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慧人置业顾问晚班81期 江明 中国铁建国际城市调报告
成都慧人房产人才网     2012-4-1     江明

 

中国铁建国际城

市场调研报告

 

 

 

 

 

 

 慧人置业顾问夜班81期

  2012-3-27    江明

 

第一章        前  言

 

          第二章        项目区域分析

第三章        项目信息

第四章        项目SWOT分析

第五章        项目产品与价格分析

第六章        项目客源与业务分析

第七章        项目总体分析

 

 

 

 

 

 

 

第一章    前 言

一、本次市场调研的目的

1、通过对中国铁建国际城市场调研,将这一阶段在慧人学习的理论知识进行客观实际的梳理,更加深入直观的学习、巩固及总结知识经验。

2、对中国铁建国际城置业顾问的接待流程及方法进行分析学习、取长补短,总结提炼出适合自身的方式、方法。

二、本次调查的方法

1、通过在网络上的调查。

2、通过实地考察及收集资料。

 

第二章        项目区域分析

     中国铁建国际城所在区域位于号称成都当代最具潜力的城东天鹅湖板块,坐落于连接成都与龙泉驿区、“豪华景观双向八车道”的驿都大道旁,通过对以下几个方面对其进行分析:

 

 

 

一、交通

1、紧邻地铁2号线站口;

2、公共交通:218路,866路,223路,854路,856路等至连山村招呼站下车;

3、道路交通:驿都大道、成龙路、三环路、绕城高速四通八达。

4、车行至机场耗时三十分钟左右。

 

二、周边休闲景区及周边配套

1、周边休闲景区:有国家4A级风景旅游区“三圣花乡”;十陵风景片区;位于规划中的5000亩天鹅湖公园国际生活居住圈;龙泉山风情农家乐;百工堰景观娱乐公园;为项目带来极佳的自然人文景观资源等。

2、社区规划商业、1000多平米精致会所、小区品牌幼儿园等,还有川师附属幼儿园、川师附小、盐道街小学,四川大学附属小学,中学包括树德中学、北京大学附属中学、川师附中(高中部)、七中育才学校、成都经开区实验中学;大学有四川财经职业学院和川师成龙校区。周边医疗配套有华西医院分院;国家三甲资质的四川省医院城东附院;龙泉驿区大面公立卫生院等,周边规划有大型商业购物中心,具备辐射区域的核心价值。

 

第三章        项目信息

中国铁建国际城户型设计充分考虑了客户需求特点、生活习惯等众多因素,设计更加人性化、精细化,整体产品针对性、创新性更强,附加值更高。户型丰富多样,户型涵盖85-266平米的可变3居—4居。总建筑面积约31万平米,占地约6万多平米。产品丰富多元,规划有5+1多层花园洋房、8+1小高层、34层精致高层多种产品形式。

项目名称

中国铁建国际城

楼盘位置

成都龙泉驿区大面镇东大街东延线驿都大道

开发商

中国铁建股份有限公司成都分公司

营销代理

北京金网络房地产顾问公司成都分公司

成都吉信行代理结构

设计单位

四川国恒建筑设计有限公司

承建单位

中铁十二局

景观设计

塞纳景观设计事务所

物管单位

成都金房物业有限公司

占地面积(亩)

60030平方米

建筑面积(m2)

31万平方米

物业形态

住宅、商业

公摊率(%)

19%

容积率

4.19

绿化率(%)

30.91%

楼层

5+1花园洋房、8+1小高层、12层酒店式公寓、34层高层

建筑结构

洋房框架结构、高层框架剪力墙结构

联系电话

028-84812121

预订时间

2011.5.15

开盘时间

2011.5.15

交房时间

2013.6.1

总套数(个)

2638

车位数(个)

2638

联系电话

028-84812121

车位比

1:1

户型及

特点

户型结构

F1、F2、F3、E2、D4、A3

层高(m)

2.9

户型面积范围(m2)

85-266

通风采光性

优良

主力户型

F3、A3

主力户型面积(m2)

87-88平米,及200多平米户型

其他物业概况

配有酒店式公寓、幼儿园、会所及2000平商业

装修标准

外墙及公共区域

多层英伦风格,高层ART-DECO

室内

清水

价格

均价(元/m2)

6700

总价范围(万元)

 

车位价格(万元/个)

暂不销售

商业物业单价(元/m2)

暂未销售

付款方式

付款方式/优惠办法

付款方式:银行按揭贷款,一次性付款;

优惠方法:洋房无优惠,高层优惠3%,最高优惠5%。

最高按揭比例及年限

比例3%,最高20年限

物管费

物管费(元/m2 /月

多层1.8元/平米/月;高层1.7元/平米/月

工程进度

开发期数及规模

分二期开发,建筑面积共31万平米

工程进度

高层在建

周边环境与生活配套

轨道交通 2号线

公交: 218路,866路,223路,854路,856路

教育: 都三幼,川师附属幼儿园,大面小学,川师附小,龙泉实验小学,盐道街小学,北师大附小(规划中),川师附中,大面中学,龙泉中学,七中育才,成都经开区实验中学,树德中学,北京大学附属中学,四川财经职业学院,川师成龙校区。

医院:四川省医院城东附园,华西医院三圣分院(在建),成都市沙河堡医院。

银行: 工商银行,建设银行,中国银行,农业银行,交通银行,邮政储蓄银行。

其他: 大面镇街区成熟配套商业及附近规划中的20万平米商业

社区配套 社区绿化,园林景观

建筑风格与小区环境

多层和小高层英伦风格,高层ART-DECO风格

电梯品牌/一梯户数/电梯数

洋房一梯2户,高层两梯6户

水/电/气/通讯/网络 基础配套

完善

中国铁建国际城在项目园内规划2000万巨资打造的40亩独享式公园。景观设计突出健康、国际化、现代的生活品位,建筑整体采用半围合形态,风格定位为英国皇家园林结合英国古典田园风格,其中多层和小高层以英伦风格打造,高层建筑以Art-deco风格打造。

          

 

            第四章        项目SWOT分析

中国铁建国际城项目,SWOT分析情况如下:

一、  项目优势:

1、开发商中国铁建股份有限公司,以“地产为主导”的行业领头军,全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。63年运筹帷幄,跻身世界500强行列,加冕“双上市企业”之誉,足迹跨越华北、东北、华东、华南、西南、华中等13座城市,品质引擎城市未来。

2、项目地处区域形成“一核两区双中心”的格局、周边未来规划的大型商业配套及成都天府新区的政策,在未来项目的升值空间巨大。

3、项目的品质较好。在景观、建筑风格、户型等方面,开发商都是经过精心设计、重金打造而成。

4、紧邻地铁2号线站口,道路交通四通八道,地上地下的全方位立体交通网络,出行便利。

二、项目劣势:

1、该项目地块北侧是地铁2号线,对项目形成辐射等污染问题。

2、目前区域配套落后。

3、目前公交线路较少。

4、项目的建筑楼间距较小,且洋房的私密性较差。

三、外部机会:

1、地铁2号线的开通极大的提高了出行的便利。

2、未来的市政配套、周边商业及休闲乐居极大的提升了项目的幸福指数。

3、周边楼盘开始增多,现代商业区雏形已然可期。

四、外部威胁:

1、国家对房地产的调控政策还将持续。

2、项目周边竞争楼盘过多。

3、地铁可能给项目带来辐射污染。

第五章        项目产品与价格分析

一、项目产品分析

中国铁建国际城项目占地40亩,待地铁通车后,其交通更加便利。项目在蓬勃发展新城东占居了较好位置,“进可攻,退可守”处在成都与成都的后花园--龙泉驿区之间,满足了客户的工作及生活休闲的需要。未来周边的大型商业配套也很值得期待。

 

 

(一)总平设计方面:

中国铁建国际城项目建筑整体采用半围合形态,风格定位为英国皇家园林结合英国古典田园风格,其最大楼栋间距100米,最大限度的保证每户的采光及日照要求。科学合理的安排车位比,以满足广大客户的使用需求。将项目的绿化率做到最大,增加客户的舒适度及提升空气质量。

(二)户型结构方面:

中国铁建国际城项目精心打造了共36种户型,现有6种户型在售:

户型F1建筑面积约为87.82㎡,实得面积104.17㎡。其户型亮点:观景阳台直面中庭园林景观,超舒适俯瞰视野,静谧生活随景遐想无限。

户型F2建筑面积约为87.02㎡,实得面积103.46㎡。其户型亮点:阔尺宽厅设计,奢华空间尺度,彰显生活尊贵气度。

户型E2建筑面积约为127.41㎡,实得面积154.51㎡。其户型亮点:双花池设计,扑面而来的鸟语花香让生活倍添情趣。

户型F3 建筑面积约为88.76㎡,实得面积107.26㎡。其户型亮点:双采光卫生间设计,,关怀备至,以细节实现品质优享。

多层洋房户型A3建筑面积约为149.61㎡,实得面积171.74㎡。其户型亮点:私属书房设计,外接超大观景露台,展现最舒适的思考空间。

户型D4建筑面积约为116.80㎡,实得面积134.35㎡。其户型亮点:客厅、饭厅阔尺度通连景观阳台。主卧带独立卫生间、衣帽间,全优系私享家。

(三)户型结构比方面:

中国铁建国际城项目高层以87-89㎡的三种小户型为主,它们都具有总计低、性价比较高的特点。值得大家关注的是户型F3 ,其小户双采光卫生间设计,充分保障了客户的使用,并在公私分区方面体现了自身突出的卖点。多次洋房主要针对的是二次置业的客户,因此其设计的户型较大,标准的方形户型、全采光、超大入户花园及景观阳台,极大的满足了二次置业的客户的奢享。

 

二、项目价格分析

(一)价格分析:

中国铁建国际城项目于去年5月开盘均价为6500元/ ㎡,目前均价为6700元/㎡。

1、据实地踩盘,花园洋房价格为8000-9000元/㎡,不管是按揭还是一次性付款均无优惠。户型A3套内面积149.61㎡计算,房款单价为:8882元/ ㎡,房款总价:1328836.02元。

2、高层电梯公寓F1、F2、F3三种户型以16层为最高价,每上一层、每下一层递减50-100元不等。实地踩盘,按F3户型1层房款单价:5678元/ ㎡,按揭最高可以申请到3个点的优惠,特惠单价:5516.39元/㎡,而一次性付款最高可以申请到5个点的优惠,优惠后的单价:5402.65元/㎡。对于电梯E2户型以17层为最高价7300/ ㎡,每上一层每下一层递减50-100元不等。实地踩盘按E户型按揭最高可以申请到4个点的优惠,而一次性付款最高可以申请到6个点的优惠。

3、据目前竞争激烈的市场情况及国家调控的大政策背景下,为了保证去化率,个人认为其价格的优惠幅度还有可能增大。

 

(二)销售去化分析

预售证号

楼号

户型面积(m2)

发证时间

总套数

剩余套数

销售率(%)

510

4#

138-193

2011-05-19

20

6

70

468

6#

138-214

2011-05-19

20

8

60

468

12#

86-116

2011-09-30

594

243

59.09

468

13#

83-124

2011-05-19

406

395

2.71

468

14#

87-89

2011-05-19

606

305

49.67

                              此表来源于成都市透明房地产网

    根据以上数据可以看出洋房的销售情况较好,高层电梯公寓的去化率较低,其原因存在洋房即将处于稀缺产品,且针对的主要是二次置业的改善型客户,与周边大部分为高层电梯楼盘,竞争较小。

 

             第六章        项目客源与业务分析

一、项目客源分析

根据项目实地考察,中国铁建国际城的高层用户大部分为,首次置业的客户,其大部分为二三线城区的客群、城东工作不久的新青年及周边工作生活的客群;多次洋房的客群主要是以二次置业为主,以改善生活的环境、提升生活的品质为目的,其客群主要由退休的干部、白领阶层、二三线城区客群组成。

二、企业策划分析

中国铁建国际城项目主要通过网络、站牌、户外广告牌、媒体及展销会等方法,宣传推广、结合自身公司品牌在客户心理打造出一个全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。网络上可查询资料较方便和齐全,网上资料和现场情况基本吻合。楼盘的策划,对楼盘的升值潜力做了分析和宣传。

其次,楼盘现场收集的资料、看到的广告墙以及置业顾问的介绍,应该说该项目通过半围合空间的布置、英伦及ART-DECO风格立面的设计、2000万打造高端景观的定位、豪华样板间的展示和装修材料的选择,把中国铁建国际城打造高品质产品的能力进行了充分的展示,一定程度上弥补了目前项目地块位置周边配套较少的硬伤。

 

三、业务分析

   中国铁建国际城项目采用北京金网络房地产顾问公司成都公司及

成都吉信行代理结构两家营销代理公司对其进行共同营销,目的在于提升彼此的危机、竞争意识,互相配合,最终尽善尽美的完成项目的销售工作。

但根据实地考察发现,其效果并不理想。两家代理公司都从自身的利益角度出发考虑解决问题,导致有争抢客户及恶意竞争的趋势。需要积极面对、调整双方的意识及方法。从而有效的改善提升营销目的及效果。

 

第七章        项目总体分析

“成都的未来向东看”是当今市场不争的实施。中国铁建国际城项目面对得天独厚的自然风景及环境资源、极力打造的国际大型汽车城、豪华景观双向八车道、未来的大型商业、地铁二号线的贯通等优越资源配套,仿佛不断的重复告诫世人—-机会不容再错过。

而万丈高楼平地起,不得不承认目前项目周边的配套是相对滞后。公交线路不够丰富,商业配套尚未形成,周边的还有部分在建工程等,需要完善改进的部分。