中德·英伦联邦项目市场调查报告  

              

目    录

第 一 章   前言

第 二 章   片区(板块)规划与交通状况

第 三 章   项目的基本信息

第 四 章   项目swot分析 

第 五 章   项目产品分析

第 六 章   价格分析 

第 七 章   销售去化分析

第 八 章   目标客户群体分析

第 九 章   企划分析

第 十 章   业务分析

第十一章   中德·英伦联邦市调总结

 

第一章   前言

    通过在慧人培训中心一周的培训后，我掌握了一些理论知识，为了更好的巩固这些理论知识并付诸于实践，在宋老师的用心安排下，我展开了我的第一次踩盘工作。这个过程对不善于人际沟通的我是一个极大的跳战，但是这次踩盘不仅让我克服了恐惧感、增长了见识，也为以后的工作打下坚实的基础！

调查方法：1、于人南立交旁售楼部实地踩盘

          2、于天府大道南段项目期房踩盘

          3、于“搜房网”查找详尽信息

第二章   片区(板块)规划与交通状况

    中德·英伦联邦板块位于新川板块，即以四川和新加坡合作建设的“新川创新科技园”为核心的区域，地处天府大道东，会龙大道和双华路之间，与天府大道、红星路南延线两大城市中轴并驾齐驱。八车道的天府大道、红星路南延线等主干道通往城南高速、成雅高速、成渝高速以及才通车的成自泸高速均十分快捷。

地铁1号线、6号线交汇于此，双地铁快速接驳城市中心繁华区域。距离天府广场仅15分钟车程，距离火车南站不足10分钟车程。距离火车北站、火车东站均有方便快捷的城市主干道，车程在25分钟以内。距离双流国际机场仅需8分钟车程。距离华阳客运中心仅5分钟车程，华阳客运中心拥有通往成都周边各景区的班车，方便出行。距离华阳美食一条街——左岸花都，只要3分钟的路程。

片区图（一）

片区图（二）

 第三章   项目的基本信息

中德·英伦联邦项目基本信息

                       

 概况图

第四章  项目SWOT分析

 

SWOT图（一）

SWOT图（二）

SWOT图（三）

                                        

第五章  项目产品分析

    中德·英伦联邦项目位于国际城南天府大道南段，地处天府新区核心区域，是城南未来20年最具发展潜力的新川板块旗舰项目。

    中德·英伦联邦北临5平方公里的西部金融中心——金融城，东接规划为10平方公里的花园式新川创新科技园区。天府大道、红星路南延线、地铁1号线、6号线均从项目经过。项目总规划用地面积约360亩，总建筑面积约128万平方米，是国际城南首屈一指的超级大盘。项目以英伦文化与生活气韵交融的古典风情为蓝本，将精心打造为涵盖住宅、高级会所、主题商业、双语幼稚园等多种业态的高端国际社区。

    中德·英伦联邦采用围合式穿插点式布局，为实现55%的绿化率，降低建筑密度，局部采用超高层建筑，户型朝向以最大景观化为原则，有效解决高层对视问题。本项目户型设计理性，注重实用性、舒适性及私密性。户型区间为60—120平米，除70—90平米梦想幻变主力户型外，更有60平米左右精致舒居户型，90—120平米豪华观景户型，户均赠送率超过40%。还特别设计首层下沉式私家花园， 270度八角豪华观景卧室，顶层梦想创意阁楼，与小区数十万平米英伦风情园林交相辉映。

中德·英伦联邦小区布局合理，人车分流，彰显人文关怀；三重豪华入户大堂，尊贵私家奢享。为小区业主量身度造的约6000平米高级商务会所、8000平米主题会所，集景观游泳池、恒温游泳池、英式下午茶、休闲运动中心、儿童王国、咖啡屋于一体。

户型：中德·英伦联邦的超高得房率，一直是业界与业主热议的话题，而中德·英伦联邦的户型创变与自我升级，则更趋人性化、更趋实用性。平均每户超过45%的不计产权空间，最高可达172%震撼得房率。

户型图（一）：

超大可变空间

户型图（二）

户型图（三）

第六章  项目价格分析

从去年6月份开盘至今，价格上涨1400元

第七章  销售去化分析

    中德·英伦联邦现又支持公积金贷款了，其均价9000元/㎡，现主推22号楼，22号楼三房、四房在售，一次性优惠2%，按揭优惠1%。

第八章   目标客户群体分析

    中德·英伦联邦的青年置业者的比例高达80%，其中在天府新城科技园区及周边工作的人占绝对主力。这批购房者，属于高知人群，只要认同项目的文化感、产品、身份感，不仅会快速决定下单购买，而且凭借自身的影响力带动周边人群关注项目，迅速为社区形成一个特有的圈层，这完全符合当初项目的定位构想。

    据销售人员介绍：“我们的产品，是专为城市的青年才俊定制，正是因为定位精确，才会受到市场认可。作为主城区200万平方米的千亩大盘，中德·英伦联邦的气势不凡，后劲十足，与我们的业主群体气质很类似，再加上公司对前期业主的让利、关爱，促使他们对项目的认同感加强。”事实上，这批城市中坚力量，现在看来，是以中德·英伦联邦为点，撬动了新川板块，未来，将成为这个社区的无形资产，成为天府新城散发着活力、青春气息的居住新星。

其实，中德世纪置业从拿地起，就看好成都这个西部中心城市的未来发展前景，更看重将为这个城市的发展带去强劲动力的青年人。所以，锁定新川板块这个由三大产业园区（新川创新科技园、孵化园、软件园）围合的、成都未来20年颇具发展潜力的区域，服务城市尖端产业人群做的产品，目标明确，更有指向性。

目标群体客源图

第九章  企划分析

   中德·英伦联邦的二期请来了著名影星王珞丹做代言，广告语：与王珞丹一起，见证中德品质。中德·英伦联邦拥有自己的官网www.yllb.cn以及新浪官方微博。不仅提供住宅产品，而且提供生活附加值，承袭大宅品质、亲民价格。

 

第十章  业务分析

中德·英伦联邦位于人南立交的售楼部装修豪华大气，因为我分别中午12点过和晚上6点过去的，销售人员数量较少，对我这种单独前往的女生比较敷衍，可见没有强烈的服务意识。在销售中多次提到中德·英伦联邦的高赠送低密度、品质及新天府广场的发展。销售人员着装大气，知识面广，谈吐清晰有调理。

天府大道南段售楼部

天府大道南段沙盘

三层水晶模型

第十一章 中德·英伦联邦市调总结

  “中德英伦联邦”打造的是英伦文化与生活气韵交融的高端国际社区，异国风情别具一格，圆顶角楼、暖色系的砖墙、石板瓦等英伦建筑元素给人最为直观的感受。社区的自身配套设施十分完善，包括会所、双语幼儿园、小学、中学、医院等，对住户来说，十分便利。该楼盘最大的卖点是各户型超大面积的赠送率，最高达342%，但是，在实地对比样板间的过程中，发现其60平米的小户型的设计不合理，在厨房旁有个赠送的生活阳台，大约十平米，这个阳台没有多大作用，浪费了空间，不免让人有些失望，虽然以赠送大面积来吸引购房者

但更应考虑户型设计的合理性。

第84期白班学员：钟汶琪

                                                            2013年4月16日