蓝光COCO.时代

 

调

 

查

 

报

 

告

 

 

 

 

目录

 

1.     前言

2.     项目基本信息

3.     片区规划与交通状况

4.     项目SWOT分析

5.     项目产品分析

6.     价格分析

7.     客源分析

8.     企划(推广)分析

9.     项目总体分析评价

 

 

1.前言(此次调查的时间,目的和方法)

2012年9月17日,兹进入成都惠人进行职业顾问培训,通过几天的理论知识培训,开始进行社会实践课程,要求对成都市蓝光COCO时代进行实地踩盘并完成项目调查报告。

时间目的和方法:采用电话咨询和对销售楼盘实地调查以及在各大门户网站来搜集蓝光COCO时代的基本信息,通过整理收集的资料数据,进行项目SWOT分析,消费群体分析,推广分析,体验销售人员的对客流程,现场掌控能力,团队精神。从而达到学习能力的提升及房地产知识的巩固。

2.项目基本信息（含案名含义分析）

项目名称：蓝光—COCO时代

COCO时代概述

项目简介：COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，COCO时代坐落成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达。同时COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左右。定位缤纷都市生活体的COCO时代在住宅产品打造上以50-89m2幻变城市公馆为主7栋高层以围合式布局与两万平的商业部分融为一体，直面大型商业区。项目还打造了面积约20000平米的城市级商业街区，商业形态丰富，包括潮流主体店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区捷普。

项目基本情况

 

项目地址：成都二环路东一段内侧踏水桥北街

销售部地址：成华区二环路东一段内侧踏水桥北街（府青立交旁）

环线位置：一环 二环

所属商圈：府青路

建筑类别：高层

物业类别：住宅 综合体

装修情况：清水房

项目特色：教育社区 地铁沿线

开盘时间：2012.9.16一期开盘

入住时间：2014.9月

容积率：4.5     

绿化率：30%

物业费：2.80元/平方米.月

价格详情：8800-9500/平方米（2012.918起价8800/平方米，最高价9500/平方米朝内均价8800/平方米，朝外均价9400/平方米）

优惠：全款92折 按揭93折

开发商：蓝光地产

物业公司：蓝光嘉宝物业有限管理公司

预售许可证：成房预售中心城区字第9320号

工程进度：主体施工中

产权年限：70年

占地面积：36666平方米           

建筑面积:217500平方米

户数：2000户

楼层状况：22—34层

建筑结构：框剪结构

车位信息：机动车位1183（1:0.5）

         非机动车  2258(1:1.2)

3.片区规划与交通状况

蓝光COCO时代坐落在成华二环路东一段内侧（府青立交旁）,地面交通:二环路,主干道地铁三号线,六号线正在规划中, 府青路、建设路四通八达 ,20多条公交线路：

“二环路东一段中站”—2路、51路、52路、76路、108路

“府青路二环路立交桥站”—7路、49路、113路

“桃蹊路西站”—76路、86路、113路

“建设北路二段站”—6路、14路（原535路）、

“二环路建设路口站”—2路、51路、52路、114路、412路

“建设路东站”—6路、14路（原535路）、42路、71路、72路、76路

“三友路北站”—18路、53路、113路。

4.项目SWOT分析

一 优S

1.品牌的优势：蓝光连续七年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置，去年8约在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具责任房地产企业”两大奖项，再次闪耀全中国，继蓝光富丽东方后，蓝光再此进驻城东。

2.交通的优势：COCO时代领踞成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，20多条公交线路出行生活都很方便。地铁6号线、3号更是线锦上添花。

3.教育设施：基础教育设施有子科大附小，电子科大附中，成华实验小学等，周围人文气氛浓厚。

4.商业配套：COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈，更有伊藤洋华堂、龙湖三千集等综合体环伺左右，具有

投资潜质。

二.劣势W

1.环境嘈杂：周边环境比较嘈杂，地铁开通后临街单位可能会受到影响。

2.交通影响：由于现在二环路修建高架桥，暂时几年内交通会受到拥堵。

3.户型鸡肋：为了满足刚需人群，户型的销售设计上存在缺陷，无论两室或者三室房间的空间受到限制，客户异议较大。

三.机会O

目前无论从建设路片区的商业发展速度、未来的发展空间来看还是从强大的区域人口支撑来看，建设路片的商业投资价值和未来发展空间是不可估量的。

从交通配套的升级和各种配套资源的完善、环境的改善等方面来讲对位于二环路上的建设路商圈都是重大利好，COCO时代将打造面积约30000平米的风情商业公园，涉及到美食餐饮，时尚购物、休闲娱乐、商业娱乐、商业卖场等一系列多元化的商业打造，商业形态非常丰富。

四.威胁T

由于自身的户型缺陷，周边开发楼盘较多，如保利、东方惠城、阳光100米娅中心等。

5.项目产品分析

1.项目一期2012.9.18开盘预售

2.户型篇

户型解析：

D1户型，建筑面积69平米，实得面积78平米。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。干湿分区合理。客厅，主卧次卧均采用飘窗，采光明亮，书房太小，舒适度不高。

 

户型解析：

D2户型，建筑面积68平米，实得面积76平米，3室2厅1卫。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。干湿分区合理，客厅，主卧均采用飘窗，采光明亮。次卧太小，舒适度不高。

户型解析：

D3户型，建筑面积63平米，实得面积69平米，飘窗全赠送。客厅采用卧室的间接采光，采光不好。主卧均配备飘窗，全采光，次卧采用窗户。干湿分区合理，厨房配有生活阳台.，卫生间正对卧室，私密性不强。

户型解析：

D4户型，建筑面积55平米，实得面积58.5平米，飘窗全赠送。客厅采用卧室的间接采光，采光不好。主次卧均配备飘窗，全采光，干湿分区合理，厨房配有生活阳台.，大门正对两个卧室，私密性不强。

户型解析：

D5户型，两室两厅单卫设计，建筑面积约53平米，实得面积为56.5平米。客厅采用卧室的间接采光，采光不好。主次卧均配备飘窗，全采光，干湿分区合理，厨房配有生活阳台.，大门正对两个卧室，私密性不强。

户型宗述

 

通过对以上5种户型的调研，对此得出以下结论：

蓝光COCO时代主推50—69平米户型，均以小户型为主，住宅产品为刚需小户型。由于地理位置较好，开发商为了在目前的市场中创造销售引爆点，从建筑造型和户型设计上综合考虑，多采用飘窗采光以满足赠送空间。 50平米2居，近80平米3居。但在实用性上没有太多的突破，导致所谓的套3只有D1型可勉强作为3房用途（一主、一次、一书房）。

6.价格分析

蓝光COCO时代价格详情：8800-9500/平方米

（2012.918起价8800/平方米，最高价9500/平方米朝内均价8800/平方米，朝外均价9400/平方米）。

周边其他项目价格对比：

项目名称	现房/期房	价格区间(元/㎡)
浅水半岛	现房	9330
龙湖三千集	现房	13000

7.客源分析

客户定位群：

1.22-35岁首次购房的刚需青年职业群体

2.中小型投资客户

购买目的：投资、自住两相宜，看重未来的升值潜力。

3.心理特征：看重项目所在的地段、便利的交通，人文自然环境。

总的来说从两人世界到三代同堂，满足城市青年对生活的一切需求。

8.企划（推广）分析 

1.      销售现场包装

     1）外围形象墙包装

      2）现场导视系统设立完善

      3）销售现场设立多名销售助理以此创造较好的销售氛围

      4）打造了一套D2户型的精装样板间

      5）安排多名保安进行客户停车引导

2.   媒体推广

1）新浪乐居

2）成都搜房

3）居周刊

9.项目总体分析

项目位置较好,紧邻二环路,交通方便,又良好的生活配套,周边均为大型成熟的社区例:浅水半岛.也为本项目提供了良好的人气支撑。从产品上来讲目前所推出的户型均为小户型刚需产品，但是户型设计存在缺陷，次卧普遍较小，生活舒适度不高。但由于蓝光本身的品牌优势，导致开盘销售情况良好。

 经过对COCO时代的实地踩盘，现场销售助理较多，感觉现场人气很旺。接待我的是一位男性职业顾问，对我进行了项目简单介绍，没有进行户型推荐，没有存在太多的销售欲望。我对D2户型的次卧空间上提出了质疑，他采取了回避态度，然后我对商业表现出了极大的兴趣，他对商业做了一个简单的介绍，在2013年的3月份实施招商。

 

THANKS

 

                                                       以上为我2012.9.19—2012.9.24日对蓝光COCO时代的市场调查报告。

                                                                                     感谢辅导我的各位老师！

                                                                                                  邓雅心

                                                                                                 2012.9.24