摘  要

   随着城市建设进入高速发展时期，大型工业项目开始向城外拓展，城内的旧工业区渐渐废置；一些尚未被界定为文物、未受到重视的工业建筑物和旧址，正急速从城市里消失。随着成都市政府向南向东发展策略的制定，近几年东郊老工业企业的整体搬迁，原本寂寂无声的城东腾笼换鸟，摇身一变，成为各大房地产开发商竞相追逐的热土，迎来了房地产开发的春天。早在几年前“中产城东”这一概念出现时，就注定将作为一种新的区域定位载入成都房产开发的历史。而在“中产城东”的蓝图上，诸多开发商纷纷在此大展拳脚。随着万科、龙湖、首创等实力房产商精心打造的各大楼盘亮相，城东的房产在众多购房者、投资商眼中人气急升。

    随着去年万达广场的入驻，东湖板块的优势也逐渐的显露了出来。市政规化后的东湖板块自然的承接了从合江亭一线、望江沿岸的城市元素，并与望江公园、东湖公园和沙河公园打造出了一个生态和谐的生活居住领域。这个有着优雅宁静居住舒适度的东湖板块逐渐受到人们的关注。

    下面则是对东湖板块及东湖公园正对摩玛城楼盘的一份市场调研报告。报告通过实地调察、社会群体询问及网络资料收集等方式，从该楼盘的区域、板块、配套、SWOT及消费群体等方面客观全面的进行了一个系统性的分析和整理。由于第一次参与这样的市场调研，报告中可能会出现深度不够、信息不完整等情况，但可保证所调查报告的真实性。

 案名分析

 

    MOMA概念一

    纽约现代艺术博物馆缩写

纽约现代艺术博物馆,The Museum of Moden Art,简称MOMA，建于1929年，坐落于曼哈顿，是当今世界最重要的现代与数博物馆之一，博物馆目前拥有馆藏作品超过15万件。其中最著名的作品包括：梵高《星月夜》，毕加索《亚威农的少女》、达利《记忆的永恒》等、

    MOMA概念二

    科技节能建筑代名词

面对一个日渐变暖的地球，建筑师、开放商和工程师都开始重新考虑建筑物对于公众和环境的影响。从世界上第一座生态办公大楼德意志商业银行总部大厦，到现在北京奥运会的“水立方”，科技节能建筑早已成为世界所趋。

    实际上节能就是高品质，具有综合性节能技术的好房子。

   项目描述

 

摩玛城项目位于二环路东五段，一二环之间。地处由望江公园、东湖公园、沙河公园形成的中央公园居住区核心地段。

摩玛城占地面积23亩，总建筑面积约16万㎡，项目分四期开发，目前开发的是第一期。该项目地理位置优越，周边配套完善。188亩的望江公园、420亩的东湖公园和200亩的沙河公园与项目交相辉映；万达广场、九眼桥酒吧一条街、科华路餐饮富集地也是出门即到。同时小区内也设有高档会所、娱乐及公共配套设施，使居住在这里的人能享受到生活的便利和舒适。

摩玛城还使用了多项建筑科技系统。它是西南地区首列25℃恒温建筑，也是成都住宅史上首列引进地源热泵系统的建筑。它可使室内气温常年保持在20℃-26℃之间、湿度在30%-70%之间,除此之外它的净水系统可使在家就能随时饮用到卫生的纯净水。节能、环保、健康的理念从而也使它先后荣获了“成都市科技项目环保节能样板工程”、“博鳌2008年世纪房产论坛最佳生态节能环保大奖”、“2008年成都最值得期待楼盘”三项殊荣。

此项目将于2008年12月开盘。

                                项目信息

 

楼盘位置：锦江区二环路东五段东湖公园对面

开 发 商：成都市黄和投资有限公司

承 建 商：四川省煌鑫建设

代理商：中远地产

整合推出单位：深圳市零食上四度广告有限公司

建筑设计单位：北京中建建筑设计院

占地面积：23亩

建筑面积：16万㎡

总住宅户数：约1500户

户型区间：50-130㎡

车位配置：约930个（地下）

车位租售价格：未定

楼层状况：5栋33层，1栋40层

建筑结构：框架剪力墙

楼层居住状况：2梯7户

容 积 率：8.5

绿 化 率≥25 % 

公 摊 率： 16%

物 管 费：未确定（大概2元/㎡/月）

装修标准：毛胚

开盘时间：2008年11月中旬

交房时间：2010年

价    格：未公布（参考周边楼盘大概均价定在7000/㎡左右）

付款方式：一次性付款或银行按揭

优惠政策：10月15号以前入会的会员享受总房款1%的优惠，10月15日以后入会的会员享受0.5%的优惠，活动期间不定期的派发2000-5000元的优惠券

工程进度：地基阶段

周围交通：52、51、85、112、114、502A、503、97、79、304、817、47、65、75、332、336

设备装修： 1、 采用地源热泵系统，使室内温度保持在20－26℃彻底告别空调时代

2、 新风系统运用，使室内空气新鲜

3、 管道纯净水系统

4、 外墙保温系统，降低房屋能耗

5、 同层排水系统运用，降低排水对住户的影响，提高生活品质

6、 隔音低噪设计，降低室外噪音对住户影响

7、 社区智能化，无盲点数字化覆盖

区域分析

(一)、板快潜力分析

   东湖板块位于成都城东二环路上，是传统城市板块改造后的全面升级板块。与新区不同，这里原生生长的城市地脉已经为这个区域打上了城市的浓郁印记。不必为生活在这里感到不便，因为它本身就是城市的一个部分。改造后的东湖板块自然的承接了从合江亭一线、望江沿岸的城市元素。城市的繁华只在转瞬间就扑入了东湖板块。

尤其在成都二环路的扩建后，城东二环路逐渐成为热点。在城市向东发展的大潮中，东湖板块以其左携城南红星路延线，右携城东东大街延线的独特地理位置，逐渐担当了城市向东，和东二环路之间重要城市结点接连的重任。

 

（二）、周边生活配套分析

    项目位于二环路东五段，一二环之间。被东湖公园、沙河公园、望江公园三大公园环绕，这里鸟语花香、空气宜人。随着07年年底万达商业广场的入住，日趋成熟的东湖板块环境逐渐显露了出来。万达商业广场的伊藤洋华堂、国美电器、万千百货、万达电影城与项目周围的百联天府、好百年家居、好又多组建起了一个庞大的购物休闲天堂。这里交通也十分便利，除了51、52路二环绕城公交车之外还有85、114、503等多达十几路线的公交车可将人们带往城市的任何一个地方，与其两侧的地铁1、2号线，又组成了一个庞大的交通网络。从这里驱车进入城市之心的天府广场仅需20分钟，到九眼桥的酒吧一条街也只需7、8分钟，这里离科华路餐饮富集地也是近在咫尺。而且着周围是名校云集：如川大、川师大、七中育才、娇子小学等等，教育氛围浓厚，可提供教育的一站式服务。同时医院、金融等生活配套设施也应有尽有。

       项目SWOT分析

 

（一）、优势分析：

 1、科技节能：

它是西南地区首列25℃恒温建筑，也是成都住宅史上首列引进地源热泵系统的建筑。它可使室内气温常年保持在20℃-26℃之间、湿度在30%-70%之间,除此之外它的净水系统使在家就能随时饮用到卫生的纯净水。节能、环保、健康的理念从而也使它先后荣获了“成都市科技项目环保节能样板工程”、“博鳌2008年世纪房产论坛最佳生态节能环保大奖”、“2008年成都最值得期待楼盘”三项殊荣。

2、生态环境：

该项目坐拥一江一湖三公园，185 亩原生态湖泊东湖、188亩望江公园、420亩东湖公园、200亩沙河公园和成都市的母亲河锦江与之交相辉映。东湖公园的设计以三个湖面为核心，最大限度地尊重自然和生态，打造原生态和自然特色极浓的城市健康空间。公园内设置湖滨亲水草坪、休闲小路、休憩凳椅，在空间上强调以人为本，将景观的观赏性和参与性充分结合，形成“春花笑绿水，秋树舞轻烟；湖天共一色，盈然已胜仙”的浪漫意境。项目正对东湖公园，高居屋内就可坐览东湖全貌。这里空气宜人、鸟语花香，特别适合居住。

 3．地理位置：

成都市政府向南向东发展策略的制定出来之后，这里立即成为了城东最具发展潜力的地段之一。项目区域坐拥一江三大公园环境优雅并上接川大翰墨书香，左连城南富贵之气，并位于一二环线中间，升值空间绝大，地理位置十分优越。这里便利而静腻、繁华而归隐，是生活居住的最佳的选择。

4.教育网络：

周边名校云集、川大、川师大、七中育才、娇子小学等，教育氛围浓厚，可提供教育一站式服务。

     5.户型优势：

     户型区间从50-130㎡，可选择余地大，主打户型是50-90㎡的小户型，便于销售（小户型需求大、适合投资）。

 

（二）、劣势分析：

     1、开发商没有名气，这在很多程度上影响消费者对楼盘质量和开发商实力等方面的怀疑，从而影响到楼盘的销售。

     2、容积率过高达8.5，绿化率只有25%、每楼两层2-7户等等这一切都使得居住舒适度降低。

     3、周围有几家知名的地产楼盘与之竞争。

     4、从75㎡—117㎡的几种户型都没有任何阳台且房屋浪费空间较大。

     5、建筑面积小，内部配置设施不健全。如运动项目场地（如：羽毛球场）、健身房、幼稚园和一些商业配套等等。

 

（三）、机会分析：

    随着成都市政府向南向东发展策略的制定，一些旧工业项目渐渐向城外拓展，原本寂寂无声的城东腾笼换鸟，摇身一变，成为各大房地产开发商竞相追逐的热土。地产方的进入及政府对这个区域未来的规划发展，使得这个地皮是逐渐升温。

    随着去年万达广场的入驻，使得项目所在的东湖板块优势是逐渐的显露了出来。市政规化后的东湖板块自然的承接了从合江亭一线、望江沿岸的城市元素，并与望江公园、东湖公园和沙河公园打造出了一个生态和谐的生活居住领域。

在城市向东发展的大潮中，东湖板块以其左携城南红星路延线，右携城东东大街延线的独特地理位置，逐渐担当了城市向东，和东二环路之间重要城市结点接连的重任。1、2号地铁线的贯穿也将带动这个区域的经济脉搏。

项目正对东湖公园，处板块之核心区域。未来的增值空间较大!

                消费人群分析

（一）、目标客户特征：

l  在其周围工作，以白领和小老板及效益较好的公司职员为主；

l  年龄一般在25-60岁之间（周围环境好适合老年人）；

l  家庭月收入在5000月元以上者、有车族；

l  大多为第一次置业：因为项目规模较小、物业配套设施有限。

l  看到区域发展增值的投资者。

 

（二）、目标客户说明：

     摩玛城的品质和区域定位的目标客户群是：受过良好教育，有独到审美取向和热爱自然，注重生体健康、生活品味和精神享受，具备一定购买能力的都市中产阶层人士。

竞争对手分析

 

竞争对手——瑞升·望江橡树林

（一）、项目描述：

     瑞升·望江橡树林项目是由瑞升集团历经十余年发展，精心打造的又一鼎力之作，项目地处由望江公园、东湖公园、合江亭公园形成的中央公园居住区核心地段，总占地160多亩，总建筑面积约80万平方，分三期开发。

瑞升·望江橡树林一期占地约61亩，总建筑面积约32万平方，拥有2408户，泊车位 1755个。项目由1栋33层和6栋34层的高层建筑围合而成。户型面积区间50-200㎡，项目采用底层架空设计，增加了居住区内部空间层次，使建筑与环境完美结合。人文橡树、高尔夫果岭，东南亚风情带来不一样的居住体验。

项目地理位置优越，周边配套完善。188亩望江公园、420亩东湖公园与项目隔河相望，百年名校—四川大学与项目仅一步之遥。九眼桥、万达商业广场出门即到。

“东望江，西草堂”！望江橡树林，集千年历史文脉、完善区域配套、丰富生态资源、便捷交通于一体，成就望江最后的人文大盘。

一期“橡果的窝”7栋小户型正火热发售中

 

（二）、相关信息：

开发商:四川瑞升实业集团有限公司

代理商:全程代理

景观设计单位:深圳清华园

整合推广单位:鸿创传播-瑞派营销

开盘时间：08年3月

交房时间：2010年上半年

楼层状况：二梯四户

物管费：2元/㎡/月

占地面积:637816㎡

总建筑面积:849497㎡

公摊率：16.8%

总户数:2408户（一期）

停车位:机动:1755 非机动:2337

绿化率:41.60%

楼层状况:32层、33层

容积率：6

均价：7000元/㎡

优惠政策:在08年10月10号前购房110㎡以上者享受总房款9%的国庆优惠。

（三）、对比优势：

     从建筑种面积、绿化率、楼层状况、停车比、容积率、户型等方面均站有明显优势。

 

（四）、对比劣势：

    最近网络上传出许多抨击橡树林的报道,如：

 1．产品资料真实性（信誉有待考究）：售楼资料上写的是容积率为6.12，关于容积率的计算是：容积率=总建筑面积÷总用地面积，橡树林写的建筑总面积为80余万平方米，总用地面积为160亩(一亩＝666平方)，不知道是怎么算出来等于6的。（80万/(666*160)=7.5）

    2.地震后推出的优惠房及后期降价优惠政策引发的退房风波。

    出此之外还有很多评论，综上说论，它所引发的负面影响对它的后期销售影响也是不可忽视的。其实在这些评论里面也有不真实的成分或是谣言，但是这一切都会在人们心中留下阴影。

 

                         总    结

 

    有专家分析认为，世界即将面临能源危机。面对一个日渐变暖的地球，建筑师、开放商和工程师都开始重新考虑建筑物对于公众和环境的影响。早在20世纪70年代，建筑节能概念就被正式提出，建筑节能的中心是减少建筑耗能 ，提高建筑中的能源利用效率。同时，建筑节能需以不影响人们感觉舒适度为前提，即室温冬季不低于18摄氏度，夏季不高于26摄氏度。从世界上第一座生态办公大楼德意志商业银行总部大厦，到现在北京奥运会的“水立方”，科技节能建筑早已成为世界所趋。

摩玛城以节能理念为中心打造了西南地区首列25℃恒温建筑。节能、环保、健康的理念从而使它先后荣获了“成都市科技项目环保节能样板工程”、“博鳌2008年世纪房产论坛最佳生态节能环保大奖”、“2008年成都最值得期待楼盘”三项殊荣。它是未来生活节能理念的一个崭新篇章，同时它也将成为“全新科技主题人居时代”的风向标。