一、 项目所在片区规划、交通及配套状况

城南，未来新成都的中心，得益于锦江、江安河、沙河三水温润交融，牧马山、麓山蜿蜒起伏，碧草茵茵原生植被隔而不绝，得天独厚的地理资源滋生出一派赏心悦目的田园风情。作为成都全新的城市副中心，天府新城正在成为日趋成熟的中央商务区和高端生活区。新城规划进驻人口约60万，主要发展商务、行政、金融、生态居住及高新技术等产业。目前，城南形成了人民南路南延线、红星路南延线、元华路、站华路、武侯大道、西延线五条纵向交通动脉及2.5环武阳大道、三环路、绕城高速三条横向大道,以及在建并计划于今年10月贯通的地铁1号线，将带给新城南便利的交通生活。现有以及正在建并规划中的新会展中心、远大购物中心、欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、家乐福、美美百货、歌剧院、美术馆、博物馆、会议中心、南湖度假区、极地海洋世界、湿地公园、新益州公园、市政体育馆、市一医院、双流第二人民医院、中德巴伐利亚国际医院、中奥国院医院、宋庆龄华西妇女儿童医院、成都实验外国语学校、光亚学校、美视学校、成都七中等众多大型文化娱乐卫生教育设施,更是合力将城南打造为一个极具竞争力的主流生活区域。新城南，其现代、时尚、田园的迷人魅力吸引着大量的城市精英投身于此，为中高档住宅的发展提供了广阔的市场前景。

双流，位于成都平原腹地,距市区10公里,系全国百强县，面积1072平方公里,共86万人口。是西部大开发最活跃的地区，是四川省平原经济圈发展的重点,也是成都最吸引外商投资的地区之一。成都双流国际机场距县城仅2公里，成昆铁路纵贯县境，并设有两个火车站，成乐、成雅高速公路、川藏路、大件路、机场路、人南延线等10余条高等级公路构建了四通八达的交通网络，为区域的发展奠定了良好的基础。双流县坚持“大开发促大发展”和“你发财、我发展”的原则，在加快基础硬件设施建设的同时，着力提高经济发展自由度，先后制订了160余条政策措施，面向社会“让出口岸，让出利益，让出产权，让出市场”的积极态度，必将拓展新的发展空间，羸得更快更大的发展。

华阳，作为双流的重镇，距天府广场20公里，车程25分钟，距新天府广场5公里，车程仅5分钟，占据良好的近郊优势。在2020年总体发展规划中，对总面积达4144.64hm2的土地进行了城市总体规划。其中，规划城市建设用地2727.95hm2,水域和其他用地1419.69hm2。规划城市建设用地中，居住用地为1092.61hm2,公共设施用地307。10hm2,对外交通用地9.03hm2，道路广场用地355.68hm2,市政公用设施用地59.85hm2,绿地面积900.68hm2，生态绿地达1208。09hm2,共规划居住人口35万人。

规划的一类居住用地主要集中在华阳城南双龙路及迎宾南路与府河华阳下游段之间及府河华阳段上游半岛区域，人南沿线两侧与城市中心主要为商业金融与行政办公用地，二类居住用地主要集中在府河以北和江安河以南及以西。

二、 项目基本信息

1．   项目概况

南湖国际社区座落于人南延线末端,绕城高速外,华阳城畔,居府河、江安河交汇之2200亩半岛区域,与极地海洋公园隔路相望。坐拥1000亩浩瀚水面,仅南湖水面就达360亩,且皆为活水。其核心景区由10公里河岸观景带、6.8公里湖岸观景带、360亩南湖、400亩梦幻岛游乐园、1.5公里欧洲风情休闲度假街区、200亩湿地景区组成。社区占地600亩，拟建7期，各期建筑合围而聚，外开内合之势保证了动静有度的社区生活舒适感。目前配有社区幼儿园、社区购物中心、老幼活动中心，跨河则有西寺小学、省石油医院，能基本满足业主生活需求。南湖国际社区有着得天独厚的近郊大面积水域、湿地自然资源，以及风景优美的南湖度假区、梦幻岛游乐园、五星级度假酒店，成为当地居民改善住房条件、拆迁置业的首选，并为城南工作者提供了一个既能便捷上班，又能完全放松休闲的弹性居住空间，同时，其良好的环境与相较于城南众多品牌开发商高昂的房价更具性价比，因此，也吸引了不少外地投资者以及外地拟定居成都的人群。

三、 项目SWOT分析

1、   项目优势分析

（1）距离优势

该项目距成都市中心仅20公里，车程25分钟，距新的中心城区更是仅有5公里，车程5分钟，在素有“休闲之都”的成都，随着国际化进程、工作效率的日益加快，人们更加努力寻找工作与享受的合理结合，而这是一个能将工作与休闲拿捏得恰到好处的尺度。

（2）自然资源优势

项目地处府南河、江安河、南湖的交汇处，整个社区处于风光绮丽的半岛。水面达1000亩以上的南湖作为成都最大的城市公园,景中有湖，湖外有河，多数住宅能观望到湖光河景。其核心景区10公里河岸观景带、6.8公里湖岸观景带、1.5公里欧洲风情休闲度假区距住宅社区步行仅需3分钟。而区域内200亩湿地公园作为强大的造氧绿肺,调节社区小气候的功能也显而易见。整个度假景区占地6000亩，这样的自然资源在近郊中是得天独厚的。

（3）价格优势

整个城南片区，各楼盘均价为7000—8000元，而本项目当前均价为6300元，明显具有价格优势。

2、劣势分析

（1）容积率偏高

在城南片区的各项目中，南湖国际社区5的容积率偏高，对居住舒适度有一定影响。

（2）开发商品牌较弱

在当今人们买房不论是自住或投资均逐渐注重品牌的背景下，森宇集团作为成都本土开发商虽然在华阳片区拥有大量的土地储备，且开发有多个知名楼盘，但相比置信、蓝光知名度较弱，与云集在城南的中海、华润、新鸿基、远大、保利、新世界等大牌开发商就更显得知名度、专业度、国际化不足。

该项目物管由森宇集团旗下的森宇物业提供，物管费

1.5元/平米，相较于片区内的其它各大品牌开发商品2.0元/平米左右的物管收费标准偏低，给人传达了一种服务略逊一筹的信息。

（3）公交线路较少

    由于南湖片区打造出来刚一年，目前公交路线尚不充足，仅开通501、809两路，仅能满足游玩的需要，随着今年十月底一期的交付使用，应在业主入住前新增公交路线。

3、威胁分析

（1）当前大局不容乐观

自从4月19日房产新政重拳出击后,成都楼市同全国主要楼市一致，呈现低迷势态,第一季度的楼市行情如今春成都的天气般乍暖还寒。本届春节房交会更是观者少卖者多，极为冷清。虽然有些楼盘有小幅促销优惠，但是大部分开发商均未打降价牌，有的甚至微抬了价格。目前开发商与政府、消费者处于博弈对峙中，而消费者更是普遍抱有房价将进一步较大松动的预期,甚至认为此番调控不力,政府会出台更为强硬的政策以挤压房产泡沫。此局面对所有房产开发商均构成威胁，中小开发商自不待言，即使目前现金流较健康的企业，依然背负年终还贷的巨大压力。而如果政府此次下定决心改变中国经济增长格局，不再主要依赖房地产拉动经济发展，整个产业将进入一个较长期的休整中，长期来看，未来20-30年，房地产将告别近十年来快速的增长速度，保持一种较为平缓的增长。

（2）品牌气势较弱

    城南，由于其低碳、国际化的定位，优于城北、城东、城西的规划、交通、现代化气质使之成为众多境内外品牌开发商龙争虎斗之地。云集了龙湖、华润、中海、远大、保利、万华、雅居乐、新鸿基、和记黄埔等多家知名开发商，其开发的作品，大多品质令成都市民信服，美誉度较高。这些开发商更是城南楼价的制定者，森宇在气势上不及这些品牌。

4、机会分析

（1）土地储备优势

森宇集团在华阳根植多年，有大量土地储备，并占据有利的自然河水资源，对具亲水性的顾客很有吸引力，其近两年全力打造的南湖板块已有较高知名度，度假区吸引的人流相当一部分已转化为南湖国际社区的业主。由于土地储备量大，当南湖板块逐渐成熟，取得人们普遍认知后，后续仍有大量项目跟进，从而拉高楼盘价格。

（2）自然资源优势

南湖作为距市区最近的旅游度假区，拥有独一无二的自然资源----府河、江安河在此交汇，大增的河道，润积出2200亩天然半岛，与1000亩自然活水、沿河生态观景区一道，形成以湖泊、河流、湿地为主体景观的6000亩巨型城市度假区。优美的环境，成为森宇与城南各路房产大鳄博弈，争夺客源的重要筹码。

（3）外立面优势

    相较于周边多处楼盘简约现代，体现城市家居感的外立面，南湖国际社区采用类哥特式的简欧风格，建筑单体高耸、纤瘦，通体淡金色的外墙没有任何装饰，与同色的王冠状楼顶浑然一体，彰显出自信、高贵、稳重的气质。在与周边同类超高层楼盘相比时，独树一帜。

四、项目产品分析

1．建筑布局

本项目定位于高端居住社区，建筑面积150万平方米，分7期开发，目前5期已开盘。一、二、五正面临湖，三期居中，四期座半岛临江安河，六、七期临湖向公园。各期呈数幢合围之态，整个项目大开小合，疏密有致。

 

2．建筑风格

整个度假区均采用欧式风格，1.5公里欧洲风情街区更是揉合了意大利、荷兰、德国、奥地利、英格兰、法国、瑞士等多国知名景点与建筑，并将它们完美地串在一起，优美又和谐地呈现在游客面前。

本项目住宅采用类哥特式的简欧风格，建筑单体高耸、纤瘦，淡金色的墙身没有作任何装饰，与同色的王冠状尖顶浑然一体，给人一种大气、高贵、挺拔的视觉感受。

小区内采用欧洲传统园林风格，在建筑群落中以中轴对称为特色,追求比例和谐,大量运用大理石、花岗岩等石材以及银杏、楠木、香樟等名贵植物造景，烘托出了高尚生活社区的氛围。

3．主力户型

    本项目以130平米左右改善型户型为主。赠送超大阳台（空中花园）。

五、项目价格分析

该项目第5期于4月底开盘,起价6200元/平米,观湖户型9000元/平米,均价6400元/平米。紧邻的在售楼盘南阳盛世均价5400元/平米，虽大幅低于本项目但整个楼盘规模、配套、绿化、档次均比不上南湖国际社区。隔路相望的新鸿基·悦城，均价8600元/平米，作为外来大牌开发商，品牌力量更胜一筹。而两项目产品类似，均为超高层住宅，并紧邻度假休闲项目，悦成可俯瞰极地海洋公园，本项目即在南湖国际度假区内。由于南湖度假区已开放数月，引吸了大量人流，为售楼部积聚了人气，而极地海洋公园尚未完工，悦城看房人流明显不及南湖社区。产品类似，价格却具有较大竞争优势，这是南湖定价的策略之一。

六、项目去化分析

    本项目自今年4月23日第五期“晟湖”开盘以来，共推出25、26、27、28、29、30共6栋10个单元共计2040套房源。截止5月23日，共销售1013套，月销售率达49.51%，其中大部为100-130平米，1-32层的房源，较为符合改善型及投资或自用型需求。

七、客源分析

    根据现场观察，此盘客源大致分为五类：一为华阳当地居民因原住房拆迁后重新置业；二为部分成都市民自住兼投资置业；三为因部分大型企业南迁，其员工为减少交通成本择近置业；四为外地及外省（如攀枝花、甘孜州、福建等地）客源的养老、投资置业；五为首次置业的年轻消费者。

八、项目企划分析

    “让城市为我心动”是南湖国际社区的主推广告语。南湖国际社区在短短一年内便打造出了2平方公里的梦幻岛游乐园、欧洲休闲度假区、湿地公园、体育运动中心、老幼活动中心,使华阳城区的度假休闲跨上了一个崭新的高度,时尚生活与自然气息的完美结合,令整天在钢筋水泥林中打拼的人们眼前一亮,吸引了众多游客,为客户的积累创造了良好条件。同时，森宇集团近期频繁在报纸等主流媒体宣称：南湖国际社区以低于同地段同类型商品房1000—2000元/平米的价格销售并不是质量差强人意，而是秉承公司致力于让利客户，与客户共同分享物业价值成长的发展方针，在心理上进一步拉近与目标客户的距离，增加亲近与信赖感，加深客户的认同，促成销售。

九、项目业务分析

1．硬件分析

售楼部设在欧洲风情休闲街，距停车场50米处，是离停车场最近的一幢欧式建筑。进门便可见大厅一大型沙盘，为整个南湖度假区及住宅全景。左右两厅各有一中型沙盘，左厅为在售五期，右厅为已售三、四期。正对大厅是服务咨询台，靠窗处为各户型模型。左厅四周则布置了洽谈签约区，中间为服务区，左侧里间为财务室、办公室。由于是商务空间，层高充分，空间不觉压抑。洽谈区两人坐沙发棕色，较舒适，每一长条形洽谈桌上摆有一台电脑，方便查看销控。厅内整洁，不时有清洁人员清扫地面纸屑、桌面烟灰缸、卫生间。整个售楼部以简欧为装修风格。

该项目样板间距售楼部不过20米，分为170m2、140m2、129m2、135m2四种户型。户内装修仍为简欧风格，多为米色搭咖啡色色调，视觉舒适、简洁而华美。

 

2．软件分析

项目售楼人员着装统一，形象靓丽，待客热情、礼貌，较为较专业。

 

3．综合分析

    综上，该项目售楼部、样板房、售楼员整体形象统一专业，给人传递了一种舒适的高尚生活的讯息，同时增加了客户对开发商实力的信任。

十、项目竞争对手分析

离南湖国际社区最近的同期楼盘为隔河相望的“南阳盛世”，该项目占地158亩，由13栋高层建筑（32层）、1栋商业中心组成。一期已入住，二期正在销售中。

南阳盛世地处华阳城区，与南湖国际社区隔岸相望，并共享府河、南湖以及医院、教育、银行、商业、交通等资源，且距离家乐福较近。该项目余有部分一期尾盘售价4688元/平米，二期均价5200元/平米。户型面积为80—130平米。容积率4；户型设计上，与南湖国际社区一样，无室内赠送面积，只赠送阳台，多为明厨明卫，但卧室偏小;物业方面聘请全球著名的“戴德梁行”为顾问。

南阳盛世外立面呈简约现代风格，米色与咖啡色相间，周边楼盘类似风格较多，楼间距约为60米，采光较好，小区内绿化率近40%。一期社区兰花吐芯，绿草茵茵，树木苍翠,流水孱孱，锦鲤悠游,小径蜿蜒，置身其中，身心恬然。二期五大主题景观：银河洒珠、叠嶂听泉、花间流水、绿茵空间、苍翠山林，虽然尚未露出庐山真面目，仍可在脑海中勾勒出一幅较为惬意的社区生活画卷。
    对比南湖国际社区，南阳盛世容积率较小；距离1号地铁站口及家乐福较近，家居生活更为方便；物业有“戴德梁行”为顾问，较森宇物业更具品牌优势。但在户型设计上，入户花园实用性不强，且卧室及阳台偏小，居住的舒适度不及南湖社区；窗户玻璃、阳台栏杆观感品质较差,影响整体楼盘形象;虽然南阳地处南湖版块与南湖共享自然生态资源，但毕竟不如南湖推窗即见湖面与河景的视觉优势；158亩的占地面积也比6000南湖项目小了很多，没有大盘优势；在外立面设计上，由于简约现代风格在城南片区在售项目中偏多，南湖的简约欧式风格更能吸引眼球。

十一、项目总体分析评估

1．地理优势满足”郊居”构想

从整个现代城市发展趋势来看，大批企业在政府的政策推动下迁离城市中心，带来居住与生活空间的转移，高速公路、地铁与城市主干道组合构建的快速交通网络弱化了城市与郊区的距离，人们的居家观念正发生根本性转变，“郊居”成为城市化发展的必然。而“世界现代田园城市”的新定位，国际城南的完善配套更让人充满了舒居的暇想。华阳位于成都南面，紧临东山、牧马山，府河下游穿越城区，与江安河在此交汇。从成都市郊区的基础配套设施和地域分析，无疑是“郊居时代”备受瞩目的区域。

2.城市发展机会分析

人南延线两侧大规模的大盘房产开发，有效提升了该区域的开发利润；2010年10月地铁1号线的开通，直接提升了购房者的热情；城南经济圈的形成，在创造更多就业机会的同时，也将创造更多的居住和商业物业的市场需求；沿续“南富西贵”的居住理念，在人南沿线中高档商品住宅大规模开发的配合下，人南沿线及城南副中心将成为外来高素质打工人士的重要居住选择区域。

3．项目特色及目标客户分析

南湖国际社区以其欧式建筑、园林与周边大多项目的简约现代风格形成差异，成为其吸引客户的一个亮点。同时，项目占地6000亩，据湖景、河景优势，自身拥有超大公园、会议、餐饮、购物、休闲、运动等配套设施，周边项目中能与之抗衡的较少，突显出自身强大资源优势。在价格上，南湖的定价显然比同类楼盘低1000-2000元/平米，能够吸引更多层面的客户，如当地追求较高生活质量又不愿远离华阳城区的居民；成都市区二次置业及投资型客户；外地自住兼投资客户；经济条件较好的老年客户；年龄在30左右的白领人士等。

4．当前大局分析

   自4月楼市调控政策出台以来，成都新房及二手房成交量均下滑，而新房价格未有明显松动，随着上海、重庆试行“房产税”的消息传开，刚需群体持币观望情绪加重，甚至期待国家再次重拳出击，将房价击落至心理价位。此番调控彰显中央决心，地方政府、开发商均需看清形势顺势而为。

5．项目销售状况分析

南湖国际社区由于其良好的居住环境、配套以及拉近消费者心理距离的共享价值成长的营销诉求，1-4期均大卖。5期紧随新政开盘，仍创下月销售率49.51%的佳绩,外地客户看房下单的数量多于附近其它同类楼盘，南湖销售的坚挺，很大程度归功于其良好的环境与较低的价格。

6．项目后期销售策略

   虽然南湖不像大多数楼盘受新策打压而门可罗雀,但对目前局势的不明以及顺应大势,尽早收回资金的思想指导下,南湖在不降价的情形下,加大了对物管费的优惠。

7.综合分析

南湖国际社区在片区内同类楼盘中占有较大优势:其全力打造的南湖度假区风景引人入胜,吸引了大量人流,为目标客户的积蓄创造了有利条件,在片区内的同类型大盘中,其较低的价格颇具竞争力。目前，受政策影响，预计楼市将步入半年甚至更长时间的调整期，在中央政府、开发商、地方政府的博弈中，中央需要平衡消费者、投资者、投机者各自的居住、保值、牟利需求，并考虑地方经济发展的资金来源，要充分处理好这些关系，单方面出台政策打压高房价不是一个长期有效的举措。如果中央能最大限度地保障地方经济高速发展的资金来源，并能将民间资本引导向其它投资渠道，同时出台有效政策激励地方按时按量地建成经适房、保障性住房并保证其取得的公允性，则商品房价格不会再出现09年的暴涨，将回归至一个健康平稳的走势。而能够购买纯商品住宅的人们对产品的要求，当然是质优价合理，所以，南湖国际社区应将产品的质量放在首位，让交房后展现在业主面前的是一个与之先期打造的美好环境相匹配的高品质住宅，进一步树立公司品牌的美誉度，培育一批忠实的客户，为后期的产品销售奠定基础。如果此次调控过后，各方关系协调不力，房价再现报复性反弹，森宇则应加快开发与营销节奏，抓住稍纵即逝的机会，因为，房地产独大拉动中国经济发展的经济格局是不合理的，必将遭遇中央的调整并最终改变。