光华逸家市场调研报告


前言
成都人都说”南富西贵“，如今的西贵之地又出现了一个西部新城。而光华新城正位居34平方公里的西部新城核心区域，交通条件、生活配套、环境资源等逐渐成熟，正在强势崛起中。如今光华新城继万科、中铁、凯德、蓝光等品牌房企安营扎寨之后，又出现了一个面向刚需族的品质项目?-光华逸家。
本次市场调研的目的
通过对光华逸家的市场调研，将这一阶段在慧人学习的理论知识进行客观实际的梳理，更加深入直观的学习、巩固及总结知识经验。
本次调查的方法
1、通过在网络的查询。
2、通过实地考察。
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一：光华逸家概况
光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，34平方公里的西部新城以现代服务业为引擎，以周边联动产业为动力，逐渐形成现代服务业集群平台，一个崭新的生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，正在诞生。 
而光华逸家正位处西部新城核心区域??光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。 
项目位于西三环，光华大道一段（树德中学对面），整个项目占地114亩，建面约36万平米。项目以商住分区、点式布局为规划原则，左侧规划为顶级写字楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅。 
住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。 
风情商业街区，集中浓缩了成都生活的全部，美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。 
四栋鼎级写字楼集群，成就西核心龙头商务区，为片区商务发展注入强劲动力。1000平米的整层办公区，弹性可变的商务空间、8部高速品牌电梯、5A智能系统配置、整洁的幕墙立面，为西成都生态CBD的发展树立了品质标杆。


二：交通状况
轨道交通：
　　地铁4号线中坝站 
公共交通：
　　37（万家湾-红星广场北）、58（万家湾-五桂桥）、197（万家湾-黄土村）、334（万家湾-体育中心）、406（万家湾-火车南站）、761（万家湾-金马国际体育场），6条公交线路，直达成都东、西、南面。 
交通路网：
　　光华大道、培风路、绕城高速、日月大道（成温邛高速）、三环路、光华8线；



三：项目详细情况
城区 青羊 
地址  青羊西三环光华大道一段（树德中学对面） 
售楼地址  青羊西三环光华大道一段（树德中学对面） 
 售楼处电话 400-606-6969 
板块 光华 
均价 7500元/平方米 
价格详情 惠后均价7200元/平米 
折扣价格 入逸家会享开盘即享1%优惠 
开发商 成都市国嘉志得置业有限公司 
建筑类型 板楼,高层 
物业类别 普通住宅,写字楼,商住 
建筑面积  360000平方米 
占地面积  76113平方米 
开盘时间 2012年3月17日 
入住时间 2014年6月（预计） 
方位 西三环以外 
城铁沿线 4号线 
装修 毛坯,公共部分精装 
产权年限 70年 
付款方式 银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 
容积率  3.6 
绿化率  30% 
总户数  2150 
物业费 2.3元/月/平米 
车位数  2579 
车位配比  1:1.2 
销售许可证 办理中 
投资商  成都市国嘉志得置业有限公司 



四：项目SWOT分析

S：优势
（1）户型均带幻变空间，得房率高，实用性强，面向刚需，性价比较高。
（2）光华逸家位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，区位优势明显；生活配套、立体交通、娱乐设施渐成熟；西三环，交通便利；商住分区明确，写字楼、风情商业街等应有尽有。
（3）光华逸家容积率3.3，相对较低，住宅舒适性较高（广告上写的是小高层，实际上为22层，为高层）。
（4）该盘以小户型为主，符合大部分购房者需求。符合国家政策。
（5）该楼盘绿化较好，据职业顾问介绍其绿地率到达30%。
（6）70%住户南北朝向，80%住户双面瞰景，最大楼间距120米，保证了社区的通透性和开阔性。
W：劣势
（1）光华逸家项目目前周边缺乏已建成的大型商业配套，日常生活稍有不便，商住一体的设计会带来比较繁杂的人群，临光华大道的房源将带来一定的噪音隐患。
（2）该盘在飞行航线之下，噪音较大。
（3）两梯八户的梯户比使得舒居性受到一定影响。

O：机会
（1）该区域为政府规划中的居住区，加之附近有很多盘的交房入住，生活配套将会逐步完善。
（2）该盘有地铁题材，升值潜力较大。    
    （3）百年名校树德中学与光华逸家仅隔一条光华大道，可以为业主的孩子创造一个良好的学习氛围。
（4）入住了众多知名企业的青羊工业总部离光华逸家距离很近，为业主提供了很方便的就业机会。
T：威胁
（1）该盘周围竞争对手较多，其中不乏万科，中铁等实力较强的开发商。
（2）价格偏高，以7500的均价，在众多劣势的考虑下，购房者可能会难以接受而选择其他楼盘。



五：项目户型分析

户型分析：
优点：
1， 建筑面积57平米，实得72平米，三房两厅，得房率较高。
2， 主卧12.7平米，次卧9平米，户型紧凑，面积浪费少，实用性强。
3， 双阳台设计，观景阳台提升了通风、采光和观景效果，厨房外的生活阳台便利了日常晾晒衣物和被褥。
4， 干湿分区，动静分离，符合现代人生活理念。
5， 主卧与次卧、书房之间的距离比较合适，保证了主卧的私密性。
缺点：
餐厅与卫生间正对，对于日常就餐稍有影响。


六：企划推广
售楼部：装修比较精致，服务人性化，为顾客提供餐饮、茶点。户型图：彩色，直观。广告、媒体：宣传力度中等，在画面上追求体现品质。



七：目标客户细分
本楼盘的消费群体一般年龄在30左右的购置婚房的人群、刚校园家里出得起首付的毕业生、还有就是部分购买不起高价房的中年人群，他们的特征是收入水平不高，或者收入高但工作时间不长，积蓄少，但部分能得到父母的资助。他们的购买动机交明显，自住为主，投资的概率较少。工作圈和生活圈偏西或者市中心，但是交通便利。生活品质也不高，其实可以说是没有办法高的那种，考虑单价的同时更考虑总价，性价比。



八：置业顾问业务能力
光华逸家置业顾问业务能力较好，虽然没有站位，没有迎接，没有统一的说词和动作标准。比较随意。但是主动服务的意识还是比较强，基本能正确的引导客户了解该盘。




九：价格定位
  光华逸家预计今年3月开盘推出1号、2号和3号楼，主推53-109平米房源，样板间已经开放，预计均价7000-8000元/平，目前交2000元入会中，开盘后额外享受99折优惠。



十：去化分析
据楼盘置业顾问介绍本楼盘一期在开盘当天已经销售一空，目前已在销售第二期，且第二期400套左右已经销售340套。（该盘是采用交诚意金再按号选择）从售楼部情况看，置业顾问有22个，其中原因可能是今年楼市旺销，该楼盘销售真的如置业顾问所说，也或该盘根本因为购房者较多。



十一：综合分析
   该盘位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，34平方公里的西部新城以现代服务业为引擎，以周边联动产业为动力，逐渐形成现代服务业集群平台，一个崭新的生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，正在诞生。光华逸家正位处西部新城核心区域??光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。