1、前言

2、片区规划与交通状况

3、项目的基本信息

4、项目产品分析

5、项目SWOT分析

6、价格分析 

7、去化分析

8、客源分析

9、企划分析

10、业务分析

11、项目总体分析

          

中海地产集团有限公司（简称：中海地产）是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立。中海地产始终秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营理念，坚持以丰富的专业知识和经验，创造如艺术品一样具有原创性和独特性的精品，每个楼盘都体现了规划设计理念、环境设计、施工材料的创新，精品化、差异化和创新保证了中海地产项目的恒久价值与时代精神。

第一章：前言

本次调查项目：中海锦城

调查目的：1、  通过实地的对项目进行调查收集以获取相关信息；

2、  实地分析出项目的优劣势；

3、  通过实地亲身考察以便和所学的知识进行理论与实践结合

调查方法： 1、 以购房者角色进入项目售楼部及周边进行全方位的了解；

2、  通过网络和电话咨询进行一些补充。

第二章：片区规划与交通状况

片区规划：

  中海锦城位于成都市三环以外的新双楠武侯大道，是新双楠片区的核心区域。近年来，武侯区对新双楠的规划定位较高，区内的武侯科技园历经10年的发展，已入驻大型企业180多家，带动了整个区域内交通、配套不断升级。武侯大道、成双大道、未来地铁三号线交汇于此，10分钟便可对接目前繁华的双楠、红牌区域。永康森林公园、簇锦公园、映月公园、江安河生态公园环绕四周，2公里范围内著名院校、医院汇集。以邓小平广场为核心的商业中心，周遭餐饮、娱乐、休闲汇集，千盛百货等中高端店铺林立，让生活更加多姿多彩。

交通状况：

海锦城位于该高端居住区的核心。作为新双楠核心的簇桥古镇是古时成都南方丝绸之路的第一个驿站，拥有深远的历史人文风情。武侯大道、成双大道、未来地铁三号线交汇于此，10分钟便可对接目前繁华的双楠、红牌区域。永康森林公园、簇锦公园、映月公园、江安河生态公园环绕四周，2公里范围内著名院校、医院汇集。

 

第三章：项目的基本信息

项目基本信息：

项目名称：中海锦城

开发商：中海鼎盛房地产开发有限公司

投资商：中海鼎盛房地产开发有限公司

物业管理公司：成都中海物业管理有限公司

物业顾问公司：成都中海物业管理有限公司

建筑单位：海宏、贝特

代理商：中海鼎盛房地产开发有限公司

景观设计单位：瑞典新西林景观公司

整合推广公司：中海鼎盛房地产开发有限公司

产权年限：70年

户 数：总户数3500户 当期户数1500户

物业类型：花园洋房、精装高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓

小区规模：共3500户，一期1500户、

开发策略：共两期，目前为一期三批次

占地面积：72000平方米

总建筑面积：150000平方米

总户数： 3500户 当期1500户

楼层：12-14层

层高：2.85米

公摊率：12%-17%

容积率：2.8

绿化率：30 %

建筑结构：框架剪力墙

车位配比：1:1

 

第四章：项目产品分析

中海锦城总体规划184亩，总建筑面积超过20万平米。小区内部不仅规划有圣乔治花园、诺丁汉庄园、泰德罗庄园曼彻斯特广场等主题景观区，2.8的罕见低容积率，还规划设置了一个面积超过约4000平米的大型商业配套。更有全套人车分流系统保证社区内看不见一寸马路，共同打造出了新双楠标杆阔景人文低密尊邸。可以预见，该项目的成熟将彻底改变新双楠的居住格局，并在武侯政府的支持下和其它进入该区域的开发商一起，在不久的将来将新双楠打造成为继双楠、紫荆后又一高端居住区。

产品分析：

户型面积：84-120平方米

水\电\气\通讯\网络基础配套：全通

电梯：2梯4户，2梯6户；品牌：上海三菱；

装修状况：毛坯

户型分析：

中海锦城一期的户型面积范围为84-120平方米，主推户型为2室2厅1卫面积为84-96平方米，12-14层的小高层。容积率很低居住起来的舒适度高，私密性也比较好；半赠送面积也比较多，套二可幻变套三。立足于业主的角度，注重各个功能细节，使户内有效面积最大化，同时又最大程度满足时尚、舒适、私密、实用方面的人性诉求。

户型一：两室两厅一卫

建筑面积约84.00平方米    厨房带大生活阳台，客厅、餐厅分区互不干扰。动静分区和三大流线划分的都很好；客厅带阳台，能享受户外阳光。户型方正，没有浪费的面积；南北朝向，通透明亮。

户型二：两室两厅一卫（可幻变三房）

建筑面积约93.00平方米    户户均带入户玄关，厨房带生活阳台，客厅也带有很大的观景阳台，能更好享受户外阳光；动静分区和三大流线划分的也都很好。每个卧室都带有大的飘窗，两房变三房，同时享有赠送空间。

户型三：两室两厅一卫（可幻变三房）

 

建筑面积约94.00平方米   每户均有入户玄关，厨房带有半面积赠送的生活阳台，客厅也带有很大的阳台，采光通风都很好。每个卧室都带有飘窗，采光通风也都很好。有一个可变空间，可做为卧室，也可做为书房。动静分区，干湿分区和三大流线都划分的很好，没有什么影响。户型方正没有浪费的空间。

户型四：三室两厅两卫

建筑面积约114.00平方米    每户都有入户玄关，厨房带一个半面积赠送的生活阳台，客厅带有很大的阳台，采光通风都很好。主卧带有私人卫生间，每个卧室都有一个大的窗子，可以很好的采光通风。动静分区，干湿分区和三大流线都划分的很好，相互没有什么影响。户型方正没有浪费的空间。

 

景观分析：

中海锦城的园林景观由瑞典新西林景观公司打造的。有圣乔治花园、诺丁汉庄园、泰德罗庄园曼彻斯特广场等主题景观区；既草坪、矮灌木、高灌木、矮乔木、高乔木，层次上重叠搭配，使园林景观错落有致。30%的绿化率，让人感觉身处于大自然当中。

小结：

房间设计特别注重空间的多样化、可塑性，力求功能合理、设施完善，动静分区、干湿分区、三大流线划分明确、平面构成和空间组合的适用性强，可多功能组合空间，突出了真正意义上的多变户型。中海锦城项目本身功能完善，在满足人们享受园林景观的同时，也能满足人们便捷生活的要求。

第五章：项目SWOT分析

S ——优势分析

完善的配套：

教育：石室外国语学校、双楠高级中学及小学、武侯实验小学、武侯高级中学、金苹果幼稚园
商场：千盛百货、双楠伊藤、家乐福、红牌楼广场、置信未来广场
医院：省医院、中医附院，武侯区第二人民医院，武侯区第三人民医院
银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行
小区内部配套：圣乔治花园、诺丁汉庄园、泰德罗庄园曼彻斯特广场等主题景观区，规划一个面积超过约4000平米的大型商业配套

便利的交通：

经过本项目的公交线路有：10路、151路、331路、404路、513路、522路等十余条公交线路。未来地铁的3号线也将经过本项目，步行到地铁站口只需要五分钟的时间。

W ——劣势分析

地理位置：

处于西三环以外，目前还是属于开发中的地段。

O——机会分析

未来重点打造地段：

中海锦城位于武侯区新双楠片区的核心区域。随着城市的发展，内新双楠片区已经基本上没有可供住宅开发的土地，新双楠将是未来武侯区房地产开发的热点区域。过去，新双楠的区域价值一直被低估，房地产开发相对比较滞后。但随着中海、保利、绿地和重庆华宇等国内一线品牌开发商的进入，在不远的将来，整个片区的居住氛围、居住品质将会有质的飞跃。加之武侯区对该区域的规划定位较高，区内的武侯科技园历经10年的发展，已入驻大型企业180多家，带动了整个区域内交通、配套不断升级。可以预见，有政府的支持和各大品牌开发的强力打造，新双楠将在不久的将来成为继双楠、紫荆后又一高端居住区。

T——威胁分析

国务院10号文件：

国务院10号文件、银行的金融政策对房地产行业的发展不利，导致房产市场的低弥，也使得不少消费者犹豫观望。

 

第六章：价格分析

本案一次性优惠1%，按揭优惠25000元。

住宅物管：2.1元每平米每月

临时定金：2万元

本案房价走势：房价走势图：

由上表格可知：本案采用的价格起伏不大，由于政策原因，目前一期三批次价格控制在7800元/㎡，和开盘相比基本上没有涨幅。

第七章：去化分析

综上所述该项目的性价比较高，所以之前一期一二批次都已售馨，一期二批次推加的84套房源也是被抢空。一期三批次也与4月16日开盘，反应很好。

第八章：客源分析

现在年轻人过日子首选

　中海锦城地处新双楠的核心地段，未来是重点打造的地区，项目本身功能完善，配套齐全，出行方便，其84-96平方米的多变小户型，十分适合于现在的有为年轻人和小两口居住，享受便捷生活的要求。中海锦城是现在的年轻人过日子的首选。

巨大的升值空间 是投资的首选

　中海锦城所处地段极具优势，是未来政府重点打造的地段，随着配套的不断完善，其升值潜力将更为凸显，是投资的首选。同时，中海锦城主力户型功能齐全，周围的配套也在慢慢的完善中；随着这样的发展，以后的升值空间非常的大，而且地铁三号线也要经过这里，所以也是属于地铁物业。

第九章：企划分析

售楼部：分区合理，服务人性化，为顾客提供餐饮、茶点

户型图：彩色，直观

广告、媒体：宣传力度中等，在画面上追求体现品质。

第十章：业务分析

一期三批次开盘，置业顾问们非常的热情主动介绍并为客户分析目前的在售户型。大概介绍了区域情况后就向客户主动咨询所需要了解的信息，并耐心细致的回答顾客的提问。

第十一章：项目总体分析

中海锦城，位于城西三环以外，武侯大道铁佛路属于新双楠片区；高端居住区的核心。作为新双楠核心的簇桥古镇是古时成都南方丝绸之路的第一个驿站，拥有深远的历史人文风情。武侯大道、成双大道、未来地铁三号线交汇于此，10分钟便可对接目前繁华的双楠、红牌区域。永康森林公园、簇锦公园、映月公园、江安河生态公园环绕四周，2公里范围内著名院校、医院汇集。

总之中海锦城这个项目，未来有很大的升值空间。随着政府对新双楠片区的打造，周边配套越来越完善，生活越来月便利，交通越来越快捷（地铁3号线的规划），绝对是一个值得购买的项目，无论是自住，还是投资，都是不二之选

但没有任何项目是可以做到十全十美的，该项目还有待完善的地方，没有最好只有更好。也随着各大房地产开发商越来越多的投入到城西新双楠片区，无论从人气上说还是从商机上说，其发展潜力都不可小视。

综上所述，中海锦城在新双楠区具有其一定的特色和优势，在定位上贴合目标群体的居住意愿。配合中海在新双楠大片区的整体推广，所以在销售上也是一再领先。

 

调查人：黄夏颖

日期：4月21日