中 国 铁 建 国 际 城

 

市

场

调

研

报

告

 

 

 

 

目    录

 

一、   前言……………………………………………………………………………………3

二、  项目简介………………………………………………………………………………5

三、  项目基本信息…………………………………………………………………………6

四、  项目所在片区的规划、交通及配套…………………………………………………9

五、  项目SWOT分析………………………………………………………………………11

六、  产品分析………………………………………………………………………………12

七、  价格分析………………………………………………………………………………14

八、  去化分析………………………………………………………………………………15

九、  目标客户………………………………………………………………………………15

十、  企划分析………………………………………………………………………………16

十一、  业务分析……………………………………………………………………………16

十二、项目总评………………………………………………………………………………16

 

第一章  前   言

 

本报告主要对中国铁建·国际城项目的整体情况做信息收集和分析，通过项目的SWOT分析与其他竞争项目做比较，突出其优劣势。通过售楼部看房人群的特征了解中国铁建·国际城确立的购买群体以及销售市场如何。本次调查资料统计根据售楼部现场调查情况和参考部分网上资料,对其加以整理，以求全面客观的分析。

调查时间：2012年3月30日

调查地点：成都龙泉驿区大面镇东大街东延线驿都大道

调查对象：中国铁建·国际城

调查目的：

1. 在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。

2. 通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础。

 

调查方法：采用实地踩盘、网上搜索及电话咨询相结合。

 

第二章 项目简介

中国铁建国际城是由中国铁建股份有限公司开发，以“地产为主导”的行业领头军，全球最具实力，最具规模的特大型综合建设集团之一。63年运筹帷幄，跻身世界500强行列，加冕“双上市企业”之誉，足迹跨越华北、东北、华东、华南、西南、华中等13座城市，品质引擎城市未来。

中国铁建集团具备房地产开发一级资质，土地开发逾8000亩，精耕全国22个城市地标，品牌法力并摘取全国地产排名TOP30桂冠。

中国铁建国际城位于城东天鹅湖板块驿都大道旁，紧邻地铁2号线站口。总建筑面积约31万平米，占地约6万多平米。产品丰富多元，规划有5+1多层花园洋房、8+1小高层、34层精致高层多种产品形式。

中国铁建国际城所在区域内有地铁、快速路、公共交通等涵盖地上地下的全方位立体交通网络；周边有国家4A级风景旅游区―三圣花乡，天鹅湖公园等自然环境优越；社区规划商业、1000多平米精致会所、小区品牌幼儿园等，还有川师附属幼儿园、川师附小、盐道街小学，四川大学附属小学，中学包括树德中学、北京大学附属中学、川师附中(高中部)、七中育才学校、成都经开区实验中学;大学有四川财经职业学院和川师成龙校区。周边医疗配套有华西医院分院；国家三甲资质的四川省医院城东附院；龙泉驿区大面公立卫生院等，周边规划有大型商业购物中心，具备辐射区域的核心价值。

中国铁建国际城户型设计充分考虑了客户需求特点、生活习惯等众多因素，设计更加入了人性化、精细化，整体产品针对性、创新性更强，附加值更高。户型丰富多样，户型涵盖85-266平米的可变3居—4居。景观设计突出健康、国际化、现代的生活品位，整体风格定位为英国皇家园林结合英国古典田园风格，其中多层和小高层以英伦风格打造，高层建筑以Art-deco风格打造。

第三章 目的基本信息

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

项目名称	中国铁建国际城			楼盘位置	成都龙泉驿区大面镇东大街东延线驿都大道
开发商	中国铁建股份有限公司成都分公司			营销代理	北京金网络房地产顾问公司成都分公司 成都吉信行代理结构
设计单位	四川国恒建筑设计有限公司			承建单位	中铁十二局
景观设计	塞纳景观设计事务所			物管单位	成都金房物业有限公司
占地面积（亩）	60030平方米	建筑面积(m2)		31万平方米	物业形态	住宅、商业
公摊率（%）	19%	容积率		4.19	绿化率（%）	30.91%
楼层	5+1花园洋房、8+1小高层、12层酒店式公寓、34层高层	建筑结构		洋房框架结构、高层框架剪力墙结构	联系电话	028-84812121
预订时间	2011.5.15	开盘时间		2011.5.15	交房时间	2013.6.1
总套数(个)	2638	车位数（个）		2638	联系电话	028-84812121
		车位比		1:1
户型及 特点	户型结构		F1、F2、F3、E2、D4、A3		层高（m）	2.9
	户型面积范围（m2）		85-266		通风采光性	优良
	主力户型
	主力户型面积（m2）		87-88平米，及200多平米户型
	其他物业概况		配有酒店式公寓、幼儿园、会所、2000平集中商业
装修标准	外墙及公共区域		多层英伦风格，高层ART-DECO
	室内		清水
价格	均价（元/m2）		6700
	总价范围（万元）
	车位价格（万元/个）		暂不销售
	商业物业单价（元/m2）		暂未销售
付款方式	付款方式/优惠办法		付款方式：银行按揭贷款，一次性付款； 优惠方法：洋房无优惠，高层优惠3%，最高优惠5%。
	最高按揭比例及年限		比例3%，最高20年限
物管费	物管费(元/m2 /月		多层1.8元/平米/月；高层1.7元/平米/月
工程进度	开发期数及规模		分二期开发，建筑面积共31万平米
	工程进度
环 境 与 配 套	周边环境与生活配套		轨道交通 2号线 公交： 218路，866路，223路，854路，856路 教育： 都三幼，川师附属幼儿园，大面小学，川师附小，龙泉实验小学，盐道街小学，北师大附小（规划中），川师附中，大面中学，龙泉中学，七中育才，成都经开区实验中学，树德中学，北京大学附属中学，四川财经职业学院，川师成龙校区。 医院：四川省医院城东附园，华西医院三圣分院（在建），成都市沙河堡医院。 银行： 工商银行，建设银行，中国银行，农业银行，交通银行，邮政储蓄银行。 其他： 大面镇街区成熟配套商业及附近规划中的20万平米商业 社区配套 社区绿化，园林景观
	建筑风格与小区环境		多层和小高层英伦风格，高层ART-DECO风格
	电梯品牌/一梯户数/电梯数		洋房一梯2户，高层两梯6户
	水/电/气/通讯/网络 基础配套		完善

 

第四章  项目所在片区的规划、交通和配套

 

一、本项目所处片区

中国铁建国际城位于成都三环边，龙泉驿区大面镇东大街延线驿都大道，属于城东天鹅湖板块，川师综合型商圈。

 

二、本项目未来规划

据最新规划，2011-2030年，成都人将迎来一个总面积达1578平方公里的“产业新成都”。

位处区域核心地的中国铁建·国际城，无疑是“新成都”的第一受惠者。

翻开地图，就能看到规划中的天府新区，与成都的中心城区，业已形成“一核两区双中心”的格局。“一核两区双中心”的其中一区，即指以龙泉山为中心，整个天府新区中最重要的生态服务区。未来，这里将成为一个宜居宜商宜业的国际化现代新城区。而中国铁建·国际城，就位于这个区域的核心位置，将随这片区域的华丽蜕变，发生翻天覆地的变化。

未来，天府新区高端产业集聚，经济迅猛发展、城市智能完善，外来人口大量涌入。。。。。对中国铁建·国际城而言，不仅是完美的宜居环境，成熟的高端消费，还将拥有区域发展的综合价值优势，以及区域居住需求高涨带来的高升值空间等。

届时，中国铁建·国际城，坐拥220万平方米城市综合体，20万平方米大型世茂商业，国际机构、总部数量达300个，鼎级酒店希尔顿入驻。。。。。。关于明天的绝美生活蓝图，正在无限接近您的生活。

截止2015年，区域内的现代制造业及高端服务业快速推进，国家级现代产业高地形成；

约2020年，新增城镇建设用地达150平方公里，高端消费、科技创新，文化交流及城市综合服务职能已完善；

预计2030年，高端产业的工业增加值达5500亿元，航空旅客年吞吐量将达到1亿人次。。。。。。

 

 

三、项目交通与周边配套

中国铁建国际城所在区域内有地铁、快速路、公共交通等涵盖地上地下的全方位立体交通网络；周边有国家4A级风景旅游区―三圣花乡，天鹅湖公园等自然环境优越；社区规划商业、1000多平米精致会所、小区品牌幼儿园等，还有川师附属幼儿园、川师附小、盐道街小学，四川大学附属小学，中学包括树德中学、北京大学附属中学、川师附中（高中部）、七中育才学校、成都经开区实验中学;大学有四川财经职业学院和川师成龙校区由知名大学、中学、小学、幼儿园组成的黄金教育链，周边医疗配套有华西医院分院；国家三甲资质的四川省医院城东附院；龙泉驿区大面公立卫生院等，周边规划有大型商业购物中心，具备辐射区域的核心价值。

 

 

 

第五章  项目SWOT分析

对中国铁建国际城项目，SWOT分析情况如下：

一、项目优势：

1、品牌优势。中国铁建是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一，连续多年入选“世界500强企业”。 作为中国最具影响的建筑专家，秉承建筑影响中国理念，造就对人和自热充满关爱的建筑艺术品。

2、升值空间。政府将打造“一核两区双中心”，其中包括龙泉区，即周边的商业即将迸发，不管是对于居住还是投资，都给客户带来相当大的优势。

3、交通发达。东延线+地铁+东客站，加速两地城际往来，项目位居双向8道的驿都大道，20分钟直达天府广场、5分钟直达东客站、8分钟直达东三环，也是区域内离地铁最近的楼盘。

 

二、项目劣势：

1.项目规划。项目自身整体规划拥挤，楼间距小，半围合式，中间花园洋房被高层遮挡，私密性小，采光不便。

2.项目户型。主力户型87-88平米及200多平米，其中87.02平米的空间利用浪费，采光效果不佳，厨房与卫生间相隔较远，浪费水与气。且靠马路的户型较大，不利于销售。

3.周边环境。现阶段周边正处于开发时期，基本配套未进入，生活便利方面有较大影响。地铁2号未开通，出行也略有不便。

 

三、外部机会：

1、周边大盘多，对于业主来说，虽然先阶段不是很繁华，但今后生活配套一旦跟进将会成为成都又中心地区。

2、政府打造龙泉区，对周边的经济、商业等有积极作用。   

 

四、外部威胁：

1、周边项目供应：周边有大盘较多，市场供应量大。

2、政府政策：政府近年对房地产的调控严厉，整体环境略有影响。

 

 

第六章    产品分析

中国铁建国际城项目共分二期开发，共14栋36种户型，一期在售楼栋为洋房：4#、6#楼共40套房源，高层：12#、13#、14#楼，共1606套房源。多层和小高层以英伦风格打造，高层建筑以ART-DECO风格打造。户型优点：户型设计总体考虑了客户需求特点、生活习惯等众多因素，设计更加人性化、附加值更高。项目分为高层电梯和花园洋房，户型涵盖85-266平米的可变3居-4居，户型赠送面积较大；缺点：洋房被高层包围，私密性减低，且采光不便，楼间距较小，整体感觉拥挤。

一期主力户型为87-88平米及200多平米大户型。

其中F3户型，88.76平米，两方变三房，超大空间赠送，实得面积为107.26平米，情景式入户花园，超大双连式挑高露台，主卧带独立卫生间，保障主人的私密性。明厨明卫全采光设计，L型厨房布局设计，轻松满足烹饪需求。本户型靠马路，噪音大，总体性价比还是不错。

 

 

D4户型，此户型优点：赠送面积大，客厅餐厅相连照成开间尺度大，主卧配有独立卫生间和衣帽间，相对较舒适。厨房连接生活阳台，油烟排放便利，各个卧室配有飘窗，采光面大。厕所与厨房的通风性强。缺点：入户门与主卧门相对，两间次卧门也相对，影响私密性，从风水学上也是不好的现象；

第七章  价格分析

 

 

 

该项目开盘均价为6500元/m²，目前均价6700元/m²。总体价格幅度不大。

    据现场置业顾问介绍，该盘洋房均价为8000-9000元/m²，一次性付款和按揭均无优惠，高层均价为6500元/m²，优惠3%，最高可申请优惠6%，优惠后均价为5700元/m²。

根据现场置业顾问计算， A3户型149.61 m2，房款单价为：8882元/ m²，房款总价：1328836.02元。目前12#和14#楼高层电梯F1、F2、F3三种户型以16层为最高价，每上一层和每下一层递减50-100元不等。

按F3户型1层房款单价：5678元/ m2，一次性付款最高可有5%的优惠，优惠后的单价：5402.65元/ m2。按揭最高可优惠3%，优惠后的单价：5516.39元/ m2。

对于E2户型以17层为最高价7300/ m2，每上一层每下一层递减50-100元不等。实地踩盘按E户型按揭最高可以申请到4个点的优惠，而一次性付款最高可以申请到6个点的优惠。据目前市场情况，其价格的优惠幅度还有可能增大。

 

第八章  去化分析

  本项目共开发14栋楼，现正销售的楼栋为：4#、6#、12#、13#、14#，其中4#、6#为5+1花园洋房，共40套，剩余14套；12#、13#、14#为34层高层，共1606套，剩余943套。总体去化率41.86%，本数据以成都透明房产网2012-2-22公布的统计数据为准。

预售证号	楼号	户型面积(m2)	发证时间	总套数	剩余套数	销售率（%）
510	4#	138-193	2011-05-19	20	6	70
468	6#	138-214	2011-05-19	20	8	60
468	12#	86-116	2011-09-30	594	243	59.09
468	13#	83-124	2011-05-19	406	395	2.71
468	14#	87-89	2011-05-19	606	305	49.67

第九章  目标客户

 

该楼盘的高层主要客源为：1、一汽大众的员工。此类人员大多有公积金，信用好，属刚性需求型；2、新婚夫妇。此类人员正处于事业拼搏性，没有一定的支付能力，需求面积小，总价低的房源。

花园洋房的购买人群主要为中青年。此类人员处于事业的上升阶段，经济状况良好，属二次置业或多次置业。

 

第十章    企划分析

 

除了大量的户外广告和媒体杂志等，今年还参加了2012年3月23-25日的龙泉桃花节房交会。线下活动与线上推广相辅相成，较为良好的把控了项目推案节奏。

 

第十一章  业务分析

 

项目聘请了两家销售代理公司，北京金网络和吉信行的置业顾问。优势：互相有竞争力，工作有动力。但是也带来一些不好影响，比如会互相抢客户，给客户的影响不佳。接待我们的是吉信行的置业顾问，富有亲和力，态度和蔼，但是有些信息介绍不准确甚至错误。在看样板间的时候，金网络的置业顾问也带领了他们的客户一同看房，说话声音大，速度快，给人一种很强势的感觉。对于同一时间也在同一件样板间的我们，感觉不舒服，没礼貌。

电话咨询方面，售楼部配有来电显示，直接可看到顾客的电话号码，且咨询完毕后，回复短信到顾客的手机上，留有置业顾问的姓名电话。这样就避免了有些顾客不愿留电话号码的问题。

 

十二章  项目总评

 

综合上诉分析，中国铁建国际城开发商实力雄厚，但本项目整体项目规划紧凑，目前周边处于开发期，周边配套欠缺，但1-2年内将逐步完善，后期增值空间大。项目主要以改善型为主，建议刚需性客户购买。至于洋房方面，本人认为生活环境和景观环境有待提高。

 

 

慧人·置业顾问晚班81期

学员：陈  辉

二〇一二年三月三十日