前言

现如今成都房地产市场有如寒冬，在这寒冬之下，光华逸家却一枝独秀。本次调查是应慧人培训机构房地产市场调查培训之由，本次调查采用网络调查和实地踩盘两种方式。此次调查的目的是了解光华逸家这个楼盘的基本信息，包括片区规划发展、项目自身整体规划、户型结构、价格走势、去化状况、宣传推广方式等等。在此基础上，对光华逸家项目作了一个简单的分析。

一、   片区规划与交通状况

    1、规划

根据规划，光华新城作为西部新城的核心区，面积约13公里，占到西城新城的1/3，整个区域东起铁路西环线、西至绕城高速、南到清水河与武侯区接壤部分，北到日月大道。整个新城扮演着行政办公、产商并行、文化会展等城市中心职能，同时，在光华新城区域内，聚集着整个最好的酒店、最繁华的休闲生活区、最著名的高等学府、最具人文底蕴的市政公园。这些资源足够让光华新城成为城西最具生活品相的大型居住区。

目前，区域内已经聚集有青羊工业总部基地、中航集团、成飞集团、青羊绿舟创意产业园等中高端企业约1100家、超大型企业4家，预计将形成超过50万常住人口，形成未来购物、娱乐、饮食等70亿的消费。并且，规划中的地铁4号线中坝站处于光华新城区域内，就按照高峰时期1万人/小时，每天3小时的高峰期计算，中坝站单站的年客流量预计可达上千万人次。对于精明的成都人而言，光华新城就像一块强大的磁体，只需放在那里，几乎不用广而告之所有的城市商业、产业就会自动送上门来。

中铁西城是光华新城配套最成熟的大盘之一，这个项目总建筑面积70万平方米，其中50万平方米的巨量商业以新加坡怡丰城为蓝本，涵盖了购物中心、五星级酒店、城市影剧院、服务型公寓、大型商超等城市级配套。不仅如此，光华逸家自身带有2万方的商业街区外，新近亮相的新凯腾商业广场也将打造一座面积达28万平米的商业综合体，包括9万平方米的购物中心、7万平方米的甲级写字楼、6万平方米的LOFT和商务公寓，以及2万平方米的四星级商务酒店。

 2、交通

三纵四横交通路网：光华大道、培风路、绕城高速、日月大道（成温邛高速），三环路。

规划中的地铁四号线的中坝站，预计在2015年底通车

万家湾公交总站，37（万家湾-红星广场北）、58（万家湾-五桂桥）、197（万家湾-黄土村）、334（万家湾-体育中心）、406（万家湾-火车南站）、761（万家湾-金马国际体育场），6条公交线路，直达成都东、西、南面。

二、项目基本信息

1、项目的名称

   光华逸家，项目地址在光华新城，逸家是项目开发商国嘉地产在成都开发的“逸家”系类。以下是项目的区位图

 

                              

项目名称	光华逸家	项目位置	成都城西3.1环，光华大道一段。
开发商	成都市国嘉志得置业	物业类型	住房、写字楼、商业
建筑类别	板楼、小高层	绿化率	30%
栋数	20栋，四栋写字楼，16栋住宅	楼层状况	17—22层，2梯8户
容积率	总体3.6，住房2.2	车位	2579，车位比：1：1.2
占地面积	76000	总建筑面积	363311
户数	2115户	开工时间和入住时间	2011年7月1日，入住时间：2014年6月
公摊	30%左右

                       表一 基本信息

项目配套

商场：中铁商业综合体、仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、麦德龙、创美家居等；
教育：幼儿园：幼师实验幼儿园、舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园
小学：培风小学、泡桐树小学、泡桐树小学、行知实验小学、苏坡小学、特殊教育小学、青羊实验中学附属小学
中学：树德中学、成都三十七中、青羊实验中学
大学：西南财经大学、川外成都学院、中医院大学高新西区校区、电子科大西校区、川大锦城学院
医院：成都市妇女儿童中心医院、青羊区第九人民医院、四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、满地可医院、金沙医院、青羊区第六人民医院、西区医院等
银行：中国银行 、中国农业银行、中国建设银行、中信银行、工商银行、
公园：88亩大公园、33亩市政小公园、1200多亩的青羊绿舟公园、清水河公园、2000亩的永康森林公园、非遗公园、非遗博览园
小区内部配套：羽毛球场、篮球场、亲子娱乐场、全民健身场。

三、项目SWOT分析

    1、优势分析

    交通方便，地处成都市城西3.1环，距市中心的距离为11.5公里左右，公交车时间为1个小时左右。有万家湾公交总站，最大的特色是地铁四号线中坝站也位于该楼盘附近，只隔一条路的距离，步行只需要2分钟。

楼栋布局好。大空间、大围合、独栋式、点式布局的设计理念，可以使各栋之间享有比较大的楼间距，从而造就比较好的通风和采光效果。

实惠，性价比高。该项目最有特色的地方是，超大的赠送空间和可变空间，赠送面积一般都在15个平方左右，其中57多个平方的户型可以直接变套三。直接迎合了成都消费者的口味。

    2、劣势分析

    期房优势显小。项目交房时间是在2014年，属于期房。截止于踩盘当天，目前只修了一栋，别且还未封顶，对于现在国家调控政策下，购房者观望情绪严重，并且对于开方商资金链的担忧，期房在这个市场下，明显不利。

    公摊较大。根据对二期几个户型公摊面积的计算结果来看，项目公摊在30%左右，还是比价大的。虽然赠送面积可以抵掉一部分公摊，但是毕竟赠送面积是不计产权的。

区内自带的配套不多。只有篮球场、羽毛球场，置业顾问说，游泳池等配套对面的中铁西城会有。但是非业主使用是会受限制，隐形成本会有所增加。

    3、外部机会

政策支持。成都市政府现在继城南之后对城西光华片区进行大力打造，建设光华新城，各个市政配套设施会越来越完善，必将吸引越来越多的开发商，投资商。目前为止，在项目周边，有中铁西城、万科蚂蚁工房、凯德风尚、光华杏林、心灵家园、元益家园等等比较大的楼盘，除了本项目所带有的风情商业街、写字楼外，中铁西城的大型商业配套等商业配套很多，容易形成商业圈。同时，多个项目入驻此地，等以后完全入住，必将带来大量的人流量和消费量。

刚需是王道。自房地产调控以来，投机、投资客减少，改善性质的购房也受到限制，目前，购房人群中，刚需则成为主力军，因为第一，无论市场是否受调控，刚需永远存在。第二，刚需不是主要受调控对象。光华逸家主推刚需户型，正好迎合了这个刚需的市场。

4、外部劣势

规划施工阶段，发展需要时间。光华新城目前属于规划实施阶段，各个配套还处于施工阶段。就实地踩盘来看，周边项目、绿化、地铁四号线，都处于建设之中，至少需要3至5年的时间，才能形成一个良好的周边环境。

    外部竞争者的威胁。就开发商而言，光华逸家周边的万科、蓝光、中铁等，开发实力和口碑都大于国嘉，就光华逸家业主论坛的言论来看，还是有一部分消费者对开发商的实力和口碑持怀疑态度，这在一定程度上也会影响其销售量。

四、项目产品分析

                     总平图

1、整体规划和配套分析

光华逸家采用现代简洁的新古典主义风格，整个地块商、住分离，东侧住宅区域、西侧写字楼商业街区。以此合理分隔了热闹与安静，高贵、大气、典雅的住宅与极具现代艺术风格的写字楼，和谐相依。

光华逸家的住宅项目采用“大空间、大围合、纯独栋、点式布局”的形式，由17-22层的高层电梯住宅组成，实现了70%住户南北朝向，80%住户双面瞰景，最大楼间距120米，保证了社区的通透性和开阔性。其中，小区北侧和南侧的户型，朝向主要为南北朝向，小区东侧的户型，为东南-西北、东北-西南朝向。

光华逸家的写字楼群由四栋甲级写字楼组成，8部高速电梯，5A智能系统和光洁的幕墙立面将打造光华新区又一个优质写字楼群。其中8-9栋，商业住宅设计标准，可商可住。10-11栋，甲级写字楼设计标准，主面光华大道主干道。

项目的风情商业街，由北至南，人气贯穿，与中铁西城的大型商业配套只隔着培凤路。以后，在购物这一块，是非常方便的。

项目西、北、东侧20-40-100㎡大开间小面积底层商铺，于十余万常住人口、几万公司白领汇聚区，全天候无间断营业，为社区居住者提供24小时生活便利性。

小区有两个出入口，分别位于小区北侧和东侧，并且实行人车分离。

2、户型分析

总分析：户型区间为53到125平米，赠送面积平均都在20个平方左右，有赠送到30个平方的户型，57平方的户型可以变套三。

户型布局不合理，比较差

户型特点：超大赠送面积和可变空间。

现在就二期的四个户型作分析：

以下是四个户型图：

户型	A1（三室两厅一卫）	A2（三室两厅一卫）	A3（两室两厅一卫）	A4（两室两厅一卫）
面积（建/实）	约57.36，72赠送：约15	约70.99，81， 赠送约：10	约53.79，64 赠送约：11	约72.02,75 赠送约：3
公摊	23%	33%	23%	33%
户型特点	1.  动静分区不合理，进门左侧就是卧室，私密性差。干湿分区较合理，流线有多条交叉 2.  左侧卧室门对着厨房和厕所，不干净 3.  客厅外面有个阳台 4.  可变套三	1.  卧室在客厅两边，比A1户型，卧室私密性较好。也存在动静分区不合理的问题 2.  客厅外面是飘窗 通风和采光效果较阳台差 3．可变套三	1、进门右侧是卧室，私密性较差 2．进门的卧室对着厨房和厕所门，不干净 3．不能变套三 4.客厅的采光面是开间为3.3米的落地窗	1．3.1米的客厅开间，较小 2.不能变套三 3.卧室的位置和A2户型是一样布局 4．客厅的采光面为落地窗。
户型总结	厨房和卫生间设计在一起，省水省气。 户型都比较小，客厅开间都在3.3左右，厨房开间都在1.8米左右，但赠送面积大。 户型普遍布局不合理。

                      户型分析表

五、价格分析

1.价格变化趋势

一期均价是在7500左右，二期均价会相对上浮。

2.层差

层差价大概在10至20元左右。靠外面的价格相对靠中庭的价格要便宜，同一个位置，面积小点的户型价格要高于户型大的单价。

3.周边楼盘价格比较

楼盘名称	均价
光华逸家	7500
万科金色领域	8800
蓝光SOFA社区	7400
元益花园	6800
中铁西城	8500
金阳易诚国际	6700
万科蚂蚁工房	9000
阳城心灵家园	7400
凯德风尚	8000

 

其中有4个项目的价格高于光华逸家，这四个项目的开发商实力都比较强，品牌口碑很好，比如万科、中铁等。

另外四个项目如蓝光SOFA社区，现目前是尾盘，对光华逸家影响不大，其余三个项目，从价格上看与光华逸家的差价只在100至800之间。

整体上看，这个片区的销售价格平均水平在7200左右，以此可以看出，单从价格上看，光华逸家的价格还是比较有优势。

六、去化分析

现目前，有两期：

2012-03-17	4、5、6号楼
2012-04	7栋和两个中庭楼王

                      

1、一期销售情况

因为售楼部现场并未有销控表进行公开展示，我只得从以下三种途径进行了解：一是房产透明网，二是售楼部现场的牌号栏和广告牌，三是售楼部销售人员的口述

 

4号楼 2012-03-09 总128套，剩2套	总销售完成率达到98.8%
5号楼 2012-03-09 总176套，剩2套
6号楼 2012-03-09总136套，剩1套

分析：表面从数据上来看，光华逸家一期的销售效果是很不错的。其一期良好的销售效果对二期及以后的销售开了一个好头。

一期项目主要集中小户型，套二、套二变套三，赠送面积大和享有可变空间。

2、二期销售状态

二期现目前处于排号阶段：交两万，进行排号，并优惠一个点。销售人员说最终以摇号方式来选房。具体的排号数量，并未得到，就当天售楼部签约的人来看，排号效果还是比较好。2批次57-85㎡三房两厅、125㎡中庭奢阔四房，四月份即将开盘。

七、目标客户群体分析

1、主要客户群体

单身贵族、新婚夫妇、年轻人。单身贵族一般都是刚从学校出来，或是工作仅一两年的时间，自己的资金有限的人。而小户型，总价低、功能性好的特性符合了这一点。并且单身贵族很看重交通，因为单身贵族一般都是正处在奋斗期，上班方便则成为了他们必要的选择因素之一，另外单身贵族喜欢追求新事物，新鲜感。光华逸家主推刚需户型，一套房子，套二变套三，功能俱全，并且总价在35万至55万左右，非常适合积蓄不多的购房者。并且，四号地铁线一开通，交通也是非常便利的，而且新区新配套、新环境，年轻人更偏向这一点。

投资客：在商业这一块，因为现阶段周边许多配套还待完善，在项目商业这一块，客户群相对较少，当然也有一部分是看重了此地以后的发展潜力，包括大型的商业配套、地铁物业的升值。

2、客户群体特点：

年龄阶段：24至45

大部分为首次置

年轻人占多数比例

八、推广方式

1、网络广告

2。、道旗

3、工地外围广告

九、业务分析

1、销售人员的素质、业务水平

那天现场人很多，有可能是礼拜天的原因，大概有十多组客户。一进售楼部，就有人迎过来，问我们是第一次还是第二次，留了个电话和姓名，叫我们等一会儿，负责接待我们的置业顾问等会儿就来，看来是有轮次的。我个人觉得一来就让人留电话，不是很好，很容易引起反感。但是，这对于留下销售来说是很好的，避免了客户最后因为有事，没有留联系方式这样的情况。

感觉等了很久，负责接待我们的置业顾问才来。一来，就问我们去看样板房没有，我说我们没有。置业顾问也没给我们讲沙盘，直接就带我们去看样板房。

看完样板房，就带我们到沙盘，给我们讲沙盘。置业顾问亲和力很好，沙盘说辞内容到位，但是不生动。

   总的来说，置业顾问服务态度不错。

2、售楼部装修

售楼部分为三个部分，进门正对的是前台，墙上光华逸家四个大字。往左走是区位图、沙盘、户型区。这三部分都做的比较简约。在往里走是休闲区，有几个沙发座椅。往里走出门是样板房展区，有三个户型。

总的来说，整个售楼部装修简约大方。

十、项目总体分析评价

光华逸家地处城西光华新城，现政府正大力规划之中，目前项目周边已有多个项目入驻，到项目交房的时候，周边配套已经完善，地铁物业必将带来升值。同时，光华逸家主推刚需户型，赠送面积大，性价比高。可以较好满足首次置业、资金不是很充足的客户。