目录

1.前言...............................1

2.片区(板块)规划与交通状况...........2

3.项目基本信息.......................4

4.项目SWOT分析......................7

5.产品分析...........................9

6.价格分析..........................13

7.客源分析..........................14

8.项目总体分析评价..................14

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1．前言

    通过这段时间房产职业顾问的培训与学习，加上我们以买房者的身份实地调查与现场资料信息搜集，综合分析该楼盘。在现场的调查中我们要学习他们的专业素质，沟通技巧和技能，销售的特点，择其善者而从之,其不善者而改之来提升自己的业务能力与销售技巧。

  

 

2.片区(板块)规划与交通状况

项目周边区位图

华润·幸福里为华润置地高端产品线，也是中国第五座幸福里。项目位于城东中心区域，在2.5环内、属于锦江区川师板块、是真正的地铁上盖物业，建设中的地铁环线7号线川师站就在项目的门口，位置介于华润之前开发的二十四城和翡翠城之间。东侧和南侧直接面向川师校园，自然环境优美，北邻万科城市花园。周围公交：43、56、56a、227、227环线、332、336、343路，地铁2号线塔子山公园站、成都东客站站；地铁7号线川师站(建设中)

3.项目基本信息

项目名称	华润·幸福里			楼盘位置	成都市锦江区静安路1号·川师旁
开发商	成都锦兴华润置地有限公司			营销代理	无
设计单位	成都基准方中建筑设计事务所			承建单位	成都市第四建筑工程公司
景观设计	深圳市筑奥景观设计有限公司			物管单位	华润置地物业管理公司
占地面积（亩）	65333平方	建筑面积(m2)		210000平方	物业形态	花园洋房、高层电梯、商铺。
公摊率（%）	18 %	容积率		3.25	绿地率（%）	30%
楼层	10、29层	建筑结构		框架、剪力墙	联系电话	028-66267777
预订时间	2013年5月	开盘时间		2013年6月20日	交房时间	2015年5月
总套数(个)	2105	车位数（个）		2130	联系电话	028-66267777
		车位比		0.98/1
户型及 特点	户型结构		B3、B1、B2、洋房D1		层高（m）	3
	户型面积范围（m2）		76-229平方米		通风采光性	好
	主力户型		B3、 洋房D1
	主力户型面积（m2）		89/107/128
	其他物业概况		酒店。另，项目门口有规划中300亩市政公园
装修标准	外墙及公共区域		涂料、石材
	室内		防火防盗门，中空双层玻璃
价格	均价（元/m2）		13000
	总价范围（万元）		83.6—286万元
	车位价格（万元/个）		不详
	商业物业单价（元/m2）		不详
付款方式	付款方式/优惠办法		按揭贷款,一次性付款、公积金。目前认筹交两万抵四万
	最高按揭比例及年限		70%、30年
物管费	物管费(元/m2 /月)		3.2
工程进度	开发期数及规模		项目分两期，总建筑面积21000平方米。
	工程进度		目前还处于正负零以下。
环 境 与 配 套	周边环境与生活配套		项目处于川师教育圈，附近教育，医疗、大型商超资源非常丰富。如：万达广场、川师大、东区医院等。
	建筑风格与小区环境		简约现代建筑风格。小区规划约48000㎡的庭院胜景，更有“一园两庭”的美景写意；另外打造有约17000㎡邻里风情商业街
	电梯品牌/一梯户数/电梯数		电梯品牌未确定、一梯两户或两梯六户
	水/电/气/通讯/网络 基础配套		除商住楼的公寓无气通外，均有。

                           4.项目SWOT分析

对华润·幸福里项目，SWOT分析情况如下：

一、  项目优势：

1.教育这方面是有很大的优势，临近十几所高校达到了全龄教育，金苹果幼儿园、川师实验幼儿园、龙舟路小学、成都嘉祥外国语学校、川师附中、成都市锦江育才中学、成都七中嘉祥外国语学校、46中、39中，四川师范大学、四川大学

2.园林景观拥有48000平米超大庭院景观，一庭两园四径布局，打造自然山地绿化环境，遍布四季常开花卉。而且它周围覆盖了一条沙河和5个公园，空气质量和周围环境是非常的好。

3.项目占地面积65199平方米，总建筑面积210000平方米 ，容 积 率 仅3.25 .

4.项目配套了17000平米风情邻里商业街，集超市、餐饮、休闲购物为一体，一站式满足业主需求，住宅配备五星级酒店式内廊，全高档石材铺地；

5.项目配套了17000平米风情邻里商业街，集超市、餐饮、休闲购物为一体，一站式满足业主需求，住宅配备五星级酒店式内廊，全高档石材铺地；

6.2000㎡综合健身馆，量身定制健康生活配套。

7.采用了智能化科技家庭新风系统、可视电话门禁、智能化消费系统、全数字电视、家居多媒体中心、停车智能化管理体系等。

8.该楼盘的车库比例更是达到了1比1，在如今处在临近2环的成都已经是非常的稀少了。

9.成都锦兴华润置地有限公司，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，开发的成都知名楼盘有：华润翡翠城、华润24城、华润橡树湾、华润银杏华庭、华润翠林华庭。

10.医疗保健这块也是非常好的周围有成都第十人民医院、沙河堡医院、四川师范大学医院、成都安琪儿妇产医院、川大华西医院锦江分院、成都市东区医院

11.配备国家一级物管资质企业（华润置地物业服务有限公司）
   总结：成都大面区域的规划发展将在未来几年创新高，东三环将是成都又一新区。升值空间大。
    不管你是居住还是投资都是一个非常好的选择。

二、项目劣势：

1.该楼盘在同等位置相比其它楼盘价格偏高，

2.目前主体部分还处于正负零以下，施工进度缓慢。项目需要到2015年才能办理交房手续，时间跨度久。

3.可变套三的户型设计差，户型太不规则，

5.项目产品分析

一、项目产品分析

幸福里项目属于现代欧式简约风格，小区以欧式园林景观打造，总户数为2105户，在四月底开售花园洋房产品，小高层和高层电梯房预计于6月20日开售、目前推出的户型不多，主打产品户型分两大类型，首先是129-229区间的洋房产品以及76-107区间的高层电梯产品，首先分析高层电梯产品设计有76平方的两房，89平方的三房、107平方的舒适三房、

现就其产品作如下分析:

 

 

（一）户型分析：

                                     

    

该户型为76平方的两房两厅单阳台单卫设计。户型总体方正，中规中矩。户型功能区间分布较合理，客厅及房价面积设计妥当。唯一遗憾的是关于客厅面阳台的缺失，会造成实际使用的不便。

该户型为89平方的三房两厅一卫双阳台设计。户型呈狭长型，餐厅连客厅设计因为纵深长故采光受一定影响。另、两个房间的门口通道需要从客厅穿越，动线设计不合理。但以89平方的空间能创造出功能齐全的套三空间、基本满足刚性需求。

该户型为107平方的三房两厅两卫单阳台设计。该户型整体方正，布局合理、整体优势明显。主卧设计带衣帽间连卫生间提升了业主生活的舒适性、另外该户型中的书房面积稍显小，客厅没有带景观阳台，削弱了该房型的品质。

该户型为138平方的四房两厅双阳台双卫设计。该户型是项目的洋房产品，户型方正、动静分明、采光通风俱佳、业主在每一个房间都能享受充足阳光。户型整体优势明显，唯一受制于市场的可能是其洋房产品自身高企的单价。

         6.价格分析

该楼盘电梯高层产品正处于排号认筹中，目前优惠活动是交两万抵四万、今后还会升级认筹金额加大优惠力度。通过现场与售楼员反复的咨询与数据分析，电梯高层在刨去优惠金额后净单价在10500—11500元之间，价格随楼层及朝向而有相应浮动。下月中旬将开售的该栋电梯楼总29层，两梯六户共计174套、现在项目认筹已经认卡204张，预计于6月20日开盘、开盘单日定购客户还可另享一个点的优惠。

洋房产品已经于4月29日首期开盘，客户只需要在华润•幸福里销售中心现场办理2000元华润万象城购物卡后就可提前确定幸福里项目一批次洋房开盘当天选房的顺序；据置业顾问现场介绍，目前在售洋房产品一次性购房客户可直接享受93折优惠，按揭客户95折优惠。根据从售楼部出来的客户算价单上得知，洋房产品在刨除优惠金额后实际成交价格在13500元左右。

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7.客源分析

   绿地中心·468公馆打造的就是国际青年精英住宅区，所以目标客户大多是22-35岁首次购房的刚需青年职业群体。中型投资客户，看重此处未来的升值潜力。

华润幸福里目标客户群主要有：一是追求生活品质的事业成功者与住房改善型需求的消费者，该客群需求以稀缺的洋房产品为主。 二是集中在高层电梯目标客户大多数是80后首次购房的刚需青年职业群体。项目能够通过稀缺的洋房产品提升项目整体形象进而拉升价格。

                 8.项目总体分析评价

成都东门是发展提升最快的区域，也是重点打造的对象。城东是一个被视作上风上水的宝地。该区域优越的地理位置（属于成都接近2环的稀缺板块。）交通方便，一沙五园的宜居环境和全龄式教育，周边的生活配套齐全等，吸引着更多人的进驻。因此，华润·幸福里 也将实现它前所未有的价值，升值空间也是比较大。