通过参加成都慧人房产策划培训班短短一个多月的学习，我对房地产行业有了更深入的认识。让我更多的了解到房地产是受宏观经济调控影响十分大的行业，既要受国际金融行业影响、中央政府和地方政府的影响、银行的约束，更受消费者的需求影响。

    07年，房价飞速上涨的时候，房价已远远脱离其本身的价格，已经是透支未来价格上涨空间。那时候开发商不愁卖，因为大家都认为房价是只涨不跌的。也没有受政府出台的政策影响，以往是政府越调控，房价越涨。直到07年9月27日出台的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中明确了第二套房屋，首付款不得低于40％，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这样大大增加了投机者炒房成本，降低了炒房利润。在此同时，美国爆发了次贷危机。

    由美国的次贷危机演变成全球的金融危机，在加上08年5月12日的汶川大地震。对成都的高层电梯公寓造成了严重打击。首先，消费者要控制地震恐慌心理，这次大地震，使众多消费者不大接受高层，高层电梯公寓销售量萎缩得十分严重。其次是金融危机导致很多人钱包缩水，不大愿意消费。

    成都08年的房价比07年降了20％，但是交易量确萎缩了近50％。如成都的光华大道。去年最高的价格甚至是达到了8000元/平米，现在最低的才3000元/平米；众多开发商推出的33层的高层电梯公寓，由于产品同质化十分严重，开发商之间的竞争也异常激烈；再加之此区域多数楼盘周围配套十分落后，离成都市又十分远，去看房的消费者寥寥无几，成交量萎缩；其中的恒大城，推出的33层高层电梯公寓价格基本上已经是成本价，已跌至3000元/平米，但是目前才销售了1/8。

    相比之下，城南的房价跌幅度并不大，这充分说明房子的价值其本质还是地段。城南周围配套越来越成熟，很多开发商都打出CBD的概念。在消费者越来越理性的情况下，好地段的房子的确不愁卖。尤其是成都地铁1号线，南北贯通，地铁出入口处的房屋价值会随着地铁的开通而增值。

    想在楼盘同质化十分严重的情况下脱颖而出，户型就显得尤为重要。通过市场调查发现，该区域的消费者更倾向于朴实型的户型，喜欢赠送面积大的户型。而那些华而不实的户型，好看确使用起来不舒适的户型正慢慢被淘汰。

    开发商的品牌打造也是十分重要的。尤其从是08年开始，很多消费者都愿意选择品牌大的开发商，如华润、龙湖、蓝光、置信、恒大、万科等。而那些中小型开发商，首先融资难，由于缺乏品牌优势，销售情况远远不如大品牌的开发商，加之在价格战上又处于劣势。宏观经济环境不好，竞争优势非常小。因此，今年中小开发商的资金链是十分紧张的。

    通过这次参加成都慧人房产策划班的学习，使我看到了危机中的机会。在经济下滑时，自己需要多多学习充电，在行业洗牌的时机把握住机会。房产行业毕竟是中国经济的顶梁柱，我相信经过这次行业大洗牌，房地产将浴火重生，其前景依然美好。

                                                           策划班2期傅晓微