慧人置业顾问白班72期:李朱侠

蓝光锦绣城调查报告

 

一、调查时间  2012 03 24

二、此次调查的目的

三、项目基本信息

四、片区（版块）规划与交通状况

五、项目SWOT分析

六、项目样板间展示分析

七、价格和走势分析

八、客源（目标客户群体）分析

业务分析

九、项目总体分析

十、此次踩盘的感受

 

 

 

一、调查时间：  2012 03 24

二、此次调查的目的：

 

1、通过对在销楼盘实地调查，收集了解蓝光锦绣城的信息；

2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；

3、通过调查研究、分析、判断，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。

4、学习别的楼盘置业顾问的优点，如何做好一名合格优秀的置业顾问，应该怎样去解答客户的问题，如何做到从容不迫的应对各种客户。

三、项目基本信息

 

物业名称：蓝光 — 锦绣城

物业地址：成都市华东区东三环成渝立交桥东南角

 

基本信息：

商铺类型：	住宅底商/社区商铺	所在区域：	成华 万年场
楼盘地址：	和美东路（万科路以北）[ 地图 ]
装修状况：	公共部分精装修	建筑年代：	2013-10-31
容 积 率：	4.98[容积率]	绿 化 率：	30% [绿化率]
标准层面积：	91平方米	物 业 费：	2.20元/平米·月
物业公司：	嘉宝物业	开 发 商：	四川蓝光和骏实业股份有限公司
占地面积：	88666平方米	建筑面积：	441560平方米
交通状况：成都东客站2011年5月通车(距国际城约1公里)。蜀道大都辅道全线通车，经由成渝立交一线
蓝光锦绣城房价均价6900元/平方米

相关信息：
开工时间:2011-03-11
竣工时间:2012-12-28
开发商: 四川蓝光和骏实业股份有限公司
投资商: 四川蓝光和骏实业股份有限公司
物业管理公司: 嘉宝物业
建筑单位: 中冶成工（五冶）建设有限公司
景观设计单位: 汉嘉设计公司
建筑设计单位: 四川汉嘉设计集团
按揭银行:中国建设银行
工程进度:地上层(2012-04-05)
产权年限:70年
户 数:总户数4191户 当期户数102户

建材装修：

框剪结构

楼层状况

18-30层
8456/2栋/30层

车位信息

停车位:2559个

 

四、项目配套：

 

文：树德小学，赖家坡小学、五朵金花双林小学，金苹果幼稚园，爱智幼稚园，好日子双语实验幼儿园，四川师范大学…..
综合商场：约13万平米集中商业综合体、东客站商圈、万科凯德广场、蓝光自由商业
银行：各大银行均有设点

 

片区（版块）规划与交通状况

 

成都东客站2011年5月通车(距国际城约1公里)。蜀道大都辅道全线通车，经由成渝立交一线切入。三环路、老成渝路、东大街东延线、成龙路。98路、223路、331路、854路、855路、856路多条公交路线；东客站的开通，地铁2号线即将运行。

 

让锦绣城变得炙手可热；周边众多巨型商业配套林立，龙之梦，海峡城等大型综合体让锦绣城的繁华比肩城南；41万平米创意东村的规划，三大公园环绕，宜居环境堪比城西；蓝光地产的倾心打造，更让锦绣城的楼盘品质在区域内独树一帜，5大异域风情组团，7大欧洲街区，原味再现欧洲生活。

规划图：

 

 

项目介绍：

 

蓝光锦绣城是蓝光地产战略转型中具有里程碑意义的项目，在经过二十年的探索与积累后，秉承“用心建筑生活”的开发理念，全新打造的高端精装系列产品之一。

? 东方新城正名之作，提升整个东方新城楼盘开发档次与水平；

? 户型多为“2+1”“3+1”等，户户赠送面积，由于政府限制，未来将不会再有“赠送空间”；

以水景为打造主题，以威尼斯休闲风打造风格，通过水系的串联形成类似运河装水系带，形成叠水和岛状景观、圣马可飞狮、、贡多拉小船、彩色琉璃瓦、喷泉主题区、叠水小瀑布等各大水系主题的园林景观，彰显景观面独到的风格与韵味；

 

? 超大楼间距的中庭景观，豪华景观游泳池；

 

? 利用水系形成的水景、景观泳池、与园林绿化形成的草坪、林地等自然景观与人工雕琢的廊架、花坛、喷泉、拱桥、雕塑等相映成趣；让你在高低起伏之间仿佛置身于欧洲小镇威尼斯，轻松享受别墅级别的景观配套。

东方新城核心地段，打造东方新城板块的首席综合社区；

? 采用ART-DECO风格，彰显高雅、挺拔、尊贵，区域内地标建筑；

 

? 超高绿化率高品质电梯房；全地下停车场，完全实现人车分流；

 

蓝光锦绣城是蓝光地产战略转型中具有里程碑意义的项目，在经过二十年的探索与积累后，秉承“用心建筑生活”的开发理念，全新打造的高端精装系列产品之一。

? 东方新城正名之作，提升整个东方新城楼盘开发档次与水平；

? 户型多为“2+1”“3+1”等，户户赠送面积，由于政府限制，未来将不会再有“赠送空间”；

以水景为打造主题，以威尼斯休闲风打造风格，通过水系的串联形成类似运河装水系带，形成叠水和岛状景观、圣马可飞狮、、贡多拉小船、彩色琉璃瓦、喷泉主题区、叠水小瀑布等各大水系主题的园林景观，彰显景观面独到的风格与韵味；

? 超大楼间距的中庭景观，豪华景观游泳池；

? 利用水系形成的水景、景观泳池、与园林绿化形成的草坪、林地等自然景观与人工雕琢的廊架、花坛、喷泉、拱桥、雕塑等相映成趣；让你在高低起伏之间仿佛置身于欧洲小镇威尼斯，轻松享受别墅级别的景观配套。

东方新城核心地段，打造东方新城板块的首席综合社区；

? 采用ART-DECO风格，彰显高雅、挺拔、尊贵，区域内地标建筑；

? 超高绿化率高品质电梯房；全地下停车场，完全实现人车分流；

 

蓝光锦绣城整体占地133亩，约50万平米的建筑体量，是蓝光集团历经3年倾力打造的城东品质大盘，属于目前城区内少见的中大规模性楼盘；项目总共分成5个地块进行开发，整体建筑布局“版点结合”；整体建筑风格采取现代的采用ART-DECO高品质建筑立面体现挺拔、时尚、品质的外立面，整个小区由7条欧洲街区5大异国组团组合而成，其中的威尼斯特色商业风情水街更是项目一大亮点，让你在锦绣城享受不一样的欧洲生活，4重精装入户大堂不仅让你体会宾至如归的感觉更让你感受锦绣城非凡的居家品质，嘉宝物业贴心服务，无论从居住还是投资锦绣城城东第一欧洲生活蓝本让你见证品质与生活的享受

格林公馆是蓝光•锦绣城在4月重拳推出的精致MINI小户。位于锦绣城5号地，总户数458套，户型区间42-77平米。

东客站的开通，地铁2号线2012年7月即将运营，；年轻的置业者即便是在市中心工作，依仗着家门口的地铁，工作生活也可以随意切换。周边众多巨型商业配套林立，龙之梦，海峡城等、凯德广场大型综合体让锦绣城的繁华比肩城南，将6个春熙路搬到了家门口，时尚生活每天都可以随心上演。41万平米创意东村的规划，三大公园环绕，宜居环境堪比城西。便捷的交通，繁华的商圈，宜人的环境以及现强劲的升值空间，在成都范围内名列前茅。约30余万，买下如此稀缺绝版的地段，实属罕见。加上锦绣城格独有的5大异域风情组团，7大欧洲街区的原味欧洲生活，格林公馆smart风格公寓 “坐享其成”。让生活充满质感享受。

格林公馆专属打造年轻人的42-77㎡刚需户型，所推户型均紧凑别致，特设宽景阔窗，让你肆意饱览室外美景。户型方正的新贵一居，让你畅享一个人的自由世界；舒适浪漫的温馨两房，更是很多婚房置业者们的最爱。此外，精美的户型和合理的定价策略以及优惠活动也是“格林公馆smart风格公寓”即将沿用的销售政策，让年轻置业者买得起，住得好。

1. 、项目SWOT分析

S：优势：

①、品牌的优势：蓝光连续七年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置，去年8月在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具社会责任房地产企业”两大奖项，再次闪耀全中国，继蓝光富丽东方后，蓝光在此进驻城东。

②、蓝光锦绣城位于城东核心生活圈，地理位置优越，项目距离成都东客站仅3分钟车程，距地铁2号线约1公里，步行约5到8分钟即可抵达，项目紧邻万科魅力之城，约6万平米的商业广场，生活十分方便，百亿级大体量商业配套，一站式解决巅峰生活所需。

③、蓝光锦绣城、超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计实用、人性化。家门口的全程教育，交通四通八达，公共交通便利，出行生活都很方便。

④、华贵ATR—DECO建筑，挺拔的柱状线条、高耸的造型给人以威严感；外立面色调统一，采用地中海砂岩的颜色，；哥特式顶尖的楼顶设计，象征着积极向上的心态。锦绣城整个外立面呈现出来后，会东区的地标性建筑，传承新古典主义百年经典。

⑤、蓝光锦绣城处于城东中央生活区的核心区域，从逸都大道下来的地铁2号线距离项目楼盘只有1公里的距离（步行只需10分钟左右），临近楼盘的是城东客运站，这里将会建成西南地区最大的客运分流中心。在这里也会有一个超过200W方的商业综合体。以及确保了未来巨大的增值空间。

 

W弱势:

①、光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心正式启用后，蜀都大道、迎晖路和成渝高速交通压力将加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，影响出行。

②、另外，蓝光锦绣城容积率高达5.0，人口密度过大。

O机会：

①、政府政策坚持施行的1+4现代产业发展新体系，使成都产业发展的新高地率先向城东聚拢。城东也将重点加快城市现代服务业发展轴，壮大东大街、东方新城等特色商圈。以金融服务、文化创意、休闲服务为增长点，完善以高科技为支持的集聚化、高端化、国际化的产业发展体系。今天各项发展机遇全部聚齐，锦绣城分享城东未来，展开城东宏大蓝图。

②、从东大街金融街区规划，到万年广场、建设路的成熟，再到攀成钢、迎晖路的大批实力开发商云集、再到成都东村规划出台，未来的城东将会聚集大量高端住宅、高端产业、文化产业。蓝光锦绣城攻占东轴心价值最高点！

③、特色规划、做真正意义上的宜居绿色生态城。

④、抢滩东客站桥头堡，城东最大的价值洼地

⑤、41平方公里创意东村规划，晕染城东中央生活区独特气质

⑥、国际化社区农贸市场，独特停车综合楼

⑦、7大欧洲街区、3万㎡情调商业奢配，原景再现威尼斯水街风光

T威胁：

蓝光锦绣城周围有万科魅力之城和首创国际城  万科魅力之城占地660余亩，项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园；内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。活力的街区、繁华的商业、便捷的交通、和谐的邻里、优美的环境构成了魅力的新城市生活方式。首创国际城项目临近地铁2号线，距离最近地铁站点有十分钟的路程，交通还是比较方便。是占地百余亩的大社区，社区的配套齐全，居住舒适度较高。

六、项目主力户型图：

 

图为：建筑面积109㎡ 三室两厅双卫

阳台、入户花园为半赠送、飘窗为全赠送

独立卫生间配备，飘窗、储物柜，入户花园设计，厨房、餐厅、客厅、观景阳台直线相连，阳光通透，独立书房设计，可根据主人喜好变更空间。

蓝光锦绣城4号楼4A户型3室2厅1卫1厨 97.00㎡

优点：阳台为半赠送、飘窗为全赠送

房间方正、厨房紧邻入户门、通风明亮、主卧、次卧、书房全部配备飘窗

缺点：

通道狭长、入户门正对卫生间的门，从风水上来说不太好，

动静、干湿、私密性、做的不太好

1. 、蓝光锦绣城价格和走势分析

蓝光锦绣城2012年03月20日的最新销售报价为 均价6900元/平方米 相比上个销售周期持平。

蓝光锦绣城近7天的销售价格持平； 近5个月的销售价格下跌了1600元，跌幅为19%； 与本项目2011年06月21日第一次对外报出的8800元相比，9个月以来，销售价格累计下跌了1900元，跌幅为22%。

记录时间	起价	均价	最高价	最低总价	最高总价	价格描述
2012-03-20		6900元				惠后均价6900元/平米
2012-03-13		6900元				惠后均价6900元/平米
2012-02-24	5900元	7000元				惠后均价7000元/平米，单价5400-7500元/㎡

 

历史价格

时间	住宅价格	价格说明
2012-03-26	￥7000	--
2012-03-09	￥6500	6500元/平米起
2012-02-13	￥6500	新批次17号楼房源均价
2012-01-16	￥8500	惠后一口价7000
2011-12-28	￥8500	--
2011-12-23	￥8500	2号楼户型均价8300-8500元
2011-12-08	￥8500	2号楼主推户型均价8300-8500元
2011-11-24	￥8300	优惠后价格 一房一价
2011-11-14	￥8300	一房一价
2011-11-01	￥8800	2号楼房源均价
2011-10-11	￥8800	1期2批次2号楼均价8800元
2011-09-28	￥8500	2批次2号楼均价8500元/平米
2011-08-26	￥8600	--
2011-08-24	￥8600	--
2011-08-10	￥8500	--
2011-07-22	￥8500	--
2011-06-30	￥8500	--
2011-06-17	￥8000	预计均价8000元/平米

 

蓝光锦绣城周边房价走势图

 

 

 

 

八、客源（目标客户群体）分析

业务分析

1、项目目标人群：蓝光•锦绣城在4月将推出的精致小户。户型区间42-77平米。 预计目标人群将会是85后的年轻置业者。一期一批次将会是清水房，以后的全部是精装房。不排除会有有经济实力的中年人群消费置业

 

2、群体特征：
在3环2环内的青年人。或是安家养老的老年人

（事业处于上升期，有一定购买力）。或有自己的事业。已累计一定财富的中年人（一般是买的孩子、新婚、父母）
看好区域发展潜力的投资者。

样板间展示：

 

 

 

 

 

蓝光•锦绣城 购房赢靓车活动

——76—109㎡豪景华宅清盘热销中

2012年3月24日下午不到一点，蓝光•锦绣城售楼部已经人山人海，不少客户已经迫不及待，争先恐后地排队等待入场。现场为什么如此沸腾？原来，蓝光•锦绣城有史以来最大的优惠活动“购房赢靓车”即将开始！看来我今天来踩盘来的真不是时候，没有置业顾问接待我们

 

现场的气氛那个火爆呀！

现场负责人告诉我们：“举办这次活动，是为了回馈新老客户的追捧与厚爱。自蓝光•锦绣城2月开盘以来，每天到达的客户多达上百组。众多客户都对他们的产品十分认可，对区域环境也十分看好。现在我们还有少量76—109㎡豪景华宅正在热销，希望大家能够抓紧机会。同时，他们的全新组团【格林郡】即将亮相，42—77㎡精致MINI公馆，一定会引起众多青年朋友们的再一轮疯抢。

九：项目总体分析

蓝光锦绣城是由品牌开发商:四川蓝光和骏实业股份有限公司于2011年重点打造的高品质生活楼盘。品质有保障。蓝光锦绣城处于城东中央生活区的核心区域，周围交通便利，学校众多，生活配套比较完善。临近成都客运东站，距离2号线新科站直线距离约10分钟左右。从规划上看，锦绣城以后附近的各项配套都会非常齐全，其次蓝光集团将会围绕本项目打造一个200W方的商业综合体，所以有一定的升值空间。物业管理公司是蓝光集团下属的蓝光·嘉宝物业。成功经营管理了御府花都、雍锦湾、诺丁山、凯丽滨江、皇后国际、香瑞湖等逾三百万平方米的住宅物业，在成都有非常好的口碑。蓝光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心正式启用后，交通压力会急剧加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，影响出行。总体来说，蓝光锦绣城优点要多于缺点，在城东生活区算是很上档次的一个楼盘，是比较适合居住的。

1. 、此次踩盘的感受：

通过此次踩盘调查，通过置业顾问的介绍，到后期的追踪回访，都没有做到位，我认为本公司不存在主要问题。我首先我对此次接待我的置业顾问深感不满，我认为是作为企业的一线员工，其形象代表了企业和开发商的形象，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，置业顾问肩负着向顾客提供楼盘，提供信息，提供服务的责任，同时了解顾客对所售楼盘的反应,为楼盘战备营销的修订提供决策依据。因此一个好的置业顾问不仅要具备房地产销售行业的专业知识最好还要具备比如建筑学、市场营销学、消费者心理学等其它涉及到销售及跟消费者心理和行为分析的相关学科。我喜欢这个行业，希望在以后的工作中不断成长，学到更多的知识，做一名出色的置业顾问。