一、基本信息

占地面积:57678平方米
建筑面积:249700平方米

容 积 率：3.50

绿 化 率：30%

户 　 数：总共 1999 户 当期 716 户

物 业 费：1.50元/平方米·月
开工时间:2010-08-01
竣工时间:2011-12-30
开发商:成都亚浦耳实业有限公司
投资商:四川省力博建设有限公司,海特实业有限公司
物业管理公司:成都创天乐物业管理公司
建筑单位:四川三建

售楼地址：博海路2号(新都区惠民医院旁边）
代理商:天合晨光
景观设计单位:深圳普梵思洛园林景观设计有限公司
建筑设计单位:北方-汉沙杨建筑工程设计有限公司
整合推广公司:墨燕堂
按揭银行:中国建设银行,中国银行,成都银行
工程进度:一期正进行基础部分施工(2011-08-09)
产权年限:70年

售楼电话：028-83961222|83965333
二、环境分析

      金融配套：中国银行、工商银行、商业银行、农业银行、交通银行医疗配套：桂湖医院、新都桂林医院、新都人民医院、新都中医院、教育配套：桂湖中心小学、西街小学、新都四中、五中、一中、三原外国语学校商业配套：国际商贸城、红旗超市、桂湖农贸市场、苏宁电器、摩尔百货等休闲娱乐：香城之夜歌城、流花宾馆、市政公园等旅游配套：白鹤风景区、宝光寺、北湖风景区、桂湖、生态农业观光区等
游泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球设施、儿童游乐设施、公共健身休息空间、独立式商业会所 ……

650、651路电子路站，蜀龙大道、北新干线、施建改造中的老川陕路、物流大道施建中的高速轻轨、规划中地铁3号线（电子路站）

三、产品分析

博海城位于新都区博海路2号（原电子路160号），由成都亚浦耳实业有限公司开发，占地面积约108亩，规划总建筑面积约25万㎡，容积率3.5，绿化率达到30%。整个社区采用半围合式布局，楼间距最宽处达200余米。社区采用完全人车分流形式，机动车位地上地下共2005个。

博海城二批次总户数270户，户型面积69-115㎡，从经济型两居室到舒适三居室一应俱全，可满足三口之家、二人世界、单身贵族不同的需求。在细节设计上均经过精雕细琢，户户有阳台，明厨明卫，空间布局合理，动线分明。所有户型均赠送20%幻变空间，舒敞的户型尺寸，大面宽、短进深，引领新都阔绰居住尺度新高度。不仅满足了业主对于空间的不同需求，更进一步提升了产品的使用价值。69㎡功能套一可幻变灵动套二、88-106㎡标准套二可幻变实用套三、115㎡舒适套二可幻变奢华套三，满足市场主力需求。

四、价格分析

     此地段的地价本身成本就比较高，一期销售单价在4500-5200左右，现在二期销售单价在4750—5300元/平方米，均价4900元左右，因为政策等因素，价格已经下降很多，此项目所处位置在老城区与新城区交界处，离城中心也比较方便，此地段的政府定价差不多也在4500左右，所以现在对消费者来说够买已经是非常有优势了。

物业费：1.5元/平方米/月

车位比：1：1  暂未出价

付款方式：一次性优惠3%，按揭优惠2%

合作银行：中国建设银行,中国银行（公积金）,成都银行

 

五、去化分析：

1、近期推出的楼盘为9号楼，共计270套房源

销售总去化率为78%。

户型去化：69㎡=88㎡＞106㎡＞115㎡。

   价格去化：88㎡＞69㎡＞106㎡＞115㎡。

单元去化：2单元＞1单元。

楼层去化：低楼层＞高楼层。

69平米可变86平米的户型，共计54套，占9号楼的20%，该户型销售速度最快，主要是因为该户型实用于三口之家，套二刚好满足刚性需求者，虽然优惠后大部分建筑单价超于5000元，但因是小户型总价低首付低户型紧凑实用，固于开盘当天2单元的小户型售罄。1单元因朝西开盘当天还剩几套也在接下的销售当中最先售罄。

88平米可变106平米的户型，共计54套，占9号楼的20%，该户型针对需要套三的客户的刚需客户以及需要转户口的客户就刚好合适，该户型因为前面的阳台浪费空间较大，可变空间较小，于是价格相对在9号里是单价最低的，但是销售人员抓住是南北朝向，前后通透的优点，再加上单价较低，所以相对销售也较快。同样，该户型的二单元对中庭的多一个房间的窗户，而一单元只有阳台对中庭，所以虽然2单元的单价略高于1单元，选择2单元的客户也更多些。

106平米可变为127平米的户型，为9号楼的主力户型，共计108套，占9号楼的40%，该户型优点在于每个房间都比较大，比较实用，并且正对中庭景观，以及可实现200米楼间距的优势。但因总价较高，并且朝北，选择该户型的客户不如刚需小户型多。但因2单元有一面朝东并且靠近洋房，从视野角度上来说，视野更为开阔，故而2单元更利于销售。

115平米变为136平米的户型，该户型于69平米的价格差不多，大部分单价已经超过5000元，该户型最大优点在南北朝向前后可享受穿堂风，并且三面采光。但该户型的主卧过大，两个次卧较小，设计不太合理，以及浪费空间较大。总价较高.同样2单元靠近洋房，前面无楼盘遮挡，而1单元被7号楼有所遮挡，相对2单元视野更开阔，虽然开发商定价2单元比1单元同层楼总价高出一万多，但购买该户型的最主要的原因就是想享受更开阔的视野。

去化抗性：1、新都楼盘较多，客户的可比性更多；

2、该楼盘位于新都老城区，周边建筑物较陈旧，周边大环境较差；

3、该楼盘属于老城区价格最高的楼盘。

4、目前该楼盘只剩下大户型，总价高，无更多可选择户型。

六、客源分析

1、区域：70%成都大范围内  25%四川省非成都  5%非四川

2、年龄层：70后为主

3、职业特征：当地工薪阶层为主，外地经商以及等都市小白领。

4、置业用途：主要用于自住、极少部分为投资

七、企划分析

1、广告媒体：

公交站台灯箱广告等户外广告为主，华西、商报、居周刊、房产报道等杂志以及电视广告及短信。

2、主诉求：三低一高，低总价、低首付、低月供、高性价比，基本每套户型均有20%的赠送面积可变为房间使用，开发商包封装，给客户更多实际的优惠。

八、业务分析

售楼部装潢以现代感风格设计，采用浅色系，与整个楼盘相响应，售楼部的氛围让人感觉到青山绿水环绕，整个售楼部有8位销售人员，业务繁忙，销售情况非常看好，样板间装修非常下功夫，不足之处是装修空间有所变动，消费者购买后不能按样板间装修，剪力墙被开发商推掉了，可能为以后收房留下隐患。

九、案名分析

“ 博海城 ”是由成都市力博建设有限公司和一家上市公司海特高新共同投资合作打造在新都的第一个项目。名字由两家公司名中的“博”“海”组成，两家公司希望为新都人民带来更美好的生活环境以及想实现让新都更成都，固名一个“城”字。

十、SWOT分析

S:优势分析

正处于新都区政府规划的主干道黄金地段，老城区的配套设施以及交通便利是目前新城区所不及的。

W：劣势分析

周边小区过于陈旧，大环境较差。

O：机会分析

该楼盘周边两块地相应的被某开发商拿下，也将正准备修建新的楼盘项目。会使周边的大环境有一个大大的改善。因政府将把电子路规划为主干道，周边陈旧的小区有可能将被政府进行整体整改以及外立面翻新。老城区地皮资源稀缺，是难能可贵的土地资源。

T：威胁分析

开发商应加快销售进度，紧邻两个楼盘将是该楼盘最大的威胁。该楼盘右边的地块相对更大，左边的更临近市中心，各个方面相对更为便捷。

十二、竞争对手分析

香界

 一、占地面积:88970平方米
建筑面积:88970平方米
开工时间:2010-02-01
竣工时间:2012-04-01
开发商:四川成都新都区新泰西路306号（大件路西路）
物业管理公司:香港悦华置地物业管理公司
物业顾问公司:香港悦华置地物业管理公司
代理商:北京日新伟业(成都)
整合推广公司:北京日新伟业(成都)
按揭银行:中国工商银行
工程进度:封顶(2011-06-14)
产权年限:70年
户 数:总户数735户 当期户数735户
       香界位于新都区新泰西路306号（大件路西路）。占地面积88970.00平米，容积率4.00，绿化率32%。总户数735户，停车位1560个。建筑类别为18层、26层的电梯公寓。

     红旗连锁超市、摩尔百盛、成都14中、新都实验中学。 四喷头的喷泉，儿童活动天地，健身中心，休闲广场。

     价额优势明显但小区绿化景观不具备竞争优势.

二、润扬北城1号

润扬北城1号位于新都区新都大道。占地面积82747.00平米，建筑面积300000.00平米，容积率3.00。总户数2215户。拥有成都首例意式私会所——康堡。酒吧、雪茄吧、健身房、书吧、SPA、壁球馆、室内恒温泳池……铸就质感的城市庄园生活。

北城1号为 “庄园主们”打造3万㎡帕溪水景公园，巧妙结合小区入口外坡型地貌，漫坡缓溪引领回家的路，同时有效将住区和道路完全分离，形成私密，独享的城市庄园生活氛围。

北城1号特有的六大主题庄园住区，以各式精典意式风情组团形成各不相同庄园生活体验，在绿野迷踪里和孩子享受天伦之乐无不体现出一幅真实的庄园生活美景。

北城1号众多名校环绕：西南石油大学、四川音乐学院、成都医学院、桂林中学、新都一中……周边生活配套齐备：摩尔百盛、美好家园大型超市、太平洋电影院、超五星级酒店、新都妇幼保健院、成都军区医院……198高端生活圈尽享人生：桂湖公园、宝光寺、北湖公园、198郁金香公园、熊猫基地、泥巴坨风景区、木兰山风景区……

教育：西南石油大学、四川音乐学院、成都医学院、桂林中学、新都一中
生活：摩尔百盛、美好家园大型超市、太平洋电影院、超五星级酒店、新都妇幼保健院、成都军区医院
景点：桂湖公园、宝光寺、北湖公园、198郁金香公园、熊猫基地、泥巴坨风景区、木兰山风景区
北城1号康堡会所总面积约1万平米，集健身、休闲、娱乐、商务为一体。会所共分三层分别设有6大主题体验馆：室内恒温游泳馆、休闲运动健身馆、干湿蒸SAP主题体验馆、红酒吧、室外景观泳池

分析：从项目周边及配套来说北城一号不如本案便利，地处新城的北城1号环境处理相当不错，周边物业相对齐全，自身配套较为齐全，能吸引大批量的客户，价格在本案之上，所以本案对其的价格有明显优势。