佳兆业•君汇上品

                                                               市
                                                               场
                                                               调
                                                               查
                                                               报
                                                               告

 
      目 录

第一章  前言
一、本次市场调查的目的
二、本次市场调查的方法
第二章  项目所在片区的规划与交通状况
一、本项目所处片区及未来规划
二、项目交通及环境情况
第三章  项目的基本信息
第四章  项目分析
一、周边概况
二、项目优势
三、项目劣势
第五章  项目总体分析评价

第一章 前言
一、本次市场调查的目的
此次市场调查的目的主要是慧人培训精心给我们安排的一次理论与实际的锻炼机会。要求我们对进入项目现场，观察楼盘的具体工程进度，通过现场踩盘，使自己的能力得到提高。其次是我很好奇南湖度假风景区作为度假区一直吸引着许多成都人，两江一湖的生态环境适合居住，更适合养老。因此也有不少的开发商看中了此块风水宝地，大建住宅区。其中体量最大的两个楼盘当属佳兆业君汇上品和南湖国际社区。南湖国际社区自亮相城南以来，几乎垄断南湖资源，一直持续热销。其主打的为大户型豪宅，主要面向改需型购房人群。而半路杀出的佳兆业君汇上品主打的确实小户型低价刚需型经济住宅。那么在南湖国际社区的压力之下，佳兆业君汇上品又有什么优点能够吸引购房者呢？
二、本次市场调查的方法
本次市场调查重点通过现场的踩盘和自己的观察，同时结合对现场客户询盘情况的观察了解和借鉴网上业主论坛上的部分意见，对该楼盘进行的一个初步的认知和评价。

第二章  项目所在片区的规划
一、本项目所处片区及未来规划
区域  未来将打造165亩滨河公园
成都南湖度假风景区位于人南延线华阳段，华阳城市建设规划核心区域，地处府河、江安河交汇处，由府河、江安河围合形成总面积逾6000亩的城市度假风景区。未来将形成以府河、江安河、内湖(南湖)、森林、湿地、二江寺保护区等自然资源为依托，以河滨休闲区、欧洲街、占地300余亩的大型游乐场及大型体育运动功能区等大型人造景观为支撑的成都城市商务休闲旅游景区。
 规划图（一）

 规划图（二）
凭借现代化的配套和原始自然风景，南湖已经成为南天府广场一个相当纯粹的宜居板块。据小编了解，市政府已经在项目旁边规划了市政绿化公园、165亩河滨公园、沿河风光带及中式风情商业街。目前部分项目已开始了初步动工，预计所有的景观将于2017年全部呈现。另外，再加上南湖度假风景区及南湖梦幻岛的开放已经俨然让南湖成为成都人民放假休闲游的一个热门地区。相信未来的生活配套及人气将会逐渐得以改善。
 实景图（一）
项目 低密度生态刚需社区
　　佳兆业君汇上品是佳兆业集团在双流县打造的第一个百亩生态居住区，项目位于湖国际风景区/两江交汇处(二江寺古桥旁)。北至沿河绿化带规划道路(临江安河、锦江)，西至站华路(规划中)，东临二江寺古桥，交通便利，地理位置优越。

 实景图（二）
项目采用的欧陆花园式围合式组团布局，共由26栋楼组成。整个项目分为6期开发，并把楼盘分为了5个组团。从规划图中我们可以看到，一期正在修建的6、7号楼，后期的24、25和26层是面对江安河，而江安河后面才是南湖。除了少数的临路房源会受灰尘及噪音的影响，总的来说该项目的景观还是非常不错的。
　　另外，佳兆业君汇上品还是个高绿化低密度楼盘，项目占地274亩，仅有28%的土地用于建筑，其余土地均为绿化用地。最大楼间距可达225米，最小的楼间距都有80米。这样居住起来不仅不会感觉到压抑也能大大的提升居住品质。
二、项目交通及环境情况
 
交通 公共交通出行较为麻烦
　　因为南湖目前还是作为一个度假休闲区，且距离成都较远，除了周末及节假日平时基本上没什么人去。因此目前项目周边大部分都处于待开发区域。在公共出行方面，仅有华阳4A路经过小区。如果没有私家车的业主前往市区至少需要二次转乘，或者步行至二江花园乘坐家乐福购物班车。在自驾方面，站华路和新桥目前都正在修建中，所以驾车需要绕道，或者将车停在二江寺古桥的外面，非常麻烦。因此，佳兆业君汇上品的交通问题成为其最恼火的
 
配套 人气冷清开发周期长
　　虽然项目旁边就是拆迁安置小区，但是小编走访了整个小区却找不到生活配套设施。目前，如需购买生活所需物品的话，需步行至二江花园。乘坐家乐福购物班车，约10分钟即可达到。
 南湖梦幻岛
　　佳兆业君汇上品位于南湖度假风景区南面；北侧面对南湖梦幻岛、江安河滨河公园，两河就在中间。未来的商业配套还是比较乐观，再加上项目自身配备了1.4万平米的商业街，未来发展的前景不容小视。
 
佳兆业君汇上品附近有社区幼儿园、美视国际学校、麓山光亚学校、成都实验外国语学校、西寺小学等教育配套。小区业主的小孩可就近读书，免去长距离接送麻烦。

第三章 项目的基本信息
项目概况：
佳兆业君汇上品，南湖80-189㎡品质舒居，全能户型空间零浪费，超高性价比。
君汇上品有幸居于两江之上、南湖之畔，与这片奢侈的自然风景迟尺之遥，占尽城南最美的生态资源。进是国际化都市生活，退则享受天成的自然风光，这在成都实属凤毛麟角。
　　佳兆业君汇上品邀请到国内顶尖团队为社区进行规划，新古典主义建筑群井然有序分布在园林之间，形成楼间距超200米、户户见景的超低密社区。社区内含有2300㎡豪华会所、一所2500㎡幼儿园、室外的无边际泳池，会所包含了恒温泳池、台球室、健身中心、瑜伽室、咖啡厅、茶楼、棋牌室、阅览室、中餐吧；同时还有万余平米的社区商业满足人们的居家生活。

楼盘  名称 佳兆业•君汇上品
位置 双流县南湖国际风景区两江交汇处（二江寺古桥旁）
开发商 成都南兴银基房地产开发有限公司
投资商 佳兆业集团
项 目

概 况 占地面积 274亩 建筑面积 1041681㎡
 容积率 4．1 绿化率 30%
 规划户数 当期320户 建筑结构 框剪
 建筑外观 外砖墙 建筑风格 新古典主义
 主要户型及面积 3室2厅：106-130㎡
 项目整体规划 佳兆业君汇上品位于国际城南南湖板块。锦江与江安河汇聚于此，傲居两江汇合之风水宝地，项目北侧紧邻166亩的江安河河滨公园。天然优越的地理位置，使君汇上品享有自然的生态居家环境，同时又享有繁华的城市生活。 佳兆业君汇上品是国际城南的河景低密高层电梯精品项目，社区楼间距可以达到160米，中庭绿化景观可以达到万余平米。社区采用新古典主义建筑风格，内含有3000㎡豪华双会所、一所2500㎡幼儿园和室外的无边际泳池，会所包含了恒温泳池、兵乓球室、台球室、健身中心、瑜伽室、视听室、壁球室、羽毛球场、网球场、咖啡厅、茶楼、棋牌室、阅览室、中餐吧；同时还有万余平米的社区商业满足人们的居家生活。
周 边

配 套 学校 自身配套幼儿园 商业 自身配套社区商业
 银行 　 医院 双流二医院、石油医院
 娱乐 极地海洋世界、南湖公园、自身配套游泳池、健身中心、咖啡厅、棋牌室等。 交通 
物业 名称 成都佳兆业物业管理有限公司 物业档次 中高档 管理费用 1.6元•㎡／月
分摊率 　18% 工程状况 在建 开盘日期 当期2011年8月21日
交楼 日期 2013年12月 装修标准 毛坯 售楼热线 028-86928888
商业 业态 恒温泳池、健身中心、瑜伽室、咖啡厅、茶楼、棋牌室、阅览室、中餐吧、幼儿园 商业面积 
价格 住宅 起价 5300 商铺 起价 　 车位 个数 1:1.2
  均价 6600　  均价 　  价格 
  层差价 　  租金 　  租金 　
付款 方式 130㎡：全款单价4500、按揭5000    106㎡：全款单价4700、按揭5300 销售率 特价房（130㎡）开盘当天卖完，9号楼6月25日开盘，总384户，现剩余37户。当期11号楼未卖出。
卖点 分析 1、在成都限购令区域以外；
2、赠送面积大，比其他楼盘价格低；
3、社区楼间距可以达到160米
备注 1、3梯6户、2梯4户、2梯3户、3梯2户
2、五个户型样板间装修风格各不相同，可以任意拍照，标语为：留下美好、尽情拍照；坐坐何妨等。

第四章  项目分析

一、 周边概况
 周边配套：
　　中小学：美视国际学校、麓山光亚学校、成都实验外国语学校、乐盟国际学校、华阳中学、华阳实验小学、西寺小学
　　综合商场：伊藤洋华堂旗舰店、家乐福、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货、欧尚(高新店)，奥特莱斯，吉之岛购物中心，九方购物中心，江宇天府城(在建城市综合体)，仁和春天(在建)，新世界百货(规划)
　　银行：交通银行、招商银行、农业银行、建设银行、工商银行、中国银行、兴业银行、成都市商业银行、民生银行、中信银行
　　医院：成都市第一人民中西结合医院、双流二医院、石油医院、华西妇女儿童医院、中奥国际医院
　　其他：麓湖度假中心、南湖度假公园、国际五项赛事中心、新益州公园、府河滨河公园、极地海洋世界，生态湿地、成都港旅游码头、天堂岛海洋公园，梦幻岛、江安河滨河公园、河心公园、高尔夫俱乐部
内部配套：项目配套幼儿园
周边商业：
　　伊藤洋华堂旗舰店、家乐福、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货、欧尚(高新店)，奥特莱斯，吉之岛购物中心，九方购物中心，江宇天府城(在建城市综合体)，仁和春天(在建)，新世界百货(规划)
周边景观：
　　益州公园、府河滨河公园、极地海洋世界，生态湿地、江安河滨河公园、河心公园
周边公园：
　　麓湖度假中心、南湖度假公园、极地海洋世界、天堂岛海洋公园，梦幻岛

周边医院：
　　成都市第一人民中西结合医院、双流二医院、石油医院、华西妇女儿童医院、中奥国际医院
周边学校：
　　美视国际学校、麓山光亚学校、成都实验外国语学校、乐盟国际学校、华阳中学、华阳实验小学、西寺小学
周边交通：
　　华阳1路，华阳2A路，华阳2B路，华阳3路，华阳4A路，华阳4B路，501路，801路，803路，805路，807路，809路，811路，813路，815路，817路，819路，821路，823路，825A路，825B路，826路，827路，828路，829路，831路，835路，839路
二、项目优势
1、容积率低，均价相比周边楼盘较低，算得上高性价比宜居社区。
　　2、部分房源临近江安河与河滨公园，景观视觉较好。
　　3、在户型及设计上面，设计的两梯四户大大的提升了居住舒适度。
4、未来市政规划的河滨公园及1.4万平米商业配套，未来人气较好，升值潜力大
三、项目劣势
1、公共交通较为缺乏，且距离市区较远。无私家车业主出行非常麻烦
　　2、目前周边大部分都为荒地，未来开发周期较长，人气较为冷清，后期应该有所改善。
　　3、附近大部分都为待拆迁居民房，附近还有一个拆迁安置小区。可能会影响整个区域居住品质。

第五章  项目总体分析评价
总结分析:
“佳兆业•君汇上品”位于锦江和江安河交界处，毗邻南湖公园，万余平米的小区绿化打造，占地面积274亩，只有28%的土地用于建筑，其余土地均用于绿化、景观打造。该小区最大的亮点是楼间距可达到165米的超远距离，让住户享受到良好的光线和视线，大部分户型都可以看到小区内园林或是滨河景观。小区自身的配套设施完善，物业服务质量高，6600的均价不管是地段还是环境来说都是超值的。

销售率：一、二期已交房，2012年7月五期开盘，销售率为300套左右/月，总销售率约为70%
综合点评：现项目周边配套不成熟，交通不便，但是价格较周边楼盘低，价格优势较为明显，从片区长远发展来看，项目周边配套将逐步完善，也会带来更多人气，投资自住皆宜。

慧人置业84期白班学员：苏玉婷
                                                            2013年4月17日