蓝光锦绣城市调报告

一、调查时间、 

二、此次调查的目的

三、项目基本信息

四、片区（版块）规划与交通状况

五、项目SWOT分析

六、项目样板间展示分析

七、价格，走势分析

八、客源（目标客户群体）分析

九、项目总体分析

十、此次踩盘的感受

一、             调查时间：2013,5,20

二、             此次调查的目的：

 

    1、通过对在销楼盘实地调查，收集蓝光-锦绣城基本信息。

2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体。

3、实地考察楼盘的具体工程进度 ，销售进度，销售接待水平。

4、通过调查，分析，学习总结课堂上所学的理论知识，更加完善自己的业务知识水平。

三、             项目基本情况：

  

行政区域：成华

区域板块：城东片区

项目名称：蓝光——COCO锦绣城

项目地址：成都市成华区东三环成渝立交桥东南角和美东路

建筑类型：塔楼

物业类别： 住宅

 

装修状况： 精装修 

开  发  商：四川蓝光和骏实业股份有限公司

投资商：四川蓝光和骏实业股份有限公司

物业公司：嘉宝物业

建筑单位:中冶成工（五冶）建设有限公司

景观设计单位：四川汉嘉设计集团

建筑设计单位：四川汉嘉设计集团

楼盘特色：轨道沿线

占地面积:133亩

总建筑面积:约45万平米

售楼地址：成华区和美东路8号

售楼电话：400-606-6969

开盘时间：2012年10-27  交房时间；2014年年底

入住时间：2013年10月31日

预  售  证：成房预售中心城区字第8300号

销售状况：在售

楼盘指导价格：8369元/㎡  

楼盘置业指标：BBB

物业类型：普通

住宅产权年限：70

产权类型：大产权房

小区均价：8600元/㎡物业管理费：2.2元/月/㎡

绿化率30%

停车位：2559个

绿化率：30% 

 容  积  率：3

总户数4191户

付款方式：银行按揭贷款,  一次性付款

按揭银行：中国建设银行

蓝光锦绣城是蓝光地产战略转型中具有里程碑意义的项目，在经过二十年的探索与积累后，秉承“用心建筑生活”的开发理念，全新打造的高端精装系列产品之一。蓝光锦绣城整体占地133亩，约50万建筑体量，是蓝光集团历经3年倾力打造的城东品质大盘，属于目前城区内少见的中大规模性楼盘；项目总共分成5个地块进行开发，整体建筑布局“版点结合”；整体建筑风格采取现代的采用ART-DECO高品质建筑立面体现挺拔、时尚、品质的外立面，整个小区由7条欧洲街区5大异国组团组合而成，其中的威尼斯特色商业风情水街更是项目一大亮点，让你在锦绣城享受不一样的欧洲生活，4重精装入户大堂不仅让你体会宾至如归的感觉更让你感受锦绣城非凡的居家品质，嘉宝物业贴心服务，无论从居住还是投资锦绣城城东第一欧洲生活蓝本让你见证品质与生活的享受。

    蓝光锦绣城位于成都市成华区和美东路，物业类型为高层住宅。占地面积133亩。容积率 4.98，绿化率为30%，总户数4191户。超高绿化率高品质电梯房；全地下停车场，完全实现人车分流。

    蓝光锦绣城户型多为“2+1”“3+1”等，户户赠送面积，由于政府限制，未来将不会再有赠送空间；

    蓝光锦绣城以水景为打造主题，以威尼斯休闲风味打造风格，通过水系的串联形成类似运河装水系带，形成叠水和岛状景观、圣马可飞狮、贡多拉小船、彩色琉璃瓦、喷泉主题区、叠水小瀑布等各大水系主题的园林景观，彰显景观面独到的风格与韵味。

蓝光锦绣城利用水系形成的水景、景观泳池、与园林绿化形成的草坪、林地等自然景观与人工雕琢的廊架、花坛、喷泉、拱桥、雕塑等相映成趣；让你在高低起伏之间仿佛置身于欧洲小镇威尼斯，轻松享受别墅级别的景观配套。

四、片区（版块）规划与交通状况

蓝光锦绣城交通图

自驾车：三环路、老成渝路、东大街东延线、成龙路。
公交车：98路、223路、331路、854路、855路、856路多条公交路线

地铁：2012年通车的地铁二号线A出口距离项目仅1公里左右，步行约5到8分钟即可到达。

除了蓝光锦绣城规划的威尼斯商业中心外，周边几个早期入住的楼盘（万科魅力之城，蓝光富丽东方））都有一些零星的商业配套。这些商店、超市、饭店、茶楼等商业配套分布在小区外围临街，形成比较初级的商业体系。邻近的凯德广场更是为楼盘增色不少。

学校：城东片区未来将形成一个巨大的生活圈，万科、蓝光、首创率先进入开发，现已吸引上万人在此生活，同时，也引进了艾毅多元智能幼儿园和树德小学。

 

1、艾毅多元智能幼儿园位于首创国际城与蓝光富丽东方中间，是目前中国唯一获得多元智能学会认证的机构，提供高品质的中文教学，主要面向准备进入本地小学的孩子们。它专为中国家庭而设计的多元理论课程。该项目为儿童提供了一个一流的国际风格的教育环境。

2、树德小学位于万科北街9号，占地约21.4亩，建筑面积约9397平米，办学规模30个班，学校的投入使用极大地解决东方新城片区缺乏优质教育配套的难题。

据蓝光锦绣城销售人员介绍，成华区户籍的业主子女均可在此就读，而学校周边楼盘的学生将享有优先入学权。

医疗：蓝光锦绣城及周边楼盘享有良好的医疗卫生条件，原因在于其距离四川省人民医院城东病区仅1公里，换言之，今后业主在家门口即可坐享三级甲等医院的优质服务。医院位于项目以东的大面镇，在富力东方站乘坐855路公交车，只需两站即可到达。

银行：周边有各大银行均有设点。

五、项目SWOT分析

S：优势：

①、品牌的优势：蓝光连续七年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置，2011年8月在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具社会责任房地产企业”两大奖项，再次闪耀全中国，继蓝光富丽东方后，再次进驻城东。

②、蓝光锦绣城位于城东核心生活圈，地理位置优越。项目距离成都东客站仅3分钟车程，距地铁2号线A出口约1公里，步行约5到8分钟即可抵达，项目紧邻万科魅力之城，约6万平米的商业广场，生活十分方便，百亿级大体量商业配套，一站式解决巅峰生活所需。交通四通八公共交通便利，出行生活都很方便。

③、蓝光锦绣城超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计实用、人性化。

④、华贵ATR—DECO建筑，挺拔的柱状线条、高耸的造型给人以威严感；外立面色调统一，采用地中海砂岩的颜色，哥特式顶尖的楼顶设计，象征着积极向上的心态。锦绣城整个外立面呈现出来后，会成为东区的地标性建筑，传承新古典主义百年经典。

W弱势:

①、光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心正式启用，蜀都大道、迎晖路和成渝高速交通压力将加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，噪音增多，影响出行。

②、周边的餐饮，教育等配套还不完善，品质高的餐饮，教育不多。蓝光锦秀城旁边竞争楼盘较多、导致客户分流严重。

③、距离市中心较远，距交通主干线偏远。

T威胁：

蓝光锦绣城周围有万科魅力之城，首创国际城等， 万科魅力之城占地660余亩，项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园；内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。活力的街区、繁华的商业、便捷的交通、和谐的邻里、优美的环境构成了魅力的新城市生活方式。首创国际城项目临近地铁2号线，距离最近地铁站点有十分钟的路程，交通还是比较方便。是占地百余亩的大社区，社区的配套齐全，居住舒适度较高。

O机会：

①、政府政策坚持施行的1+4现代产业发展新体系，使成都产业发展的新高地率先向城东聚拢。城东也将重点加快城市现代服务业发展轴，壮大东大街、东方新城等特色商圈。以金融服务、文化创意、休闲服务为增长点，完善以高科技为支持的集聚化、高端化、国际化的产业发展体系。今天各项发展机遇全部聚齐，锦绣城分享城东未来，展开城东宏大蓝图。

②、从东大街金融街区规划，到万年广场、建设路的成熟，再到攀成钢、迎晖路的大批实力开发商云集、再到成都东村规划出台，未来的城东将会聚集大量高端住宅、高端产业、文化产业。蓝光锦绣城攻占东轴心价值最高点！

③、早在几年前，成都市政府就出台成都东区规划，城东片区被定为成城市副中心，和城南一样，城东在成都市政府的引导和扶植下发生着翻天覆地的变化。作为城市多极化发展的一个极点，城东北划分成三大主要功能区，分别是以成都东站为中心的城东中央商务区、以四川师范大学东区为中心城东中央生活区和以三圣乡为中心的城东中央文化区。

④、抢滩东客站桥头堡，地铁2号线的贯穿，交通地理位置的绝对优势。

⑤、41平方公里创意东村规划，晕染城东中央生活区独特气质

⑥、7大欧洲街区、3万㎡情调商业奢配，原景再现威尼斯水街风光

六、项目样板间展示分析

蓝光锦绣城项目主力户型图：97平方米

优点分析；

1、该户型设计，整体方正，空间利用率高，赠送面积超大，自主性强，得房率高。

2、水线集中，实现功能分区、干湿分区。

3、餐厅离厨房很近，实行了餐厨一体化。就餐方便，厨房方正，采用L型橱柜设计，符合操作流程，节省空间，更加实用。

4、超大阳台与客厅相连，让室外风光登堂入室，景观效果极佳，通风和采光极好。

5、主卧室带独立的卫生间，洁污分区，使用方便，保证了主人的私密性。主卧采用了飘窗设计，采光和保暖效果比平窗好30%。

劣势分析；

1． 进门没有玄关，一进屋就可以看到主卧，私密性不强。

2． 两个次卧的门开在了客厅，私密性不强，

3． 两个次卧离厕所远，不方便。

七、价格，走势分析

历史价格：

分析：目前成都住宅市场最热点区域为2.-3环。资料表明，目前2-3环的供应量占到整个市场的约70%， 而3环外的商品供应量也接近20%。

价格：应该说，成都目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系得变化，开发商定价也将更加谨慎。

八、客源（目标客户群体）分析

1、项目目标人群：蓝光•锦绣城在4月推出的精致小户。户型区间42-77平米。 预计目标人群将会是85后的年轻置业者。一期一批次将会是清水房，以后的全部是精装房。不排除会有有经济实力的中年人群消费置业。

 

2、群体特征：在3环2环内的青年人，或是安家养老的老年人

事业处于上升期，有一定购买力，或有自己的事业。

已累计一定财富的中年人（一般是买的孩子、新婚、父母）。

看好区域发展潜力的投资者。

九、项目总体分析

蓝光锦绣城是由品牌开发商:四川蓝光和骏实业股份有限公司于2011年重点打造的高品质生活楼盘，品质有保障。蓝光锦绣城处于城东中央生活区的核心区域，周围交通便利，临近成都客运东站，距离2号线新科站A出口直线距离约10分钟左右。从规划上看，锦绣城以后附近的各项配套都会非常齐全，其次蓝光集团将会围绕本项目打造一个200W方的商业综合体，所以有一定的升值空间。物业管理公司是蓝光集团下属的蓝光·嘉宝物业。成功经营管理了御府花都、雍锦湾、诺丁山、凯丽滨江、皇后国际、香瑞湖等逾三百万平方米的住宅物业，在成都有非常好的口碑。蓝光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心启用后，交通压力会急剧加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，噪音增加，影响出行。总体来说，蓝光锦绣城优点要多于缺点，在城东生活区算是很上档次的一个楼盘，是比较适合居住的。

十、此次踩盘的感受

通过此次踩盘调查，让我更加的认识到了要做好一个专业的置业顾问应具备的专业知识和与人沟通表达能力很重要。此次接待我的置业顾问存在很大问题。比如专业知识不够扎实，销售接待流程不熟悉，期间省略了多个环节。比如没有项目的区域介绍，没有后期的追踪回访，甚至没有留下我的电话！而我已经是去了三次的老客户！我想，置业顾问应该向顾客提供楼盘的所有信息，同时了解顾客对所售楼盘的反应,为楼盘战备营销的修订提供决策依据。因此，一个好的置业顾问不仅要具备房地产销售行业的专业知识最好还要具备比如建筑学、市场营销学、消费者心理学等其它涉及到销售及跟消费者心理和行为分析的相关学科。我认为一个专业的职业顾问应该具备热情、大方、开朗、具有一定观察能力。我希望在以后的工作中能更好的锻炼自己，提高自己专业知识，努力做到最好！

                                                  置业白班85期    刘锦

 

                                                      2013,5,26