观要求甚高的客户的吸引力。

⑦利用商业来抢夺人流量及咨询客户，吸引凯德广场的人群来此项目附近购物，打出毗邻蓝光商业街的牌。将商业配套的便利与住宅环境的幽静充分融合起来，升值潜力不可小觑。

  项目威胁

      ①首先，荣盛虽然是一个上市公司，但对于万科、蓝光专业从事房地产开发的业界口碑来说，还是稍逊不足，在地理位置上靠近万科的两个楼盘及蓝光锦绣城，容易被万科及蓝光的口碑抢走客户。现在的市场是供大于求的，那么必然客户在价位区间浮动不大的情况下必然会选择性价比更高，口碑更好，物业更好，环境更好的产品。

      ②绿化的优势也是一种劣势，虽然有相似的地理位置，但万科及蓝光都为超大盘，那么小区的绿化配套及休闲娱乐设施肯定相对比较完备，虽然有几大生态区的绿化补充，但是在同样的小区环境内，大盘比小盘更具有优势。

      ③临街商铺方面，相邻的蓝光商业街，凯德广场，凯德广场周围步行街，在一定程度上会带来一部分人流，若商铺操作出现问题，就会造成宣传不够或业态重合造成的同业态竞争，新建商铺肯定是难以与附近的客户群已经形成习惯消费的综合体竞争。

      ④万科与蓝光有极好的品牌效应，有一部分人是跟随万科、蓝光成长起来的忠实消费群体，必然会聚集一些高品质商家，在招商经验上紫提东郡会存在一些不足，在业态搭配上，万科、蓝光具有更丰富的操盘经验，而万科、蓝光团队的品牌及推广效应及推广费用肯定是远远大于紫提东郡的。

      ⑤那么既然在招商经验上，招商力度上，招商客群上都处于劣势，更应注重业态的差异化，补充化，以避免业态重合造成商家经营困难，从而导致租金下降。

      ⑥在商家的培育及价格策略上下功夫，通过对未来的展望，及租金和商务条件的优惠，吸引一些万科或蓝光不具有的商家入住，形成本盘特有的经营业态。从而形成独特的招商及营销风格。

      ⑦万科的车位比非常接近1：1在这一点上，数量处于劣势，并且万科不存在地面停车位，更加优化了小区的环境减少了烟尘的飘散，在一定程度上也保护了客户的利益。

价格分析：

  蓝光锦绣城的价格包括网络均价落差非常大，但首付基本相同。

   附近的蓝光锦绣城首付为15-20万。按照百分之三十逆推，大约在五六十万一套，均价大约在8000多。

   万科 金色城品大约在8700多

   万科 金色城市大约在9000以上

   （万科均全装）

   摩玛大约在8700左右

   紫提东郡 8600 左右

 

   按上述周边相近楼盘价格区间的浮动，除了金色城市 ①紧邻4 #地铁口 ②同样具有补充绿化的优势 ③全装 ④距离三圣乡很近。

   这个楼盘价格自然水涨船高。将来地铁四号线开通后，价格还会再增长。

  

   金色城市和金色城品不仅价格相似，并且已经全装，除墙纸和部分家具外，配套非常完善，可拎包入住，避免了装修问题，也节省了装修的费用。

  

   很显然，紫提东郡是不具备精装修这个因素，并且位置在地理上也比较靠后，开盘后涨幅可能小于万科的两大楼盘。除刚需外，投资意向的人群不宜选取此项目。

去化分析

     在与紫提东郡销售人员交流中，得到他们采取的是343策略即开盘前走访客户，储备客户，挖掘客户，预计开盘当日消化30%，在七至十月消化40%，十月至年前清盘。

客源分析

     刚需为主，投资为辅。

1，刚需类客户：

        由于交通非常便利，出门即车牌，一公里内即有地铁站，众多的内城人流，及外来人流，将会在五桂桥汽车站停滞，且价格在片区中还算合理，周围规划有幼儿园，小学，大学等学校，满足居住人群的下一代上学的要求，并且作为景观房，适合生活和居住。

主要将满足上班族，毕房族，改善性住房的要求。

2，投资类客户：

     a.住宅：由于东客站的繁荣，来往的公司及旅客驻足人群较多，会产生人群停顿效应，以及周边商家的聚集，会有部分租赁客户的需求，作为投资会取得一个良好的回报。

     b.商铺：由于周边大盘云集，预计人群将会达到五万以上，按照居住人群与商业面积的比值1:2，商业的需求量应该100000㎡，周边以社区商铺配套生活类商家为主，经营类商家以五十至一百个平方为主流需求，这类小型商家基本以租赁商铺为主，作为投资性客户来说，需求相对旺盛，空铺的可能性比较小，这也为投资商铺奠定了良好的基础。

企划分析：

     网络：搜房，大成，酷房，新浪等众多知名网络媒体。

     路牌：交通要道，面向大众宣传。

     电视：受众人群广泛。

     导旗：清晰明了显示楼盘位置，具有引导作用。

     电台：根据不同消费人群，进行不同时段定位

     报纸：平面广告，阅读人群众多。

     公交车身广告：靠近楼盘的公交车，外部做好楼盘广告

     公交车电视广告：在车载电视中播出广告。

业务分析：

     当我进门时，并无直接来询问的咨询人员，可能是由于忙的原因，在我向售楼人员索取楼书的时候便有接待人员接待我了，介绍的流程大概是从大区域图——沙盘——立体户型图——样板房的流程来介绍的。

     售楼人员在大概确认身份后非常热情，介绍的语言也把握的非常好，在语言的多少方面恰到好处，显示出了良好的素质。

     在样板房的介绍上注重细节，注重居住体验。

     在购房贷款中，以等息贷款的方式，工作效率非常高，在送我出门的时候，热情的推荐我去考察一下周边的项目状况，整个接待流程非常紧凑并快捷，显示出了售楼人员的高效率及良好的专业度。

项目总体分析评价：

紫提东郡这个项目单独总体来说是一个很不错的项目，但由于周围有万科蓝光等超大盘，品牌盘，所以必然也会受到一定的影响。相对的，也扩大了该楼盘的认知度。

交通方面很方便，不仅是对住宅的优势，更多的是对于商业的带动程度，先做人气才能聚财气，有财气才能吸引更多的商家入驻。这是一种相互的带动的效应。

项目最大的劣势可能就是面临着万科及蓝光的抢夺客源了，而项目最大的优势也正在于此，临近着万科蓝光高端楼盘，使得自己也处于一种高端的氛围中，在自身来说和万科蓝光可能有差距，但是在高端氛围中也缩小了这样的差距。

临街商铺若带动了人气发展，那么不仅仅是缩小，做出业态的差异化及补充化后，会更有自己的楼盘气质及楼盘特殊性。

当优势变成劣势的时候，楼盘应该换个角度来看待问题，“塞翁失马焉知非福”，在一定情况下，劣势未必就不能变成优势。

                        

                          置业顾问86期白班

                         邓昊泽宇