慧人置业顾问白班73期

 

 

李尧

 

 

 

金

科

市

场

调

查

报

告

 

一、调查时间 2012-4-30

 

二、此次调查的目的

 

三、片区（版块）规划与交通状况

 

四、项目基本信息

 

五、项目SWOT分析

 

六、项目样品分析

 

七、价格分析

 

八、客源（目标客户群体）分析

 

业务分析

 

九、项目总体分析

 

一、前言

（一）、此次调查目的

1、通过对在销楼盘实地调查，收集金科信息；

2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；

3、通过调查研究，提高自身素质；

4. 了解所学知识在工作中的应用

5.为将来工作打基础

（二）、本次市场调查的方法

1 通过网络找资料

2 实地踩盘

 

二、项目基本情况：

行政区域：开县

区域板块：金科

项目位置：开县平桥片区职教中心北面

建筑类型：小高层

物业类别：公寓,普通住宅,别墅

开发商：重庆吉祥天房地产开发有限公司

物业费：2元/月/平米

楼盘特色：公园地产,教育社区,轨道沿线,投资地产

均价：4200元/平方米

付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款

月供：2000-4000元

首付：15-20万

历史价格：2012-03-24 均价 4000元/平米

产权年限：70年

产权类型：大产权房

开工时间：2011年10月8日

容积率：32.8

绿化率：35.1

总户数：30000

建筑面积：199262.31平方米

占地面积：60585.2平方米

开发商: 重庆吉祥天房地产开发有限公司

 

户 数:总户数30000户

金科开州城是金科在渝东北第一个项目，该项目地处开县西部新区，分4期开发，预计规划近100万方，全部入住人口约3万人，项目中还将规划七条商业街区、两大中心广场，届时将引入一流影院、大型超市等商业配套。项目一期推出产品为金科第八代洋房及高层产品。项目位于：开县平桥片区职教中心北面

，整个项目占地100亩，建面约20万平米。项目以商住分区、点式布局为规划原则，左侧规划为顶级写字楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅。

住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。

风情商业街区，集中浓缩了开县生活的全部，美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。

 

（一）、建设项目概况

1、项目名称：金科·开州城；

2、建设性质：新建；

3、建设地点：开县新城平桥片区；

4、工程建设内容和规模：“金科·开州城”是重庆市金科骏耀房地产开发有限公司拟开发建设的住宅小区项目，位于开县新城平桥片区，项目用地东侧、西侧及南侧均临规划城市道路，北临南河，所在地景观资源优越，交通便利。

拟建项目建设用地面积60585.2m2，总建筑面积199262.31m2，其中住宅156827.09m2，商业14925.85m2，配套设施1211.63m2（其中社区活动用房312.56m2，物管用房795.96m2，消防控制室43.01m2，大门60m2），地下车库及设备用房25831.51m2。项目共设计有1976户，建成后可供6323人入住；该项目设计有210个地上车位，709个地下停车位，容积率为2.8549，建筑密度32.9621%，绿地率35.1486%。

整个项目由15栋建筑构成，其中A1号楼为2F商业楼；A2-A4为5F花园洋房；A5-A9为8F花园洋房；A10为6F花园洋房；A11、A14为30F高层商住楼；A12、A13为33F高层商住楼；A5为25F高层商住楼。A6-A10建筑均为纯住宅楼，其余10栋配套建有商业门面。项目建有物管用房、社区活动用房、停车库、消防控制室、变配电房及垃圾收集点等配套服务设施。

（二）、环境影响评价主要工作内容

具体工作内容为：环评机构接到环评委托书后组织环评课题组开展工作，首先进入拟建项目所在地进行现场勘查和资料收集，确定环境问题及环境因子，确定环境保护目标；通过项目的工程分析和污染影响分析，进行环境影响因子的筛选，确定源强；通过现状调查监测，进行大气、水、声、生态环境等的现状评价；按照达标排放、总量控制的原则，提出技术可行、经济合理的污染防治措施，预测和评价本项目建成后排放污染物对环境产生影响的范围和程度，作出本项目是否可被环境接受的结论，同时开展公众参与，广泛征求公众意见，最后将上述内容编制成环境影响报告书，报送环境保护行政主管部门审批。

（三）、项目建设可能带来的环境影响及拟采取的预防或减轻不良影响的措施

拟建项目施工期的主要环境问题为施工噪声、施工粉尘、运输扬尘对环境的影响，同时在施工过程中将引起局部的地表扰动和水土流失。针对施工期的环境问题，拟采取合理安排施工时间、洒水抑尘、采用密封车辆运输易撒漏物质、工程区设置排水沟和沉砂凼等措施减轻工程施工对周边环境的影响和减少水土流失。

服务期主要环境影响问题为小区内居民产生的生活污水及生活垃圾。废水经过生化处理后通过市政污水管网排入开县污水处理厂，经污水处理厂深度处理后排入南河；生活垃圾经环卫部门定点收集后统一处置，服务期的废水及垃圾经妥善处理后对环境的影响较小。

（四）、金科的效果图

 

 

 

 

（五）、户型结构

1室2厅1卫

 

 

 

 

1室2厅1卫

 

2室2厅2卫

 

3室2厅1卫

 

 

 

 

 

 

三：项目交通状况和项目基本配套：

（平桥车站-职教中心）、（平桥车站-中心客运站）、（平桥车站-兴合村）、（平桥车站-体育中心）、（平桥车站-开县政府）、（平桥车站-歌剧院），4条公交线路，直达开县东、西、南面。中坝站 其他交通：三纵四横交通路网：开州大道、南山东路、绕城高速、

1.周边商业：重庆百货乐、家乐福、永辉、新世纪百货、美每家、等

2.周边景观：10亩大公园、汉丰湖

3.周边医院：协和医院、儿童医院、中医院医院、生殖健康医院、开县人民医院

4.周边学校：幼儿园：温馨幼儿园、阳光幼儿园、小乖乖幼儿园

小学：汉丰1学、汉丰2学、汉丰4学、汉丰5学、凤凰小学、中学：开县中学，开县实验中学

四：项目SWOT分析

1.S 优势：金科住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计人性化。临街实验中学，教育资源丰富，交通四通八达，公共交通便利，出行生活都很方便。周边配套齐全.

 

② W 弱势：金科项目目前周边缺乏已建成的大型商业配套，日常生活稍有不便，商住一体的设计会带来比较繁杂的人群，临开州大道的房源将带来一定的噪音隐患。

②O 机会：临近规划中的地下商场。紧邻为人民服务的春天女人大型商业中心，以及自身风情商业街区的打造，解决了购房者的吃喝玩乐日常消费，以及确保了未来巨大的增值空间

③T 威胁：重庆吉祥天房地产开发有限公司是以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业。金科造城项目临近市政公园以及实验中学，周边教育资源、环境资源较丰富。品质开发商精装房源。户型较为方正，适合刚需人群。另外，项目的音乐主题比较有特色。

 

S—优势 1片区价值：平桥南部，一直有南富的说法，片区经济发达。 2升值潜力：片区经济发达，未来增值空间大。 3开发商实力：金科地产全国知名。	W—劣势 1距离城中心较远，进城花费时间较长。 2目前开州大道比较拥堵。（修路） 3周边生活配套不齐全。 4紧邻高压线，辐射大，影响身体健康 5娱乐设施不健全
T—威胁点 1周边项目供应：周边大盘较多，市场供应量大。 2政府政策：政府政策今年对房地产的调控严厉，整体环境不佳。 3 商铺面积大	O—机会点 1 配套完善：周边学校、医院、交通等生活配套齐全。 2市场回暖：春节以来市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场。

 

 

五：金科价格分析

金科2012年03月24日的最新销售报价为均价4200元/平方米。

根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则金科购置成本大体如下：

购房费用：（等额本息还款法按揭年数20年计算）

税费：

生活居住成本（月）：

窗体顶端

六：目标客户群体分析

1、 项目目标人群：金科的区位和户型决定的目标客户群是受过良好的教育，有个人审美观和注重生活品质，精神享受，并具备一般购买力的都市青年阶级。或是2口之家，老年夫妇等

2、 群体特征：
在周围大型企业工作，以白领、文员为主（事业处于上升期，有一定购买力）。或有自己的事业。已累计一定财富的中年人（一般买给父母）
看好区域发展潜力的投资者。（很有可能）

【目标消费群纵向特征】

1有较好的经济实力；

2 认同本项目区位和环境；

3 向往宁静的生活；

4个人购买，主要为改善居住环境，享受生活，以及为儿女或父母置业、投资之用；

5在居住上选择与主城区有一定的距离，又不离繁华之地。

第一类：区域辐射范围内企业白领（管理者/技术人员等）；

第二类：其他区域撤迁户部分有购房需求的居民

第三类：开县周边及二级城市追求高品质生活的人士

第四类：投资者及其他投资客、项目周边政府官员及私营业主、外地投资及其他用途客户

 

 

七：项目总体分析

金科最大的卖点在于户型设计，能将80平米设计成套2，甚至套3.这是非常少

 

见的。满足了很大一部分人的猎奇心理。此外，主力户型的赠送面积非常大，小

 

区的绿化覆盖率也高达35%。采用的是点式独栋布局，楼间距非常宽。教育资源

 

丰富，交通更是便利。样板间的设计也非常不错。整体区域配套比较完善，升值

 

空间较大。金科采用的是商住一体的综合住宅。人员流动比较大，相对的噪音也

 

会比较大，喜欢安静的业主可能会再三斟酌。金科的交房期延长到2014年，这

 

可能会影响一部分买家的购买欲。该楼盘2批次即将发售。