蓝光-锦绣城 市场调查报告

 

一、调查时间 

二、此次调查的目的

三、片区（版块）规划与交通状况

四、项目基本信息

五、项目SWOT分析

六、项目样品分析

七、价格分析

八、客源（目标客户群体）分析

九、项目总体分析

 

 

 

 

一、此次调查目的：

1、通过对在销楼盘实地调查，收集蓝光-锦绣城基本信息；

2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；

3、观察楼盘的具体工程进度 ，销售进度，销售接待水平，现场掌控能力，具体执行团队的人员能力与风格

 

二、项目基本情况：

 

行政区域：成华

区域板块：成龙路

项目位置：成华区和美东路8号蓝光富丽东方旁（万科路以北）

方         位：东  三环以外

建筑类型：塔楼

物业类别：普通住宅

户型面积：78-91平米

开  发  商：四川蓝光和骏实业股份有限公司

物业公司：嘉宝物业

物  业  费：2.20元/月/平方米

楼盘特色：轨道沿线

售楼地址：成华区和美东路8号

售楼电话：400-606-6969

开盘时间：2011年6月18日，2批次2011年9月25日，2011年12月25日

入住时间：2013年10月31日

预  售  证：成房预售中心城区字第8300号

销售状况：在售

均         价：6900元/平方米

价格说明：惠后均价6900元/平米

付款方式：银行按揭贷款,一次性付款

月         供：3000-4000元

首         付：15-20万

历史价格：2012-03-20 均价 6900元/平米
2012-03-13 均价 6900元/平米
2012-02-24 起价 5900元/平米 均价 7000元/平米 、

产权年限：70

产权类型：大产权房

容  积  率：4.98

绿  化  率：30%

总  户  数：4191

建筑面积：441560平方米

占地面积：88666平方米

基本参数：占地面积:88666平方米

建筑面积:441560平方米

竣工时间:2013-10-01

开发商:四川蓝光和骏实业股份有限公司

物业管理公司:嘉宝物业

建筑设计单位:四川汉嘉设计集团

 

 

三：项目交通状况和项目基本配套：

①：周边交通：成都东客站2011年5月通车(距国际城约1公里)。蜀道大都辅道全线通车，经由成渝立交一线切入。三环路、老成渝路、东大街东延线、成龙路。98路、223路、331路、854路、855路、856路多条公交路线；

②：周边配套：中小学：树德小学，五朵金花双林小学，金苹果幼稚园，爱智幼稚园，好日子双语实验幼儿园…..

③：周边商业：综合商场：约13万平米集中商业综合体

④：银行：各大银行均有设点

⑤：周边医院：四川省医学科学院附属医院  四川省人民医院东区

 

 

蓝光锦绣城整体占地133亩，约50万平米的建筑体量，是蓝光集团历经3年倾力打造的城东品质大盘.

属于目前城区内少见的中大规模性楼盘；项目总共分成5个地块进行开发，整体建筑布局“版点结合”；整体建筑风格采取现代的采用ART-DECO高品质建筑立面体现挺拔、时尚、品质的外立面，整个小区由7条欧洲街区5大异国组团组合而成，其中的威尼斯特色商业风情水街更是项目一大亮点，让你在锦绣城享受不一样的欧洲生活，4重精装入户大堂不仅让你体会宾至如归的感觉更让你感受锦绣城非凡的居家品质，嘉宝物业贴心服务，无论从居住还是投资锦绣城城东第一欧洲生活蓝本让你见证品质与生活的享受

格林公馆是蓝光•锦绣城在4月重拳推出的精致MINI小户。位于锦绣城5号地，总户数458套，户型区间42-77平米。

东客站的开通，地铁2号线2012年7月即将运营，；年轻的置业者即便是在市中心工作，依仗着家门口的地铁，工作生活也可以随意切换。周边众多巨型商业配套林立，龙之梦，海峡城等、凯德广场大型综合体让锦绣城的繁华比肩城南，将6个春熙路搬到了家门口，时尚生活每天都可以随心上演。41万平米创意东村的规划，三大公园环绕，宜居环境堪比城西。便捷的交通，繁华的商圈，宜人的环境以及现强劲的升值空间，在成都范围内名列前茅。约30余万，买下如此稀缺绝版的地段，实属罕见。加上锦绣城格独有的5大异域风情组团，7大欧洲街区的原味欧洲生活，格林公馆smart风格公寓 “坐享其成”。让生活充满质感享受。

格林公馆专属打造年轻人的42-77㎡刚需户型，所推户型均紧凑别致，特设宽景阔窗，让你肆意饱览室外美景。户型方正的新贵一居，让你畅享一个人的自由世界；舒适浪漫的温馨两房，更是很多婚房置业者们的最爱。此外，精美的户型和合理的定价策略以及优惠活动也是“格林公馆smart风格公寓”即将沿用的销售政策，让年轻置业者买得起，住得好。

 

四：项目SWOT分析

            ①优势：

        蓝光锦绣城位于城东核心生活圈，地理位置优越，项目距离成都东客站仅3分钟车程，距地铁2号线约1公里，步行约5到8分钟即可抵达，项目紧邻万科魅力之城，约6万平米的商业广场，生活十分方便，周边有四川师范大学、树德中学等名校资源，各项生活配套完善。

 

            ②弱势：

蓝光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心正式启用后，蜀都大道、迎晖路和成渝高速交通压力将加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，影响出行。另外，蓝光锦绣城容积率高达5.0，人口密度过大。

            ③机会：

蓝光锦绣城处于城东中央生活区的核心区域，从逸都大道下来的地铁2号线距离项目楼盘只有1公里的距离（步行只需10分钟左右），临近楼盘的是城东客运站，这里将会建成西南地区最大的客运分流中心。在这里也会有一个超过200W方的商业综合体。以及确保了未来巨大的增值空间

 

            ⑤五：蓝光锦绣城价格分析

蓝光锦绣城2012年03月20日的最新销售报价为 均价6900元/平方米 相比上个销售周期持平。

蓝光锦绣城近7天的销售价格持平； 近5个月的销售价格下跌了1600元，跌幅为19%； 与本项目2011年06月21日第一次对外报出的8800元相比，9个月以来，销售价格累计下跌了1900元，跌幅为22%。

 

历史价格

 

 

 

六：目标客户群体分析

1、项目目标人群：蓝光•锦绣城在4月将推出的精致小户。户型区间42-77平米。 预计目标人群将会是85后的年轻置业者。一期一批次将会是清水房，以后的全部是精装房。不排除会有有经济实力的中年人群消费置业

 

1、     1、群体特征：
在3环2环内的青年人。或是安家养老的老年人

 

 

七：项目总体分析

蓝光锦绣城是由品牌开发商:四川蓝光和骏实业股份有限公司于2011年重点打造的高品质生活楼盘。品质有保障。蓝光锦绣城处于城东中央生活区的核心区域，周围交通便利，学校众多，生活配套比较完善。临近成都客运东站，距离2号线新科站直线距离约10分钟左右。从规划上看，锦绣城以后附近的各项配套都会非常齐全，其次蓝光集团将会围绕本项目打造一个200W方的商业综合体，所以有一定的升值空间。物业管理公司是蓝光集团下属的蓝光·嘉宝物业。成功经营管理了御府花都、雍锦湾、诺丁山、凯丽滨江、皇后国际、香瑞湖等逾三百万平方米的住宅物业，在成都有非常好的口碑。蓝光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心正式启用后，交通压力会急剧加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，影响出行。总体来说，蓝光锦绣城优点要多于缺点，在城东生活区算是很上档次的一个楼盘，是比较适合居住的。

、八、踩盘后心得：

通过此次踩盘，让我更加的认识到了要做好一个专业的置业顾问应具备的专业知识和与人沟通表达能力很重要。此次踩盘接待我的置业顾问实在是缺乏很多一个专业的置业顾问的基本要素。不是一个合格的置业顾问。比如：在接待我们的过程不够热情，非常不礼貌。有事情需要他忙的时候，都不交待一声，转身就走。后期回访工作也没有做。

我认为一个专业的职业顾问应该具备热情、大方、开朗、具有一定观察能力。我希望在以后的工作中能更好的锻炼自己，提高自己专业知识，努力做到最好！

                                                慧人置业顾问白班72期 曾欢