蓝光锦秀城市调报告

                                                             晚班80期：肖遥     

 

 前言

本次调查是慧人学校安排对蓝光锦秀城进行踩盘、通过踩盘为以后的工作积累工作经验、

 

调查的项目；蓝光锦秀城

 

调查方法；通过网络上对项目进行大概了解、实地踩盘、观察法3

 

调查目的；通过实地踩盘收集蓝光锦秀城的销售信息、swot、客源………………

 

调查时间；2011-12-27

论行政，人们聚焦城南，论交通，人们的目光投向城东，东客站、地铁2号线给城东楼市带来了前所未有的机遇，万科、首创、蓝光、绿地等国内知名品牌开发商相继进驻，东方新城的居住价值正在不断提升。继富丽东方之后，蓝光集团再战城东，在万科魅力之城和首创国际城旁，蓝光锦绣城正在破茧而出。是什么原因让蓝光在此二度出手建楼？蓝光锦绣城将是怎样一个楼盘？与其他楼盘相比，蓝光锦绣城有何出众之处？

区域概况

楼盘区位——蓝光锦绣城位于三环路成渝立交外侧，距离成都东站步行约10分钟。

2011年5月8日，成都东客站正式通车，标志着城东的复苏，成都东区步入一个崭新的时代，作为西南最大的综合交通枢纽，东客站承载了太多，特别是改变了城东的经济面貌，为城东楼市带来了巨大活力。

 

东客站效应之“人气”

成都新客站日均20万以上的客流量为城东带来了充足的人气，来自四面八方的人汇聚在这里，其中不乏大量购房者。相关资料显示，目前在成都的购房者中，外地人占五成左右，并且具有很强的购买力，其中资产在一百万以上的外地人就占三成。

购买力是楼市繁荣的第一要素，东客站将大批购房主体拉到城东，无疑给城东楼市注入一剂强心针，不久后的城东将成为成都最热门的购房区域之一。

东客站效应之“商业”

不论哪个行业，有人的地方就有商机，就有财富。东客站周边将建成国际型商务中心和现代化商业中心，这势必也是投资者倍加关注的焦点。

 

早在几年前，成都市政府就出台成都东区规划，城东片区被定为成城市副中心，和城南一样，城东在成都市政府的引导和扶植下发生着翻天覆地的变化。作为城市多极化发展的一个极点，城东北划分成三大主要功能区，分别是以成都东站为中心的城东中央商务区、以四川师范大学东区为中心城东中央生活区和以三圣乡为中心的城东中央文化区。

就目前而言，城东的功能分区只是一个概念，三大功能区的成形仍需较长一段发展周期。单看城东中央生活区，虽然早期有万科在此耕耘，建成了万科魅力之城，后来蓝光、首创、绿地接踵而至，蓝光富丽东方、首创国际城与新里柏仕公馆陆续拔地而起。

有了万科等实力开发商做铺垫，区域环境不断改善，居住条件的日渐成熟，未来将有更多房地产开发企业随风而来，所谓的城东中央生活区正由一点到多点再到面向东逐渐蔓延，城东楼市版图也将不断扩张。

楼盘概况

一、开发商背景

蓝光锦绣城是蓝光集团在城东的第2号作品，对于蓝光我们并不陌生，作为成都本土最大的房地产开发企业，蓝光集团拥有多项光环：“中国品牌地产30强”、“中国西部品牌价值10强”、“四川房地产企业综合实力首强”、“成都地产领军企业”……蓝光集团耕耘成都楼市20余载，先后开发了蓝光金荷花、春江花月、御府花都、诺丁山、雍锦湾、香瑞湖、米兰香洲、凯丽滨江、凯丽豪景、皇后国际等项目，对成都旧城改造和城市建设做出了突出贡献，理所当然成为本土房企的领军企业。蓝光的楼盘品质也得到社会各界的一致认可，品牌价值的提升也为蓝光的发展指明了方向，近几年，蓝光已走出家门，开始由四川蓝光到中国蓝光的华丽转变。在成都，蓝光更加注重产品品质的提升，开始进军中高端住宅市场，而蓝光锦绣城便是其发展战略道路上的重要一步。

 

二、项目资料

蓝光锦绣城基本资料

楼盘地址	【成华 东方新城】和美东路	物业类型	普通住宅
建筑类别	高层	装修情况	精装修
规划面积	88666平米	建筑面积	450000平米
规划户数	4191户	产权年限	70年
车位数	2559个	容积率	4.98
绿化率	30%	主力户型	2居室78平米

2011.6更新   查看楼盘最新信息

蓝光锦绣城占地133亩，规划建设21栋集住宅、商业、酒店等配套于一体的综合性精品住宅小区。项目分为五期开发，一期1、2号楼已经动工修建，6月中旬开盘销售。

 

三、产品定位与价值体现

蓝光将锦绣城的定位是城东首席精品住宅，区别于同等区域其他楼盘。那么，它凭借什么来傲视群雄？让我们一起来看看它标榜的7大黄金价值是否物有所值。

1、置身西南最大城际商旅城“新客站”。之前我们提到过，成都新客站为城东片区带来的巨大人气和商机，尽管蓝光锦绣城位于城东中央生活区，但位置紧邻城东中央商务区，属于城际商旅城的辐射范围，其投资价值是不容忽视的。

 

驶入东客站的和谐号列车

2、坐享地铁、高铁双重城际交通配套。成都东站是一个多功能的综合交通枢纽，城际快铁、地铁2号线及配套的长途客运站和公交站，使你在此实现真正的“零距离”换乘。从这里出发，你可以到达城市的四面八方。

 

蓝光锦绣城效果图

3、133亩超大体量城市中央生活区。蓝光锦绣城规划4191户，建筑面积达45万平米，建成之后将成为超越万科魅力之城及首创国际城的第一大社区。

4、成都唯一由7条欧洲街区相连的大社区。蓝光锦绣城是一个“开放式”的社区，整个社区由四大板块组成，各板块相对独立而又相连，7条欧洲风情商业街穿插其中。据锦绣城销售人员透露，这7条欧洲街区的设计和建设将以桐梓林及宽窄巷子为蓝本，透漏处中西结合的独特生活格调。

 

威尼斯运河实景

5、纯粹威尼斯运河景观打造。为了配合欧洲风情街区，开发商将威尼斯运河“搬进”社区里。目前，所谓的“威尼斯运河”已经建成，也是购房者能够看到的唯一景观。

由于项目所在地没有天然水景可供利用，开发商只能通过人工开挖运河，管道注入流水等方式建成水景。另外，小区中央的水景园林能否完美呈现，而不会沦为一滩死水，变成项目最大的败笔？一切只有等待其建成之后方能鉴定。

6、与商超大鳄联手打造2万平米商业广场。蓝光锦绣城为打造精品高端住宅区，将规划建设城东中央生活区最大的商业中心——威尼斯商业广场。除了7条风格各异的欧洲街区，项目15号和16号楼将建成3层高的独立商业综合体，其中14号楼将吸引4星级以上酒店入驻。

 

蓝光锦绣城商业广场效果图

蓝光锦绣城打造的商业体不仅仅是项目自身配套，其规模及影响足以涵盖周边所有楼盘。但是，商业繁华带来的吵杂和快速的生活节奏是否对生活环境有所影响，而降低锦绣城的生活品质？这就需要时间去检验了。

7、顶尖团队倾力打造Art-deco建筑风格。什么是Art-deco？语意为“最豪华”，起源于1925年巴黎，Art Deco建筑采用塔楼式退台、对称构图、刚柔并济的横竖线条、丰富的浮雕装饰等手法，被视作“二十世纪最激动人心的装饰风格”。

 

蓝光锦绣城1期1、2号楼建筑模型

蓝光锦绣城采用Art Deco建筑风格，突出与万科魅力之城及首创国际城的差异性，以提高楼盘品质。

据了解，蓝光锦绣城将采用“仿石漆”，这种涂料可以增加墙体的质感，更加美观，视觉上给人冲击，而且，不会出现墙体剥落和褪色。

 

交通出行

道路

 

蓝光锦绣城位于三环路外侧，紧邻城市交通动脉成渝高速，向西500米是成都东客站。在成都东站建设的同时，周边道路进行了大规模改造扩建，迎晖路跨线立交建成，2.5环全线贯通。从锦绣城驱车进出市区仅需几分钟，向北可经2环路或3环路前往火车北站，向南经3环路、2环路及2.5环直达火车南站和新会展中心。

 

公交

蓝光锦绣城紧邻万科魅力之城，为了方便居民出行，成都公交集团专门开通了98路公交车，万科魅力之城——八里桥公交站，途径市中心，步行至万科魅力之城路口即可乘坐。由于建材路改造，98路公交路线暂时调整，线路被分为两段：98路，万科魅力之城——塔子山，98A路，八里桥公交站——长融路。

特别提醒：前往蓝光锦绣城的乘客可在塔子山换乘98路。

除此之外，成都东站公交站和五桂桥公交站有多路公交车，换乘出行都很方便。

 

地铁、高铁

2012年底通车的成都地铁2号线与城东客运站将实现无缝化对接，蓝光锦绣城及周边社区居民可通过横跨三环路的人行天桥前往东站乘坐地铁、火车或长途客车。

环境配套

一、区域环境

城东中央生活区是由成都市政府提出的概念，经过科学的组织和规划，下面我们来分析一下该区域的宜居环境。

位置 城东中央生活区的范围是东三环至绕城高速，成渝立交到驿都大道之间的区域，该地区地势平坦，西邻成都市区，东靠龙泉山，也是成都通往龙泉及重庆的重要通道。

 

十陵风景区区位图

环境 成渝高速以北是10平方公里的十陵城市生态公园，驿都大道以南是三圣乡生态旅游区，而规划中的城东中央生活区正位于两大生态区中间，区域内更无大型工厂，居住环境得天独厚。

二、生活配套

 

 

商业 除了蓝光锦绣城规划的商业中心，周边几个早期入住的楼盘都有一些零星的商业配套，这些商店、超市、饭店、茶楼等商业配套分布在小区外围临街，形成比较初级的商业体系。由于这些商铺比较开放，该片区的居民均能享用。

学校 城东片区未来将形成一个巨大的生活圈，万科、蓝光、首创率先进入开发，现已吸引上万人在此生活，同时，也引进了引进了一所幼儿园和一所小学，分别是艾毅多元智能幼儿园和树德小学。

 

1、艾毅多元智能幼儿园位于首创国际城与蓝光富丽东方中间，是目前中国唯一获得多元智能学会认证的机构，提供高品质的中文教学，主要面向准备进入本地小学的孩子们。它专为中国家庭而设计的多元理论课程。该项目为儿童提供了一个一流的国际风格的教育环境。

 

2、树德小学位于万科北街9号，占地约21.4亩，建筑面积约9397平米，办学规模30个班，学校的投入使用极大地解决东方新城片区缺乏优质教育配套的难题。

据蓝光锦绣城销售人员介绍，成华区户籍的业主子女均可在此就读，而学校周边楼盘的学生将享有优先入学权。

医疗 蓝光锦绣城及周边楼盘享有良好的医疗卫生条件，原因在于其距离四川省人民医院城东病区仅1公里，换言之，今后业主在家门口即可坐享三级甲等医院的优质服务。医院位于项目以东的大面镇，在富力东方站乘坐855路公交车，只需两站即可到达。

户型介绍

蓝光锦绣城1期1批次即将推出的1号楼仅三个户型：B4户型、C2户型和C3-1户型，下面将选取具有代表性的B4户型和C3-1户型进行简单评析。

首先，一起来看看B4户型。

 

B4户型建筑面积约78.45平米，实得面积约81.99平米，两室两厅单卫，分布于1号楼北面。

优点分析：

1、该户型方正紧凑，空间利用率高，得房率高。

2、水线集中，实现功能分区、干湿分离，避免了因排水不畅导致的系列问题。

3、客厅与餐厅相连，使空间更显开阔，大门正对客厅和阳台，方便客厅内空气流通。

4、超大阳台与客厅相连，让室外风光登堂入室，景观效果极佳。

5、卧室均带独立飘窗，方便通风与采光，室内明亮通透。

缺点分析

1、卧室面积太小，主卧仅13平米，没有独立卫生间和衣帽间。

2、两个卧室被客厅分隔，主卧正对卫生间，进出卫生间时或将影响休息。

3、外置的洗漱台与卫生间分开，或至卧室门口和客厅地面积水。

 

C3-1户型建筑面积约91平米，实得面积约95.71平米，三室两厅单卫，分布于1号楼东西两侧。

优点分析：

1、该户型方正，布局合理，卧室集中，动静分区，公共区域与私人生活区互不干扰。

2、有独立书房设计，亦可根据主人需求变作儿童房或客房。

3、客厅与6平米超大阳台相连，3.8米宽尺阳台将室外风光与室内环境完美对接。

4、两个卧室均带飘窗，明亮通透，小书房也有明窗，方便透气与采光。

5、餐厅与厨房紧密相连，就餐方便，厨房方正，采用L型橱柜设计，节省空间，更加实用。

缺点分析

1、三个卧室共用一个卫生间， 隐密性无所保障。

2、赠送面积少，阳台为半赠送，飘窗为全赠送。

总结：蓝光锦绣城主推2-3居户型，户型较为方正，赠送面积较小，标准户型，基本无可变空间。蓝光锦绣城是蓝光打造的精装房项目，品质上，特别注重细节的把控。目前，项目已建成3个样板房，购房者可现场实地参观。

swot分析

S分析

 

 

蓝光锦秀城位于东村核心地段，地理位置优越，项目距离成都东客站仅10分钟路程，距地铁2号线约1公里，步行约10到20分钟即可抵达，项目紧邻万科魅力之城，约6万平米的商业广场，生活十分方便，周边有四川师范大学、树德中学等名校资源，各项生活配套完善。

W分析

蓝光锦绣城位于三环路成渝立交桥外侧，城东客运中心正式启用后，蜀都大道、迎晖路和成渝高速交通压力将加大，高峰期道路拥堵情况或加剧，影响出行。另外，蓝光锦绣城容积率高达5.0，人口密度过大，影响居住舒适度、人多车位少

O分析

蓝光锦秀城位于东村核心地段，在东客站、地铁2号线附近【地铁对不动产的升值不可小视】、在未来几年不管是在周边的配套设施、道路交通、居住环境、消费都都会得到很好发展、蓝光锦秀城很有升值的空间、

T分析        

蓝光锦秀城旁边竞争楼盘较多、导致客户分流、现在周边配套还不完善.  

 

 

 

价格分析

从价格上看蓝光锦秀城初于下降趋势、

 

 

 

从周边楼盘价格看蓝光锦秀城价格不高

 

去化分析

在现在我问的一栋已清盘、但通过透明网了解还是有一定的差距、二栋也没现场的销控表买的好

 

对比总结

随着房地产市场的稳步发展，众多有实力的企业纷纷进入房地产行业，在庞大的市场和丰如牛毛的开发商面前，万科、华润等品牌房企已转向精装房市场，蓝光也不落后，经过20年纵横驰骋，不乏精装作品呈世，蓝光锦绣城便是其一。和同区域楼盘相比，蓝光锦绣城品质尤为突出，下面将从几个方面对其进行比较。

从位置上，蓝光锦绣城深居城东中央生活区腹地，由万科魅力之城、首创国际城和蓝光富丽东方三大项目包围，项目不临主干道，隔绝了来自三环路及成渝高速的噪音，相比之下，环境更加宁静。另外，远离交通干线也大大提高了居民出行的安全指数。

在商业模式上，蓝光锦绣城将引进高端品牌商业，打造完善系统的商业体系，提升整体商业档次，从而一改该片区传统商业面貌。特别是项目独立引进的星级酒店，将对片区服务业水平提升起到关键性作用。

在楼盘品质上，蓝光锦绣城将万科魅力之城、首创国际城和“同胞”蓝光富丽东方作为起点，在此基础上，打造高端精品住宅。作为该片区最具代表性的精装房，不论外观还是内部装饰都以国际标准为准绳，从视觉上给人不一样的感受。

从客户群体上，蓝光锦绣城的产品定位决定了客户群体，即都市上层白领和行业高级人才等对生活品质有一定要求的购房者。蓝光锦绣城的目标是聚集一大批“同圈层”的都市精英，让整个城东的居住价值得以体现。