<提纲>

 

—产品描述

—项目SWOT分析

—竞争对手分析

—目标消费对象

 

[产品描述]

⒈地理环境

 

─地块及片区分析:红牌楼广场东部紧邻二环路南四段,西北则面临川藏路,根据武侯区出台的商圈建设初步计划,红牌楼广场位于该地区的核心商圈位置.同时,紧邻双楠及置信两大居住区.

 

─政策分析:武侯区出台的红牌楼商圈建设初步规划，红牌楼商圈北至二环路、南至规划中的武阳大道、西起武侯大道、东至武侯区与高新区分界处，城市设计范围约为5.4平方公里，按照“一心、一轴、两片、四带”进行规划建设，“一心”即将二环路和川藏公路交汇处红牌楼路口打造为商圈的核心发展区域和品牌形象区.

 

─配套设施:该项目片区的东南.西南的较近地区有红牌楼小学及四十三中学,二环路西一段红牌楼川藏路口有成都现代医院,相对较近处有成都体育医院.周边有红牌楼商业城旁大型海鲜批发市场,人人乐,国美电器,伊藤洋华堂,红旗,互惠等购物场所.银行及其他配套设施也较为齐备.

 

─交通分析:公交路线--有1、10、52、57、84、513、335、502、404、111、96、92、93、511路,可通往成都各方向.同时有通往龙泉、新津、华阳、双流等郊县的中巴车.

           地铁--此地区处于即将修建的地铁三号线上,与天府广场春熙路及红星路贯穿一线.

 

─餐饮分析:有位于武侯祠的蓝鸿大酒店,位于西部汽车城对面的红牌楼大酒店

 

─购物分析:周边有红牌楼商业城旁大型海鲜批发市场,人人乐,国美电器,伊藤洋华堂,北京华联,红旗,互惠等购物场所.有相对便捷的购物环境.

 

─医疗分析:成都现代医院(综合性医院),成都体育医院(三级甲等中医骨科医院).医疗方面较为方便.

 

─教育分析:长征幼儿园,红牌楼小学,四十三中学.综合分析有较为齐备的学前小学及初中阶段的教育设施

 

─金融分析:处于武侯区规划的打造的红牌楼的核心商区,同时在与天府广场,春熙路及红星路贯穿一线的地铁三号线上,具有良好的商业发展价值和前景.

 

⒉产品描述

 

—开发商:四川永合实业有限公司

—承建商:

—物管商:

—占地面积:102亩,净用地75亩

—开发期数:第二期

—几栋:三栋

—楼层:17层

—主力户型:两居室,三居室

—建筑形式:

—交房日期:2009-03

—容积率:3.90

—绿化率:暂无

 

[项目SWOT分析]

 

优势分析:

 

◎该项目处于武侯区规划打造的红牌楼的核心商区,武侯区"一心,一轴,两片,四带"的建设规划以及对红牌楼商圈的大力建设,该项目所处地段将成为红牌楼商圈商业经济发展的重点区域

 

◎红牌楼广场位于将天府广场.春熙路.红星路贯穿于一线的政府规划的地铁三号线上,与春熙路一带商区连通,在经济上将产生相互呼应的效果

 

◎该项目在红牌楼地区开发,相对还处于红牌楼商区建设的初级阶段,因此有很好的市场前景,并且有较大的升值空间

 

◎政府对二环路的改造将进一步促进该项目所处地区的交通事业的便利程度

 

◎便捷的交通优势,有通往成都各方向的公交车,同时有开往周边一些郊区的中巴,交通便利

 

劣势分析

 

◎处于二环路改造及商业区建设阶段,周边施工较多,环境质量差,灰尘多

 

◎靠近大型的汽配城,装饰材料城,居住环境较为复杂,周边生活设施配套尚未健全,治安状况堪忧

 

◎开发相对较晚,人们意识中的人文环境还不太理想

 

◎目前该地块还处于开发的较早阶段，整个商圈及区域的完全建成还有一定的时间跨度

 

机会分析

 

◎周边项目销售情况较好,表明市场的需求量较为不错

 

◎红牌楼广场所处区域为开始开发阶段,地段的发展潜力较大

 

◎位于即将建成的红牌楼商圈的核心区域,有良好的市场潜力

 

◎位于即将建设的地铁三号线上,与天府广场.春熙路.红星路贯穿于一线,两大核心商圈相互呼应,地区经济发展前景良好

 

威胁分析

 

◎房价相对较高,二期均价在7138元/平米,不易被一般人群接受

 

[竞争对手分析]

 

红南港    位置:成都市南二环,红牌楼立交桥侧

 

建筑类别:小高层,精装  建筑面积:91733㎡  总户数:749套  均价:6000元/平米 

容积率:4.09  绿化率:25％  车位数:373个

 

与红牌楼广场优劣势比较:

 

优势--一.1.5KM内在成都时尚生活圈内这一说法的提出,使该项目更加充满了时尚及时代感

      二.锦里一条街、玉林生活广场、好莱坞广场,10分钟车程内分布有家乐福、伊藤洋华堂、人人乐、好又多、人民商场武侯分场、苏宁电器、成都购书中心、国美电器等大型卖场，学校、医疗、农副市场分布密集，红南港具有更加健全便捷的配套设施

      三.容积率相对红牌楼广场更大

      四.户型更加全面,更可以满足不同人群的需求

 

劣势--一.停车位少,达不到红牌楼广场1:1的比例

      二.目前均价达到八千,相对红牌楼广场价位上不占优势

 

天府金花    位置:武侯区金花村6组

 

建筑类别:高层  均价:4500元/平米  容积率:3.89  绿化率:35％  楼层状况:16层电梯

 

与红牌楼广场优劣势比较:

 

优势--一.价位相对较低,更容易被接受,资金的回笼更快

      二.该项目绿化率更高,相对居住环境更为舒适

      三.距离城区较远,且周边公园多,绿化程度相对较好,舒适程度更高

 

劣势--一.交通不够便捷,道路状况不好,离城区较远,且公交匮乏

      二.周边配套设施不健全,居住者生活不方便

      三.开发滞后,人文环境尚不理想

 

左邻右舍    位置：肖家河广福桥街

 

建筑类别：高层  总建筑面积：36112平方米  主打户型：一居室，两居室小户型，28--90平米  楼层状况：18层  总户数：506户  均价：6450元/平米  停车位：地下190个  容积率：4.20  绿化率：25％

 

与红牌楼广场优劣势比较：

 

优势--一.处于一、二环路之间，所处区域发展已相对较为成熟，居住区的相应配套设施相对更为完善，生活的方便程度亦相对较高

      二.户型为小户型，相对商业投资的价值更高，更扩大了消费群体，使其消费群体不仅仅局限于有较高收入的中年人人群

      三.5--8户的单元设计，通风更好，同时与传统小户型相比，减小了走廊的公摊面积

 

劣势--一.距离一环路较近，靠近繁华区域，居住环境质量及舒适度相对较差，地块升值潜力相对红牌楼广场较弱

 

总评：

 

与上述几个项目相比，红牌楼广场在功能方面相对没有特别的超越之处，从面积，规模及价位来看，应处于中等档次，同时没有很好的环境优势。因此在塑造其形象时应当注意附加该楼盘产品之外的价值。如：位于即将建成的红牌楼商圈的核心区域，此地段的发展潜力以及即将开通的贯穿天府广场.春熙路.红星路于一线的地铁三号线等，从而丰富素材，引起消费者的关注，从而达到共鸣。

 

[目标消费对象]

 

项目目标人群：由于红牌楼广场的自身特点（价位.主力户型）和区位决定了它的目标客户群应该是有较为一致的价值标准，对该地区经济前景有一定前瞻性并且具有一定购买力的中产阶级人士 。

 

群体特征：

 

◎在该项目周边地区汽车市场、汽配市场、家居装饰市场的商人，在该红牌楼商业开发区附近工作的中产阶级人士，双楠片区工作的中产阶级人士

 

◎年龄在28--48岁之间，有稳定的收入，事业稳定且处于上升期

 

◎家庭结构为夫妇，有子女

 

◎家庭月收入在10000元以上，有车

 

◎大多为二次置业。置业原因：

 

一.经济基础提升，可以选择更显示身份的的住宅

 

二.看重该地段区域的发展潜力，预见到该项目价值的可提升空间大，前景看好，进行投资

 

三.距离工作地点更近

 

[目标对象细析]

 

◎由于楼盘的价位水平及户型特点，红牌楼广场的潜在消费者的年龄应主要集中在接近中年和中年，尤以中年人较多。又因为周边地区以商业经营为主，所以经商的人士作为购买者的会相对较多。这类人都经历过资金的原始积累阶段，目前事业以及收入水平都应处于稳定并上升的阶段，财富的稳定程度相对较好。

 

◎基于上述人群特征，他们的消费观和消费手法也会有一定的特点：

首先，由于他们所处的阶段特征，他们所追求的更多的是对生活的一种享受，稳定而舒适，可以更好提高生活的质量，提高便利程度；

其次，他们会很看重该项目所处地段以及该项目的发展潜力和在经济方面的发展前景，从而有更大的投资价值

 

◎针对他们二次置业的特点，在选择方面就会更加注重对各个方面的考虑，冲动消费的可能性不大，他们会更加注重市场的反应，以及项目的发展潜力，周边今后的发展状况

 

◎针对此类消费群体的表现及特点，我们可以试想对他们诉求时的语气及要点。

 

--描述地。主力户型为两居室、三居室，房屋设计宽敞明亮，通风采光良好，居住舒适度极高

 

--善诱地。该地区极具发展潜力，位于红牌楼商圈核心位置，也是政府的重点建设地段，有极大的价值提升空间。

 

--控制地。掌握好顾客心理，把持分寸，欲擒故纵，以达到最佳效果