蓝光coco蜜城市场调查报告
目录
一、    前言
二、    项目基本信息
三、    片区规划与交通状况
四、    项目SWOT分析
五、    项目产品分析
六、    价格分析
七、    去化分析
八、    客源分析
九、    企划分析
十、    业务分析
十一、   项目总体分析评价
                                     

班级：83期晚班   姓名：谭清方

一．前言(此次调查的目的和方法)
此次调查的目的：
1. 通过在慧人理论培训，课堂演练讲解项目区域配套和沙盘以及户型，如何接待各种客户的基础上，然后实地以客户买房的身份去踩盘，亲自体验房地产销售完整的销售接待流程。
2. 通过对踩盘项目资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体等信息，再结合网上资料的收集。把在慧人学习到的知识运用到其中，学习其他职业顾问的优点，为自己将来成为一名优秀的职业顾问奠定基础。
此次调查的方法：
以买房者的身份
二．项目基本信息（含案名含义分析）
项目名称：蓝光—COCO蜜城
COCO蜜城概述
项目简介：COCO蜜城是蓝光继COCO时代之后的又一力作，COCO蜜城坐落成都城
西片区，内光华—人文底蕴的区域，说道城西比肩城南的繁华区域，很多人会自然的联想到内光华。COCO蜜城位于2.5环黄金走廊，是内光华最后的一块住宅用地，也将是城市精英得以入住城西的最珍贵机会。 .

1、 基本信息
        行政区域：青羊
        区域版块：光华
项目地址：内光华贝森路与四威路交界处
方位：西二环到三环
建筑类别：多层
物业类别：普通住宅、商铺
户型面积：62-84平米
开发商： 四川蓝光实业集团有限公司
投资商： 蓝光地产
物业公司：蓝光嘉宝物业有限管理公司
物业费：2.80元/平方米
项目特色：品牌地产、轨道沿线、经济住宅、投资地产
2、销售信息
销售部地址：内光华贝森路319号

售楼部电话：400-606-6969转18330
开盘时间：2012年10月20日
入住时间：预计2014年12月30日前
预售许可证：成房预售中心城区字第9377号
3、价格信息
均价：9200-9300元/平方米
付款方式：银行按揭贷款、分期付款、一次性付款
4、详细信息  
产权年限：70年
产权类型：大产权
容积率：3.4
绿化率：30%
          户数：1319户
          建筑面积:171951平方米
占地面积：36000平方米       
工程进度：主体施工中
          建筑结构：框剪结构
楼层状况：24、30层
车位信息：机动车位1192个（1:0.8）
三、片区（版块）规划与交通状况
1、交通情况

地铁4号线结合，清江西路、光华大道、龙腾路、青羊大道以及众多道路在内光华
       区域形成了高密度的交通网络。
2、 周边商业
西单商场、国美电器、百安居、优品道广场、人人乐、乐宾百货、家乐福、仁和春天光华店以及其它步行街。
3、 周边公园
宽庭公园、天鹅湖高尔夫、东坡体育公园、皖花溪公园、杜甫草堂、金沙遗址公园。
4、 周边学校
    天使宝贝早教、成都幼师实验幼儿园、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中、西南财大。
5、 周边医院
成都满地可医院、成都康华医院、金沙骨科医院、成通医院、岷江医院、城西医院、青羊区第六人民医院、青羊区中医医院、春天口腔、义顺堂综合医院等。
6、 周边银行
建设银行、工商银行、农村信用银行、中信银行等。
S- 项目SWOT分析（S-优势，W-劣势，O-机会，T-威胁）
S-优势：
1、开发商蓝光是川内知名的房地产企业，蓝光集团的产业结构由四大版块构成：房地产开发版块、资产管理版块、绿色健康饮品版块、生物药业版块，所以说蓝光集团的实力相当雄。可以得到品质的保障。
2、从地理位置来讲：是西2.5环绝版地段。
3、从周边配套来讲：商场、购物、学校、医疗、公园等设备设施都具备，所以说生活配套齐全。
4、从交通来讲：地铁线正在规划中，周边的公交线路多，出行方便。
5、比起市中心来讲这边环境要安静的多，而且比城内的空气好的多。
 W-劣势：
1、因为周边配套齐全和地段的影响，造成价格偏高。
2、楼盘全是紧凑型的，而且是小户型，这样造成了想买大户型的落空。
3、楼盘内有商业街，所以低楼层的业主估计会觉得有些吵。
0-机会: 
1、COCO蜜城无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO蜜城领踞成西2.5环，地面交通二环路与三环路、贝森路与四威南路交界处，四通八达，更有地铁4号线、7号线锦上添花。即使位于寸金寸土的东2.5环绝版地段，COCO蜜城依旧推出了以62-84平米的可变小户为主的创新型幻变户型，作为区域内唯一的配套醇熟的小户型社区，COCO蜜城独特的领先型户型设计，实现小户型，大面积，全功能的生活空间，重新定义城市公馆新标准。
2、物业服务则选用了蓝光地产旗下嘉宝物业的金牌管家式服务，可谓是全方位立体升级。同时，社区还将打造20000平米商业公园，半下沉式广场与步行街区式商业，形态丰富，未来将引入国际化美食餐饮、时尚购物、休闲娱乐、商业卖场等多种业态，让流光溢彩的都市繁华常驻家门口。

T-威胁：
尽管是知名集团的开发商，但周边相邻的也有正在火热销售的楼盘项目，所以或多或少的影响销售业绩。
五、项目产品分析
1、62-68平米：全能奢侈三房，超大赠送空间，做到最大化合理的紧凑三房面积。
2、67-84平米：1+1城市小叠层，满足精英阶层更多生活需求。
3、68平米B2户型：入户6.6米大进深，客厅、餐厅一体化，奢贵大气；独立书房带飘窗、奢华双套房设计，极限赠送尺度，实得约121平米；超20平米奢阔套房式主卧；次卧对接景观阳台，极目四野，景观无限；户型方正实用，楼上楼下互不干扰；厨房L型操作台对接方正生活阳台，施展厨艺更好心情。
户型综述：
COCO蜜城户型在62-84平米范围内：3室户型4种（62-68）平米；4室户型2种（71-84）平米；均有赠送面积和半赠送面积，总体来讲挺好。
六、价格分析
1、COCO蜜城最新的均价在：9200-9300平米，从2012年10月20日一批次开盘到目前来看，价格均成一个上涨的趋势。
2、中庭房源均价在：9538元/平米，中庭房源底价热销中。
3、跃层和变换户型：蓝光COCO蜜城将在售2、4号楼，其中2号楼为1+1城市小叠墅，4号楼为60-80平米幻变户型，全款优惠5%，按揭优惠4%。惠后价格
8900-14000元/平方米。
 
七、去化（销售状况）分析

1、 一批次已经于10月20号开盘，销售的情况很好

2、 蓝光COCO蜜城已于11月17日推出2、4号楼，其中2号楼为1+1城市小叠墅，

4号楼为60-80平米幻变户型。

3、 从踩盘当天来看售楼处客户挺多的。

八、客源（目标客户群体）分析
   
1、 大多数是20多岁的年轻置业青年居多。

2、 投资者、炒房者利用成熟的地段来获取增值利益。

3、 买来当租房赚钱的群体。

4、 为孩子读书的，周边学校多。

九、企划（推广）分析
    
1、销售部外围的装修和绿化。
    
2、 售楼部外的保安引导顾客停车。
 
3、 销售大厅门口专为接待客户而设立一名迎宾。

4、 销售大厅内的合理化布局和优惠信息的易拉宝都惹人眼球。

5、 有一个精装套2的样板间让人有身临其近的感觉。

6、 媒体推广有：新浪乐居、成都搜房、居周刊、新房帮、腾讯房产网等途径。

十、业务分析
   通过踩盘当天的情况来看，售楼部现场的人气很旺，在加上广告和媒介的推广，从
销售员处打听到COCO蜜城的销量很可观。

十一、项目总体分析评价
    
城西，发展最早且最具人文底蕴的区域，一个被视作上方风水的宝地，位于2.5
环贝森路，该片区配套成熟，交通条件良好。同时，该区域优越的地理位置和完善的生活配
套吸引着更多人的进驻。
而作为成都本土蓝光落于内光华片区内最后一块住宅用地，将其作为成都青年购房者的COCO蜜城选址，蓝光COCO蜜城以其独一无二的地理位置、低于片区均价的超高性价比成为成都人住进内光华的最后机会。
蓝光COCO蜜城位于贝森路宽庭公园旁，是内光华区域最后一块住宅用地。其绝版的地段自然奠定了其项目价值，已经推出即受到了来自各界的关注。
项目落子处地段绝佳，配套齐全，属于内光华片区内的稀缺物业；交通便捷，更有正在修建中的地铁4号线和7号线从旁经过。
项目涵盖2万平米风情商业公园，并将打造约1万㎡品牌超市，同时，仁和春天光华店、优品道广场及其步行街将蓝光COCO蜜城环绕其中，居住其中可在宁静安逸的生活与城市的热闹喧嚣中自由转换。
蓝光COCO蜜城户型在产品的设计上，尽量可能做到不偏不倚，既以大赠送小户接纳刚需购房者，又以奢尺跃层迎合改善型购房者，让两个购房主力人群各取所需。
十二、踩盘的感受
   本人于2012年11月24号周六和两位学友一起去COCO蜜城踩盘,当时接待我们的是一个实习置业顾问,他的专业不是很好,可能是刚入行的原因。很多问题都需要我们主动问他，才给我们讲解，样板房也是我们自己去看。不过现场的人气到挺旺。

                                             班级：83期晚班
                                             姓名：谭清方
                                             时间：2012年12月3号