目   录

第一章   前言

第二章   片区(板块)规划与交通状况

第三章   项目的基本信息

第四章   项目swot分析  

第五章   项目产品分析

第六章   价格分析  

第七章   销售去化分析

第八章   目标客户群体分析

第九章   企划分析

第十章   业务分析

第十一章 保利花园市调总结

 

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第一章     前言

   调查目的进入成都慧人学习已有10多天了，通过学习老师让我们走出去，通过踩盘来验证书本知识和提高自己，通过到保利花园项目现场销售部和周边楼盘考察，了解在调控下成都楼市的销售情况以及市场情况等。为以后的工作做好准备！

调查方法；通过网络上对保利花园项目进行大概了解、再去保利花园项目上实地踩盘、观察法。

调查方式：开车

 

第二章     片区(板块)规划与交通状况

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

保利花园作为新双楠260亩低密花园大盘位于成都新双楠板块。位于南西三环外武侯大道顺江段新双楠板块，内接外双楠优雅醇熟生活社区，武侯大道，武侯区规划的第二高端商务大道，未来开通的地铁3号线，让你享受城市快捷生活的同时，更让物业潜力升级!保利花园重金打造欧洲风情商业街区，足不出户即可享受便捷生活。而毗邻项目的高端商业综合体大悦城，伊藤，王府井，奥特莱斯，家乐福，万达电影城让你畅享无忧生活。武侯祠，浣花溪，百花潭，                                 南郊公园，锦里等成都知名景点。保利地产成都公司2009年力作，保利花园产品高端、低密，容积率仅2.8。65%绿化率, 1.3万平方自身商业建筑，未来升值潜力大。

公交92、368、318、404、516路，未来开通的地铁3号线

小结：新双楠板块正处于价值洼地，未来升值空间巨大！

第三章      项目的基本信息

 

4公司简介

  

保利房地产（集团）股份有限公司

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，总部设在上海，总资产409亿元。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

      保利房地产（集团）股份有限公司在成都开发了保利国际城，保利花园，保利心语花园，保利中心，保利香槟国际，保利拉斐庄园，保利康桥，保利金香槟，保利贝森公馆等。保利保利房地产（集团）股份有限公司知名度非常高。处处均显央企的雄厚实力。

 

 

第四章     项目SWOT分析

 

 

S—优势   1片区价值：成都南面，一直有南富的说法，片区经济发达。   2升值潜力：片区经济发达，未来增值空间大。   3开发商实力：保利地产全国知名。	W—劣势   1距离城中心较远，进城花费时间较长。 2目前三环路武侯立交桥比较拥堵。   3周边生活配套不齐全。   4紧邻高压线，辐射大，影响身体健康 5生活阳台均较小 6航空噪音
T—威胁点   1周边项目供应：周边大盘较多，市场供应量大。   2政府政策：政府政策今年对房地产的调控严厉，整体环境不佳。 3  77的小户型已售完，剩余房源136、139、200左右跃层的还不少。	O—机会点   1 配套完善：周边学校、医院、交通等生活配套齐全。   2市场回暖：春节以来市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场。

 

第五章         项目产品分析

项目共分三期开发，目前一期已经交房，二，三期在售为2#、3#、4#、5#、8#、10#楼，15F-17F小高层。户型区间77-180㎡，99-111㎡两房为主；外墙深褐色涂料加面砖的结合，凸显了产品较高的品质；户型设计均为舒适性户型。各个房型均有赠送面积，主要针对自住的改善型客户。目前，保利花园一期已经交付，其挺拔的新古典主义建筑风格，已经成为新双楠武侯大道沿线一道靓丽的风景线。随着保利花园二期逐渐呈现，新双楠高端居住区已初现轮廓，而保利花园也即将兑现它的高端居住价值，带给业主们一种全新的尊贵生活方式。据悉，保利花园2月春雷行动正在持续进行中，全场最高92折优惠，据销售人员介绍，这个优惠可以说是“史无前例”。

 

     户型：100.50平方米的两房两厅双卫，整体设计雍容有序，空间优雅私密，精致的入户阳台，客厅、餐厅、厨房自然划分，约5.5平方米的弧形阳台，瞰景享乐采光通透，主卧私享卫生间、步入式衣帽间、超大转角飘窗；次卧舒适、独拥阔景飘窗，另约8平方米方正可变阳台。套二可变套三。

     139.19平方米的三房两厅双卫的户型：整体设计极为奢华，拥有宫廷格局，约23平方米瞰景弧形阳台，全城罕见，享受不同的优雅，客厅餐厅厨房通透连接，另有小阳台包容生活，次卧与小卧对称分布，通风采光一气呵成，主卧奢享超大衣帽间、方正卫生间、彰显尊贵。23平方米瞰景弧形阳台可变成客卧或书房或健身房等。套三变套四。

     112.6平方米舒适三房两厅双卫，主卧拥有270度超大转角飘窗。

     136.81平方米三房两厅双卫的户型相当139.19平方米的户型来说要差很多，生活阳台的面积只有2.5平方米，相对较小，小的次卧开间是2.7*3米，相对较小，入户花园虽有10.5平方米，但出去过道只有6.3平方米，不适用也不好改成房间。主卧卫生间距离较远，热能浪费。

     总的来说保利花园的户型都还可以，中小户型配比为2:1。但所有户型生活阳台都偏小。

环境：

保利花园采用新古典主义建筑风格，主要已草坪为主，配些名贵中小树木。

我去看了已经交房的一期，保利地产销售人员这样告诉我说“这样做目的使一二楼等低矮楼层的采光通风比较好一些”我认为这也有道理。

不过我认为这样做有三个好处：

1 相对成本比较低。保利花园名贵的树木的数量不多。

2一二楼等低矮楼层的采光通风要比树木多的小区好一些。

3整个小区看上去比较干净整洁，大气。

 

配套

保利花园周边配套还不错：

1交通：公交92、368、318、404、516路可达小区门口，规划中的地铁3号线在小区门口的街对面有站，预计地铁3号线将在2016年通车。

2餐饮：在保利花园小区自己得的4公里欧式商业一条街，小区周边有内外双楠餐饮美食区，大型著名的有谭鱼头、大荣和、郑连锅、私房菜等，小型的有六婆串串、厕所串串、伊藤5楼美食、金汉斯烤肉等。

3购物：伊藤伊藤洋华堂、双楠人人乐、红牌楼家乐福、中粮大悦城

4学校：保利花园售楼部门口今年修建一个公立的幼儿园，石室外国语学校、武侯区实验中学、龙江路小学

           5医院：武侯区第三医院、武侯区第五人民医院、五七零一医院

6银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、

总的来说各方面的配套还可以，但目前三环路武侯立交桥周边比较拥堵。保利花园门口的奥尔建材市场对该项目有些不利.

 

车位

保利花园共有4223户，车位4946个，1:1.17的车位比完全能满足一户一车位，并且还有多余的车位投资、出租等

 

电梯

保利花园采用的是纯德国进口的蒂森克虏伯电梯，每栋楼分2个单元，每层楼共4户人家，两部电梯，电梯品质高，使用舒适快捷！

 

容积率

保利花园的容积率2.8，在新双楠片区是最低的，层数均为18层，楼间距是该片区最大的，容积率越低居住越舒适。

 

竞争对手

周边楼盘较多，供应量偏大。

华宇楠苑：

开盘时间：2011年12月31日

户型区间：48-189平方米

容积率：2.8

建筑类别：小高层

交房时间：2012年06月

华宇楠苑采撷Art Deco建筑风格，打造华丽质感的建筑立面，14栋简欧风格的11+1纯板式小高层电梯洋房，一梯两户、两梯四户的设计，浓缩欧洲典雅生活之精髓，楼间尺度开阔，小进深大面宽薄体通透。户型面积区间为45-179平米，罕有的客厅、厨房双入户设计，提升生活品质。300米中央景观大道、文化广场、中央水景、珍奇树阵、雕塑小品于喧嚣的新双楠繁华之心演绎典雅庭院生活。

华宇楠苑打出“房子可以退 今生不后悔”的广告语很是吸引大部分刚需客户。

面积110.65平方米做到了四房两厅双卫，各个卧室房间的开间都在3米以上，户型更合理紧凑。优惠后均价7900元，总价比相同户型的价格低近20万元。

中粮祥云中粮大悦城，蓝光金楠府等楼盘均是大开发商项目都不错，项目竞争异常激烈！

第七章 项目价格分析

保利花园目前套二的中小户型已经售完。所剩房源均是100平方米的户型约

为8200元左右，一房一价，大户型单价稍微低于小户型单价，成交均价在今年1-2月份整体虽有所下降，但幅度较小，走势相对平稳。2月春雷行动正在持续进行中，一次性付款96折，按揭99折，2月购房享受5万元优惠，优惠后价格约为8000左右。2月20日—2月26日周销售26套.保利花园从2010年9月24日开盘以来价格约为8500元，2011年10月均价有所下降，约为8200元，春雷行动优惠后约为8000元。利优惠春雷花园成交价走势

 

第七章   销售去化分析

保利花园77平方米的小户型已经全部销售完，我通过成都透明房产网获知100.50平方米和112.60平方米的户型大概销售80%,136.81平方米和139.19平方米大概销售了近80%。2012年2月20日---2月26日单周保利花园销售26套，2月份销售约70套。

在目前春节以来市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场的情况下销售还是比较好的，春节后销售成上升趋势。

第八章   目标客户群体分析

客户群定位：大成都中产阶级

年龄特征： 25-45岁的中青年为主

置业次数：首次置业或改善型置业、专业投资客

购买目的：投资、自住两相宜，看重未来的升值潜力

心理特征：看重项目所在的地段、未来便利的交通，人文自然环境，对都市生活有依赖，希望通过央企品牌项目的品质彰显身份感。

职业特征：金花、簇桥私企业主及公务员较多，金融从业人员、医生等高知群体也不少

区域来源：大成都占80%，其中城西南70%、市中心占10%，成都市郊县客户和省外客户各占10%，省内二级城市客户占10%，其中以雅安、乐山、眉山等城市为主。

1、【目标消费群纵向特征】

1有较好的经济实力；

2 认同本项目区位和环境；

3 向往宁静的生活；

4个人购买，主要为改善居住环境，享受生活，以及为儿女或父母置业、投资之用；

5在居住上选择与主城区有一定的距离，又不离繁华之地。

第一类：区域辐射范围内企业白领（管理者/技术人员等）；

第二类：其他区域撤迁户部分有购房需求的居民

第三类：成都周边及二级城市追求高品质生活的人士

第四类：投资者及其他投资客、项目周边政府官员及私营业主、外地投资及其他用途客户

 

第九章     企划分析

 

保利花园企划营销活动以事件营销为主，辅助于其他渠道（平面，户外，网络等。）主要诉求以保利品牌和产品品质为主。线下活动与线上推广相辅相成，较为良好的把控了项目推案节奏。开盘期特别加强，这也是保利花园迅速去化的一个重要原因。

    

第十章   业务分析

现场装修豪华大气，以简约欧式风格为主，销售人员数量较多，专业熟练，可见有良好的房产销售功底。在销售中多次提到保利的的品牌、品质及新双楠发展。销售人员着装大气，知识面广，谈吐清晰又调理。整个销售介绍从售楼部至样板间，整个过程展示了销售人员良好的业务功底。样板间装修奢华精致。两个小时内，现场共来访约10组客户，可见如今年后市场已稍微回暖。

第十一章 保利花园市调总结

   通过这次对保利花园踩盘我总结出以下

 

1  目前成都受全国政府政策对房地产市场的调控严厉，整体投资，购买环境不佳。

 

2   春节以来成都受央行存款准备金率下调，个别城市放开首套房首付款以及首套房贷款利率，成都北改红利，刚需瓶颈小范围爆发等的影响，成都2月份房产成交量出现了明显的回升。

 

3   虽然出现了小阳春，但房产市场供应大于需求，市场竞争依然激烈！

 

4   现在的销售人员必须全方位了解更多的知识，丰富业务水平和阅历，端正自己的从业心态才能在这行做得更好！

 

                                                                                                         慧人71期张小波

                                                                                                           2012 —3 —5